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martedì 21 gennaio 2020

Mercato immobiliare 2020, le previsioni degli esperti

Occasioni di investimento soprattutto nelle città turistiche

Come sarà il mercato immobiliare italiano nel 2020? Secondo gli esperti consultati da idealista/news il sentiment è ancora positivo e l’anno appena iniziato riserverà buone occasioni di investimento.

Mario Condò de Satriano, presidente Centro studi Fiaip

“Il sentiment per il 2020 non è certo negativo, - afferma Mario Condò de Satriano, presidente Centro Studi Fiaip, - ma con ogni probabilità vedremo un minimo calo di compravendite (escludendo Milano per cui vale un discorso a parte). Inoltre, laddove ci siano stati interventi di riqualificazione, i prezzi potrebbero iniziare a risalire così come nelle città in cui ci siano stati interventi di adeguamento alla domanda turistica, perché l’investimento immobiliare in questi casi è tornato ad essere tra quelli più ricercati, soprattutto tra i piccoli investitori con disponibilità di spesa tra i 100 e i 250 mila euro. Tra le città in questione in particolare Roma, Firenze, Napoli, Venezia, Verona, e in genere tutti i luoghi di richiamo turistico.

“La ragione di questa ripresa è la voglia di investire nel mattone (sempre parlando di piccoli investitori) a causa della grande mancanza di fiducia nei confronti del sistema bancario e negli scarsi rendimenti di investimenti quali obbligazioni e depositi bancari; quindi il mattone diventa un bene rifugio.

“Milano come si diceva è un discorso a parte: si tratta di una città che ha avuto una ottima programmazione da parte del pubblico e del privato ed è l’unica città con un indice demografico in attivo in contrasto con quello nazionale, che è prossimo allo zero a livelli mai visti dal 1918.

“Anche nel 2020 il maggior problema dell’immobiliare resta  il carico fiscale: il passaggio da Ici a Imu ha portato la tassazione a triplicare da 9 a 24 miliardi. Il fatto positivo è però che i prezzi sono ai minimi storici quindi, per quanto possano ancora marginalmente scendere nelle periferie, ci sono già ottime occasioni di investimento da un lato e di acquisto da parte dei giovani dall’altro, grazie anche ai mutui i cui tassi sono a loro volta ai minimi storici”.

Dario Castiglia, CEO & Founder RE/MAX Italia

“Ci lasciamo alle spalle un anno positivo per il mercato immobiliare residenziale, - commenta Dario Castiglia, Ceo di Re/Max Italia, - che ha registrato nuovamente un aumento del numero di compravendite e prezzi stabili. Stiamo assistendo ad un ritorno degli italiani verso gli investimenti immobiliari. La casa continua ad essere un bene rifugio e le agevolazioni sugli acquisti prima casa, i bonus fiscali inerenti alle ristrutturazioni degli immobili e i tassi dei mutui ai minimi storici risultano essere degli ottimi incentivi per chi si sta accingendo a comprare un immobile.

“I numeri delle compravendite continueranno a crescere, seppur con percentuali più ridotte rispetto agli anni d’oro dell’immobiliare, e per il prossimo biennio ci aspettiamo un lieve aumento generalizzato anche dei prezzi, non solo nei principali capoluoghi – come Milano, Venezia, Firenze e Bologna che già nel 2019 hanno registrato ottimi risultati - ma anche nei non capoluoghi.

“A fare da padrone oltre agli immobili di pregio che non hanno mai perso appeal, le nuove costruzioni e gli immobili ristrutturati. Cresce l’interesse verso i bilocali e i trilocali soprattutto nelle grandi città che offrono tante attività e attrazioni e che quindi agevolano una vita ‘fuoricasa’.

Se le grandi metropoli continuano ad attirare l’interesse degli investitori immobiliari e di chi vi vive per business, quelle più legate alla cultura e al turismo attirano soprattutto investitori stranieri che acquistano a buon prezzo immobili per crearne strutture ricettive da mettere a reddito o utilizzarle anche come casa vacanze”.

