venerdì 13 novembre 2020

Mercato immobiliare italiano: previsioni per la ripartenza dopo il covid

Coordinate per la ripartenza: questo il tema della conferenza annuale Tecnocasa intitolata “REvolution”, che ha fatto il punto sul mercato immobiliare italiano nel 2020 alla luce delle conseguenze della pandemia e con previsioni, per quanto possibile, su quello che accadrà nei prossimi mesi.

Indicatori del mercato immobiliare e covid

Quali sono stati quindi i riflessi sul business di Tecnocasa e sul mercato immobiliare in genere della pandemia? “Avevamo avuto un 2019 decisamente brillante con 600 mila transazioni, - nota Fabiana Megliola, responsabile ufficio studi Tecnocasa. - Nei primi sei mesi 2020 tuttavia si è visto un calo 21,8%, che ci porteremo fino alla fine dell’anno, ma ci sono indicatori nel terzo trimestre che sembrano positivi. Parlando ovviamente con prudenza perché già da settembre la situazione è nuovamente cambiata”.

Tra gli indicatori che fanno ben sperare, i tempi di vendita in calo dopo il lockdown. “Chi si muoveva voleva concludere in fretta la compravendita data la paura di un secondo lockdown, - spiega Megliola.  Contemporaneamente però c’è stato chi ha rinunciato ad acquistare perché insicuro del mantenimento del proprio posto di lavoro”.

Locazione e vendita di immobili nel 2020

Dal punto di vista di domanda e offerta, il cambiamento di esigenze abitative dopo il primo lockdown ha fatto aumentare la richiesta del trilocale (41%) e delle soluzioni indipendenti. Lato offerta, il 32,3% è rappresentato da trilocali ma aumentano anche i tagli minori posti sul mercato, data la volontà di cambiarli per soluzioni più ampie.

“I prezzi nell’hinterland delle grandi città hanno sofferto meno, - aggiunge Fabiana Megliola, - perché queste zone hanno raccolto le richieste di acquisto di chi desiderava tagli grandi indipendenti e prezzi accessibili, tendenza che comunque era in atto già da qualche anno. Gli hinterland di Milano, Firenze e Verona hanno performato meglio”. Per quanto riguarda invece le grandi città, calo dell’1% generalizzato ma a Milano e Verona i prezzi sono stati comunque in lieve aumento. In particolare Milano, che nel 2019 aveva visto una crescita del 12,6%, anche ora chiude in positivo grazie all’attrattività per investitori nazionali e internazionali. A soffrire la sola componente di investimento per turismo.

Per quanto riguarda il mercato delle locazioni, negli scorsi anni si era vista una crescita nelle grandi città in quanto molti sceglievano l’affitto come scelta abitativa e non solo come necessità. Con il lockdown e il rientro alle case di origine, nonché con il crollo degli short rent, l’offerta di soluzioni in affitto è aumentata con conseguente compressione dei canoni.

Tengono le locazioni nei capoluoghi di provincia nei casi in cui si preferisce mantenere l’affitto prima di essere sicuri di potersi permettere un acquisto, mentre le locazioni turistiche hanno in parte risentito dello scoppio della pandemia in una stagione, la primavera, in cui si raccoglie la maggior parte delle prenotazioni.

“La riapertura e la riscoperta del turismo di prossimità hanno determinato però un boom di presenze e richieste e in parte anche di acquisto, - segnala Megliola, - con prezzi anche in crescita nel caso del lago. Premiate le località che hanno investito in infrastrutture cittadine”.

Quali case comprano gli italiani

Dal punto di vista socio demografico, tra le 25500 compravendite analizzate si evidenzia un calo degli acquisti per investimento con una componente, però, in crescita dell’acquisto di case vacanza. Secondo Piero Terranova, analista dell’Ufficio Studi Tecnocasa, si investe di più a Napoli, mentre cala decisamente Genova, Milano; nelle altre grandi città il livello resta più o meno invariato.

Tra le tipologie acquistate, aumentano le ampie metrature e le soluzioni indipendenti, mentre dal punto di vista degli spostamenti, rispetto allo scorso anno questi avvengono meno all’interno della stessa città e di più nell’hinterland o in altre province.

Per quanto riguarda le locazioni, continuano a prevalere i contratti a canone libero ma crescono anche i contratti transitori data la conversione di alloggi in affitto breve in soluzioni ad affitto prolungato.

Immobili per l'impresa nel 2020

Sul lato immobili per l’impresa, secondo Fabiana Megliola si tratta del segmento che più sta soffrendo per le conseguenze economiche del coronavirus.

“I capannoni sono la tipologia che ha risposto meglio grazie all’ecommerce, - nota Megliola, - ma comunque canoni e prezzi sono in calo perché non sempre esistono soluzioni di qualità. I riscontri migliori sono nel nord est, dove le aziende hanno continuato a produrre durante il lockdown, e nelle zone in cui si è continuato a investire in infrastrutture come l’area BreBeMi”.

La tipologia dei negozi ha invece sofferto in quanto i locali destinati al food, che avevano avuto una grande espansione negli ultimi anni, sono stati pesantemente danneggiati dalle chiusure. Hanno meglio reagito le aziende che si sono affidate alla multicanalità per la vendita di beni e servizi e i negozi di prossimità, che hanno ben sopperito alle esigenze di quartiere.

