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giovedì 21 maggio 2020

Mercato immobiliare post-Covid 19. Fotografia a 360°

Cosa accadrà al settore immobiliare nel suo complesso nel post Covid? Se ne è parlato nel corso del webinar 1-Hour Talk organizzato dall'Associazione Laureati Luiss e che ha visto come protagonista Silvia Rovere, presidente di Assoimmobiliare e ad di Morgan Stanley SGR.

Nel corso dell'incontro, Silvia Rovere ha scattato una fotografia a 360° del comparto. Si è parlato della dimensione del mercato e di quello che potrebbe accadere all'immobiliare dopo il Covid, analizzando tutti i suoi diversi settori: residenziale, commerciale, della logistica, uffici, turistico.

Mercato immobiliare Italia, le dimensioni
Rovere ha innanzitutto sottolineato che quando si parla di real estate si parla di un'industria macroeconomica, che poi ha una suddivisione in asset class, questo determina una certa complessità nel commentare gli effetti della pandemia sul settore sia nel breve che nel medio termine. Dando poi qualche numero relativo al mercato immobiliare italiano, la presidente di Assoimmobiliare ha sottolineato che il real estate come industria, quindi considerando sia la parte degli investimenti che la parte dei servizi, a seconda degli anni, "vale tra il 15% e il 20% del Pil, i mutui ipotecari corrispondono a circa un terzo dei mutui bancari e il 60% del risparmio delle famiglie italiane è investito dirattemente o indirettamente nel real estate. Il gettito fiscale generato dall'industria è pari a 40 miliardi all'anno, che più o meno sono suddivisi tra 20 miliardi imputabili alle tasse patrimoniali, quindi Imu e Tasi, e gli altri 20 più o meno ripartiti tra imposte ipocatastali e imposte sul reddito". Alla luce di ciò, come evidenziato, si evince l'importante contributo annuale offerto dall'immobiliare.


Analisi impatto Covid sull'immobiliare

Impatto Covid su mercato immobiliare
Dopo aver scattato questa fotografia, Rovere è poi passata ad analizzare cosa sta succedendo adesso e quale potrebbe essere l'impatto del Covid sul mercato immobiliare nel breve periodo e poi i trend più di lungo termine. "Quello che sta accadendo adesso - ha affermato la presidente di Assoimmobiliare - è che il lockdown ha di fatto chiuso determinate categorie di immobili. Per tutta la parte commerciale (negozi e centri commerciali) e la parte turistica (hotel, ristoranti, palestre, cinema, stadi, tutto ciò che è legato all'attività entertainment) ci sono state chiusure totali. E' evidente che anche gli impatti su edifici e capannoni industriali sono stati non banali". Questa situazione ha fatto sì che "tutti gli investitori che hanno nel loro portafogli immobili con determinate caratteristiche", quindi ad esempio fondi di investimento che hanno investito in immobili commerciali oppure in uffici o ancora in prodotti legati al settore turistico, si sono trovati "dall'oggi al domani ad avere ricavi" che sono passati "da 100 a zero".

Il tema che dunque è immediatamente venuto a galla è quello della liquidità. In merito, Rovere ha spiegato che si rischiano effetti sistemici nella misura in cui un imprenditore con mutui ipotecari "non ricevendo alcun flusso da canoni di locazione non è in grado di far fronte all'obbligazione nei confronti della banca finanziatrice, quindi immediatamente si rischia il default tecnico, il breach dei covenants sui contratti di finanziamento, che poi può degenerare in default e accelerazione del debito". Il tema della liquidità è dunque molto importante. Se però con le misure adottate si riuscisse a "scavallare il periodo di lockdown e quello che potrà essere il fisiologico tempo di ritorno alla normalità", sarebbe possibile "ritornare in bonis semplicemente perché, auspicabilmente, i conduttori sarranno ad un certo punto di nuovo in grado di far fronte alle loro obbligazioni di conseguenza ai proprietari".

Facendo riferimento ad alcune previsioni di economisti italiani e americani, la presidente di Assoimmobiliare ha sottolineato che "la sensazione un po' di tutti è che in generale questa sarà ricordata come una delle crisi che ha avuto un impatto immediato più evidente, perché uno shock contemporaneo della domanda e dell'offerta così forte probabilmente non era mai avvenuto dal dopoguerra; però proprio per la sua natura generata da aspetti esogeni al sistema, che invece nel suo complesso non era particolarmente levereggiato ed era su un percorso di crescita dal punto di vista della produzione, molti si aspettano che possa esserci una ripresa in tempi abbastanza rapidi". Ma di che tipo di ripresa si parla? A tal proposito, Rovere ha evidenziato che la discussione è proprio sull'entità della ripresa, "c'è chi parla di una V e c'è chi pensa a fronte di una discesa a una risalita veloce, ma non ai livelli di prima; quello che è abbastanza certo è che, dal punto di vista dell'asset class immobiliare in generale, il fatto che non ci fosse una leva elevata e che si possa riprendere ad avere una redditività in tempi ragionevoli potrebbe non avere un impatto drammatico sui valori e sull'industria in generale. Anzi, in qualche modo questa situazione potrebbe funzionare da acceleratore di certi trend di trasformazione dell'industria, già in corso, ma che troverebbero una nuova spinta. E questo potrebbe favorire, almeno per quanto riguarda il segmento professionale, sia la ripresa sia il recupero dei valori".

L'andamento del mercato immobiliare residenziale
Analizzando l'andamento del mercato immobiliare residenziale e cercando di capire cosa potrà accadere nel dopo Covid-19, Rovere ha affermato che sul fronte delle residenze "c'erano dei trend in atto molto chiari. Il trend era innanzitutto verso il concetto di una residenza più come un servizio che come asset. Noi siamo il Paese della casa di proprietà. Sempre più la residenza in realtà, soprattutto dalle nuove generazioni, è vista come un luogo che deve offrire la possibilità di viverci, ma anche di lavorare, di cambiare qualora le esigenze di lavoro portino a dover fare delle scelte diverse, nella maniera più flessibile ed efficiente dal punto di vista sia dei costi che della qualità della vita. Questo aveva portato in realtà a una maggiore predisposizione al residenziale in locazione, non più come in passato solo da parte delle famiglie che non potevano permettersi una casa di proprietà. Questo, secondo me, è un trend che continuerà perché molto legato alla mobilità del lavoro, che è un fattore importante anche di crescita del Paese, e ovviamente mobilità per altre ragioni, come studio o turismo".

La presidente di Assoimmobiliare ha poi aggiunto: "Quello che potrebbe cambiare è la dimensione delle case, perché qualcuno comincia a mettere in conto che una certa modalità di smart working, magari non costante come quella che stiamo vivendo, potrebbe essere utilizzata e quindi ci sarà necessità di avere spazi di lavoro all'interno delle case che prima non erano considerati un bisogno. Potrebbero esserci dei cambiamenti degli usi determinati più dal cambiamento di percezione della casa, non più come bene, ma come servizio".

