lunedì 3 agosto 2020

Previsioni immobiliari 2020-2022: i dati dell'Osservatorio Nomisma

Il difficile contesto macroeconomico dell’Italia fa da sfondo ad un mercato immobiliare che quest’anno subirà inevitabili conseguenze dalla crisi del covid. Le speranze sono tutte per il rimbalzo atteso nei prossimi anni. Trend e previsioni nell’ultimo Rapporto Immobiliare presentato da Nomisma.

Il contesto macroeconomico italiano

Secondo il prof. Lucio Poma, capo economista di Nomisma, lo scenario macro, italiano ma anche globale, mostra particolari spunti di riflessione. Da un lato abbiamo infatti un andamento di materie prime quali petrolio e rame in risalita, ad indicare un’aspettativa di ripresa dell’attività industriale. Dall’altro abbiamo anche un trend in crescita nel prezzo dell’oro, che, quale bene rifugio, presenta questo andamento quando la percezione è quella di un rischio futuro da cui tutelarsi.

In Italia il Pil resta in situazione critica, anche se le previsioni non sono peggiori di quelle di altri Paesi che, anzi, mesi fa parevano essere meglio equipaggiati contro la crisi.

L’Italia presenta poi uno scenario in deflazione: già strutturalmente l’aumento dei prezzi era basso e da imputare ai soli costi energetici, ulteriormente limati dal calo del prezzo del petrolio. Ora si aggiungono le aspettative di prezzi in futuro calo a differire le scelte di acquisto degli italiani, realizzando in effetti la “profezia” dei prezzi in calo, in un circolo vizioso che rischia di minare l’economia e la sua ripresa.

Ulteriore distorsione è quella di un dato sull’occupazione in calo, che si accompagna ad un calo anche della disoccupazione: il che parrebbe paradossale se non si considerasse che ciò è dovuto al fatto che sono gli inattivi ad aumentare, ovvero quella classe di persone, per lo più precarie, che hanno perso il lavoro durante il lockdown  e che ora non riescono nemmeno a rientrare nel circuito della ricerca di lavoro e restano, quindi, senza attività.

In questo scenario, osserva Luca Dondi, Ad di Nomisma, le previsioni sul Pil italiano non sono sostanzialmente cambiate, mostrando un calo per il solo 2020 che eguaglia quello verificatosi tra il 2008 e il 2013. Un rimbalzo, sia nel prodotto interno lordo, sia nell’occupazione, sia nell’inflazione, è atteso a partire dal prossimo anno.

Come cambia la domanda di mutui e abitazioni nel 2020
Tutto questo, secondo Dondi, porterà ad un cambiamento delle abitudini e delle priorità delle famiglie, che influiscono anche, in negativo, sulle aspettative di acquisto immobiliare.

Eppure in sé le condizioni per l’acquisto sono favorevolissime, con prezzi bassi e tassi sui mutui sempre in calo, oltre che offerte bancarie alletanti a causa della recuperata fiducia sui default e della migliore stabilità dopo la dismissione delle sofferenze npl.

Per quanto riguarda il mercato dei mutui, si nota come la gran parte questo sia guidato da surroghe o acquisti per necessità (acquisto prima casa); la componente investimento è in rallentamento, in attesa del calo di prezzi di cui sopra.

Le compravendite sono comunque previste al ribasso: la sfida sarà il 2021, che potrà vedere una ulteriore discesa o un miglioramento, che però dipenderà dallo scenario macroeconomico e da quanto questo materialmente influirà sulla migliore capacità di spesa degli italiani. Il vero driver all’acquisto resterà infatti la sostenibilità della spesa, più che la necessità dell’acquisto.

Gli investimenti immobiliari corporate: cosa aspettarsi nel 2020-2022
Quanto agli investimenti corporate, dopo il covid hanno subito prevedibili rallentamenti e modifiche nella composizione, con un calo della componente estera e la riduzione di interesse nei confronti di alcuni segmenti.

Negli ultimi mesi è tornato tuttavia l’interesse nel mercato milanese e romano - con rialzo dei rendimenti dovuto a minore saturazione del mercato - e per il segmento non residenziale, solitamente più reattivo e che si prevede lo sarà anche in questo frangente, con il necessario ripensamento degli spazi che seguirà la pandemia, con i cambiamenti strutturali di stile di vita e lavoro che la situazione ha portato con sé.