Dal punto di vista degli uffici il trend è da definire ed è duplice: da un lato richiesta di maggiori spazi per aumentare il distanziamento sociale sul lavoro, dall’altro minore richiesta per quelle aziende che decideranno di potenziare lo smart working anche a emergenza terminata.

Previsioni 2020 per il mercato immobiliare

Quali previsioni per il 2020? Il gruppo Tecnocasa stima un calo nelle compravendite di almeno 100 mila unità e prezzi in calo tra l’1 e il 3 per cento. Anche i canoni di locazione sono previsti in diminuzione a causa dell’aumento dell’offerta e della maggiore incertezza. Tuttavia, sostiene Megliola, “Il mercato immobiliare esiste e resiste e può cogliere l’occasione di reinventarsi anche sotto il profilo della sostenibilità, intesa come rispetto per l’ambiente ma anche accessibilità da parte di tutte le fasce sociali, contribuendo al rilancio dell’economia mattone dopo mattone. Peraltro il credito assiste perché i tassi al momento sono molto favorevoli”.

Mutui casa, previsioni per il 2020

Conferma quest’ultima visione relativa ai mutui casa Renato Landoni, presidente di Kiron Partners. “Grazie a tassi Euribor e Eurirs e medi in calo, a settembre la domanda di mutui si è mostrata in aumento, come anche le erogazioni. Tolte le surroghe, tuttavia, abbiamo un  calo del 2.6%. Da dicembre a giugno c’è stato un revival delle surroghe che rappresentano ancora circa il 19% del totale”.

La maggior parte delle richieste di mutuo avviene per l’acquisto della prima casa e per durate superiori ai 20 anni. L’84% circa delle richieste puntano sul tasso fisso mentre l’importo medio si aggira intorno a 114 mila euro.

“Per i prossimi tempi i tassi resteranno bassi ma le erogazioni resteranno prudenziali a causa della difficile situazione economica, - prevede Landoni. – A maggior ragione ora, quindi, la scelta di contarrre un muto deve essere consapevole e sostenuta da consulenti professionali”.

- Floriana Liuni, idealista.it, 12 novembre 2020


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lunedì 26 ottobre 2020

La mappa dei prezzi della case nelle principali città italiane: periferie vs centro

Il mercato residenziale, come qualsiasi altro settore, ha subìto l’impatto della crisi economica scaturita dall’emergenza sanitaria. Cerchiamo di capire quale sia stato l’effetto covid sui prezzi delle case nelle principali città italiane, a che ritmo crescono le periferie rispetto ai centri storici secondo i dati di idealista. Ecco il focus su Roma, Milano, Torino, Bologna e Firenze.

Il quadro generale, a settembre 2020, conferma Milano come città con i prezzi medi al mq più cari (3.994 €/m2), seppur con un calo del 2,20%rispetto ad agosto, i valori sono in lieve aumento (18,9%) rispetto allo stesso periodo del 2019. Tra le città prese in esame segue Firenze (3.924 €/m2) che però registra un calo dello 0,9% su base annua.

Poco più dietro si piazza Bologna, dove il prezzo medio per acquistare casa è di 3.046 €/m2 (in aumento del 2,8% su base annua). A Roma, invece, gli acquirenti devono sborsare mediamente 2.897 €/m2 (+2,2% rispetto ai dati di agosto 2019) per comprare casa. Decisamente più economici, invece, i prezzi a Torino (1.678 €/m2 e +6,9% rispetto ai valori dello scorso anno). Ma entriamo nel dettaglio, analizzando città per città le differenze tra centro e zone periferiche (ma senza uscire dal Comune).

Roma

Nella Capitale, mediamente i prezzi delle case nel centro storico sono calati del 6,1% rispetto a settembre 2019 (+1,1% rispetto ad agosto) e si attestano sui 5.902 €/m2. La zona di Roma che è cresciuta di più nell’ultimo anno è l’Appio Latino (+11,1%), qui i prezzi medi si aggirano sui 4.096 €/m2. Tra le zone periferiche, si segnalano le prestazioni di Labaro-Prima Porta (2.150 €/m2 e +10,4% su base annuale).  Crescono rispettivamente del 7,3 e 5,9% Malagrotta-Casal Lumbroso-Ponte Galeria (2.164 €/m2) e Ottavia-Primavalle (2.741 €/m2).

Milano

Nel capoluogo lombardo, invece, i prezzi delle case in centro sono continuati a crescere nell’ultimo anno (+15,9%) e hanno raggiunto una media di 9.408 €/m2. In periferia, però, si segnala il balzo considerevole (+57,9%) della zona Cermenate-Missaglia che tocca il valore medio di 3.370 €/m2 (in crescita dell’1,7% anche nell’ultimo mese). Da sottolineare anche la prestazione di Certosa (29,90%) che si assesta a 2.846 €/m2. Seguono Vigentino-Ripamonti (3.552 €/m2 e + 25,20% su base annua) e Comasina-Bicocca (2.960 €/m2 e +22,8% rispetto a settembre 2019).