L'andamento del mercato immobiliare commerciale
Quello del commercio, quindi negozi e centri commerciali, è il settore in cui la crisi generata dall'emergenza coronavirus ha avuto l'impatto maggiore. Parlando proprio di questo settore, Rovere ha affermato: "Qui purtroppo le previsioni non sono positive neanche immaginando uno scenario abbastanza roseo di recupero dell'economia in generale, perché purtroppo su questa tipologia di asset già c'era una dinamica di difficoltà, e quindi anche di attenzione da parte degli investitori prima dell'epidemia Covid, generata ovviamente dai trend del commercio online che stanno mettendo in grave difficoltà il retail di tipo fisico". Approfondendo la questione, la presidente di Assoimmobiliare ha detto: "E' chiaro che il retail in generale stava reagendo cercando di adeguare il format e di intersecare un po' il trend del commercio multichannel, quindi online e fisico che collaborano. Ma altre tipologie di retailer più ancorate al canale fisico stavano soffrendo. Questa situazione ha nettamente accelerato la propensione ad acquistare online e questo rischia di accelerare in maniera violenta l'obsolescenza del canale fisico, soprattutto di quei centri commerciali di medie dimensioni già più obsoleti come concetto che da questa situazione potrebbero uscire molto male e non riprendersi più. Per quanto riguarda l'high street, tendenzialmente anche le strade del lusso tenderanno a ridurre le dimensioni rispetto al passato, sfruttando meglio questa possibilità di coesistenza del canale online e del canale fisico, quindi potremmo assistere a un ridimensiamento delle superfici".

L'andamento del settore logistica
Un focus poi sull'andamento del settore della logistica. Notizie positive per la logistica e per i data center. Rovere ha spiegato: "Il cambiamento del paradigma del commercio della distribuzione ha completamente rivoluzionato le esigenze della logistica. I grandi poli logistici per servire l'online hanno dovuto cambiare strutturalmente le caratteristiche degli edifici. E poi sta ripartendo alla grande la logistica di prossimità, che oggi si chiama 'last mile logistics', la quale consente di consegnare il giorno dopo in quasi tutte le città. Questa logistica last mile è diversa sia nelle caratteristiche tecnologiche dell'edificio, sia nelle location, perché è molto vicina alle città o addirittura dentro le città". C'è poi il tema data center che è "ovviamente collegato al fatto che tutti utilizziamo molto di più gli strumenti informatici e abbiamo bisogno quindi di spazio per cloud computing e per tutto ciò che è lo storage dei dati".

Uffici mercato immobiliare
Parlando del mercato immobiliare legato agli uffici, Rovere ha spiegato che c'è un grande dibattito. Con l'utilizzo massiccio dello smart working che è stato fatto in questi ultimi due mesi si discute sul fatto se "si ridurranno le necessità di superfici all'interno degli uffici" o se "si troverà una cura, si tornerà in ufficio e gli uffici come erano concepiti un tempo, con i loro open space, con le loro alte torri, con i loro ascensori da una portata di una decina di persone contienueranno a essere la frontiera dell'ufficio efficiente". Il dibattito è aperto. A tal proposito, la presidente di Assoimmobiliare ha detto che "entrambe le possibilità sono quotate da opinioni autorevoli" e ha aggiunto: "Sicuramente un trend chiaro che c'era prima e che continuerà ad esserci è quello di un ufficio sostenibile, un ufficio che sia efficiente da un punto di vista energetico ed ambientale e che sia concepito per massimizzare anche il benessere dei dipendenti".

Rovere ha quindi spiegato: "Credo che questa sia una tendenza che troverà accelerazione perché si è capito che mettere i dipendenti nella condizione di lavorare in maniera efficiente, ma anche con un certo livello di comfort ambientale e mentale, è diventata un'esigenza". La presidente di Assoimmobiliare ha affermato che ci potrà essere una parte di ritorno allo smart working, ma che il ritorno a casa probabilmente non potrà essere un nuovo paradigma, "però certamente quella che è già una tendenza all'innovazione degli uffici continuerà ad essere tale".

Mercato immobiliare turistico
Rovere ha poi parlato anche del mercato immobiliare turistico e ha affermato: "Il settore turistico alberghiero è quello che è stato più penalizzato dalla chiusura in un momento in cui in realtà, soprattutto in Italia, c'era stata una grande ripartenza degli investimenti. L'anno scorso è stato l'anno record per gli investimenti nel turistico". La presidente di Assoimmobiliare ha quindi affermato: "E' chiaro che qui l'impatto immediato è molto forte. Secondo le previsioni lo sarà non soltanto su quest'anno, ma anche probabilmente fino all'anno prossimo, perché a prescindere dall'allentamento delle condizioni di lockdown certamente la propensione dei viaggiatori a spostarsi sarà ridotta". Rovere ha però anche spiegato: "Detto ciò, quello che portava a identificare negli hotel un'opportunità di investimento per l'Italia nei prossimi anni credo che ci sarà comunque. Chiaramente nel breve ci potrà essere un impatto sui valori, che porterà magari anche atteggiamenti più opportunistici, però non c'è dubbio che comunque in Italia prima o poi quel processo deve ripartire e quindi bisognerà vedere come si posizionano gli operatori, gli investitori, rispetto al rischio di dover aspettare un po' di tempo per poter andare di nuovo a regime con le attività".

Investimenti settore immobiliare
Soffermandosi su un'analisi di quello che potrebbe accadere nel futuro, la presidente di Assoimmobiliare ha affermato: "Per quanto riguarda il futuro, andiamo sicuramente verso un periodo in cui continueremo a vedere tassi molto bassi a livello globale e, inevitabile conseguenza di questa situazione, un livello di indebitamento molto più elevato". Ma come reagirà il settore? Secondo Rovere, "probabilmente il settore immobiliare come asset class, comparato ad altre asset class, potrebbe avere un periodo fortunato, quindi di flussi positivi legati al fatto che rappresenta comunque, chiaramente a condizione che si tratti di immobili con caratteristiche di performance adeguate, un investimento che funziona molto bene come collateral".

La presidente di Assoimmobiliare ha poi affermato: "E' poi probabilmente anche un'asset class che si dimostra relativamente resilient nel tempo e soprattutto che può dare risultati in termini di cash flow annuali di stabilità e attira gli investitori con un orizzonte di medio-lungo periodo. E la tendenza a incrementare la duration degli investimenti è ormai abbastanza certificata. Tutto questo potrebbe far arrivare dei flussi al settore, sia di capitali permanenti o comunque con un'ottica di medio-lungo periodo tipici per esempio dei fondi pensione, delle compagnie assicurative, dei fondi sovrani, sia di capitali che abbiano un'aspettativa di rendimento più alta ponderata sul rischio, ma non tanto giocata su cicli, quindi l'investitore opportunistico che entra nel momento di crisi e che esce, quanto piuttosto opportunistico che mira a rendimenti elevati attraverso operazioni di sviluppo di quel prodotto nuovo in quelle asset class che richiedono prodotto nuovo e che quindi fa investimenti che possono avere un rischio dal punto di vista dell'ottenimento dei permessi, del rischio di realizzazione in costruzione, ma tutto sommato un rischio minore dal punto di vista della domanda e della tenuta dei valori. Perché il prodotto con certe caratteristiche è un prodotto tutto sommato carente, lo è certamente molto in Italia, ma lo è anche in generale".

- Stefania Giudice, Idealista.it, 14 maggio 2020



lunedì 18 maggio 2020

La casa sarà la protagonista della ripresa

Torna a crescere la domanda nel mercato residenziale nell’ultima settimana prima dell’allentamento del lockdown, sia per le abitazioni in vendita che per quelle in affitto. A stabilirlo è idealista/data, divisione elaborazione dati del mercato immobiliare, che ha monitorato l’impatto della crisi sanitaria nel settore residenziale.

