Roma, il mattone corre più veloce dei redditi

Il report Fiaip Monitora fotografa un mercato in tensione: prezzi in crescita del 6,4%, offerta in calo, famiglie monoreddito quasi escluse dall'acquisto. E la direttiva Case Green potrebbe ridisegnare la mappa dei valori, quartiere per quartiere.

Troppi compratori, poche case

A Roma la domanda di abitazioni cresce più in fretta di quanto il mercato riesca a soddisfarla. È la fotografia scattata dal report Immobiliare Fiaip Monitora, presentato agli Horti Sallustiani nel convegno promosso da Fiaip Roma e moderato dal giornalista Vincenzo Campo. Nel primo semestre del 2026 i prezzi di compravendita sono saliti del 6,4%, mentre l'offerta si è ridotta del 6%. Nello stesso periodo la pressione degli acquirenti è aumentata del 15,6%, portando la Capitale in testa alle grandi città italiane per intensità della domanda.

Anche i prezzi richiesti raccontano la stessa storia: il valore medio ha raggiunto i 3.784 euro al metro quadro, nove punti percentuali in più rispetto a gennaio, e colloca Roma al terzo posto tra le città più care d'Italia, dietro soltanto a Milano e Firenze.

Una città, molti mercati

Dietro la media cittadina si nascondono distanze enormi. Nel centro storico il nuovo raggiunge le quotazioni più alte nelle microzone di pregio come il Tridente, dove si arriva a 9.500-10.000 euro al metro quadro; nell'insieme delle nuove realizzazioni del centro i valori si attestano fino a 7.700 euro, mentre per il ristrutturato la media oscilla tra 5.600 e 5.900 euro. Anche qui esiste un'eccezione relativamente accessibile: l'Esquilino, tra 4.400 e 4.900 euro al metro quadro.

Le sei zone semicentrali monitorate, ovvero Parioli-Flaminio, Prati-Trionfale, Salario-Trieste-Nomentano, Appia-Tuscolana, Aurelio-Gianicolense e Ostiense-Navigatori, mostrano a loro volta scarti marcati. Al vertice c'è Salario-Trieste, tra 8.000 e 8.400 euro al metro quadro, seguito a breve distanza dai Parioli, tra 7.800 e 8.200. All'estremo opposto si collocano Aurelio-Gianicolense, tra 3.400 e 4.100 euro, e Ostiense, tra 3.500 e 4.000: circa la metà di quanto si paga nei quartieri più quotati della stessa fascia.

In periferia l'Appio Claudio è la zona più cara, tra 4.500 e 4.800 euro al metro quadro, sopra persino ad alcuni quartieri semicentrali, mentre Acilia Nuova-Madonnetta, tra 2.200 e 2.500 euro, è la più economica. Tra il Tridente e Acilia il prezzo al metro quadro arriva così a variare di circa quattro volte.

Con un solo stipendio la casa resta un miraggio

La corsa dei prezzi e la scarsità di offerta si traducono in un netto peggioramento dell'accessibilità. Secondo l'indagine Fiaip, chi può contare su un solo reddito riesce oggi a permettersi meno del 9% delle abitazioni in vendita. Con due redditi la quota sale a poco più del 41%, ma anche qui il margine si restringe di 4,6 punti percentuali rispetto al primo semestre del 2025. Quasi sei case su dieci restano dunque fuori portata anche per una coppia in cui lavorano entrambi.

Mentre l'acquisto si allontana, il mercato degli affitti vive una fase di forte dinamismo. Nel terzo trimestre del 2026 Fiaip Roma ha censito circa 13.000 contratti, il 6,1% in più rispetto al primo trimestre. Per bilocali e trilocali, sia a canone libero (quattro anni più quattro) sia a canone concordato (tre più due), il canone medio si è stabilizzato intorno ai 1.200 euro al mese.

Il valore nascosto nell'efficienza energetica

Il capitolo più innovativo dello studio, curato da Cinzia Pieia, delegata all'Osservatorio immobiliare di Fiaip Roma e Lazio, misura l'effetto dell'efficientamento energetico sui valori immobiliari in vista del recepimento della direttiva europea Case Green. Secondo l'analisi, una riqualificazione può accrescere il valore di un immobile tra 700 e 1.500 euro al metro quadro, fino a una rivalutazione del 32% nei casi più favorevoli.