Roberto Busso, CEO Gabetti

“Il 2020 sarà un anno per cui prevediamo, come è stato per il 2019, una costante crescita delle compravendite in campo residenziale nell’ordine del + 5-8%, - prevede Roberto Busso, Ceo di Gabetti. - L’inversione di tendenza è ormai confermata e stabilizzata e a fine anno stimiamo di superare le 600mila transazioni. Il nuovo anno confermerà la ripresa del settore, seppure con valori differenti nelle diverse zone d’Italia. Ci sono città che hanno ben performato nel 2019 e che continueranno a farlo, come l’ormai inarrestabile Milano, ma anche Bologna, Napoli o per esempio Bari. Anche la Capitale sta segnando tassi di crescita positivi e crediamo possa trarre nuova linfa dalle diverse iniziative di sviluppo e riqualificazione residenziali in atto. Dal punto di vista dei tempi medi di vendita, assistiamo a una progressiva diminuzione mentre, per quanto riguarda i prezzi, prevediamo una complessiva stabilizzazione, con punte positive nelle città considerate più appealing”.

Mauro Corrada, CEO Duff & Phelps REAG

“Il 2019 ha soddisfatto le aspettative degli operatori, - commenta Mauro Corrada, CEO Duff & Phelps REAG, - con investimenti complessivi, nel segmento non residenziale, intorno ai 12 miliardi di euro. Fortemente attivo il settore Hospitality che si è qualificato quale principale asset class di interesse nell’anno appena trascorso, mentre nel 2020 sarà molto probabilmente il Residenziale (vendita e locazione) a prevalere. Il “living” declinato nelle sue varie forme come student housing, multifamily, residenze short-stay, senior housing offre una gamma di prodotti in cui l’immobile diventa il contenitore in grado di ospitare servizi e facilities pensati per rispondere alle diverse forme dell’abitare, sempre in continua evoluzione. Questa nuova tendenza porterà ad un’ibridazione dei segmenti tradizionali, elevando la concezione dell’abitare da una condizione “statica” ad una “dinamica” finalizzata a migliorare la qualità della vita, incontrando le esigenze della vita familiare e professionale.

"L’utilizzatore finale e le sue necessità dettano i driver per la definizione del prodotto in quanto impattano in modo consistente sulla capacità di assorbimento. Alla base del cambiamento c’è sempre la domanda di mercato rivolta a spazi flessibili, altamente tecnologici e sviluppati nel rispetto delle tematiche green. In particolare è il settore uffici a richiedere principalmente queste caratteristiche in un immobile; a livello nazionale l’offerta di spazi strutturati e in possesso di requisiti soddisfacenti è ancora carente.

"Gli investitori internazionali, abituati ad operare in altre realtà europee, si scontrano con una mancanza di prodotto core che li spinge a concentrarsi su operazioni di tipo value added o di nuova realizzazione, assumendosi i maggiori rischi annessi.

"Solo Milano e parzialmente Roma si stanno orientando verso l’immissione di nuova offerta in linea con le attese di mercato; nel 2020 si attende che anche altre città italiane medio-grandi possano incontrare l’interesse di investitori stranieri grazie alla rinnovata attenzione per valorizzazioni e riqualificazioni immobiliari. I settori della logistica e del retail, invece, continuano a compenetrarsi sempre più e a diventare le due facce della stessa medaglia. La principale spinta di questo trend è l’e-commerce che in Italia ha ancora importanti margini di crescita, con un tasso di penetrazione nel 2019 inferiore alla media europea. Il fenomeno dell’e-commerce porta a ridefinire e creare modelli di retail a “scala urbana” in spazi più circoscritti rispetto ai classici format, ma capillarmente diffusi; questa dinamica di ritorno al vicinato contribuirà nel breve periodo a creare nuovo valore ed interesse per asset in disuso ben localizzati".

Fabiana Megliola, Responsabile Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa

“Un indice importante per capire il trend positivo di mercato – osserva Fabiana Megliola, responsabile ufficio studi Tecnocasa, - è la riduzione delle tempistiche di vendita che conferma l’esistenza di una domanda molto vivace e di un’offerta che continua a ridursi in alcune realtà, soprattutto per le tipologie di migliore qualità. L’anno appena iniziato non avrà un andamento molto diverso: l’interesse per l’immobile, sia come prima casa sia per investimento, è sempre molto vivo come dimostra la crescita delle richieste raccolte dalle agenzie del Gruppo Tecnocasa. Gli investitori continuano ad essere attratti dall’asset immobiliare, soprattutto in quelle città che per flussi turistici, studenteschi e di lavoratori fuori sede sono sempre molto interessanti in termini di rendimenti.

