venerdì 13 novembre 2020

Mercato immobiliare italiano: previsioni per la ripartenza dopo il covid

Coordinate per la ripartenza: questo il tema della conferenza annuale Tecnocasa intitolata “REvolution”, che ha fatto il punto sul mercato immobiliare italiano nel 2020 alla luce delle conseguenze della pandemia e con previsioni, per quanto possibile, su quello che accadrà nei prossimi mesi.

Indicatori del mercato immobiliare e covid

Quali sono stati quindi i riflessi sul business di Tecnocasa e sul mercato immobiliare in genere della pandemia? “Avevamo avuto un 2019 decisamente brillante con 600 mila transazioni, - nota Fabiana Megliola, responsabile ufficio studi Tecnocasa. - Nei primi sei mesi 2020 tuttavia si è visto un calo 21,8%, che ci porteremo fino alla fine dell’anno, ma ci sono indicatori nel terzo trimestre che sembrano positivi. Parlando ovviamente con prudenza perché già da settembre la situazione è nuovamente cambiata”.

Tra gli indicatori che fanno ben sperare, i tempi di vendita in calo dopo il lockdown. “Chi si muoveva voleva concludere in fretta la compravendita data la paura di un secondo lockdown, - spiega Megliola.  Contemporaneamente però c’è stato chi ha rinunciato ad acquistare perché insicuro del mantenimento del proprio posto di lavoro”.

Locazione e vendita di immobili nel 2020

Dal punto di vista di domanda e offerta, il cambiamento di esigenze abitative dopo il primo lockdown ha fatto aumentare la richiesta del trilocale (41%) e delle soluzioni indipendenti. Lato offerta, il 32,3% è rappresentato da trilocali ma aumentano anche i tagli minori posti sul mercato, data la volontà di cambiarli per soluzioni più ampie.

“I prezzi nell’hinterland delle grandi città hanno sofferto meno, - aggiunge Fabiana Megliola, - perché queste zone hanno raccolto le richieste di acquisto di chi desiderava tagli grandi indipendenti e prezzi accessibili, tendenza che comunque era in atto già da qualche anno. Gli hinterland di Milano, Firenze e Verona hanno performato meglio”. Per quanto riguarda invece le grandi città, calo dell’1% generalizzato ma a Milano e Verona i prezzi sono stati comunque in lieve aumento. In particolare Milano, che nel 2019 aveva visto una crescita del 12,6%, anche ora chiude in positivo grazie all’attrattività per investitori nazionali e internazionali. A soffrire la sola componente di investimento per turismo.

Per quanto riguarda il mercato delle locazioni, negli scorsi anni si era vista una crescita nelle grandi città in quanto molti sceglievano l’affitto come scelta abitativa e non solo come necessità. Con il lockdown e il rientro alle case di origine, nonché con il crollo degli short rent, l’offerta di soluzioni in affitto è aumentata con conseguente compressione dei canoni.

Tengono le locazioni nei capoluoghi di provincia nei casi in cui si preferisce mantenere l’affitto prima di essere sicuri di potersi permettere un acquisto, mentre le locazioni turistiche hanno in parte risentito dello scoppio della pandemia in una stagione, la primavera, in cui si raccoglie la maggior parte delle prenotazioni.

“La riapertura e la riscoperta del turismo di prossimità hanno determinato però un boom di presenze e richieste e in parte anche di acquisto, - segnala Megliola, - con prezzi anche in crescita nel caso del lago. Premiate le località che hanno investito in infrastrutture cittadine”.

Quali case comprano gli italiani

Dal punto di vista socio demografico, tra le 25500 compravendite analizzate si evidenzia un calo degli acquisti per investimento con una componente, però, in crescita dell’acquisto di case vacanza. Secondo Piero Terranova, analista dell’Ufficio Studi Tecnocasa, si investe di più a Napoli, mentre cala decisamente Genova, Milano; nelle altre grandi città il livello resta più o meno invariato.

Tra le tipologie acquistate, aumentano le ampie metrature e le soluzioni indipendenti, mentre dal punto di vista degli spostamenti, rispetto allo scorso anno questi avvengono meno all’interno della stessa città e di più nell’hinterland o in altre province.