Un potenziale medio-alto caratterizza i quartieri costruiti tra il 1930 e il 1960 e quelli nati dall'edilizia cooperativa degli anni Settanta e Ottanta, come Appio Latino, Appio Nocera Umbra, Cipro, Flaminio, Colli Aniene, Cinecittà Est, Quarto Miglio, Acilia Nord, Osteria del Curato e Quadraro. Nella fascia intermedia rientrano le zone dominate dalle palazzine in muratura, tra cui Prati, Parioli, Nomentano, San Lorenzo, Esquilino, Ostiense e Garbatella.

I margini più ridotti si trovano in due situazioni opposte: le aree storiche vincolate, come Tridente, Trastevere, Testaccio, Monti e Borgo, dove il cappotto termico è di fatto impraticabile, e i quartieri recenti già dotati di elevati standard di efficienza, come Torraccia di San Basilio, Acilia Nuova-Madonnetta, Acilia Sud e Lucrezia Romana.

Dall'obbligo all'opportunità

Le evidenze del report confermano che l'efficienza energetica sta diventando una variabile decisiva nella formazione dei prezzi. Silvia Dri, presidente di Fiaip Roma, ha sottolineato che l'obiettivo degli operatori è guidare la transizione insieme ai cittadini, trasformando gli obblighi europei in un'occasione per valorizzare il patrimonio residenziale. Sulla stessa linea Alessandro Federici di Enea, che ha evidenziato la correlazione positiva tra prestazioni energetiche e valore degli immobili: il segno di un mercato sempre più attento ai costi di gestione e alla sostenibilità.

Resta però aperta la questione di fondo. Se la riqualificazione fa salire i valori, rischia anche di rendere la casa ancora meno accessibile in una città dove chi ha un solo reddito resta già escluso da più di nove abitazioni su dieci. Cogliere l'opportunità senza aggravare l'emergenza abitativa richiederà un'alleanza tra politiche pubbliche di rigenerazione urbana e iniziativa privata, capace di tenere insieme la crescita del patrimonio e il diritto alla casa nella Capitale.

Luca Vona

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Affitti a Roma: la pausa di ottobre non ferma una Capitale sempre più cara

A ottobre il mercato italiano delle locazioni ha rallentato: secondo l'indice di idealista i canoni richiesti sono scesi dello 0,3% in un mese, a una media di 14,6 euro al metro quadro, pur restando in crescita del 2,3% su base annua. Roma ha limato appena un decimo di punto e si conferma a 19,2 euro, quarta città più cara dopo Milano (22,5), Firenze (21,4) e Venezia (20,1); la provincia arretra dello 0,5% e il Lazio dell'1%, a 15,6 euro. Più che un raffreddamento, è una città che prende fiato dopo una lunga corsa.

Un anno di rincari e un picco a luglio

Il 2026 si era aperto con un primo trimestre record (+5,7%), con punte oltre il 7% a Nomentano-Tiburtino, Cinecittà, Casilino-Centocelle e Appio Latino; per la FIMAA Confcommercio il primo semestre si è chiuso con un aumento medio del 3,7%.

Tra luglio e settembre, secondo idealista, il canone romano è salito ancora dell'1,9%, portando l'aumento annuo al 6,9%, mentre la provincia ha raggiunto 17,4 euro (+6,3% sull'anno). Il massimo storico è stato toccato a luglio con 19,6 euro: i valori di ottobre sono quindi un assestamento su livelli molto alti, non una correzione.

Domanda forte, offerta che non basta

A sostenere i prezzi è uno squilibrio strutturale: l'offerta cresce, ma non tiene il passo di una domanda tra le più intense d'Italia. Per Vincenzo De Tommaso di idealista, chi cerca casa a Roma deve scegliere tra "un centro inaccessibile e una periferia che costa sempre di più".

Il mercato romano, però, resta fluido. Secondo Immobiliare.it Insights, nel primo semestre servivano in media 2,8 mesi per affittare una casa, in linea con il dato nazionale, e due abitazioni su tre trovavano un inquilino entro novanta giorni, quota quasi invariata in un anno. A Milano, invece, i tempi si sono allungati del 12%, segno che gli inquilini esitano davanti a canoni ormai al limite.