Le tabelle riassuntive qui in basso si riferiscono alla prima settimana di maggio e mostrano una situazione in netto miglioramento sul piano della domanda (visualizzazioni e contatti) contando il fatto che le agenzie erano ancora chiuse. In aumento visualizzazioni e contatti, rispettivamente del 2% e del 14% rispetto alla settimana prima, con un ritorno a livelli di 12 mesi fa (4% visualizzazioni; -3% contatti) per la vendita.


Il segmento affitti segna un rimbalzo della domanda ancora più marcato rispetto alla settimana precedente (4% visualizzazioni; 8% contatti), con un incremento addirittura del 27% dei contatti rispetto allo stesso periodo dell’anno scorso.


Se la domanda è ritornata a crescere nelle ultime settimane ed è praticamente recuperata è l’offerta che sta registrando un andamento a ribasso nelle settimane dominate dal Covid-19 segnando un -1,5% nella vendita e un -1,4% nell’affitto, nella settimana oggetto di analisi, mentre a livello annuale il saldo resta positivo sia in vendita (3%) che in affitto (11%).

Prezzi stabili. Al momento non vediamo cambiamenti significativi. I proprietari hanno mantenuto i prezzi invariati in questo periodo. Una sorta di pausa di riflessione per capire come evolverà la crisi e quale impatto avrà sull'economia delle famiglie.

In conclusione c’è molta domanda accumulata durante tutta la fase di lockdown che attende di di essere soddisfatta da prodotti adatti alle nuove esigenze abitative degli italiani nell’era Covid-19.

Per Vincenzo De Tommaso, Responsabile dell’Ufficio Studi di idealista: "Sarà un mercato nuovo sia sulla locazione che sulla vendita, che si riaprirà all'insegna di margini di negoziabilità maggiori".

“Durante la quarantena abbiamo scoperto la vivibilità delle case - prosegue De Tommaso -, e quindi ci sarà una ricerca ulteriore di abitazioni più consone alla nuova modalità di vita e di lavoro indotte dal Covid-19. In questo periodo molti italiani hanno capito che la casa in cui vivono non è più adatta alle loro esigenze attuali dal momento che, d’ora in avanti buona parte del nostro tempo lo spenderemo in casa, passeremo le nostre serate a cucinare insieme più che al ristorante, e il salotto diventerà il luogo dell’intrattenimento familiare più del cinema. Insomma: la priorità sarà l’abitazione quale spazio dove stare bene possibilmente con uno spazio all'aperto, in caso di nuovo lockdown. Per tutte queste ragioni casa potrebbe essere la vera protagonista della ripresa”.

giovedì 7 maggio 2020

Banca d'Italia. Andamento dei prezzi degli immobili nel 2020

Quale sarà l'andamento dei prezzi degli immobili nel 2020? Ecco cosa dice la Banca d'Italia nel "Rapporto sulla stabilità finanziaria".

Nel suo rapporto, Palazzo Koch afferma che in Italia "i prezzi delle case scenderanno in misura significativa già nel corso di quest'anno". Nello specifico, il documento evidenzia che nel nostro Paese "i dati relativi agli annunci online mostrano che a partire dalla seconda decade di marzo il numero delle abitazioni proposte per la vendita e l'attività di ricerca dei potenziali acquirenti sono fortemente diminuiti. Questa tendenza risulta particolarmente marcata al Nord, l'unica area dove le quotazioni erano in moderata espansione alla fine dello scorso anno. Secondo nostre stime, i prezzi delle case scenderanno in misura significativa già nel corso di quest'anno".

I dati nel "Rapporto sulla stabilità finanziaria"

Ma vediamo nel dettaglio quanto riportato dal "Rapporto sulla stabilità finanziaria" della Banca d'Italia:

"Prima della diffusione del Covid-19 il ciclo immobiliare in Europa si trovava ancora in una fase espansiva. L'aumento dei prezzi nel mercato residenziale era particolarmente sostenuto in Germania e in Spagna. Pur rallentando, i prezzi continuavano a salire anche nel comparto non residenziale. Nei prossimi mesi è probabile che lo scenario muti radicalmente. Nel breve termine il peggioramento delle condizioni del mercato immobiliare potrebbe essere più rapido di quello registrato durante la crisi del 2012. Su un orizzonte più lungo, riassorbiti gli effetti delle misure temporanee di contenimento del contagio, le condizioni cicliche dipenderanno dalle conseguenze della pandemia sui redditi delle famiglie.

In Italia i dati relativi agli annunci online mostrano che a partire dalla seconda decade di marzo il numero delle abitazioni proposte per la vendita e l'attività di ricerca dei potenziali acquirenti sono fortemente diminuiti. Questa tendenza risulta particolarmente marcata al Nord, l'unica area dove le quotazioni erano in moderata espansione alla fine dello scorso anno. Secondo nostre stime, i prezzi delle case scenderanno in misura significativa già nel corso di quest'anno.

Sulla base di nostre valutazioni, nel caso di uno scenario avverso il rapporto tra il flusso annuale di nuovi crediti deteriorati relativo ai prestiti concessi alle imprese del settore immobiliare e il capitale delle banche italiane ritornerebbe a salire al 5,2 per cento, un valore elevato ma notevolmente inferiore rispetto al picco registrato in seguito alla crisi dei debiti sovrani nell'area dell'euro. Le stime sono tuttavia soggette ad ampia incertezza e la probabilità che il rapporto si riporti su livelli prossimi a quelli registrati dopo la crisi finanziaria del 2008 non è trascurabile. L'aumento dei crediti deteriorati sarebbe più contenuto per i prestiti alle famiglie, grazie alla maggiore solidità finanziaria del settore".

- Idealista.it, 5 maggio 2020

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martedì 5 maggio 2020

Come chiedere alla banca di mettere nel freezer il mutuo

Da quando è iniziata l’emergenza Coronavirus e il conseguente lockdown, prima di alcune zone e poi dell’Italia intera, il Governo ha emanato diverse misure urgenti, soprattutto di natura economica. Il fine è stato quello di andare incontro alle esigenze di chi ha perso il lavoro o si è visto ridurre il proprio fatturato a causa della chiusura totale del Paese. Tra queste è compresa anche la possibilità di sospendere il pagamento delle rate mutuo e accedere al “fondo di solidarietà”. Questo fondo si occuperà di pagare il 50% degli interessi alla banca, durante tutto il periodo di sospensione.

Perdi il lavoro? Puoi congelare il mutuo - La Stampa - Ultime ...

Le condizioni per ottenere la sospensione

Questo aiuto può essere ottenuto solo per mutui accesi per l’acquisto dell’abitazione principale e per un importo non superiore ai 250 mila euro. Sono esclusi edifici signorili (categoria catastale A1), ville con grandi giardini (A8) e castelli o palazzi storici (A9). Non solo: è necessario che siano già state corrisposte le rate per tutto il primo anno dalla stipula del finanziamento.

Inoltre deve essersi verificato il licenziamento da un lavoro subordinato o parasubordinato, oppure una sospensione o riduzione dell’orario di lavoro per almeno 30 giorni consecutivi. Se invece si svolge una libera professione, bisogna compilare un’autocertificazione nella quale si dimostra che si è subito un calo del fatturato superiore al 33% rispetto a quello dell’ultimo trimestre del 2019.