Per quanto riguarda le locazioni, continuano a prevalere i contratti a canone libero ma crescono anche i contratti transitori data la conversione di alloggi in affitto breve in soluzioni ad affitto prolungato.

Immobili per l'impresa nel 2020

Sul lato immobili per l’impresa, secondo Fabiana Megliola si tratta del segmento che più sta soffrendo per le conseguenze economiche del coronavirus.

“I capannoni sono la tipologia che ha risposto meglio grazie all’ecommerce, - nota Megliola, - ma comunque canoni e prezzi sono in calo perché non sempre esistono soluzioni di qualità. I riscontri migliori sono nel nord est, dove le aziende hanno continuato a produrre durante il lockdown, e nelle zone in cui si è continuato a investire in infrastrutture come l’area BreBeMi”.

La tipologia dei negozi ha invece sofferto in quanto i locali destinati al food, che avevano avuto una grande espansione negli ultimi anni, sono stati pesantemente danneggiati dalle chiusure. Hanno meglio reagito le aziende che si sono affidate alla multicanalità per la vendita di beni e servizi e i negozi di prossimità, che hanno ben sopperito alle esigenze di quartiere.

Dal punto di vista degli uffici il trend è da definire ed è duplice: da un lato richiesta di maggiori spazi per aumentare il distanziamento sociale sul lavoro, dall’altro minore richiesta per quelle aziende che decideranno di potenziare lo smart working anche a emergenza terminata.

Previsioni 2020 per il mercato immobiliare

Quali previsioni per il 2020? Il gruppo Tecnocasa stima un calo nelle compravendite di almeno 100 mila unità e prezzi in calo tra l’1 e il 3 per cento. Anche i canoni di locazione sono previsti in diminuzione a causa dell’aumento dell’offerta e della maggiore incertezza. Tuttavia, sostiene Megliola, “Il mercato immobiliare esiste e resiste e può cogliere l’occasione di reinventarsi anche sotto il profilo della sostenibilità, intesa come rispetto per l’ambiente ma anche accessibilità da parte di tutte le fasce sociali, contribuendo al rilancio dell’economia mattone dopo mattone. Peraltro il credito assiste perché i tassi al momento sono molto favorevoli”.

Mutui casa, previsioni per il 2020

Conferma quest’ultima visione relativa ai mutui casa Renato Landoni, presidente di Kiron Partners. “Grazie a tassi Euribor e Eurirs e medi in calo, a settembre la domanda di mutui si è mostrata in aumento, come anche le erogazioni. Tolte le surroghe, tuttavia, abbiamo un  calo del 2.6%. Da dicembre a giugno c’è stato un revival delle surroghe che rappresentano ancora circa il 19% del totale”.

La maggior parte delle richieste di mutuo avviene per l’acquisto della prima casa e per durate superiori ai 20 anni. L’84% circa delle richieste puntano sul tasso fisso mentre l’importo medio si aggira intorno a 114 mila euro.

“Per i prossimi tempi i tassi resteranno bassi ma le erogazioni resteranno prudenziali a causa della difficile situazione economica, - prevede Landoni. – A maggior ragione ora, quindi, la scelta di contarrre un muto deve essere consapevole e sostenuta da consulenti professionali”.

- Floriana Liuni, idealista.it, 12 novembre 2020


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lunedì 26 ottobre 2020

La mappa dei prezzi della case nelle principali città italiane: periferie vs centro

Il mercato residenziale, come qualsiasi altro settore, ha subìto l’impatto della crisi economica scaturita dall’emergenza sanitaria. Cerchiamo di capire quale sia stato l’effetto covid sui prezzi delle case nelle principali città italiane, a che ritmo crescono le periferie rispetto ai centri storici secondo i dati di idealista. Ecco il focus su Roma, Milano, Torino, Bologna e Firenze.

Il quadro generale, a settembre 2020, conferma Milano come città con i prezzi medi al mq più cari (3.994 €/m2), seppur con un calo del 2,20%rispetto ad agosto, i valori sono in lieve aumento (18,9%) rispetto allo stesso periodo del 2019. Tra le città prese in esame segue Firenze (3.924 €/m2) che però registra un calo dello 0,9% su base annua.