Il sentiment 2020 degli agenti immobiliari

Secondo Elena Molignoni, responsabile dell’Osservatorio immobiliare, il sentiment degli operatori immobiliari non è del tutto negativo. Oltre il 41% di essi infatti si aspetta di tornare ad un giro d’affari a livelli pre-Covid già prima della fine del 2020, mentre la metà di essi attende la ripresa per il 2021-2022.

Le aspettative per quest’anno, relative ad acquisti e locazioni, sono tuttavia per un deciso calo in  tutte le categorie. I tempi di acquisto si allungano di qualche mese, ma nel contempo la percentuale di sconto resta poco variata, a testimonianza di come i proprietari non vogliano recedere dalla propria aspettativa di realizzo.

Infine, secondo Giulio Pascazio, Ad di Unicredit Subito Casa, determinante è per gli agenti immobiliari l’apporto della tecnologia, soprattutto per coloro che appartengono a società capaci di conciliare la digitalizzazione con la concretizzazione della compravendita immobiliare. Dopo tre mesi di calo in corrispondenza del lockdown, infatti, da giugno le richieste anche solo virtuali di contatto per consulenza e valutazione in tema di transazioni è aumentata del 24%, confermando il ruolo di aiuto alla selezione e di aumento dell’efficienza nella scelta che un oculato uso delle visite virtuali può avere.

E’ questa, sostiene Pascazio, la via che gli agenti immobiliari devono intraprendere per aumentare il valore della propria consulenza percepito dal cliente e, di conseguenza, il numero di transazioni e guadagni. - Floriana Liuni, Idealista.it, 23 luglio 2020


Rassegna stampa a cura di:

Luca Vona
RE/MAX Blu
Team Evolution
Tel. 3385970859
lucavona@gmail.com

Sede legale: Largo Olgiata 15 00123 Roma
p.iva 09891220015
rea cciaa di roma 1207532

Agenzie ROMA

PARIOLI, Via Mercalli 3
SAN GIOVANNI, Via Acireale 19
TALENTI, Via Monte Patulo 25
AXA, Via Eschilo 72s 

mercoledì 22 luglio 2020

Sale il rendimento delle case. Scopri i valori nella tua città

La redditività lorda dell'acquisto di una casa per metterla sul mercato degli affitti è cresciuta nel secondo trimestre del 2020 di 7,4 punti percentuali. Prima dell'inizio della pandemia, questo tasso era del 6,7%. Secondo lo studio condotto da idealista, la redditività ottenuta dall’affitto delle diverse tipologie immobiliari oggetto di analisi si moltiplica di quasi 6 volte, nel peggiore dei casi, rispetto ai tassi offerti dai titoli di Stato decennali.


Secondo questo studio, che mette in relazione i prezzi di vendita e affitto di diversi prodotti immobiliari per calcolare la loro redditività lorda, i locali commerciali rimangono l'investimento immobiliare più redditizio con l’11,4% (un trimestre fa era del 9,9%). L'acquisto di un ufficio in Italia per l'affitto offre un rendimento lordo dell’8,4%, rispetto al 8,2% di tre mesi fa, e nel caso dei garage la redditività resta salda al 6,3%, un livello costante da un anno a questa parte.

Rendimenti nel residenziale

Tra i capoluoghi italiani, Biella è la più redditizia, con il 9,8%. Seguono Novara (8,9%), Siracusa (8,7 %), Gorizia e Vicenza (8,4% in entrambi i casi). A Milano la redditività è scesa al 6,1%, mentre a Roma è salita al 5,8% e a Napoli al 5,5%.

I centri che offrono ai proprietari i ritorni annui più bassi sono Venezia (4%), seguita da Bolzano, Pesaro e Massa (4,3% nelle 3 città).

Rendimenti dei locali commerciali (no capannoni)

I locali commerciali sono il prodotto che ha la massima redditività in quasi tutti i capoluoghi. Il rendimento più elevato si ottiene a Ferrara (16,7%). Seguono i rendimenti di Torino (14,6%), Milano (14,2%), e Treviso (14%. A Roma, ​​il tasso è del 12%, mentre a Napoli si sale al 12,8%.

Trani offre i locali con la minore attrattiva per gli investitori (solo il 7,6% di redditività), seguiti da Ragusa (8%), Lecco (8,3%) e Grosseto (8,7%).

Rendimenti degli uffici

Gli immobili a uso ufficio continuano a offrire ritorni interessanti confermandosi tra i prodotti immobiliari più proficui per i proprietari, con i livelli più elevati di rendimento ad Ancona, dove si tocca il 9%, Torino (8,9%), Perugia (8,6%) e Cagliari (8,5%). Tra i grandi mercati Milano (7,5%) precede Napoli (7,3%) e Roma (7,1%).