Torino

A Torino i prezzi in centro restano sostanzialmente invariati (-0,3% su base annua), la media per comprare casa è di 2.798 €/m2. In periferia, invece, la variazione più significativa (+13,4% rispetto al 2019) si registra nella zona di Aurora-Vanchiglia, dove la media dei prezzi tocca quota 1.965 €/m2. Mentre dalle parti di Barriera di Milano-Regio Parco-Rebaudengo servono in media 978 €/m2 per comprare casa (+9,6% su base annua).

Bologna

Lieve variazione (+3%), invece, per i prezzi delle case nel centro di Bologna, dove mediamente il valore è di 3.902 €/m2. La zona bolognese che fa registrare il balzo più considerevole (+22,5%) è quella di Navile-Corticella, dove chi vende casa chiede in media 2.746 €/m2. Aumento annuale a due cifre (14,1%) anche a Navile-Lame, qui i valori si aggirano sui 2.604 €/m2.

Firenze

A Firenze, invece, la situazione dei prezzi delle case sembra abbastanza stabile. Per quanto riguarda la situazione del centro, si registra un +0,6% che fa arrivare la media dei prezzi a 4.726 €/m2. Nella zona di Rifredi la media dei prezzi delle case sono di 3.290 €/m2 (+1%rispetto allo stesso periodo del 2019). A Isolotto-Legnaia, invece, i livelli si aggirano intorno ai 3.219 €/m2 (+0,6% su base annua).

- Flavio Di Stefano, idealista.it, 26 ottobre 2020


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venerdì 9 ottobre 2020

Come sta andando il mercato immobiliare con il Covid?

All’inizio della crisi da coronavirus uno dei settori per cui si temevano le peggiori conseguenze economiche, insieme a quelli della ristorazione e del turismo, era quello immobiliare. In Cina a febbraio, in Europa tra marzo e aprile, negli Stati Uniti nei mesi seguenti il mercato della compravendita di abitazioni si è praticamente paralizzato con i lockdown imposti dai governi. Nei mesi successivi, con le previsioni di crescita del PIL in forte calo in tutto il mondo, molti analisti hanno previsto che il mercato immobiliare sarebbe crollato come dopo la crisi finanziaria del 2008.

Come sta andando il mercato immobiliare in Italia

«Fino all’8 marzo il mercato immobiliare italiano era in salute, con un trend di compravendita in aumento da almeno cinque anni», dice al Post Carlo Giordano, amministratore delegato di Immobiliare.it, una delle principali piattaforme digitali per comprare e affittare case. L’aumento dei prezzi delle case era guidato non soltanto da Milano, che è la città dove da anni i prezzi crescono maggiormente, ma anche da tutti i principali capoluoghi di provincia, e quando la domanda supera l’offerta è un segnale positivo non soltanto per il settore ma per l’economia.

Nei mesi del lockdown, marzo e aprile, il mercato si è praticamente bloccato. In questo periodo, la maggior parte delle transazioni portate a termine ha riguardato contratti che erano già stati firmati prima della pandemia, e che tra rogiti e altri atti notarili richiedono qualche mese per essere conclusi.

A partire da aprile il mercato ha ripreso con ritmo crescente, ma lentamente. Secondo l’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate, il volume della compravendita di abitazioni rispetto al 2019 è sceso del 15,5 per cento nel primo trimestre (gennaio-marzo) e del 27,2 per cento nel secondo trimestre (aprile-giugno; quest’ultimo dato è provvisorio ma non dovrebbe variare di molto nella forma definitiva). Non sono ancora disponibili i dati del terzo trimestre, quello che va da luglio a settembre, ma tutti si aspettano una ripresa: secondo l’Agenzia delle Entrate, a giugno il calo del volume delle compravendite è stato soltanto del 6,1 per cento.

Il dato a cui tutti guardano però, e che è utilizzato come indicatore dello stato di salute del mercato, è quello dei prezzi. E i prezzi delle abitazioni in vendita in Italia non sono mai calati, anzi: secondo l’Istat, sono aumentati dell’1,7 per cento nel primo trimestre dell’anno e del 3,4 per cento nel secondo trimestre (quest’ultimo dato è provvisorio). L’Istat non ha ancora reso disponibili i dati dei prezzi per il terzo trimestre, ma secondo l’Osservatorio di Immobiliare.it i prezzi nel settore residenziale sono aumentati in media dello 0,9 per cento anche tra luglio e settembre.

L’idea, quindi, è che per ora il mercato stia reggendo. Anche l’Istat dice che “il drastico calo del numero di compravendite di immobili residenziali ha riguardato la prima parte del trimestre in esame ed è stato in larga parte riassorbito a giugno, senza prefigurare, quindi, per ora, un calo generalizzato e persistente della domanda tale da influenzare l’andamento dei prezzi (di per sé molto vischiosi rispetto ai volumi) nel breve periodo” – che significa: all’inizio dell’anno si sono vendute poche case a causa del lockdown, ma la situazione generale non è drammatica e anzi, il fatto che il calo delle vendite non abbia influito sui prezzi (che sono “vischiosi”, cioè ci mettono di più a risentire dei cambiamenti) è indice del fatto che per ora il settore non ha risentito della crisi.

Il mercato degli affitti è invece in calo molto forte. Secondo dati di Immobiliare.it, tra marzo e settembre del 2020 l’offerta di case in affitto è aumentata del 14,2 per cento nelle grandi città italiane, mentre la domanda è scesa del 13,2 per cento. Il caso più notevole è quello di Milano, dove l’offerta di case in affitto è aumentata del 68,7 per cento nello stesso periodo: ci sono moltissimi appartamenti da affittare e nessuno che voglia farlo.