Poco più dietro si piazza Bologna, dove il prezzo medio per acquistare casa è di 3.046 €/m2 (in aumento del 2,8% su base annua). A Roma, invece, gli acquirenti devono sborsare mediamente 2.897 €/m2 (+2,2% rispetto ai dati di agosto 2019) per comprare casa. Decisamente più economici, invece, i prezzi a Torino (1.678 €/m2 e +6,9% rispetto ai valori dello scorso anno). Ma entriamo nel dettaglio, analizzando città per città le differenze tra centro e zone periferiche (ma senza uscire dal Comune).

Roma

Nella Capitale, mediamente i prezzi delle case nel centro storico sono calati del 6,1% rispetto a settembre 2019 (+1,1% rispetto ad agosto) e si attestano sui 5.902 €/m2. La zona di Roma che è cresciuta di più nell’ultimo anno è l’Appio Latino (+11,1%), qui i prezzi medi si aggirano sui 4.096 €/m2. Tra le zone periferiche, si segnalano le prestazioni di Labaro-Prima Porta (2.150 €/m2 e +10,4% su base annuale).  Crescono rispettivamente del 7,3 e 5,9% Malagrotta-Casal Lumbroso-Ponte Galeria (2.164 €/m2) e Ottavia-Primavalle (2.741 €/m2).

Milano

Nel capoluogo lombardo, invece, i prezzi delle case in centro sono continuati a crescere nell’ultimo anno (+15,9%) e hanno raggiunto una media di 9.408 €/m2. In periferia, però, si segnala il balzo considerevole (+57,9%) della zona Cermenate-Missaglia che tocca il valore medio di 3.370 €/m2 (in crescita dell’1,7% anche nell’ultimo mese). Da sottolineare anche la prestazione di Certosa (29,90%) che si assesta a 2.846 €/m2. Seguono Vigentino-Ripamonti (3.552 €/m2 e + 25,20% su base annua) e Comasina-Bicocca (2.960 €/m2 e +22,8% rispetto a settembre 2019).

Torino

A Torino i prezzi in centro restano sostanzialmente invariati (-0,3% su base annua), la media per comprare casa è di 2.798 €/m2. In periferia, invece, la variazione più significativa (+13,4% rispetto al 2019) si registra nella zona di Aurora-Vanchiglia, dove la media dei prezzi tocca quota 1.965 €/m2. Mentre dalle parti di Barriera di Milano-Regio Parco-Rebaudengo servono in media 978 €/m2 per comprare casa (+9,6% su base annua).

Bologna

Lieve variazione (+3%), invece, per i prezzi delle case nel centro di Bologna, dove mediamente il valore è di 3.902 €/m2. La zona bolognese che fa registrare il balzo più considerevole (+22,5%) è quella di Navile-Corticella, dove chi vende casa chiede in media 2.746 €/m2. Aumento annuale a due cifre (14,1%) anche a Navile-Lame, qui i valori si aggirano sui 2.604 €/m2.

Firenze

A Firenze, invece, la situazione dei prezzi delle case sembra abbastanza stabile. Per quanto riguarda la situazione del centro, si registra un +0,6% che fa arrivare la media dei prezzi a 4.726 €/m2. Nella zona di Rifredi la media dei prezzi delle case sono di 3.290 €/m2 (+1%rispetto allo stesso periodo del 2019). A Isolotto-Legnaia, invece, i livelli si aggirano intorno ai 3.219 €/m2 (+0,6% su base annua).

- Flavio Di Stefano, idealista.it, 26 ottobre 2020


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venerdì 9 ottobre 2020

Come sta andando il mercato immobiliare con il Covid?

All’inizio della crisi da coronavirus uno dei settori per cui si temevano le peggiori conseguenze economiche, insieme a quelli della ristorazione e del turismo, era quello immobiliare. In Cina a febbraio, in Europa tra marzo e aprile, negli Stati Uniti nei mesi seguenti il mercato della compravendita di abitazioni si è praticamente paralizzato con i lockdown imposti dai governi. Nei mesi successivi, con le previsioni di crescita del PIL in forte calo in tutto il mondo, molti analisti hanno previsto che il mercato immobiliare sarebbe crollato come dopo la crisi finanziaria del 2008.