Come si ottiene

La domanda deve essere presentata presso la propria banca compilando il modulo messo a disposizione dal Ministero delle Finanze. Se si è lavoratori subordinati è necessario allegare anche una copia del provvedimento di autorizzazione dei trattamenti di sostegno del reddito, la richiesta del datore di lavoro di ammissione al beneficio e una sua dichiarazione per attestare la sospensione o riduzione dell’orario.

- Giulia Dellagiovanna, Immobiliare.it

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lunedì 4 maggio 2020

Coronavirus. Affittuari alla canna del gas. Che succede?

Emmanuela Bertucci, avvocato dell’Associazione per i diritti di utenti e consumatori (Aduc), ha chiarito a idealista/news cosa rischia il locatario in caso di affitto non pagato durante l'emergenza coronavirus. Vediamo cosa succede se l'inquilino, in assenza di un accordo con il locatore, non paga o paga una cifra inferiore a quella stabilita dal contratto di locazione.

In assenza di un intervento del governo, infatti, molte famiglie e molti commercianti si trovano in seria difficoltà per il pagamento dei canoni d’affitto. La via maestra, indicata da tutti gli esperti, è quella di trovare un accordo con il locatore. Ma quando questo non avviene, cosa rischia l’inquilino che non paga o paga una cifra inferiore a quella stabilita dal contratto?

Reddito di cittadinanza e Naspi — idealista/news

“Si viene sfrattati, perché di fatto l’affittuario è inadempiente alla propria obbligazione di pagare l’affitto, mentre il proprietario di casa sta continuando ad adempire alla sua obbligazione. Quindi si è morosi e la morosità porta a uno sfratto, sia che si tratti di un contratto d’affitto per un immobile a uso commerciale che residenziale”.

Ma in questo momento il tema sfratti è particolarmente delicato: “Visto lo stato d’emergenza gli sfatti sono sospesi, ma solo fino al 30 giugno. Mentre le udienze per gli sfratti sono sospese fino all’11 maggio. Ma anche se è vero che verrò sfrattato più in avanti, sarò comunque tenuto al pagamento dei canoni e soprattutto ci saranno ulteriori spese di procedura e di avvocati che duplicano almeno la cifra che avrei dovuto pagare per il solo affitto”.

Lo scenario cambia, ma solo parzialmente, se il locatario paga, ma solo parzialmente, la cifra pattuita per il canone d’affitto: “Si forma comunque una morosità e sarà comunque sfratto. L’aspetto su cui vi è un impatto sta nel fatto che comunque si prova la buona volontà nel pagamento nonostante la difficoltà di arrivare alla cifra totale, quindi in una procedura di sfratto, un giudice sarebbe più propenso in una procedura di sfratto a concedere il termine di grazia, ovvero altri 60-90 giorni per integrare il pagamento e non essere sfrattato”.

- Flavio Di Stefano, Idealista.it, 4 maggio 2020

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giovedì 30 aprile 2020

Mercato immobiliare. Cosa lascerà l'emergenza?

Nel corso di una diretta Facebook organizzata dalla Fimaa si è discusso di qual è la tendenza del mercato immobiliare e di come i professionisti del settore hanno affrontato il periodo di chiusura delle agenzie a causa dell'emergenza coronavirus.

All'incontro, moderato da Gerardo Paterna, autore e blogger immobiliare, hanno partecipato Santino Taverna, presidente nazionale di Fimaa-Confcommercio (Federazione Italiana Mediatori Agenti d'Affari), Oscar Caironi, presidente Fimaa Ascom Confcommercio Bergamo, e Luca Dondi, ad di Nomisma.

Flickr/Creative commons

Gli effetti del lockdown e del distanziamento sociale

E proprio l'ad di Nomisma ha sottolineato qual è la tendenza del mercato immobiliare emersa nelle ultime settimane, spiegando che si è dovuto aggiungere "un ulteriore scenario peggiorativo". A tal proposito, Dondi ha spiegato: "Nelle previsioni fatte abbiamo forse peccato di ottimismo immaginando non dico un ritorno alla normalità, ma un'attenuazione di alcune misure un po' più precoce rispetto a quello che in realtà accadrà. Quindi abbiamo aggiunto un'ulteriore dimensione negativa e trasformato quello che venti giorni fa era lo scenario pessimistico nello scenario base. Questo perché il fenomeno di lockdown e di distanziamento sociale che sta caratterizzando queste settimane si rifletterà inevitabilmente in una recessione, in un peggioramento delle condizioni economiche generali che avranno un effetto significativo sul mercato". L'ad di Nomisma ha quindi affermato: "Il paradosso è che stiamo scappando da un nemico enorme, ma il rischio è quello di trovarsi poi a dover fronteggiare un nemico ancora più grande che è rappresentato dalla recessione e dalle difficoltà economiche che questa situazione di prolungata inattività porteranno inevitabilmente. Credo sia assolutamente il momento di ragionare anche in un'ottica prospettica in chiave di allentamento di alcune misure proprio guardando alle conseguenze economiche che una protratta inattività può provocare".

Andamento compravendite e prezzi

Accendendo i riflettori proprio sul comparto, Dondi ha illustrato le previsioni relative all'andamento di compravendite e prezzi, confermando la flessione molto significativa delle compravendite. Una flessione significativa che "non dipende esclusivamente dall'inattività di questi due mesi, ma dipende soprattutto dalle conseguenze economiche sui bilanci delle famiglie di questa inattività e della parziale attività dei prossimi mesi". Secondo quanto affermato dall'ad di Nomisma, a fronte della significativa flessione delle compravendite "ci sarà una sostanziale tenuta, almeno nelle fasi iniziali, dei prezzi". E Dondi ha spiegato il perché dicendo: "Quello che le crisi precedenti, soprattutto quella del 2008, hanno insegnato è che in Italia i prezzi reagiscono con ritardo, con grande lentezza, rispetto all'evoluzione dei contesti. Questo è un elemento, se vogliamo, di salvaguardia della solidità patrimoniale. E' allo stesso tempo anche un elemento di penalizzazione del mercato. Per cui bisognerà capire quale sarà l'effetto prevalente, soprattutto quale sarà l'esigenza di monetizzare che alcune famiglie avranno proprio per garantirsi un mantenimento del proprio tenore di vita. Però quello che oggi vediamo è un effetto immediato, drastico, dei livelli di attività molto più contenuti per quanto riguarda la componente prezzi".

Il mercato degli affitti

L'ad di Nomisma ha affrontato anche il tema affitti, sottolineando che "l'affitto è un segmento controverso". Per quanto riguarda gli affitti brevi Dondi ha evidenziato il fatto che ci sarà uno "spostamento naturale" verso altre soluzioni, ci sarà un riposizionamento su altre fette di mercato. Parlando poi del mercato dell'affitto tradizionale, l'ad di Nomisma ha evidenziato l'importanza della componente studentesca. Su questo fronte c'è un problema da tenere in considerazione: se si dovesse proseguire con le lezioni a distanza, la componente studentesca potrebbe subire una contrazione. Dondi dunque ritiene che ci possa essere "una ricerca verso forme di locazione a medio termine, che però non potrà dare una risposta a tutta l'offerta che si riverserà su questo mercato", immagina quindi "sul segmento della locazione una qualche inflessione maggiore sui canoni".  Secondo Dondi, "poi bisognerà capire se le famiglie che non potranno accedere alla proprietà, o perché non ne avranno le risorse o perché vorranno capire l'evolversi della propria situazione reddituale, desideranno transitare temporaneamento, come è successo tra il 2010 e il 2012, al segmento della locazione. Questo potrebbe essere un elemento che dà un po' di ristoro in termini di redditività all'offerta di locazione residenziale". Per l'ad di Nomisma si tratta dunque di "un mercato abbastanza controverso, in cui ci saranno una serie di riposizionamenti".