Sul lato opposto troviamo i rendimenti di Rimini (5%), Trento (5,6%) e Bari (5,7%). Il mercato degli uffici non è uniforme come quello di altri prodotti, il che rende impossibile ottenere dati statistici su oltre la metà dei capoluoghi italiani.

Rendimento dei box

I garage sono, al contrario, il prodotto meno redditizio per l'investitore in molte città. La redditività più elevata si ottiene a Bologna (6,6%), seguita da Monza (6,3%) Milano e Roma (entrambe con un 6%). A Napoli (5,1%) il tasso di rendimento è tra i più bassi, preceduta da Palermo con il 5,5% e seguita da Genova, fanalino di coda con il 3,7%.

Per la preparazione di questo studio, idealista ha diviso il prezzo di vendita offerto per il prezzo di affitto richiesto dai proprietari nei diversi mercati facendo riferimento agli indici trimestrali di case, locali commerciali, garage e uffici corrispondenti al secondo trimestre del 2020. Il risultato ottenuto è la percentuale lorda di rendimento* che un proprietario ottiene per affittare la sua casa. Questi dati facilitano l'analisi dello stato attuale del mercato ed è un punto di partenza di base per tutti quegli investitori che vogliono acquistare beni immobili al fine di ottenere benefici.

* il rendimento da affitto viene inteso al lordo di imposte (imu, cedolare secca) e le spese di gestione

- Idealista.it, 22 luglio 2020

mercoledì 15 luglio 2020

Come andrà l'immobiliare dopo la tempesta Covid?

I dati di Scenari Immobiliari sul primo semestre 2020

Male, ma non malissimo. Questo il bilancio di Scenari Immobiliari sul real estate italiano “dopo la tempesta”, presentato in occasione del lancio del forum di Santa Margherita Ligure, che si terrà regolarmente il prossimo 11 e 12 settembre.

Secondo Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari, a marzo-aprile le premesse erano per un crollo verticale del real estate italiano. Ma tale scenario, complice un giugno che ha visto una buona ripresa delle transazioni, non si è verificato, limitando il danno del primo semestre a un -29,2% negli scambi a livello nazionale, con la Lombardia che ha perso il 25%, Milano il 16,1% e Roma il 13,5%.

“La domanda nel complesso si è ridotta a livello nazionale a causa della incertezza economica che ha fermato gli acquisti, - osserva Breglia. - Ma quelli che continuano si stanno spostando più sulla locazione che sulla compravendita, almeno in teoria”.

Variazione percentuale prezzi medi residenziali




Previsioni per il real estate italiano  2020

Le previsioni sono naturalmente per un calo a fine anno del numero di compravendite, dato lo stop del lockdown. Un andamento che dipende però anche dall’evoluzione dell’economia e degli incentivi statali. Mentre per quanto riguarda il margine di sconto sul prezzo di vendita, si potrà passare da un 5% pre Covid ad un 10% e oltre.

“Si è disposti anche a comprare in un quartiere periferico pur di avere una stanza in più, - aggiunge Breglia. - Si domandano case cablate e comunque adatte a una condivisone di lavoro e vita quotidiana. Gli spazi per i servizi comuni assumono sempre più valore e importanza, seppur rivisti con lo sguardo rivolto al distanziamento sociale. Di conseguenza,molti costruttori stanno riprogettando le iniziative immobiliari in questo senso”.

Domanda abitativa che cambia

Cambiamenti sono attesi nell’ambito dei consumi, che riscoprono la dimensione del vicinato laddove la Gdo non è sempre stata in grado di soddisfare la domanda nei mesi di lockdown. Anche il settore della ricettività, dopo il fermo di quest’anno, con tutta probabilità riprenderà la sua corsa nei prossimi anni mentre il fenomeno degli affitti brevi, a sua volta limitato dall’emergenza covid, subirà una parziale riconversione su durate medio lunghe.

“Nel terzo trimestre, ha concluso Breglia, probabilmente vedremo una buona ripresa. In assenza di crisi economica globale le tendenze a lungo termine del mercato infatti non cambiano. I driver di Milano, ad esempio, sono e restano industria, università e, soprattutto quest’anno, eccellenza sanitaria. E’ quindi più che probabile che gli investimenti in questi ambiti saranno anche più consistenti di prima”.