“Le previsioni sulle compravendite vedono il 2019 con una chiusura di volumi intorno a 590 mila transazioni, il 2020 intorno a 600 mila e 2021 si arriva a 620 mila. Si prevede un lieve trend in crescita anche per il 2022.

“Un trend, intravisto nel 2019 e che riteniamo possa confermarsi anche nel 2020, è la ripresa delle zone periferiche delle metropoli e dell’hinterland delle grandi città. Queste realtà risulteranno dinamiche in termini di transazioni ma piuttosto stabili a livello di valori. Ci aspettiamo ritocchi verso l’alto dei valori anche nelle località turistiche, soprattutto se si doteranno di infrastrutture e potenzieranno i servizi ai turisti. Le nuove costruzioni potranno vedere un aumento dei valori, soprattutto se rispondenti a criteri di efficienza energetica e di qualità costruttiva, così come le abitazioni signorili: per entrambe le soluzioni abitative c’è, infatti, bassa offerta.

“I mutui resteranno ancora favorevoli nel 2020, il mercato del credito non si discosterà molto dai risultati del 2019.

“Sul versante prezzi è prevista una crescita media delle grandi città compresa tra +1% e +3%. Più dinamici si dimostreranno i mercati di Milano e Bologna, a seguire Firenze”.

Vincenzo Albanese, presidente Sigest

“La rilevazione del mercato residenziale nel III trimestre 2019 – afferma il presidente di Sigest Enzo Albanese – mostra dei buoni dati di crescita. In occasione della pubblicazione dei dati del II trimestre 2019 avevamo ipotizzato che alla fine dell’anno in corso il mercato residenziale italiano avrebbe potuto toccare i 100 miliardi di euro di transato, raggiungendo circa 600.000 transazioni. I dati del III trimestre mostrano come realistica questa possibilità: per raggiungere il risultato mancano poco più di 170.000 transazioni (ossia +6.4% rispetto al IV trimestre 2018), un numero raggiungibile. Anche per quanto riguarda Milano le previsioni fatte a fine estate sembrano ragionevoli: al capoluogo lombardo mancano circa 7.000 transazioni per raggiungere l’obiettivo (26.000 NTN), con una variazione percentuale del +4% rispetto all’ultimo trimestre dello scorso anno”.

Dalla rielaborazione degli ultimi dati OMI dell’Agenzia delle Entrate emerge che nel terzo trimestre 2019 si è assistito a un incremento del numero delle transazioni generalizzato, sia a livello nazionale sia sui 7 mercati principali (le cosiddette “grandi città”) che rende probabile una chiusura d’anno a circa 600mila transazioni. In particolare il numero di transazioni residenziali a livello nazionale nel III trimestre 2019 è cresciuto del 5% rispetto allo stesso trimestre dell’anno precedente, per un totale di 435.243 transazioni normalizzate. Nelle grandi città assistiamo a una crescita di NTN del 5.8% rispetto allo stesso trimestre dell’anno precedente. Entrando nel dettaglio, le città che spiccano positivamente sono Milano e Genova, che staccano i risultati 2018 rispettivamente con +11.4% e +11.9%. In crescita anche Roma che chiude con un +4.6%. Firenze unica città che conclude il trimestre con un dato negativo, con una diminuzione di NTN del -5.3% rispetto allo stesso periodo del 2018.

Quali nuove tendenze si delineano all’orizzonte? “I dati positivi di crescita del III trimestre 2019 si affiancano a una nuova tendenza, quella del ritorno a Milano del mercato dell’investimento – continua Albanese, – che da diversi anni non era più preso in considerazione. Un dato significativo a riguardo è la notevole crescita della vendita di monolocali in città (+27%), un taglio tipicamente scelto da chi acquista per investimento. Il ritorno di questo mercato è la conseguenza diretta della ricerca di soluzioni alternative agli investimenti mobiliari classici, che oggigiorno non garantiscono più rendimenti elevati come una volta”.

“Si conferma il fenomeno di costante riduzione del numero degli appartamenti in vendita – aggiunge il presidente di Sigest, - che si attesta in media al -20% ogni anno. Alla scarsità di prodotto corrisponde un incremento dei valori, per questo le nuove realizzazioni a Milano hanno visto dal 2018 un incremento dei listini. Il fenomeno non tocca però più soltanto il mercato del nuovo, visto che i dati emersi dalle rilevazioni di FIMAA Milano Monza Lodi e Brianza si focalizzano anche sul potenziale incremento dei prezzi dell’usato, dove lo sconto in fase di trattativa si avvicina allo zero. Questa dinamica, a nostro avviso, potrebbe essere fonte di una certa preoccupazione di natura “sociale”: non tutti i cittadini hanno un potere d’acquisto tale da sostenere prezzi sempre maggiori e l’avanzare del fenomeno rischia di aprire sempre più la forbice della disuguaglianza sociale, che andrebbe contro i principi fondanti di una città naturalmente inclusiva come Milano”.