La situazione peggiore, però, è quella degli affitti di stanze: ad agosto del 2020, la disponibilità di stanze in affitto per studenti e lavoratori era aumentata del 149 per cento rispetto a un anno fa. I dati peggiori sono quelli di Milano e Bologna, due città universitarie, dove le stanze disponibili sono state rispettivamente il 290 per cento in più e il 270 per cento in più.

Anche qui però c’è un dato incoraggiante: i prezzi, sia delle abitazioni sia delle stanze in affitto, sono rimasti stabili, segno che tutti si aspettano una ripresa rapida.

Una nota a margine interessante: si era parlato molto, nei mesi dopo il lockdown, di come il modo di abitare sarebbe cambiato. Dopo aver trascorso due mesi chiuse in casa, si diceva, le persone avrebbero valutato, cercato e infine comprato case più ampie, luminose, con balconi, terrazzi e giardini, magari fuori dai centri città, nei sobborghi o perfino in campagna. Giordano di Immobiliare.it dice che effettivamente ad aprile e maggio le cose sono andate così: le ricerche per case con giardino, balcone e terrazza sono aumentate del 12 per cento, e in media gli utenti hanno cercato abitazioni più grandi di 9 metri quadrati, cioè all’incirca una stanza in più. Dopo il lockdown, chi prima cercava un bilocale ha cominciato a cercare trilocali, e così via.

Dopo un paio di mesi, tuttavia, le ricerche sono tornate com’erano prima del coronavirus. Chi prima poteva permettersi un bilocale si è probabilmente accorto che i trilocali costavano troppo. Anche le ricerche di giardini e balconi sono tornate ai livelli di prima, e anzi: le ricerche di maggiori spazi verdi aumentano puntualmente tutte le primavere, non soltanto in quella post lockdown del 2020.

- Eugenio Cau, Il Post, 5 ottobre 2020


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mercoledì 7 ottobre 2020

Il prezzo degli immobili di lusso, i valori nelle principali città

Come la pandemia da coronavirus ha impattato il mercato degli alloggi di lusso? Dipende dalle città: in alcune località le conseguenze sono state infatti molto poco evidenti. Ha cercato di fotografare la situazione Santandrea Luxury Houses analizzando i principali indicatori lungo il 2020.


“In gennaio e nella prima parte di febbraio, il mercato delle residenze di pregio ha mostrato un andamento positivo in termini sia di domanda, sia di compravendite. Tendenza che necessariamente ha subito un rallentamento nei mesi di chiusura delle agenzie immobiliari, – commenta Fabio Guglielmi, Consigliere Delegato Gabetti Agency.– A partire da maggio, le attività sono riprese in modalità nuove, con risultati positivi che hanno portato in giugno e luglio a confermare i trend dello stesso periodo del 2019. Milano e Roma sono ripartite più lentamente rispetto ad altre città monitorate. Soprattutto nel capoluogo lombardo, come in tutta la regione, l’impatto della pandemia è stato particolarmente significativo. In città come Genova, Napoli, Firenze e Torino, dove da un lato la propensione per la seconda casa è meno accentuata rispetto a Roma e Milano e, dall’altro, l’impatto emotivo del Covid è stato minore, il mercato di pregio non ha registrato grandi oscillazioni”.

I prezzi dell’immobiliare di pregio nel 2020

I prezzi sono stati complessivamente stabili, con lievi flessioni per Milano ( -0,4%) e Roma(-0,5%). Riduzioni più marcate per Torino (-0,7) e Genova (-1,5%) e stabilità per Firenze e Napoli. I tempi medi di vendita (senza considerare il periodo di lockdown) sono rimasti stabili e sono intorno ai 5 mesi per Milano, 6-8 mesi a Genova, 7 a Torino, 7-8 mesi per Firenze e Napoli e 9 mesi a Roma.

Gli sconti in sede di chiusura delle trattative sono circa del 10% per Milano, Roma, Genova, Firenze. Lievemente più bassi a Torino (7-8%) e più elevati a Napoli (13%).

Ecco la situazione nelle principali città analizzate:

MILANO: Le zone di Brera e del Centro Storico si confermano tra le più dinamiche e ricercate con una domanda alta, ma stabile. Per quanto riguarda l’offerta, a eccezione della zona Palestro-Duse, la disponibilità di immobili è risultata in crescita. Si è riscontrata una sostanziale stabilità dei prezzirispetto la precedente rilevazione (-0,4%). Con riferimento agli immobili usati, il divario medio fra prezzo richiesto e prezzo effettivosi è attestato intorno all’11%. Le metrature più ricercate sono quelle comprese tra i 180 e i 200 mq.

ROMA: La domanda è risultata stabile a eccezione delle zone di Salario Trieste e Trastevere dove si è registrato un lieve aumento. Anche l’offerta è risultata complessivamente stabile, mentre i prezzi si confermano per lo più stabili con una lieve flessione ( -0,5%). Il divario medio tra prezzo richiesto e prezzo effettivo, per immobili usati, è stato pari al 10% mentre i tempi medi di vendita rimangono intorno ai 9 mesi. La zona Parioli e il Centro Storico sono le più ambite. Le unità immobiliari più ricercate sono state quelle intorno ai 150-200 mq e dotate di almeno tre camere da letto. Preferite le soluzioni già ristrutturate. Tra le dotazioni di maggiore appeal posto auto e terrazza.