Sul fronte dei prezzi medi, nei primi sei mesi di quest’anno si sono registrate quotazioni in leggero calo solo per il comparto residenziale: -0,4 per cento rispetto al primo semestre 2019. A Milano le abitazioni in generale ha fatto segnare un decremento dello 0,3 per cento, mentre a Roma solo dello 0,1 per cento.  Cali leggermente superiori ci sono stati nelle altre città.

Forum Santa Margherrita Ligure 11 e 12 settembre

Scenari Immobiliari ha confermato lo svolgimento del Forum di Santa Margherita Ligure del prossimo 11 e 12 settembre, in occasione del quale verranno assegnati a Giovanni Maria Benucci, amministratore delegato di Fabrica Immobiliare Sgr, il premio Eccellenza nel real estate,  a Mario Abbadessa, senior managing director& country head di Hines Italy il premio Deal dell’anno e a Giuseppe Crupi amministratore delegato di Abitare Co. per il premio Innovazione nel Real Estate.

“Il residenziale è stata l’asset class più resiliente, - ha affermato Giovanni Maria Benucci, - offrendo le maggiori possibilità per l’operatore di essere reinterpretata grazie a esperienza e capacità innovativa. Alcune forme di business spariranno in prospettiva ma l’opportunità di mettere a disposizione nuovi strumenti per gli investitori è tutta da cogliere”.

“La sfida non sta tanto nella costruzione di nuovi impressionanti edifici, - ha osservato Abbadessa, che pure si è occupato anche di questo in Hines, - quanto nel recupero di un patrimonio unico come quello degli edifici storici, che vanno però resi moderni sotto il profilo energetico e dei servizi. Da questo punto di vista la riqualificazione di Piazza Cordusio (il deal premiato da Scenari Immobiliari) era una sfida, una operazione di riqualificazione che ha dato grande soddisfazione. Al momento le altre scommesse sono il  living e la logistica, con l’obbiettivo di una logistica di prossimità che faccia con i beni quello che già avviene capillarmente con la consegna del food”.

Le opportunità create dai servizi sono invece il focus di Abitare Co. secondo Giuseppe Crupi. “I building che commercializziamo hanno servizi al piano, da palestre massaggi roof top, roof garden, piscine, e sono molto apprezzati perché fanno la differenza nella selezione. I clienti in casa vogliono prima di tutto stare bene. Anche durante il covid è aumentata la voglia di comprare casa: i nostri clienti sono aumentati del 52%”.

Infine, il covid pone un problema di sicurezza anche sanitaria di cui occorrerà tenere conto nella progettazione delle case del futuro. Secondo Davide Grimaldi, Re & consulting Sales Manager di Johnson Controls, oggi va ripensato soprattutto il tema della pulizia dell’aria, il che avrà risvolti in termini di energia e manutenzione e quindi di costi. Si tratta di un investimento, nota Grimaldi, che non è però solo un costo ma un valore aggiunto che si traduce nella sicurezza delle persone che abiteranno le case del futuro. Occorre poi pensare agli uffici post-covid come a sistemi di sensori tecnologici che consentano di muoversi al suo interno limitando al massimo le superfici da toccare. La rivoluzione è appena cominciata.

- Floriana Liuni, Idealista.it, 14 luglio 2020

giovedì 2 luglio 2020

Il lockdown non ha scalfito il mattone. I prezzi città per città

L'ultimo rapporto sui prezzi delle case di idealista, il portale immobiliare leader per sviluppo tecnologico in Italia, fotografa un incremento dei valori pari all’1,4% durante i mesi primaverili, quelli segnati dal Coronavirus. Il prezzo medio richiesto per l’usato ora è di 1.722 euro al metro quadro a livello nazionale. Considerando la variazione annuale, il calo si attesta allo 0,8%.

Freepik

Per Vincenzo De Tommaso, Responsabile Ufficio Studi di Idealista: “l’andamendo dei prezzi è in parte attribuibile a un livello molto più basso di proprietà immesse sul mercato nel corso degli ultimi tre mesi. Col Paese in piena chiusura abbiamo visto parte dell’offerta ritirarsi dal mercato e parte del prodotto in vendita andare verso l’affitto. Dal 4 maggio i potenziali acquirenti si sono riaffacciati sul mercato con un approccio attendista orientato alla negoziazione. Tutto fa pensare a un periodo di transizione, con compravendite a rilento, verso una nuova fase che probabilmente vedrà un aumento dello stock disponibile e un calo dei prezzi nella seconda parte dell'anno, con il previsto peggioramento della situazione economica nazionale".