Come sta andando il mercato immobiliare in Italia

«Fino all’8 marzo il mercato immobiliare italiano era in salute, con un trend di compravendita in aumento da almeno cinque anni», dice al Post Carlo Giordano, amministratore delegato di Immobiliare.it, una delle principali piattaforme digitali per comprare e affittare case. L’aumento dei prezzi delle case era guidato non soltanto da Milano, che è la città dove da anni i prezzi crescono maggiormente, ma anche da tutti i principali capoluoghi di provincia, e quando la domanda supera l’offerta è un segnale positivo non soltanto per il settore ma per l’economia.

Nei mesi del lockdown, marzo e aprile, il mercato si è praticamente bloccato. In questo periodo, la maggior parte delle transazioni portate a termine ha riguardato contratti che erano già stati firmati prima della pandemia, e che tra rogiti e altri atti notarili richiedono qualche mese per essere conclusi.

A partire da aprile il mercato ha ripreso con ritmo crescente, ma lentamente. Secondo l’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate, il volume della compravendita di abitazioni rispetto al 2019 è sceso del 15,5 per cento nel primo trimestre (gennaio-marzo) e del 27,2 per cento nel secondo trimestre (aprile-giugno; quest’ultimo dato è provvisorio ma non dovrebbe variare di molto nella forma definitiva). Non sono ancora disponibili i dati del terzo trimestre, quello che va da luglio a settembre, ma tutti si aspettano una ripresa: secondo l’Agenzia delle Entrate, a giugno il calo del volume delle compravendite è stato soltanto del 6,1 per cento.

Il dato a cui tutti guardano però, e che è utilizzato come indicatore dello stato di salute del mercato, è quello dei prezzi. E i prezzi delle abitazioni in vendita in Italia non sono mai calati, anzi: secondo l’Istat, sono aumentati dell’1,7 per cento nel primo trimestre dell’anno e del 3,4 per cento nel secondo trimestre (quest’ultimo dato è provvisorio). L’Istat non ha ancora reso disponibili i dati dei prezzi per il terzo trimestre, ma secondo l’Osservatorio di Immobiliare.it i prezzi nel settore residenziale sono aumentati in media dello 0,9 per cento anche tra luglio e settembre.

L’idea, quindi, è che per ora il mercato stia reggendo. Anche l’Istat dice che “il drastico calo del numero di compravendite di immobili residenziali ha riguardato la prima parte del trimestre in esame ed è stato in larga parte riassorbito a giugno, senza prefigurare, quindi, per ora, un calo generalizzato e persistente della domanda tale da influenzare l’andamento dei prezzi (di per sé molto vischiosi rispetto ai volumi) nel breve periodo” – che significa: all’inizio dell’anno si sono vendute poche case a causa del lockdown, ma la situazione generale non è drammatica e anzi, il fatto che il calo delle vendite non abbia influito sui prezzi (che sono “vischiosi”, cioè ci mettono di più a risentire dei cambiamenti) è indice del fatto che per ora il settore non ha risentito della crisi.

Il mercato degli affitti è invece in calo molto forte. Secondo dati di Immobiliare.it, tra marzo e settembre del 2020 l’offerta di case in affitto è aumentata del 14,2 per cento nelle grandi città italiane, mentre la domanda è scesa del 13,2 per cento. Il caso più notevole è quello di Milano, dove l’offerta di case in affitto è aumentata del 68,7 per cento nello stesso periodo: ci sono moltissimi appartamenti da affittare e nessuno che voglia farlo.

La situazione peggiore, però, è quella degli affitti di stanze: ad agosto del 2020, la disponibilità di stanze in affitto per studenti e lavoratori era aumentata del 149 per cento rispetto a un anno fa. I dati peggiori sono quelli di Milano e Bologna, due città universitarie, dove le stanze disponibili sono state rispettivamente il 290 per cento in più e il 270 per cento in più.

Anche qui però c’è un dato incoraggiante: i prezzi, sia delle abitazioni sia delle stanze in affitto, sono rimasti stabili, segno che tutti si aspettano una ripresa rapida.