TORINO: La domanda di acquisto ha presentato andamenti differenti nelle diverse zone: in aumento la zona Crocetta, Piazza Gran Madre, Cit Turin e limitrofe.  Stabile nel Quadrilatero, via Pietro Micca, piazza Solferino e limitrofe e la Precollina.In calo la zona Corso Massimo D’Azeglio. A eccezione delle zone di Crocetta e Corso Massimo D’Azeglio che hanno conosciuto un lieve aumento, i prezzi sono rimasti complessivamente stabili. I tempi medi di vendita si sono attestati su una media di 7 mesi, con una scontistica media applicata in sede di chiusura della trattativa dal prezzo di richiesta del 7%. Di maggiore appeal la presenza della terrazza, il posto auto e i piani alti. Le soluzioni più richieste hanno metrature intorno ai 180 mq e 3 camere da letto. Tra le zone più domandate il Quadrilatero, l’area di Via Roma, Piazza della Gran Madre e le vie circostanti.

GENOVA: A Genova cresce la domanda in zona Quinto, Quarto, Albaro e Carignano. Stabile invece nei quartieri di Nervi, Centro e Castelletto. I prezzi sono a livello complessivo in lieve diminuzione (1,5%), mentre i tempi medi di vendita si sono attestati su una media di 6-8 mesi, con una scontistica media applicata in sede di chiusura della trattativa dal prezzo di richiesta del 10%. Nel mercato di Genova è molto importante, oltre al box, la presenza della terrazza, in particolare con vista mare. Le soluzioni più richieste hanno metrature intorno ai 140-150 mq e 3 camere da letto. Tra le zone più domandate si segnalano Albaro, Carignano e Quarto.

FIRENZE: A Firenze si è confermata una domanda di acquisto stabile per la zona Lungarni, Piazzale Michelangelo (Bellosguardo, Volta e Salviatino), Viali e la Prima Collina. In calo la domanda per il Centro storico, determinata da una riduzione della domanda straniera per acquisto con finalità di investimento, a seguito dell’emergenza Covid. Questo ha determinato un temporaneo aumento dell’offerta con una lieve riduzione delle quotazioni. I tempi medi di vendita si sono attestati su una media di 7-8 mesi. Gli sconti applicati in fase di chiusura della trattativa dal prezzo di richiesta sono mediamente intorno al 10%. Le zone più richieste attualmente sono Oltrarno - Porta Romana e quella di Via Mazzini, con una maggiore richiesta per appartamenti nuovi/ristrutturati o in buono stato all’interno di palazzi d’epoca o contesti prestigiosi mediamente di circa 150 mq e 3 camere da letto.

NAPOLI: A Napoli, nell’ambito dei quartieri più esclusivi, è stabile la domanda al Vomero e Chiaia, in lieve calo a Posillipo. L’andamento dei prezzi risulta in generale stabile rispetto al semestre precedente, con lievi oscillazioni. I tempi medi di vendita si attestano su una media di 7,5 mesi, ma con differenze: siamo a 4-5 mesi per il Vomero e a 9 mesi per Chiaia e Posillipo. Gli sconti in fase di chiusura della trattativa dal prezzo richiesto sono intorno al 13%. Napoli ha visto una maggiore richiesta per appartamenti nuovi o ristrutturati, con metrature intorno ai 130 mq e 3 camere da letto. Di particolare interesse si confermano le soluzioni dotate di posto auto e terrazza, prevalentemente situate nella zona del Vomero(Piazza Vanvitelli, via Scarlatti, via Luca Giordano). Si segnalano anche Via dei Mille in zona Chiaia, e Via Manzoni in zona Posillipo.

- Idealista.it, 5 ottobre 2020


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giovedì 1 ottobre 2020

Prezzi delle case su dopo l’estate: 0,7% sul trim, 1,5% in un anno. Scopri i valori della tua città

I prezzi delle case rilevati dall’Ufficio Studi di idealista dopo i mesi estivi hanno segnato un aumento dello 0,7%, a una media di 1.733 euro/m2. È migliorata anche la tendenza annua, con un saldo positivo pari all’1,5%.




Per Vincenzo De Tommaso, responsabile dell’ufficio studi idealista: “il lockdown ha dato la spinta decisiva a chi aveva già l’idea di cambiar casa, così la domanda di abitazioni è ripartita rapidamente durante i mesi estivi alimentata da tassi d’interesse storicamente bassi, un’offerta limitata e il desiderio delle famiglie di traslocare in case con spazi più ampi da personalizzare o aggiornare alle esigenze abitative attuali. Tutto ciò ha dato la sensazione ai proprietari di non dovere abbassare le loro pretese per chiudere le operazioni, anche se questo potrebbe non invogliare le offerte da parte dei potenziali acquirenti e così rallentare il mercato nei prossimi mesi in attesa che i prezzi calino”.