Regioni 
A dispetto della pandemia i prezzi sono aumentati in 17 delle 20 regioni italiane. Il Veneto (2,6%), guida gli incrementi davanti a Lombardia (2,5%) e il Trentino-Alto Adige (2,4%). Crescita sopra la media del periodo anche in Basilicata (2%), mentre l’Abruzzo (1,4%) segna rivalutazioni in linea con la media del Paese; incrementi più deboli per altre 15 regioni, dall’1,2% della Campania allo 0,2% di Lazio, Liguria e Piemonte. All’opposto le regioni in calo sono Puglia (-0,3%), Sardegna (-0,4%), Molise (-1,9%) e Valle d’Aosta (-2,5%).

Liguria (2.482 euro/m²), Trentino-Alto Adige (2.445 euro/m²) e Valle d'Aosta (2.437 euro/m²) si confermano le regioni più care. Dal lato opposto quelle più economiche sono invece Sicilia (1.066 euro/m²), Molise (916 euro/m²) e Calabria (908 euro/m²).

Province
Rispetto all’ultimo trimestre crescono sensibilmente anche le province in terreno positivo che sono ora il 70% del totale contro il 44% del trimestre scorso; 49 mercati segnano variazioni contenute tra il -1% e l’1%; fluttuazioni in risalita soprattutto agli estremi dove la provincia di Milano (5,2%) segna la performance migliore, seguita da Brescia (4,8%) ed Enna (4,6%). All’opposto i maggiori ribassi spettano a Sondrio (-5%), Isernia (-5,9%) e Belluno (-8,8%).

Il ranking delle province più care è guidato da Bolzano (3.626 euro/m²), Savona (3.045 euro/m²) e Firenze (2.836 euro/m²). Nella parte bassa del ranking troviamo Caltanissetta (724 euro/m²), Isernia (722 euro/m²) e Biella, fanalino di coda con 649 euro al metro quadro.

Città
A livello di capoluogo l’indice generale dei prezzi segna un’importante tendenza positiva con recuperi nella maggior parte dei mercati cittadini, 67% del totale di 110 capoluoghi monitorati.

Milano (7,1%) traina il mercato mentre alle sue spalle si segnalano i rimbalzi più significativi sono quelli di Monza (5,2%) e Siracusa (5,1%). Le variazioni negative più marcate del periodo si sono prodotte a Foggia (-4,1%), Agrigento (-5%) e Isernia (-6,6%).

Tra i grandi mercati, Napoli (3,9%), Torino (2,7%) e Roma (0,8%) hanno registrato un andamento positivo nel secondo trimestre. Al contrario si segnalano le negative le performance di Bologna (-0,1 %), Genova (-0,4%) Firenze (-0,6%) Bari (-1,1%) e Palermo (-2,2%).

Venezia rimane la regina dei prezzi di vendita della penisola con 4.485 euro al metro quadro, davanti a Firenze (3.958 euro/m²), mentre Milano sale a 3.903 euro al metro quadro. Nella parte bassa del ranking Biella (721 euro/m²) è la piazza con i prezzi delle case più bassi d’Italia davanti a Caltanissetta (781 euro/m²) e Ragusa (826 euro/m²).

- Idealista.it 1 luglio 2020


giovedì 21 maggio 2020

Mercato immobiliare post-Covid 19. Fotografia a 360°

Cosa accadrà al settore immobiliare nel suo complesso nel post Covid? Se ne è parlato nel corso del webinar 1-Hour Talk organizzato dall'Associazione Laureati Luiss e che ha visto come protagonista Silvia Rovere, presidente di Assoimmobiliare e ad di Morgan Stanley SGR.

Nel corso dell'incontro, Silvia Rovere ha scattato una fotografia a 360° del comparto. Si è parlato della dimensione del mercato e di quello che potrebbe accadere all'immobiliare dopo il Covid, analizzando tutti i suoi diversi settori: residenziale, commerciale, della logistica, uffici, turistico.