Una nota a margine interessante: si era parlato molto, nei mesi dopo il lockdown, di come il modo di abitare sarebbe cambiato. Dopo aver trascorso due mesi chiuse in casa, si diceva, le persone avrebbero valutato, cercato e infine comprato case più ampie, luminose, con balconi, terrazzi e giardini, magari fuori dai centri città, nei sobborghi o perfino in campagna. Giordano di Immobiliare.it dice che effettivamente ad aprile e maggio le cose sono andate così: le ricerche per case con giardino, balcone e terrazza sono aumentate del 12 per cento, e in media gli utenti hanno cercato abitazioni più grandi di 9 metri quadrati, cioè all’incirca una stanza in più. Dopo il lockdown, chi prima cercava un bilocale ha cominciato a cercare trilocali, e così via.

Dopo un paio di mesi, tuttavia, le ricerche sono tornate com’erano prima del coronavirus. Chi prima poteva permettersi un bilocale si è probabilmente accorto che i trilocali costavano troppo. Anche le ricerche di giardini e balconi sono tornate ai livelli di prima, e anzi: le ricerche di maggiori spazi verdi aumentano puntualmente tutte le primavere, non soltanto in quella post lockdown del 2020.

- Eugenio Cau, Il Post, 5 ottobre 2020


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mercoledì 7 ottobre 2020

Il prezzo degli immobili di lusso, i valori nelle principali città

Come la pandemia da coronavirus ha impattato il mercato degli alloggi di lusso? Dipende dalle città: in alcune località le conseguenze sono state infatti molto poco evidenti. Ha cercato di fotografare la situazione Santandrea Luxury Houses analizzando i principali indicatori lungo il 2020.


“In gennaio e nella prima parte di febbraio, il mercato delle residenze di pregio ha mostrato un andamento positivo in termini sia di domanda, sia di compravendite. Tendenza che necessariamente ha subito un rallentamento nei mesi di chiusura delle agenzie immobiliari, – commenta Fabio Guglielmi, Consigliere Delegato Gabetti Agency.– A partire da maggio, le attività sono riprese in modalità nuove, con risultati positivi che hanno portato in giugno e luglio a confermare i trend dello stesso periodo del 2019. Milano e Roma sono ripartite più lentamente rispetto ad altre città monitorate. Soprattutto nel capoluogo lombardo, come in tutta la regione, l’impatto della pandemia è stato particolarmente significativo. In città come Genova, Napoli, Firenze e Torino, dove da un lato la propensione per la seconda casa è meno accentuata rispetto a Roma e Milano e, dall’altro, l’impatto emotivo del Covid è stato minore, il mercato di pregio non ha registrato grandi oscillazioni”.

I prezzi dell’immobiliare di pregio nel 2020

I prezzi sono stati complessivamente stabili, con lievi flessioni per Milano ( -0,4%) e Roma(-0,5%). Riduzioni più marcate per Torino (-0,7) e Genova (-1,5%) e stabilità per Firenze e Napoli. I tempi medi di vendita (senza considerare il periodo di lockdown) sono rimasti stabili e sono intorno ai 5 mesi per Milano, 6-8 mesi a Genova, 7 a Torino, 7-8 mesi per Firenze e Napoli e 9 mesi a Roma.

Gli sconti in sede di chiusura delle trattative sono circa del 10% per Milano, Roma, Genova, Firenze. Lievemente più bassi a Torino (7-8%) e più elevati a Napoli (13%).

Ecco la situazione nelle principali città analizzate:

MILANO: Le zone di Brera e del Centro Storico si confermano tra le più dinamiche e ricercate con una domanda alta, ma stabile. Per quanto riguarda l’offerta, a eccezione della zona Palestro-Duse, la disponibilità di immobili è risultata in crescita. Si è riscontrata una sostanziale stabilità dei prezzirispetto la precedente rilevazione (-0,4%). Con riferimento agli immobili usati, il divario medio fra prezzo richiesto e prezzo effettivosi è attestato intorno all’11%. Le metrature più ricercate sono quelle comprese tra i 180 e i 200 mq.