Una città a due velocità

Dei 34 distretti monitorati da idealista, nel terzo trimestre 23 sono cresciuti e 11 calati. I rincari maggiori hanno toccato periferia e cintura sud, dall'Infernetto-Casal Palocco (+9,8%) all'EUR-Torrino (+6,6%) e Cinecittà (+5,4%), mentre i cali più netti hanno riguardato Spinaceto-Mezzocammino (-8%) e Casal Morena-Romanina (-5,2%).

Le distanze restano ampie: il Centro supera i 28 euro al metro quadro e sette distretti, tra cui Parioli-Flaminio e Trieste-Salario, sono ai massimi storici, mentre Roma est-Autostrade e Acilia restano poco sopra i 12. Che salgano anche le periferie è il segnale più eloquente: la pressione si propaga verso l'esterno ed erode gli ultimi margini di accessibilità. Da seguire Pietralata, futura sede dello stadio della AS Roma, dove i canoni sono cresciuti del 4,1% in un solo trimestre.

L'onda lunga verso l'hinterland

Anche l'hinterland si muove in ordine sparso: crescono Marino (+5,5%), Ciampino e Frascati, calano Anzio, Guidonia e Pomezia. I comuni più cari restano intorno ai 12 euro al metro quadro, Velletri il più economico poco sopra gli 8,5: il risparmio rispetto alla Capitale c'è, ma non è più così netto.

Il canone concordato e la scommessa della manovra

Roma si distingue per il peso del canone concordato, che nel 2025 ha riguardato quasi due terzi degli oltre 54 mila contratti registrati. Il disegno di legge di bilancio 2027, approvato dal Consiglio dei ministri a fine ottobre, porterebbe la cedolare secca su questi contratti dal 10% al 5%, e all'1% per inquilini fino a 35 anni. Il testo deve ancora passare in Parlamento, ma potrebbe riportare sul mercato case oggi sfitte, a vantaggio soprattutto di giovani e studenti.

Prospettive

La flessione di ottobre non segna un'inversione: la domanda supera l'offerta, i canoni restano vicini ai record e i rincari si allargano alla periferia. I prossimi mesi porteranno probabilmente un mercato più selettivo, ed è sull'offerta a prezzi calmierati, più che sugli annunci mensili, che si gioca l'accessibilità abitativa nella Capitale.

Nota metodologica

I dati provengono dall'indice di idealista, basato sui prezzi di offerta al metro quadro: esclude gli annunci anomali o rimasti a lungo senza interazioni e, da luglio 2026, gli affitti stagionali e turistici, e usa la mediana delle inserzioni valide. I tempi di locazione sono di Immobiliare.it Insights, il dato semestrale della FIMAA Confcommercio Roma.

Luca Vona

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Bonus casa e affitti: tutte le novità della Legge di Bilancio 2027

La Legge di Bilancio 2027 introduce importanti novità per il settore immobiliare, intervenendo sia sugli incentivi fiscali per la ristrutturazione degli immobili sia sulla tassazione dei redditi da locazione. Tra le misure più rilevanti figurano la conferma delle detrazioni edilizie, la proroga del Bonus Mobili e, soprattutto, una significativa riduzione della cedolare secca per i contratti a canone concordato, con ulteriori agevolazioni per gli affitti destinati agli under 35.

Il disegno di legge, approvato dal Consiglio dei Ministri il 28 ottobre 2026, si inserisce in una manovra finanziaria del valore complessivo stimato in circa 26 miliardi di euro. L'obiettivo è sostenere il settore abitativo, incentivare il recupero del patrimonio immobiliare esistente e favorire una maggiore disponibilità di alloggi in locazione.

Bonus ristrutturazioni: confermate le detrazioni del 50% e del 36%

Una delle conferme più attese riguarda il Bonus Ristrutturazioni. La manovra prevede di mantenere anche per il 2027 le aliquote attualmente in vigore, evitando il ridimensionamento che sarebbe scattato automaticamente in base alla normativa precedente.

La detrazione IRPEF resterà quindi al 50% per gli interventi effettuati sull'abitazione principale e al 36% per quelli realizzati sugli altri immobili, comprese le seconde case. In assenza della proroga, le percentuali sarebbero scese rispettivamente al 36% e al 30%.