Mercato immobiliare Italia, le dimensioni
Rovere ha innanzitutto sottolineato che quando si parla di real estate si parla di un'industria macroeconomica, che poi ha una suddivisione in asset class, questo determina una certa complessità nel commentare gli effetti della pandemia sul settore sia nel breve che nel medio termine. Dando poi qualche numero relativo al mercato immobiliare italiano, la presidente di Assoimmobiliare ha sottolineato che il real estate come industria, quindi considerando sia la parte degli investimenti che la parte dei servizi, a seconda degli anni, "vale tra il 15% e il 20% del Pil, i mutui ipotecari corrispondono a circa un terzo dei mutui bancari e il 60% del risparmio delle famiglie italiane è investito dirattemente o indirettamente nel real estate. Il gettito fiscale generato dall'industria è pari a 40 miliardi all'anno, che più o meno sono suddivisi tra 20 miliardi imputabili alle tasse patrimoniali, quindi Imu e Tasi, e gli altri 20 più o meno ripartiti tra imposte ipocatastali e imposte sul reddito". Alla luce di ciò, come evidenziato, si evince l'importante contributo annuale offerto dall'immobiliare.


Analisi impatto Covid sull'immobiliare

Impatto Covid su mercato immobiliare
Dopo aver scattato questa fotografia, Rovere è poi passata ad analizzare cosa sta succedendo adesso e quale potrebbe essere l'impatto del Covid sul mercato immobiliare nel breve periodo e poi i trend più di lungo termine. "Quello che sta accadendo adesso - ha affermato la presidente di Assoimmobiliare - è che il lockdown ha di fatto chiuso determinate categorie di immobili. Per tutta la parte commerciale (negozi e centri commerciali) e la parte turistica (hotel, ristoranti, palestre, cinema, stadi, tutto ciò che è legato all'attività entertainment) ci sono state chiusure totali. E' evidente che anche gli impatti su edifici e capannoni industriali sono stati non banali". Questa situazione ha fatto sì che "tutti gli investitori che hanno nel loro portafogli immobili con determinate caratteristiche", quindi ad esempio fondi di investimento che hanno investito in immobili commerciali oppure in uffici o ancora in prodotti legati al settore turistico, si sono trovati "dall'oggi al domani ad avere ricavi" che sono passati "da 100 a zero".

Il tema che dunque è immediatamente venuto a galla è quello della liquidità. In merito, Rovere ha spiegato che si rischiano effetti sistemici nella misura in cui un imprenditore con mutui ipotecari "non ricevendo alcun flusso da canoni di locazione non è in grado di far fronte all'obbligazione nei confronti della banca finanziatrice, quindi immediatamente si rischia il default tecnico, il breach dei covenants sui contratti di finanziamento, che poi può degenerare in default e accelerazione del debito". Il tema della liquidità è dunque molto importante. Se però con le misure adottate si riuscisse a "scavallare il periodo di lockdown e quello che potrà essere il fisiologico tempo di ritorno alla normalità", sarebbe possibile "ritornare in bonis semplicemente perché, auspicabilmente, i conduttori sarranno ad un certo punto di nuovo in grado di far fronte alle loro obbligazioni di conseguenza ai proprietari".

Facendo riferimento ad alcune previsioni di economisti italiani e americani, la presidente di Assoimmobiliare ha sottolineato che "la sensazione un po' di tutti è che in generale questa sarà ricordata come una delle crisi che ha avuto un impatto immediato più evidente, perché uno shock contemporaneo della domanda e dell'offerta così forte probabilmente non era mai avvenuto dal dopoguerra; però proprio per la sua natura generata da aspetti esogeni al sistema, che invece nel suo complesso non era particolarmente levereggiato ed era su un percorso di crescita dal punto di vista della produzione, molti si aspettano che possa esserci una ripresa in tempi abbastanza rapidi". Ma di che tipo di ripresa si parla? A tal proposito, Rovere ha evidenziato che la discussione è proprio sull'entità della ripresa, "c'è chi parla di una V e c'è chi pensa a fronte di una discesa a una risalita veloce, ma non ai livelli di prima; quello che è abbastanza certo è che, dal punto di vista dell'asset class immobiliare in generale, il fatto che non ci fosse una leva elevata e che si possa riprendere ad avere una redditività in tempi ragionevoli potrebbe non avere un impatto drammatico sui valori e sull'industria in generale. Anzi, in qualche modo questa situazione potrebbe funzionare da acceleratore di certi trend di trasformazione dell'industria, già in corso, ma che troverebbero una nuova spinta. E questo potrebbe favorire, almeno per quanto riguarda il segmento professionale, sia la ripresa sia il recupero dei valori".