Le richieste di Fimaa per il settore

Aprendo l'incontro, Santino Taverna, presidente nazionale di Fimaa (Federazione Italiana Mediatori Agenti d'Affari), ha illustrato le osservazioni avanzate nelle fasi di conversione dei decreti emanati dal governo. Taverna ha sottolineato che Fimaa, con Confcommercio, "ha chiesto di intervenire nella moratoria delle scadenze fiscali per renderla più ampia e inclusiva; ha chiesto di rendere subito operative le misure adotatte per garantire liquidità alle imprese evitando i lacci burocratici; ha chiesto di tener conto anche delle imposte locali, come Imu e Tasi, e altri tributi che non rientrano nelle attuali previsioni di sospensione; ha chiesto che nel credito di imposta del 60% previsto per i canoni di locazione di negozi e botteghe rientri anche le locazioni degli uffici; ha chiesto anche la reintroduzione della cedolare secca, non solo per gli immobili ad uso commerciale, ma anche per quelli ad uso terziario, prevedendo oltre i contratti di locazione di nuova stipula anche quelli già esistenti". Il presidente di Fimaa ha poi aggiunto: "Abbiamo veicolato istanze anche nel merito delle locazioni turistiche, che come altri settori sono fortemente penalizzate in questa fase di emergenza sanitaria. Si sta lavorando per permettere anche la ripresa dell'attività degli operatori immobiliari, così come per quella degli operatori merceologici e creditizi, ovviamente nel rispetto delle normative emanate per evitare i contagi".

Il rapporto tra digitale e immobiliare

L'incontro è stato anche l'occasione per parlare del rapporto tra digitale e mondo immobiliare. In questo periodo di chiusura delle agenzie, gli strumenti tecnologici - social, virtual tour, videochiamate, conference call, firme digitali - hanno sicuramente sostenuto l'operatività. Su questo fronte, Caironi ha spiegato che "il digitale è ed è stato un prezioso alleato, che ci ha consentito di mantenere i rapporti visivi, anche se virtuali, quindi vedere mediante strumenti dedicati amici, colleghi e soprattutto clienti".

Parlando di questo tema, Taverna ha detto: "Questa emergenza ha stimolato parecchie riflessioni anche sulle modalità operative che ci hanno accompagnato in passato. L'utilizzo della tecnologia è ormai indispensabile per tutti, compresi anche quelli più restii a farne uso. Nell'ambito immobiliare l'utilizzo dei virtual tour, che permettono di valutare l'interesse della clientela in una fase preliminare, è sicuramente un aspetto positivo. Anche se in questi casi penso che vanno valutati i pro e i contro. I servizi digitali sono importanti, ma rimangono comunque complementari per l'attività esercitata dall'operatore. Io penso che nel rapporto agente/consumatore la fidelizzazione rimane un aspetto fondamentale per la conclusione della trattativa. La tecnologia facilita però l'interazione tra colleghi e supporta la collaborazione tra operatori".

Attenzione alla casa

Interessante l'osservazione di Oscar Caironi, presidente Fimaa Ascom Confcommercio Bergamo, il quale ha evidenziato come in questo periodo di lockdown si sia compresa ancora di più l'importanza della casa. In merito, Caironi ha sottolineato: "Abbiamo visto che è un luogo che ci protegge, che ci dà sicurezza. Chi ha la fortuna di avere un giardino o un terrazzo ha avuto l'opportunità di godersela meglio". Secondo Caironi, "ci sarà sicuramente un ritorno a un tipo di immobili Anni '80, che avranno grandi spazi, anche grandi spazi esterni".

La voglia di casa rimane. Secondo il presidente nazionale di Fimaa "al di là di questa emergenza, che al momento impedisce l'operatività, penso che il comparto immobiliare continuerà ad essere attrattivo e sarà sicuramente in grado di riprendersi. Gli effetti del coronavirus non faranno venire meno l'interesse o la necessità di pensare all'acquisto di una casa. Anzi, probabilmente amplificherà anche la necessità di sostituirla". Taverna ha affermato: "Ci potrà sicuramente essere una contrazione per quanto riguarda il numero delle compravendite, però penso che nell'ambito dei valori non ci saranno contraccolpi significativi. E comunque l'eventuale calo non sarà mai equiparabile agli sbalzi borsistici o dei mercati finanziari. Ritengo che anche per chi è in affitto ci saranno delle riflessioni verso l'acquisto della casa: lo stesso importo di un canone di locazione può essere oggi capitalizzato in una rata di mutuo per l'acquisto, dato che gli attuali tassi di interesse non sono mai stati così convenienti. Non va nemmeno dimenticato il fatto di operare in un Paese che per morfologia, clima, cibo, capacità imprenditoriale non ha niente da invidiare agli altri, oltre che vantare il 70% del patrimonio artistico mondiale. Ci sono quindi, secondo me, gli elementi che potranno permettere al Paese e quindi anche alla categoria di ripartire".

Riapertura delle agenzie immobiliari

In merito alla riapertura delle agenzie immobiliari, il presidente nazionale di Fimaa ha affermato che la Federazione è "in costante contatto con le Istituzioni" e che "appena sarà possibile si procederà in questa direzione". Taverna ha ricordato che "gli operatori immobiliari sono stati catalogati come categoria a minore rischio", ma ha anche sottolineato che "la priorità riguarda la vita delle persone" e che "bisogna attrezzarsi per essere nelle condizioni di ripartire adottando le normative previste dal governo". Il presidente Fimaa Ascom Confcommercio Bergamo ha aggiunto: "Anche noi ci auguriamo che il 4 maggio sia il D-day per il rientro nei nostri uffici, ma la sicurezza e il valore della vita sono predominanti".

- Stefania Giudice, Idealista.it, 30 aprile 2020


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mercoledì 29 aprile 2020

Comprare immobili conviene nel 2020

I rendimenti offerti dagli immobili crescono in tutti i segmenti del property tranne il commercial,  rimasto invariato rispetto allo scorso anno, proprio mentre il tasso del Btp a 10 anni segna un rendimento dell'1,8%.

Alcuni provvedimento per il sostegno all'affitto

Comprare un immobile per investimento garantisce un capital gain che varia dal 9,9% dei negozi al 6,3% per i box passando per l’8,2% degli uffici e il 6,7% delle abitazioni. A dirlo è la consueta analisi dell’Ufficio Studi di idealista, che mette in relazione i prezzi di vendita e affitto delle diverse tipologie immobiliari per calcolare il loro rendimento lordo1. Rendimenti nel residenziale

L’investimento nelle abitazioni diventa sempre più remunerativo toccando i massimi degli ultimi 5 anni. I rendimenti medi delle abitazioni in affitto nelle città capoluogo italiane sono aumentati di 2,1 punti percentuali rispetto al primo trimestre del 2015 e di 0,8 punti percentuali rispetto allo scorso anno per via dell’incremento dei canoni medi e il calo dei prezzi di vendita.