Resta confermato il limite massimo di spesa agevolabile di 96.000 euro per unità immobiliare, con recupero fiscale attraverso dieci quote annuali di pari importo. Il beneficio riguarda numerosi interventi, tra cui manutenzione straordinaria, restauro, risanamento conservativo e ristrutturazione edilizia, nel rispetto dei requisiti previsti dalla normativa.

La conferma delle aliquote rappresenta un elemento importante anche per il mercato immobiliare: la possibilità di recuperare fiscalmente una parte delle spese può incentivare l'acquisto di immobili da ristrutturare e contribuire a migliorarne il valore e l'attrattività commerciale.

Bonus Mobili ed elettrodomestici: proroga anche nel 2027

La manovra conferma anche il Bonus Mobili ed Elettrodomestici, collegato agli interventi di ristrutturazione edilizia. L'agevolazione prevede una detrazione IRPEF del 50% sulle spese sostenute per acquistare mobili e grandi elettrodomestici destinati ad arredare immobili oggetto di lavori agevolabili.

Il tetto massimo di spesa rimane fissato a 5.000 euro per unità immobiliare, con una detrazione massima di 2.500 euro, recuperabile in dieci rate annuali.

Tra i beni ammessi rientrano letti, armadi, tavoli, divani, materassi e apparecchi di illuminazione, oltre agli elettrodomestici che rispettano i requisiti minimi di efficienza energetica. È importante ricordare che il bonus non costituisce un contributo diretto, ma una detrazione fiscale, subordinata al rispetto delle condizioni previste, tra cui l'inizio dei lavori prima dell'acquisto dei beni.

Ecobonus e Sismabonus: restano da chiarire le aliquote

Un aspetto ancora da definire riguarda Ecobonus e Sismabonus, rispettivamente destinati al miglioramento dell'efficienza energetica e alla riduzione del rischio sismico degli edifici.

Tra gli interventi interessati figurano la sostituzione degli infissi, l'isolamento termico, la riqualificazione degli impianti di climatizzazione e i lavori di consolidamento strutturale. Le comunicazioni iniziali sulla manovra non hanno però chiarito in modo esplicito la proroga delle relative aliquote. Sarà quindi necessario attendere il testo definitivo per conoscere le percentuali effettivamente applicabili nel 2027.

Cedolare secca al 5% per gli affitti a canone concordato

La novità più significativa per il mercato delle locazioni residenziali riguarda la riduzione della cedolare secca per i contratti a canone concordato, che dovrebbe passare dall'attuale 10% al 5%.

La misura interessa i contratti disciplinati dalla legge n. 431/1998, tra cui quelli a canone concordato con durata ordinaria di tre anni più due, i contratti transitori e quelli per studenti universitari, nel rispetto dei requisiti previsti.

A differenza dei contratti a canone libero, il canone concordato deve essere determinato sulla base degli accordi territoriali sottoscritti dalle associazioni della proprietà edilizia e degli inquilini.

La riduzione fiscale potrebbe rendere questa formula particolarmente interessante per i proprietari. Su un canone annuo di 10.000 euro, ad esempio, l'imposta scenderebbe da 1.000 a 500 euro, con un risparmio di 500 euro all'anno.

La cedolare secca comporta inoltre l'esenzione dalle imposte di registro e di bollo sul contratto, ma implica la rinuncia agli aggiornamenti del canone, compresa la rivalutazione ISTAT, per il periodo di applicazione del regime.

Cedolare secca all'1% per gli inquilini under 35

La manovra prevede un'ulteriore agevolazione per favorire l'accesso alla locazione da parte dei giovani: per i contratti a canone concordato stipulati con conduttori che non abbiano superato i 35 anni, l'aliquota dovrebbe scendere ulteriormente, fino all'1%.

L'obiettivo è incentivare i proprietari a destinare gli immobili a giovani lavoratori e studenti, categorie che incontrano spesso difficoltà nell'accesso al mercato abitativo, soprattutto nelle grandi città.

Su un canone annuo di 10.000 euro, la tassazione sarebbe di appena 100 euro, contro i 1.000 euro previsti dall'attuale aliquota del 10%. Restano tuttavia da chiarire alcuni aspetti applicativi, tra cui il trattamento dei contratti con più conduttori e il momento in cui deve essere verificato il requisito anagrafico.

Cedolare secca anche per gli affitti commerciali

Un'altra novità riguarda la possibile estensione della cedolare secca alle locazioni commerciali, con particolare riferimento a negozi e botteghe.