L'andamento del mercato immobiliare residenziale
Analizzando l'andamento del mercato immobiliare residenziale e cercando di capire cosa potrà accadere nel dopo Covid-19, Rovere ha affermato che sul fronte delle residenze "c'erano dei trend in atto molto chiari. Il trend era innanzitutto verso il concetto di una residenza più come un servizio che come asset. Noi siamo il Paese della casa di proprietà. Sempre più la residenza in realtà, soprattutto dalle nuove generazioni, è vista come un luogo che deve offrire la possibilità di viverci, ma anche di lavorare, di cambiare qualora le esigenze di lavoro portino a dover fare delle scelte diverse, nella maniera più flessibile ed efficiente dal punto di vista sia dei costi che della qualità della vita. Questo aveva portato in realtà a una maggiore predisposizione al residenziale in locazione, non più come in passato solo da parte delle famiglie che non potevano permettersi una casa di proprietà. Questo, secondo me, è un trend che continuerà perché molto legato alla mobilità del lavoro, che è un fattore importante anche di crescita del Paese, e ovviamente mobilità per altre ragioni, come studio o turismo".

La presidente di Assoimmobiliare ha poi aggiunto: "Quello che potrebbe cambiare è la dimensione delle case, perché qualcuno comincia a mettere in conto che una certa modalità di smart working, magari non costante come quella che stiamo vivendo, potrebbe essere utilizzata e quindi ci sarà necessità di avere spazi di lavoro all'interno delle case che prima non erano considerati un bisogno. Potrebbero esserci dei cambiamenti degli usi determinati più dal cambiamento di percezione della casa, non più come bene, ma come servizio".

L'andamento del mercato immobiliare commerciale
Quello del commercio, quindi negozi e centri commerciali, è il settore in cui la crisi generata dall'emergenza coronavirus ha avuto l'impatto maggiore. Parlando proprio di questo settore, Rovere ha affermato: "Qui purtroppo le previsioni non sono positive neanche immaginando uno scenario abbastanza roseo di recupero dell'economia in generale, perché purtroppo su questa tipologia di asset già c'era una dinamica di difficoltà, e quindi anche di attenzione da parte degli investitori prima dell'epidemia Covid, generata ovviamente dai trend del commercio online che stanno mettendo in grave difficoltà il retail di tipo fisico". Approfondendo la questione, la presidente di Assoimmobiliare ha detto: "E' chiaro che il retail in generale stava reagendo cercando di adeguare il format e di intersecare un po' il trend del commercio multichannel, quindi online e fisico che collaborano. Ma altre tipologie di retailer più ancorate al canale fisico stavano soffrendo. Questa situazione ha nettamente accelerato la propensione ad acquistare online e questo rischia di accelerare in maniera violenta l'obsolescenza del canale fisico, soprattutto di quei centri commerciali di medie dimensioni già più obsoleti come concetto che da questa situazione potrebbero uscire molto male e non riprendersi più. Per quanto riguarda l'high street, tendenzialmente anche le strade del lusso tenderanno a ridurre le dimensioni rispetto al passato, sfruttando meglio questa possibilità di coesistenza del canale online e del canale fisico, quindi potremmo assistere a un ridimensiamento delle superfici".

L'andamento del settore logistica
Un focus poi sull'andamento del settore della logistica. Notizie positive per la logistica e per i data center. Rovere ha spiegato: "Il cambiamento del paradigma del commercio della distribuzione ha completamente rivoluzionato le esigenze della logistica. I grandi poli logistici per servire l'online hanno dovuto cambiare strutturalmente le caratteristiche degli edifici. E poi sta ripartendo alla grande la logistica di prossimità, che oggi si chiama 'last mile logistics', la quale consente di consegnare il giorno dopo in quasi tutte le città. Questa logistica last mile è diversa sia nelle caratteristiche tecnologiche dell'edificio, sia nelle location, perché è molto vicina alle città o addirittura dentro le città". C'è poi il tema data center che è "ovviamente collegato al fatto che tutti utilizziamo molto di più gli strumenti informatici e abbiamo bisogno quindi di spazio per cloud computing e per tutto ciò che è lo storage dei dati".

Uffici mercato immobiliare
Parlando del mercato immobiliare legato agli uffici, Rovere ha spiegato che c'è un grande dibattito. Con l'utilizzo massiccio dello smart working che è stato fatto in questi ultimi due mesi si discute sul fatto se "si ridurranno le necessità di superfici all'interno degli uffici" o se "si troverà una cura, si tornerà in ufficio e gli uffici come erano concepiti un tempo, con i loro open space, con le loro alte torri, con i loro ascensori da una portata di una decina di persone contienueranno a essere la frontiera dell'ufficio efficiente". Il dibattito è aperto. A tal proposito, la presidente di Assoimmobiliare ha detto che "entrambe le possibilità sono quotate da opinioni autorevoli" e ha aggiunto: "Sicuramente un trend chiaro che c'era prima e che continuerà ad esserci è quello di un ufficio sostenibile, un ufficio che sia efficiente da un punto di vista energetico ed ambientale e che sia concepito per massimizzare anche il benessere dei dipendenti".