ROMA: La domanda è risultata stabile a eccezione delle zone di Salario Trieste e Trastevere dove si è registrato un lieve aumento. Anche l’offerta è risultata complessivamente stabile, mentre i prezzi si confermano per lo più stabili con una lieve flessione ( -0,5%). Il divario medio tra prezzo richiesto e prezzo effettivo, per immobili usati, è stato pari al 10% mentre i tempi medi di vendita rimangono intorno ai 9 mesi. La zona Parioli e il Centro Storico sono le più ambite. Le unità immobiliari più ricercate sono state quelle intorno ai 150-200 mq e dotate di almeno tre camere da letto. Preferite le soluzioni già ristrutturate. Tra le dotazioni di maggiore appeal posto auto e terrazza.

TORINO: La domanda di acquisto ha presentato andamenti differenti nelle diverse zone: in aumento la zona Crocetta, Piazza Gran Madre, Cit Turin e limitrofe.  Stabile nel Quadrilatero, via Pietro Micca, piazza Solferino e limitrofe e la Precollina.In calo la zona Corso Massimo D’Azeglio. A eccezione delle zone di Crocetta e Corso Massimo D’Azeglio che hanno conosciuto un lieve aumento, i prezzi sono rimasti complessivamente stabili. I tempi medi di vendita si sono attestati su una media di 7 mesi, con una scontistica media applicata in sede di chiusura della trattativa dal prezzo di richiesta del 7%. Di maggiore appeal la presenza della terrazza, il posto auto e i piani alti. Le soluzioni più richieste hanno metrature intorno ai 180 mq e 3 camere da letto. Tra le zone più domandate il Quadrilatero, l’area di Via Roma, Piazza della Gran Madre e le vie circostanti.

GENOVA: A Genova cresce la domanda in zona Quinto, Quarto, Albaro e Carignano. Stabile invece nei quartieri di Nervi, Centro e Castelletto. I prezzi sono a livello complessivo in lieve diminuzione (1,5%), mentre i tempi medi di vendita si sono attestati su una media di 6-8 mesi, con una scontistica media applicata in sede di chiusura della trattativa dal prezzo di richiesta del 10%. Nel mercato di Genova è molto importante, oltre al box, la presenza della terrazza, in particolare con vista mare. Le soluzioni più richieste hanno metrature intorno ai 140-150 mq e 3 camere da letto. Tra le zone più domandate si segnalano Albaro, Carignano e Quarto.

FIRENZE: A Firenze si è confermata una domanda di acquisto stabile per la zona Lungarni, Piazzale Michelangelo (Bellosguardo, Volta e Salviatino), Viali e la Prima Collina. In calo la domanda per il Centro storico, determinata da una riduzione della domanda straniera per acquisto con finalità di investimento, a seguito dell’emergenza Covid. Questo ha determinato un temporaneo aumento dell’offerta con una lieve riduzione delle quotazioni. I tempi medi di vendita si sono attestati su una media di 7-8 mesi. Gli sconti applicati in fase di chiusura della trattativa dal prezzo di richiesta sono mediamente intorno al 10%. Le zone più richieste attualmente sono Oltrarno - Porta Romana e quella di Via Mazzini, con una maggiore richiesta per appartamenti nuovi/ristrutturati o in buono stato all’interno di palazzi d’epoca o contesti prestigiosi mediamente di circa 150 mq e 3 camere da letto.

NAPOLI: A Napoli, nell’ambito dei quartieri più esclusivi, è stabile la domanda al Vomero e Chiaia, in lieve calo a Posillipo. L’andamento dei prezzi risulta in generale stabile rispetto al semestre precedente, con lievi oscillazioni. I tempi medi di vendita si attestano su una media di 7,5 mesi, ma con differenze: siamo a 4-5 mesi per il Vomero e a 9 mesi per Chiaia e Posillipo. Gli sconti in fase di chiusura della trattativa dal prezzo richiesto sono intorno al 13%. Napoli ha visto una maggiore richiesta per appartamenti nuovi o ristrutturati, con metrature intorno ai 130 mq e 3 camere da letto. Di particolare interesse si confermano le soluzioni dotate di posto auto e terrazza, prevalentemente situate nella zona del Vomero(Piazza Vanvitelli, via Scarlatti, via Luca Giordano). Si segnalano anche Via dei Mille in zona Chiaia, e Via Manzoni in zona Posillipo.

- Idealista.it, 5 ottobre 2020


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