Regioni

L’ultimo trimestre ha visto incrementare i prezzi in metà delle regioni italiane, con il Trentino-Alto Adige (2,4%) e la Lombardia (2,1%) a guidare la tendenza rialzista davanti a Veneto e Lazio, entrambe con aumenti dello 0,8%. Tra le aree regionali in calo il maggiore ribasso spetta alla Basilicata (-1,4%), seguita da Marche e Abruzzo con ribassi dello 0,8%.

Il Trentino-Alto Adige diventa la regione con i valori immobiliari più elevati, con una media di 2.503 euro al metro quadro, davanti a Liguria (2.482 euro/m2) e Valle d’Aosta (2.432 euro/m2), in un ranking che vede nella parte bassa della graduatoria Sicilia (1.064 euro/m2), Molise (919 euro/m2) e a chiudere la Calabria con 909 euro.

Province

Prevalenza di ribassi in 61 dei 106 mercati provinciali analizzati. Oltre l’80% dei delle macroaree restano in un range compreso tra il -2% e il 2%. Gli incrementi maggiori del trimestre spettano a Modena (5,5%), Milano (5,4%) e Verona (4,6%). Dal lato opposto della tavola troviamo Trieste (-4,8%), davanti alle province di Vercelli (-4,7%) e Messina (-4,2%).

Nonostante l’ultimo lieve calo trimestrale Bolzano (3.605 euro/m2) si conferma la provincia più cara d’Italia davanti a Savona (3.104 euro/m2) e Firenze (2.752 euro/m2). All’opposto Biella (630 euro/m2), è la più economica davanti a Caltanissetta (724 euro/m2) e Isernia (743 euro/m2).

Capoluoghi

Dopo i mesi estivi si registra una leggera prevalenza di città capoluogo in trend negativo (58 su 110 centri monitorati). I ribassi maggiori spettano a Nuoro (-4,9%), Macerata (-4,3%) e Monza (-3,8%). All’opposto Agrigento (9,3%), Lecco (5,9%) e Modena (5,6%) segnano i rimbalzi maggiori.

Tra le grandi piazze immobiliari Milano e Torino vedono aumentare le pretese dei proprietari del 2,3%. Tengono i prezzi anche a Palermo (0,6%) e Roma (0,4%). Calano Firenze (-0,9%), Genova (-1,1%) e Napoli (-1,3%).

Venezia (4.461 euro/m²) è sempre la più cara, davanti a Milano che balza sul secondo gradino del podio appaiando Firenze (3.924 euro/m²), Bolzano (3.753 euro/m²) e Bologna (3.046 euro/m²). Nella parte bassa del ranking dei valori troviamo Ragusa (817 euro/m²), Caltanissetta (791 euro/m²) e il fanalino di coda Biella con 709 euro al metro quadro.

L’indice dei valori immobiliari di idealista

A partire dal rapporto relativo al primo trimestre del 2019, abbiamo aggiornato la metodologia per l’elaborazione del nostro indice dei prezzi. Dopo l’integrazione di idealista/data, un’apposita divisione specializzata nella gestione di grandi volumi di informazioni e nel data modeling, è stata introdotta una nuova metodologia di calcolo che rende la nostra analisi dell'evoluzione dei prezzi, specialmente in aree di piccole dimensioni, ancora più robusta che in passato. Per evitare salti nella nostra serie, i dati dal 2007 sono stati ricalcolati con la nuova metodologia.

Su raccomandazione del team statistico di idealista/data, aggiorniamo la formula per indicare il prezzo medio con maggiore certezza: oltre a eliminare gli annunci atipici e con i prezzi fuori mercato, calcoliamo il valore mediano invece del valore medio. Con questo cambiamento, oltre ad affinare ulteriormente il nostro indice rendendolo più rispondente alla realtà del mercato, omologhiamo la nostra metodologia con quelle applicate in altri Paesi per ottenere dati immobiliari.

Ora includiamo la tipologia di case unifamiliari (viletta o chalet) e scartiamo immobili di qualsiasi tipo che sono stati nel nostro database per molto tempo senza ottenere interazioni utente. Il rapporto è sempre basato sui prezzi di offerta pubblicati dagli inserzionisti di idealista.

- Idealista.it, 1 ottobre 2020


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mercoledì 30 settembre 2020

Affitti per gli studenti. Come sta cambiando il mercato

L’emergenza coronavirus e le misure adottate proprio per contrastare la diffusione del Covid-19 hanno inevitabilmente avuto un impatto anche sul mercato immobiliare degli affitti per gli studenti. Per capire cosa è mutato e in che modo sta cambiando il comparto, idealista/news ha rivolto qualche domanda a Nello di Coste, addetto Ufficio Stampa del Gruppo Toscano. Secondo un’indagine dello stesso Gruppo, infatti, rispetto allo scorso anno è aumentato il numero dei proprietari che si rivolgono a un professionista per affittare il proprio immobile a uno studente universitario.


In particolare, l’indagine, confrontando il periodo 1 giugno/13 settembre 2020 con lo stesso periodo dello scorso anno, ha mostrato che il numero di incarichi di affitto presso le agenzie del Gruppo è cresciuto del 66,5%. Le zone universitarie esaminate sono state quelle di Roma e Milano.