Rovere ha quindi spiegato: "Credo che questa sia una tendenza che troverà accelerazione perché si è capito che mettere i dipendenti nella condizione di lavorare in maniera efficiente, ma anche con un certo livello di comfort ambientale e mentale, è diventata un'esigenza". La presidente di Assoimmobiliare ha affermato che ci potrà essere una parte di ritorno allo smart working, ma che il ritorno a casa probabilmente non potrà essere un nuovo paradigma, "però certamente quella che è già una tendenza all'innovazione degli uffici continuerà ad essere tale".

Mercato immobiliare turistico
Rovere ha poi parlato anche del mercato immobiliare turistico e ha affermato: "Il settore turistico alberghiero è quello che è stato più penalizzato dalla chiusura in un momento in cui in realtà, soprattutto in Italia, c'era stata una grande ripartenza degli investimenti. L'anno scorso è stato l'anno record per gli investimenti nel turistico". La presidente di Assoimmobiliare ha quindi affermato: "E' chiaro che qui l'impatto immediato è molto forte. Secondo le previsioni lo sarà non soltanto su quest'anno, ma anche probabilmente fino all'anno prossimo, perché a prescindere dall'allentamento delle condizioni di lockdown certamente la propensione dei viaggiatori a spostarsi sarà ridotta". Rovere ha però anche spiegato: "Detto ciò, quello che portava a identificare negli hotel un'opportunità di investimento per l'Italia nei prossimi anni credo che ci sarà comunque. Chiaramente nel breve ci potrà essere un impatto sui valori, che porterà magari anche atteggiamenti più opportunistici, però non c'è dubbio che comunque in Italia prima o poi quel processo deve ripartire e quindi bisognerà vedere come si posizionano gli operatori, gli investitori, rispetto al rischio di dover aspettare un po' di tempo per poter andare di nuovo a regime con le attività".

Investimenti settore immobiliare
Soffermandosi su un'analisi di quello che potrebbe accadere nel futuro, la presidente di Assoimmobiliare ha affermato: "Per quanto riguarda il futuro, andiamo sicuramente verso un periodo in cui continueremo a vedere tassi molto bassi a livello globale e, inevitabile conseguenza di questa situazione, un livello di indebitamento molto più elevato". Ma come reagirà il settore? Secondo Rovere, "probabilmente il settore immobiliare come asset class, comparato ad altre asset class, potrebbe avere un periodo fortunato, quindi di flussi positivi legati al fatto che rappresenta comunque, chiaramente a condizione che si tratti di immobili con caratteristiche di performance adeguate, un investimento che funziona molto bene come collateral".

La presidente di Assoimmobiliare ha poi affermato: "E' poi probabilmente anche un'asset class che si dimostra relativamente resilient nel tempo e soprattutto che può dare risultati in termini di cash flow annuali di stabilità e attira gli investitori con un orizzonte di medio-lungo periodo. E la tendenza a incrementare la duration degli investimenti è ormai abbastanza certificata. Tutto questo potrebbe far arrivare dei flussi al settore, sia di capitali permanenti o comunque con un'ottica di medio-lungo periodo tipici per esempio dei fondi pensione, delle compagnie assicurative, dei fondi sovrani, sia di capitali che abbiano un'aspettativa di rendimento più alta ponderata sul rischio, ma non tanto giocata su cicli, quindi l'investitore opportunistico che entra nel momento di crisi e che esce, quanto piuttosto opportunistico che mira a rendimenti elevati attraverso operazioni di sviluppo di quel prodotto nuovo in quelle asset class che richiedono prodotto nuovo e che quindi fa investimenti che possono avere un rischio dal punto di vista dell'ottenimento dei permessi, del rischio di realizzazione in costruzione, ma tutto sommato un rischio minore dal punto di vista della domanda e della tenuta dei valori. Perché il prodotto con certe caratteristiche è un prodotto tutto sommato carente, lo è certamente molto in Italia, ma lo è anche in generale".

- Stefania Giudice, Idealista.it, 14 maggio 2020