I rendimenti annui lordi più elevati si registrano a Biella con un tasso pari al 10%, seguita da Siracusa (8,9%) e Brindisi (8,4%). L’Aquila (3,7%) è la città dai ritorni meno allettanti per i proprietari seguita da Massa (4,1%), quindi Venezia e Siena dove il ritorno medio annuo di un’abitazione in affitto è del 4,2%.

Tra i grandi mercati Milano (6,6%) offre i ritorni più interessanti con canoni che crescevano a ritmo maggiore più dei prezzi di vendita (situazione precedente al Coronavirus). Seguono Torino (6 %), quindi Roma e Napoli dove l’alloggio da mettere a rendita offre il 5,5%. Rendimenti dei locali commerciali (no capannoni)

Il beneficio maggiore di tutti i prodotti immobiliari analizzati è sempre quello del comparto commerciale, anche se i rendimenti sono pari a quelli di un anno fa: Treviso (16,7%) e Ferrara (15,1%) sono al top del ranking seguite da Torino (14,6%) e Milano (14,4%) tra i centri con i tassi di rendimento più alto. Ritorni a doppia cifra per altri 49 centri compresi nella forbice che va dal 13,1% di Genova e il 10% di Bergamo, Lecce e Asti. I rendimenti meno allettanti nel retail spettano a Ragusa (7,9%) e Andria (7,5%).

Rendimenti degli uffici I saggi di rendimenti degli uffici sono saliti dello 0,5% nell’ultimo anno arrivando all’8,2%. Vicenza vola all’8,9%, seguita da Torino (8,7%) e Perugia (8,6%). Trento (5,8%) seguita da Bari e Rimini, entrambe con un ritorno del 5,7% offrono i ritorni minori per gli investitori. Tra i grandi mercati Torino (8,7%) è al topo davanti a Napoli (7,4%), Milano (7,2%) e Roma (7,1%).

Rendimento dei box

Anche il segmento di mercato dei box e dei posti auto ha rafforzato la tendenza al rialzo dei rendimenti negli ultimi 12 mesi (più 0,8% l’incremento). Attualmente la domanda è stabile, soprattutto nelle grandi città, dove spicca la performance di Bari (6,2%), seguita da Milano (in ripresa) e Roma (in discesa) al 6%. I rendimenti sono calati nei grandi centri del Sud e nelle Isole come dimostrano Palermo (5,1%) e Napoli (4,2%). Nel capoluogo partenopeo il prezzo medio per un box è il più alto d’Italia con una media di circa 46mila euro.

- Idealista.it, 29 aprile 2020

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mercoledì 4 marzo 2020

Quale tipologia di casa cercano gli italiani?

Gli italiani che cercano casa, quale tipologia preferiscono? Secondo l'analisi effettuata a gennaio 2020, il trilocale rimane il più richiesto nelle grandi città, seguito dal bilocale.

Gtres

La crisi economica e il ribasso dei prezzi ha fatto aumentare già negli ultimi anni la richiesta di trilocali, una tendenza che si conferma anche in questo 2020 appena iniziato. La tipologia più richiesta è ancora il trilocale (40,6% rispetto al 40% di sei mesi fa) seguito dal bilocale (23,1%) e dal quattro locali (23,8%) delle preferenze.

Se invece si analizza il fronte offerta, si registra una continua diminuzione. Nelle grandi città la tipologia più presente è il trilocale con il 32,6%, seguita dal quatto locali (24,3%) e bilocale (22,7%), in leggero aumento rispetto a luglio 2019. Rispetto a luglio 2019 è in aumento la percentuale di offerta di monolocali, bilocali e trilocali, mentre è in calo la percentuale di offerta di tagli più ampi.

- Idealista.it, 4 marzo 2020


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lunedì 2 marzo 2020

Prezzi delle case: ecco dove salgono

Le grandi città hanno visto una ripresa dei prezzi del mattone nel primo semestre 2019.

Compravendite, prezzi e tempi di vendita hanno mostrato risvolti positivi nella prima parte dello scorso anno, secondo l’Ufficio Studi Tecnocasa che ha confrontato alcuni indici legati al mondo della casa nelle grandi città.

In media i prezzi nelle città considerate hanno fatto registrare un aumento dello 0,9%. Svetta Milano con un aumento dei valori delle case del 5,7% seguita a ruota da Bologna con +5,6%. Crescono anche Firenze, Napoli e Verona. Il ribasso più consistente a Bari (-2,3%) e Genova (-2,2). Tali risultati sono stati determinati anche dall’andamento delle compravendite che nei primi sei mesi del 2019 sono cresciute maggiormente proprio a Bologna (+12,3%) e Milano (+8,5%).



Sui tempi di vendita è Bologna ad avere la meglio con tempistiche di vendita intorno a 85 giorni, seguita da Milano con 87 giorni: ancora una volta queste due metropoli dimostrano la vivacità del loro mercato, visto che si tratta di un indice importante per capire lo stato di salute del mercato immobiliare.

Quanto alle tipologie immobiliari il trilocale è la tipologia più scambiata in sei grandi città con l’eccezione di Milano e Torino dove prevale il bilocale e Genova e Firenze che registrano maggiori transazioni sul quattro locali. Se, a livello nazionale, la media di chi compra casa si concentra soprattutto nella fascia tra 35 e 44 anni (28,5%) Milano ha la percentuale più elevata nella fascia tra 18 e 34 anni (36,7%) seguita da Verona (30,1%).

Il semestre in questione ha visto anche un incremento dei canoni di locazione in tutte le grandi città e su tutte le tipologie immobiliari. L’aumento dei canoni di locazione di un bilocale (tipologia più locata nelle grandi città) è stato dell’1,8%. Ancora una volta spiccano Milano (+4,2%) e Bologna (+4,6%) città in cui si segnalano anche i tempi di locazione più brevi rispettivamente con 87 e 85 gg.

- Idealista.it, 26 febbraio 2020

martedì 25 febbraio 2020

Pignoramento immobiliare. Qual è la procedura?

Il pignoramento immobiliare è uno strumento a tutela del creditore che non riesce ad ottenere l’adempimento, quindi la soddisfazione del proprio credito, da parte del debitore. Per capire qual è l’iter che porta al pignoramento di un bene immobile, come funziona e in che modo è possibile bloccarlo, idealista/news ha interpellato l’avvocato Ferdinando Mauro, dello “Studio legale Mauro”.

Che cos’è il pignoramento immobiliare e cosa dice la legge in merito?

“In termini non giuridici, il pignoramento immobiliare è uno strumento a disposizione del creditore per riuscire a soddisfare il proprio credito. La legge consente al creditore, che deve avere da un soggetto una determinata somma di denaro – in virtù di un provvedimento giurisdizionale o anche stragiudiziale (assegno o cambiale) – senza che quest’ultimo sia intenzionato a restituirla, la possibilità di rivolgersi al tribunale per ottenere un provvedimento in suo favore. Si intende il potere di sottrarre alla disponibilità del debitore un bene immobile per porlo forzosamente in vendita al fine di ottenere una somma a soddisfacimento del credito vantato. Il creditore deve avere necessariamente ottenuto un provvedimento di condanna nei confronti del debitore che solitamente è costituito da una sentenza o da un decreto ingiuntivo oppure essere in possesso di un titolo stragiudiziale con valore di titolo esecutivo quale la cambiale o l’assegno. Tecnicamente si parla di titolo. Una volta emessa la sentenza, chi ha perso la causa può adempiere spontaneamente, cosa che però molto spesso non accade. In questo caso, se dopo un obbligo del tribunale la persona nei confronti della quale l’obbligo è diretto non adempie, il creditore può procedere con l’esecuzione forzata.