La misura richiama l'esperienza del 2019, quando era stata introdotta temporaneamente la possibilità di applicare il regime sostitutivo ai locali di categoria catastale C/1, entro specifici limiti dimensionali e condizioni contrattuali.

La nuova disciplina potrebbe alleggerire il carico fiscale sui proprietari e incentivare la locazione di immobili commerciali attualmente sfitti, contribuendo a contrastare la progressiva desertificazione dei centri urbani.

Restano però da definire aliquote, categorie catastali ammesse e requisiti contrattuali: non è quindi possibile considerare automaticamente confermate le condizioni previste dalla precedente misura del 2019.

Quali conseguenze per proprietari e investitori?

Nel complesso, le novità della Legge di Bilancio 2027 potrebbero modificare sensibilmente la convenienza degli investimenti immobiliari. La riduzione della cedolare secca rende potenzialmente più redditizi i contratti a canone concordato, mentre le agevolazioni dedicate agli under 35 potrebbero favorire una maggiore disponibilità di abitazioni destinate ai giovani.

Per i proprietari diventerà ancora più importante valutare la redditività dell'immobile considerando non soltanto il canone potenziale, ma anche la fiscalità, la durata contrattuale, gli accordi territoriali e i costi di gestione e manutenzione.

Anche la conferma dei bonus edilizi rappresenta un'opportunità per chi intende acquistare, ristrutturare e successivamente mettere a reddito un immobile.

Le misure annunciate dovranno comunque completare l'iter parlamentare prima di diventare definitive. Sarà quindi necessario attendere l'approvazione della legge e i successivi chiarimenti applicativi per conoscere con precisione requisiti, aliquote e modalità di accesso alle agevolazioni.

Per proprietari e investitori, seguire l'evoluzione normativa sarà fondamentale per individuare le opportunità fiscali e pianificare in modo consapevole le future strategie immobiliari.

Luca Vona

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Case per famiglie: meno offerta, più divari

In Italia sette case su dieci adatte a una famiglia sono alla portata di un reddito medio, ma sono sempre meno e spesso non si trovano dove si lavora e si studia. Lo indica l'indice di accessibilità dell'Ufficio Studi di idealista aggiornato al terzo trimestre 2026: il 71% degli alloggi con almeno tre locali è sostenibile per un nucleo con 37.511 euro netti l'anno, ma in sei mesi l'offerta di queste case è calata del 10%.

Come si misura l'accessibilità

Una casa è considerata accessibile quando la rata del mutuo non supera un terzo del reddito netto familiare. L'indice ipotizza un mutuo trentennale pari all'80% del prezzo, al tasso fisso di riferimento del trimestre (3,49%), e confronta il prezzo massimo così ottenuto con i prezzi di annuncio, corretti per il normale margine di trattativa.

In pratica, con 37.511 euro netti l'anno la rata massima è di circa 1.042 euro al mese: basta per un mutuo di circa 232.000 euro, cioè per una casa da circa 290.000 euro, con circa 58.000 euro di anticipo da versare di tasca propria.

Il calcolo è però ottimista per due ragioni. Il tasso usato è inferiore a quello pagato in media dalle famiglie: ad agosto il TAEG medio sui nuovi mutui ha toccato il 3,99% e, con un costo simile, la stessa rata finanzierebbe una casa da circa 273.000 euro. Inoltre la regola del terzo guarda solo alla rata e non all'anticipo, che per molte giovani coppie resta l'ostacolo più alto.

Due Italie: dove la casa è accessibile e dove serve

Il 71% è una media che tiene insieme realtà molto diverse. In 34 capoluoghi su 110 l'accessibilità è inferiore alla media nazionale e in 9 scende sotto il 50%: si tratta soprattutto di grandi città, mete turistiche e territori con prezzi molto alti, fino al caso limite di Bolzano, dove è accessibile appena il 13% delle case per famiglie.

Come osserva lo stesso Ufficio Studi di idealista, la casa abbordabile si trova soprattutto dove la domanda è debole: aree interne, territori in calo demografico, capoluoghi a bassa densità. Il problema, quindi, non è solo il livello dei redditi, ma la distanza tra i luoghi in cui le case costano poco e quelli in cui si concentrano lavoro, università e servizi.