Con un mercato degli affitti universitari rallentato, per ottenere dei risultati, si decide più che in passato di rivolgersi a un professionista. L’indagine ha inoltre evidenziato che la poca richiesta e la vasta offerta stanno portando i clienti ad essere più esigenti. Questo significa, dunque, prediligere case ben ammobiliate e ben tenute.

Esaminando i diversi mercati è emerso che a Roma gli incarichi di affitto sono cresciuti del 65%. Nello specifico, sono state esaminate cinque agenzie del Gruppo Toscano vicine all’Università “La Sapienza” (San Lorenzo/Castro Pretorio, Piazza Bologna, Provincie, Tiburtina e Tiburtino 2) ed è stato ascoltato Salvatore Paradiso, da 16 anni in Toscano e Real Estate Broker di tre di queste agenzie, il quale ha affermato: “La nostra situazione è esempio di ciò che sta accadendo in tutta Italia. E’ evidente che i proprietari degli immobili, che finora non avevano difficoltà a trovare affittuari, oggi stanno incontrando delle difficoltà. Negli anni passati gli studenti dovevano muoversi con largo anticipo per trovare una stanza o un appartamento in affitto nelle zone di piazza Bologna, San Lorenzo e Tiburtina. Tra giugno e agosto gli appartamenti duravano sul mercato appena 15 giorni, oggi invece si rischia di aspettare per mesi”.

A Milano è stato registrato un aumento degli incarichi pari al 68%. Le agenzie del Gruppo Toscano esaminate sono state quelle di Solari, Bocconi e Città Studi. Giada Calzolari, Real Estate Broker dell’agenzia Bocconi, ha affermato: “Siamo di fronte a un grande aumento dell’offerta e una riduzione drastica della richiesta. Inoltre, chi cerca casa è molto più esigente. Alcuni proprietari hanno abbassato subito il canone d’affitto per essere sicuri di affittare. Se da un lato l’offerta di immobili è cresciuta a causa della conversione di case vacanza in affitti di lungo periodo, dall’altro le università hanno garantito la propria formazione online, permettendo a tantissimi studenti di rimanere con le proprie famiglie. Dobbiamo sicuramente aspettare la fine dell’anno perché le cose si sblocchino”.

E’ stata infine presa in considerazione la situazione di Bologna, che ha mostrato un trend differente. Nel capoluogo dell’Emilia Romagna si sta infatti assistendo a un ritorno alla normalità dopo qualche anno di mercato degli affitti dominato dalle case vacanze. A tal proposito, Francesco Pizzolla, Sales Manager dell’agenzia Toscano Centro Bologna, ha spiegato: “Trovare una casa a Bologna era diventato difficilissimo ed estremamente costoso. Oggi l’offerta è sicuramente aumentata e la richiesta resta più o meno stabile. Ogni giorno c’è un bel via vai di studenti e famiglie alla ricerca di una stanza in affitto. I numeri non sono quelli degli anni passati, ma il mercato degli affitti non è fermo”.

Ma vediamo quanto illustrato a idealista/news da Nello di Coste proprio in riferimento ai cambiamenti che stanno interessando il mercato immobiliare degli affitti per gli studenti.

Il lockdown e il largo utilizzo delle lezioni a distanza hanno modificato in pochi mesi il mercato immobiliare degli affitti per gli studenti. In base alle vostre rilevazioni, cosa sta accadendo?

“Chi può sta preferendo rimanere a casa presso le proprie famiglie. Questo si ripercuote sul mercato immobiliare degli affitti universitari.

Abbiamo preso in esame le aree universitarie delle principali città italiane e abbiamo notato che la richiesta è crollata rispetto agli anni scorsi e sul mercato molti immobili sono rimasti vuoti. Questi si sommano alle case vacanze, anch'esse vuote, producendo una situazione con un'offerta vastissima e una richiesta molto bassa.

La difficoltà di affittare stanze e appartamenti sta spingendo sempre più proprietari ad affidare il proprio immobile a un professionista, e questo ci ha fatto rilevare un +65% degli incarichi d'affitto a Roma e +68% a Milano”.

Cosa significa questo?

“Per noi è l'ennesima conferma che per questo tipo di attività è necessario rivolgersi a un professionista. In una situazione di difficoltà come questa, tanti proprietari comprendono di avere bisogno di una mano e così facendo riconoscono la nostra esperienza, il nostro potenziale e la nostra professionalità”.

In questa situazione, sono cambiate le esigenze di chi cerca casa?

“Le esigenze di chi cerca casa in affitto per studiare in una grande città sono sempre le stesse: vicinanza all'ateneo, prezzo di mercato e un'abitazione moderna e confortevole. Potremmo aggiungere gli spazi esterni, che sono sempre apprezzati sia per la vendita che per l'affitto.

Il cliente che sta cercando casa o una stanza è semplicemente più esigente e più attento ai dettagli, perché si ritrova davanti una vasta scelta di immobili che gli permetto di prendere tempo e scegliere secondo i propri gusti e le proprie possibilità. Questo conferma il fatto che gli immobili che si presentano meglio saranno i primi ad essere affittati.

Chi ha cambiato esigenze abitative è più chi compra casa. Già a marzo avevamo previsto un cambiamento delle esigenze abitative e questo cambiamento è arrivato. In alcuni studi precedenti e intervistando i nostri agenti in tutta Italia, abbiamo notato quanto importante sia diventato lo spazio esterno, nelle vendite e negli affitti.