Come funziona il pignoramento immobiliare

Vi sono due tipi di esecuzione forzata: in forma generica (consente al creditore di recuperare il credito contro la volontà del debitore) e in forma specifica (consente di soddisfare il credito attraverso la consegna del bene ovvero il compimento di una attività voluta dal creditore). Il pignoramento immobiliare rientra nella tipologia della espropriazione in forma generica.

Per avviare l’esecuzione, è necessario dare efficacia di titolo esecutivo alla sentenza del tribunale. Questo avviene mediante una procedura con la quale gli avvocati si recano in tribunale e fanno apporre quella che viene chiamata tecnicamente la ‘formula esecutiva’. Ciò ovviamente avviene quando si ha intenzione di procedere all’esecuzione forzata. Gli strumenti dell’esecuzione forzata in forma generica sono diversi, c’è il pignoramento mobiliare, mobiliare presso terzi e l’immobiliare. Quest’ultimo in verità è quello meno utilizzato, in quanto si tratta di una procedura costosa che viene usata solo se il credito è di un certo valore”.

Ma, nello specifico, come funziona il pignoramento immobiliare?

“Ottenuto il titolo esecutivo, il passaggio successivo è la redazione e notifica di un atto di precetto: il titolo esecutivo deve essere notificato al debitore, la notifica del titolo esecutivo viene accompagnata da un altro atto, che viene chiamato atto di precetto. Esso è una semplice intimazione dove la parte fa un elenco breve dei fatti, elenca tutte le spese dovute e intima al debitore di adempiere entro 10 giorni. Al debitore quindi deve arrivare il titolo esecutivo, che è la sentenza in forma esecutiva, e il precetto con il quale gli si intima di adempiere entro 10 giorni altrimenti si procede con il pignoramento. Il pagamento dell’intero debito o del parziale debito – nel caso di un accordo transattivo – soddisfa il creditore, che procede a interrompere la procedura. Se invece trascorsi i 10 giorni il debitore non ha saldato il debito, si può partire con il pignoramento. In casi di urgenza, se il debitore si sta liberando dei propri beni – ipotesi che riguarda più che altro il pignoramento mobiliare – il creditore può fare istanza al tribunale per essere esentato dal termine dei dieci giorni previsti nel precetto. E’ chiaro che bisogna dimostrare l’urgenza e la necessità di eliminare questo termine.

Trascorsi i dieci giorni, il creditore è libero di procedere al pignoramento. L’avvocato quindi redige l’atto di pignoramento e lo notifica al debitore. Nel caso del pignoramento immobiliare c’è un’ulteriore formalità, perché trattandosi di beni immobili bisogna mettere un vincolo sul bene immobile. Gli immobili sono censiti nei Registri delle Conservatorie, quindi qualora si proceda per mettere un qualsiasi vincolo su un bene immobile è necessario avvertire la Conservatoria. Nel caso di specie, l’atto di pignoramento viene mandato anche al Conservatore che deve trascriverlo, cioè nei Registri di quel determinato immobile deve annotare che il creditore sta facendo un pignoramento su quel bene. Una volta fatta la notifica al debitore e alla Conservatoria, l’avvocato deve attendere che torni indietro l’atto di pignoramento notificato. Questo tipo di notifiche si fanno solo ed esclusivamente a mezzo dell’Ufficiale giudiziario.

Se la notifica dell’atto di pignoramento è positiva, si può introdurre la procedura nel tribunale. L’avvocato prende il titolo esecutivo, l’atto di precetto, l’atto di pignoramento, tutti con la prova della notifica, li scansiona, ne attesta la conformità e li deposita telematicamente in tribunale. Il tribunale riceve il fascicolo e assegna alla pratica un numero di ruolo. Ancora il tribunale assegna, quindi, i giudici e viene fissata una data di udienza. Se il debitore procede con il pagamento, si chiude il procedimento; se il debitore non procede con il pagamento, si procede con la vendita all’asta dell’immobile”.

Ci sono dei limiti al pignoramento immobiliare?

“Istituti di credito e privati possono aggredire liberamente anche la prima casa. Per l’Agenzia delle Entrate ci sono dei limiti: il debitore deve vivere in quella casa, non deve avere altri immobili e l’abitazione non deve essere di lusso. L’Agenzia delle Entrate ha un limite anche di valore, non può procedere sotto i 120.000 euro”.

E’ possibile bloccare un pignoramento immobiliare?

“Spesso interviene una sorta di trattativa per raggiungere un accordo, che di sovente risulta conveniente per entrambe le parti. In questo caso, non si parla del credito effettivo, ma di un credito inferiore: il debitore si impegna a pagare, magari anche in maniera dilazionata, con un forte sconto e la procedura si chiude. In linea generale, l’accordo risolve, si pensa sempre a negoziare. Lo spunto viene dal debitore, ma conviene ad entrambe le parti, perché procedere con la vendita è sempre un rischio: molte aste vanno deserte, il prezzo di vendita viene abbassato di volta in volta e si raggiunge il paradosso di arrivare a vendite di immobili a prezzi che spesso non ricoprono neppure il debito residuo. Quindi, l’accordo è sempre ben visto: il debitore lo propone perché sa che in quel modo può ottenere un grosso sconto; il creditore perché sa che se non tutto, almeno una parte del suo credito viene soddisfatta.

Un altro modo per bloccare il provvedimento è l’opposizione, anche se in queste procedure i motivi di opposizione sono molto limitati. Non si tratta di cause vere e proprie. Bisogna però tenere presente che quando si è nella fase esecutiva si è già stati in tribunale e si è ottenuto una sentenza favorevole, quindi il merito della questione è già esaurito e risolto. In fase di esecuzione non si va a parlare del debito, si può al massimo fondare l’opposizione su vizi formali”.

E’ possibile cancellare il pignoramento immobiliare?

“La cancellazione del pignoramento deve essere fatta dal creditore che, se soddisfatto, rinuncia alla procedura esecutiva e procede a cancellare il pignoramento. Nel momento in cui è stato soddisfatto, il creditore va dal Conservatore e chiede la cancellazione del pignoramento o concede una liberatoria utile alla cancellazione del vincolo.

C’è poi un istituto che è la conversione del pignoramento. Quando ci si trova in una fase della procedura non inoltrata e il giudice non ha ancora disposto la vendita, il debitore può sempre chiedere la conversione del pignoramento. Il debitore si rende disponibile a pagare il credito e chiede al giudice di convertire il pignoramento immobiliare, quindi di cancellare il pignoramento a fronte del pagamento del debito. Si tratta di un’istanza che viene fatta in Cancelleria con deposito di almeno 1/6 dell’importo del credito. Con questi presupposti è possibile bloccare il pignoramento, dando soddisfazione al creditore”.

- Idealista.it, 25 febbraio 2020

lunedì 24 febbraio 2020

Lo spettacolare studio di un ex banchiere per ritirarsi a scrivere poesie

Se ci sono due professioni che, a priori, possono sembrare opposte, forse sono proprio quelle dei banchieri e dei poeti. Ma la realtà è, per fortuna, più ricca, varia, complessa e persino sorprendente dei preconcetti.