Roma e Milano, meno di una casa su due

Nelle due principali città italiane la quota di case per famiglie accessibili si ferma al 48%. Più della metà degli alloggi con almeno tre locali è dunque fuori portata per un nucleo con reddito medio locale, prima ancora di iniziare una trattativa.

A Milano il nodo sono i prezzi. I redditi sono più alti della media e la rata sostenibile per una famiglia si aggira intorno ai 1.700 euro al mese, ma non basta a coprire la maggior parte delle case adatte. Pesa anche la composizione dell'offerta: solo il 53% delle case in vendita ha almeno tre locali, contro l'85% della media nazionale, perché negli anni il mercato ha premiato monolocali e bilocali, più redditizi da affittare a studenti, lavoratori fuori sede e turisti. In sei mesi l'offerta di case per famiglie è calata del 13,8%. Qualche segnale di respiro c'è: la crescita dei prezzi rallenta (+2,4% annuo nel secondo trimestre secondo l'ISTAT) e rispetto a luglio l'accessibilità è salita dal 46% al 48%.

A Roma l'esito è simile, ma a pesare è soprattutto la contrazione dell'offerta: in sei mesi le case per famiglie in vendita sono diminuite del 17,3%. Con meno immobili disponibili e una domanda che resta sostenuta, la quota accessibile è scesa leggermente, dal 49% al 48%. Per molte famiglie romane l'alternativa è spostarsi verso i quartieri periferici o i comuni della provincia, accettando più tempo e più costi per gli spostamenti.

Un'offerta che si restringe

Tra il primo e il terzo trimestre 2026 le case in vendita con almeno tre locali sono diminuite del 10% a livello nazionale, con cali in 97 capoluoghi su 110. È la prosecuzione di una tendenza già visibile a inizio anno, quando l'offerta complessiva di case in vendita era scesa del 5%.

Le cause sono diverse. Le nuove costruzioni non bastano a rinnovare lo stock: nel primo trimestre 2026 i permessi per nuove abitazioni sono calati del 9,2%. Gli acquisti degli ultimi due anni hanno assorbito parte dell'offerta, e una redditività lorda dell'affitto vicina al 10% può incoraggiare molti proprietari a mettere a reddito l'immobile invece di venderlo. Il risultato è meno scelta, tempi di ricerca più lunghi e, dove la domanda resta vivace, una pressione al rialzo sui prezzi.

Prezzi, mutui e affitti: un contesto che non aiuta

I prezzi continuano a salire, anche se più lentamente: +4% annuo nel secondo trimestre secondo l'ISTAT, dopo il +5,1% di inizio anno, con compravendite sostanzialmente ferme. Il costo del credito è risalito dopo il rialzo dei tassi BCE di giugno, anche se le offerte migliori per i profili più solidi restano sotto il 3%.

Nemmeno l'affitto offre una via d'uscita. La quota di case per famiglie in affitto sostenibili per un reddito medio è scesa in sei mesi dal 63% al 61%, per l'effetto combinato di meno offerta e canoni più alti.

Le risposte pubbliche

Il governo ha varato a maggio il Piano Casa, con l'obiettivo di rendere disponibili circa 100.000 alloggi in dieci anni tra edilizia pubblica, housing sociale e affitti calmierati. Il pacchetto prevede anche una garanzia statale sui mutui fino al 90% per alcune categorie, come famiglie numerose e nuclei monogenitoriali, e formule di affitto con riscatto. I primi bandi sono però rivolti a Comuni ed enti per l'edilizia residenziale pubblica: gli effetti sull'offerta reale si vedranno, nella migliore delle ipotesi, dal 2027.

Cosa significa per le famiglie

Il 71% nazionale nasconde due Italie: una in cui comprare casa per la famiglia è ancora possibile con un reddito normale, e una, quella delle grandi città e delle mete turistiche, in cui lo è sempre meno. Con offerta in calo, prezzi in salita e mutui più cari, la forbice rischia di allargarsi nei prossimi mesi.

Per chi cerca casa conviene partire dalla rata sostenibile e non dal prezzo di annuncio, pianificare per tempo l'anticipo (il 20% del prezzo più circa il 10% di spese accessorie), verificare le garanzie pubbliche per la prima casa, confrontare più offerte di mutuo e valutare i comuni ben collegati dell'hinterland, dove l'accessibilità è spesso molto più alta.

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