Se tra gennaio e marzo il 20% dei nostri clienti acquistava un bilocale, il 32% un trilocale, mentre il 33% preferiva immobili con 4 o 5 vani; a maggio, subito dopo il periodo di quarantena, abbiamo assistito a un vistoso cambiamento: il 40% dei clienti ha scelto immobili con 4 o 5 vani”.

A fronte di ciò, quali sono i consigli per i proprietari degli immobili messi in affitto?

“Abbiamo raccolto le esperienze dei nostri agenti che sono il nostro contatto diretto con i clienti. Chi vuole affittare il proprio appartamento ha due opzioni molto chiare: abbassare il prezzo del canone mensile oppure valorizzare l'immobile e renderlo competitivo sul mercato.

Sappiamo bene che gli affitti universitari rappresentano una spesa importante per gli studenti e le famiglie, e normalmente si è disposti a spendere una cifra più elevata pur di trovare una sistemazione, vista l'alta richiesta di stanze e appartamenti nei quartieri universitari. Oggi che questa richiesta non c'è non resta che abbassare il canone mensile.

Oppure si può scegliere di investire e ammodernare l'immobile rendendolo appetibile, confortevole e più bello per il cliente che lo visiterà. Non è una novità che le abitazioni riservate agli studenti spesso non siano nuove di zecca, perciò il nostro consiglio è proprio quello di rendere l'immobile più appetibile.

Una cliente a Roma ha seguito questo consiglio e questo ha permesso al nostro agente di affittare l'immobile in pochissimo tempo senza abbassare il canone d'affitto”.

- Stefania Giudice, Idealista.it, 29 settembre 2020


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lunedì 28 settembre 2020

Certificato di agibilità di un immobile: che cos’è e a cosa serve

Che cos’è il certificato di agibilità di un immobile? A cosa serve e cosa è cambiato nel tempo? Per fare un po’ di chiarezza sul tema, idealista/news ha rivolto qualche domanda all’ingegnere Vincenzo Madera, dello Studio Madera. Vediamo dunque in cosa consiste questo documento, chi lo rilascia e perché è importante.

Che cos’è il certificato di agibilità?

“Secondo l’art. 24 del Testo Unico sull’Edilizia, il certificato di agibilità è un documento tramite il quale si attesta che un determinato immobile, a seguito dell’edificazione o di determinati interventi, possegga le condizioni di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico definite dalla normativa vigente e che sia stato realizzato secondo quanto indicato nel progetto”.


Cosa è cambiato nel tempo?

“L’agibilità è diventata obbligatoria nel 1934, con il Regio Decreto n. 1265, quando il Podestà (oggi Sindaco) doveva autorizzare e rendere abitabili le costruzioni eseguite in conformità al progetto approvato, che avessero i muri convenientemente prosciugati e che non fossero insalubri. È possibile trovare dei riferimenti ad autorizzazioni ‘simili’ anche precedentemente al 1934.

L’agibilità del 1934 era una semplice autorizzazione sanitaria e non edilizia. La svolta avviene nel 1967 con la legge Ponte che introduce la dichiarazione di abitabilità o di agibilità.

Nel 2001, con il Testo Unico sull’Edilizia 380/2001, viene abolita l’abitabilità e dal 2013, il certificato non viene più concesso dal Comune, ma viene sostituito da un'autocertificazione: l’attuale SCA, segnalazione certificata di agibilità.

Nel tempo, questo documento, oltre a cambiare dicitura, ha incrementato la sua valenza edilizia e urbanistica. All’inizio si trattava di una semplice prassi, dopodiché gli allegati e le attestazioni sono incrementate e oggi ha assunto un notevole valore diventando un documento essenziale per poter fruire dell’immobile”.

Perché è importante?

“Questo documento ci garantisce che l’edificio è salubre e vivibile, è ‘sicuro’ ed è conforme dal punto di vista urbanistico (non sono presenti abusi) secondo le norme vigenti al momento del rilascio dell’agibilità”.

Per quali immobili deve essere richiesto?

“Il certificato deve essere presentato per tutti gli immobili nel caso di:

a) nuove costruzioni;

b) ricostruzioni o sopraelevazioni, totali o parziali;

c) interventi sugli edifici esistenti che possano influire sulle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico”.

Chi lo rilascia e dove richiederlo?

“Essendo una segnalazione, non viene richiesta, ma viene rilasciata da un professionista abilitato, architetto, geometra o ingegnere che, sotto la propria responsabilità, dichiara la sussistenza dei requisiti di legge.

In particolare, la legge impone che, entro quindici giorni dall’ultimazione dei lavori, l’agibilità venga depositata dal titolare del Permesso di Costruire o della SCIA presso lo sportello unico per l'edilizia del Comune.

Ma, come accennavo, nella pratica è sempre il professionista incaricato delle attestazioni a consegnare il certificato in Comune”.

Cosa comporta la sua mancanza?

“Ad oggi, qualora venisse realizzato un edificio ex-novo, oppure venissero realizzati degli interventi su un fabbricato esistente che influiscano sulle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico, senza essere seguiti dal deposito del certificato di agibilità, questi immobili non potrebbero essere utilizzati”.

- Stefania Giudice, Idealista.it, 23 settembre 2020


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