E questo doppio aspetto appartiene a John Bar, che, come mostra la sua biografia, è stato in grado di conciliare i bilanci economici con versi, metriche e rime, ricoprendo la carica di presidente della Poetry Foundation con sede a Chicago.

Eric J Smith
Bar, che ha 76 anni, si è ormai ritirato dal mondo bancario, per poter lavorare con calma alle sue poesie, lontano dalle distrazioni e dal rumore della città, ha commissionato la costruzione di un fantastico studio di scrittura nelle foreste di Greenwich, in Connecticut.

Per portare a termine questo progetto, il poeta-banchiere ha contattato l’architetto newyorkese Eric J Smith. La location, immersa nella natura, doveva essere un luogo adatto per facilitare la lettura e la scrittura. Doveva poi essere in grado di ospitare la collezione di oltre 1.700 volumi di proprietà di Bar. Il team dello studio di architettura ha creato uno spazio la cui caratteristica principale è quella di fornire una fuga dalla vita moderna.

Con la sua pianta rettangolare, l’edificio ha una superficie di 60 metri quadrati, sopra un pendio roccioso, che si inclina verso uno stretto burrone. L’architetto ha coperto le pareti esterne con pietra di campo e pietra blu per combinare la struttura con il terreno naturale. I pezzi irregolari e rocciosi sono assemblati in modo da evocare un muro di pietra accatastato a secco, una caratteristica comune nella storica New England.


L’ingresso allo studio avviene attraverso una porta a scomparsa, protetta da un pannello scorrevole di rovere. Una volta dentro, è necessario attraversare un corridoio fiancheggiato da mensole in rovere, che si estende in una stanza silenziosa progettata appositamente per la lettura e la scrittura.

La stanza è arredata in modo sobrio, con decorazioni in legno, compresi pezzi vintage. Le pareti vetrate fanno entrare la luce naturale e consentono di sentirsi immerso nel paesaggio sereno e boscoso. Oltre l’area di scrittura, l’edificio ha un angolo cottura con un piccolo frigorifero, macchina per il caffè e lavandino, oltre a un bagno discreto.

Lo studio è stato realizzato da.l’architetto Eric J Smith

Una costante in tutto lo spazio è l’esistenza di muri in pietra e pavimenti in rovere. Una scala in legno conduce ad una terrazza sul tetto, offrendo un ulteriore spazio per la contemplazione. Nascosto sotto le scale c’è un letto estraibile.

La temperatura interna è mantenuta a 20° C, grazie a un sistema geotermico per il riscaldamento e il raffreddamento. L’immobile è dotato di elettricità e acqua corrente, ma i cavi di alimentazione e i cavi in fibra ottica sono nascosti, così come le lampadine. E un piccolo pozzo fornisce acqua dolce.

Il team di architetti doveva poi ridurre al minimo l’impatto sull’ambiente durante la costruzione. Gli alberi sono stati preservati il più possibile e le rocce sono state spostate e poi riposizionate.

L'edificio L'immobile è caratterizzato da muri in pietra e pavimenti in rovere

L’edificio ha una superficie di 60 m2

Le ampie vetrate fanno entrare la luce naturale

L'immobile e la natura

- Idealista.it, 24 febbraio 2020

martedì 18 febbraio 2020

Quattro colori per oggetti e pareti di una camera anti-stress

Camera antistress: quattro colori per diminuire l'ansia

Se il frenetico ritmo della città aumenta il livello di stress e di ansia, un'ottima soluzione è rendere la propria camera antistress. Come raggiungere questo obiettivo? Utilizzando questi quattro colori per arredare la propria stanza da letto.

Bianco

Gtres

Il bianco rappresenta la purezza e la calma ed è perfetto per liberarsi dell'energia negativa. Dormire in una stanza bianca ti aiuterà a rinnovarti durante la notte e ad attrarre l'energia del sole la mattina. 

Azzurro

Gtres

L'azzurro trasmette un senso di profondità, sicurezza e relax. Per ottimizzare il riposo dipingere le pareti di un colore azzurro è la soluzione perfetta. Però anche su uno sfondo di pareti bianche si possono aggiungere oggetti di disegn in un tono azzurro pallido.

Verde

Gtres

Il verde non è un colore facile da usare, ma è necessario saperlo combinare con accuratezza con colori simili, come il giallo e l'arancione. Magari si può scegliere di posizionare delle piante aromatiche che invitino alla meditazione e al relax.

Toni pastello

Gtres

Le tonalità pastello permettono di creare spazi con un notevole equilibrio visivo. Si possono usare nelle zone comuni della casa, ma anche nella stanza da letto. Oggetti di color rosa o lilla possono fare la differenza.

- Idealista.it, 18 febbraio 2020

lunedì 17 febbraio 2020

Regime forfettario al 5 per cento, quali sono i requisiti?

Confermato per il 2020 il regime fiscale agevolato per le partite iva al di sotto di una certa soglia di reddito. Vediamo quando si può accedere alla flat tax del 5%.

Il regime forfettario con imposta sostitutiva al 5% per le partite iva è confermato per le start up anche nel 2020. La rimodulazione della tassazione agevolata non ha quindi toccato la possibilità per chi apra una nuova partita iva di accedere ad una fiscalità calmierata nei primi anni della propria attività.

Risultato immagini per regime forfettario

Ecco quindi quali sono i requisiti per l’accesso:

L’attività deve essere di nuova costituzione: il regime agevolato al 5% resta valido infatti per i primi cinque anni;
Nei tre anni precedenti il contribuente non deve aver esercitato attività artistica, professionale o d’impresa, anche in forma associata o familiare;
La start up non deve rappresentare la prosecuzione di una precedente attività autonoma o dipendente, a meno che non si tratti di periodi di praticantato o simili;
In caso si prosegua l’attività di un soggetto diverso, i ricavi di quest’ultimo nel periodo di imposta precedente non devono superare i limiti per il regime forfettario (ovvero i 65 mila euro annui).
Si deve essere in possesso dei requisiti generali di accesso al regime forfettario per quanto concerne il divieto di applicare il regime forfettario ad attività svolte prevalentemente per un solo datore di lavoro, o per un committente che sia stato il datore di lavoro prevalente nei due anni precedenti l’inizio dell’attività autonoma; il divieto di applicare il regime forfettario a chi possieda quote societarie; i limiti relativi ai compensi ai collaboratori e agli altri redditi percepiti, così come da circolare circolare n. 17/E/2012 dell’Agenzia delle Entrate.

- Idealista 17 febbraio 2020


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venerdì 14 febbraio 2020

Idee geniali per ottimizzare lo spazio

redwagonteam.raleigh


redwagonteam.raleigh
Alzi la mano chi, almeno una volta nella vita, ha sognato di vivere in un attico da oltre 150 metri quadri. Siete in buona compagnia, peccato solo che nell’attuale scenario immobiliare, l’accesso a proprietà con ampia metratura è sempre più complicato. E allora bisogna fare di necessità virtù, cercando di ottimizzare al massimo ogni centimetro a disposizione.
Ecco alcune idee geniali provenienti da ogni parte del mondo per sfruttare ogni spazio a disposizione in ogni stanza della casa. A volte, un tocco di fantasia e un po’ di audacia possono far cambiare aspetto alla casa, oltre a renderla più ordinata e funzionale.