Centro studi Fimaa

 “Anche nel 2019 si conferma la tendenza espansiva dei volumi delle compravendite nel settore residenziale, in atto, sostanzialmente, dal 2014, - afferma Andrea Oliva, coordinatore Ufficio studi nazionale Fimaa, - ma nonostante questo il mercato immobiliare italiano si presenta in una fase di assestamento, più che di ripresa effettiva. I prezzi, nel complesso, sono orientati verso la stabilità, con l’unica eccezione delle locazioni che segnalano prezzi in aumento. Il mercato del nuovo ancora arranca e riflette lo stato di salute di un settore poco vivo e che solo in parte allinea la domanda ad un’offerta non in grado di soddisfarla pienamente. L’ulteriore riduzione nello scambio di abitazioni nuove denota una crisi ancora sistemica del mercato delle costruzioni su cui, insieme alle politiche immobiliari, dovrebbero venire indirizzati gli sforzi di politica economica volti ad abbassare le imposte sul mattone, fornendo magari ulteriori incentivi”.

“L’analisi dell’ufficio studi Fimaa-Confcommercio evidenzia come la casa sia sempre l’investimento più amato dagli Italiani, - aggiunge Santino Taverna, presidente nazionale Fimaa. - A sostenere il mercato immobiliare, in questo particolare momento storico, sono diversi fattori. In primo luogo i valori degli immobili ancora tendenzialmente in leggero calo, fatta eccezione per Milano e le zone di pregio della Capitale e di altre primarie città. I tassi di interesse sono ai minimi storici, per effetto del secondo quantitative easing avviato dalla Banca centrale europea lo scorso novembre: il che vuol dire mutui a tassi, sia fissi sia variabili, davvero vantaggiosi. Una mano arriva anche dal fermento alimentato nelle principali piazze europee dalla Brexit, che sta convogliando investimenti stranieri nel mattone del nostro Paese. Il mercato registra, dunque, il ritorno all’investimento immobiliare da parte dei risparmiatori, anche per la mancanza di valide alternative redditizie. Diversi privati sono infatti invogliati a cambiare casa per il basso costo del denaro e ad investire anche in seconde case da mettere a reddito in locazioni brevi o ordinarie, grazie alla cedolare secca che permette rese più convenienti, rispondendo alla necessità di studenti o lavoratori part-time. Sulla cedolare secca occorre evidenziare che la sua abolizione per quanto riguarda gli immobili commerciali è stata un clamoroso errore: si è inceppato un meccanismo che oltre alla riqualifica dei tanti immobili sfitti nei centri urbani, avrebbe contribuito anche alla maggiore sicurezza dei cittadini. Le difficoltà per la stabilizzazione dei prezzi sono ancora riconducibili principalmente al considerevole numero di immobili tuttora all’asta per i crediti non onorati a causa della crisi. Le aste immobiliari non concorrono certo alla stabilizzazione dei prezzi, o alla ripresa delle quotazioni, e per smaltire lo stock tuttora disponibile servirà ancora del tempo. Oggi si avverte anche una carenza di immobili di qualità, sempre più richiesti dall’attuale mercato. Per soddisfare tale richiesta servirebbero incentivi appropriati per una riqualifica organica degli edifici esistenti. Rimane altresì indispensabile incentivare maggiormente le assunzioni dei disoccupati, per la ripresa dei consumi. In questo ambito servirebbero misure finalizzate alla riduzione del costo del lavoro a carico delle imprese. Soprattutto per permettere al settore immobiliare di ritornare ad essere la locomotiva del Paese”.

Il quadro tracciato dall’Ufficio Studi Fimaa relativo al 2019 e ai primi mesi del 2020 vede un anno concluso con una crescita media delle compravendite residenziali del 4,3% nel 2019, con un andamento dei prezzi che tuttavia non va di pari passo, segnando un calo dello 0,4% con valori comunque orientati verso la stabilità.

Per quanto riguarda il mercato delle locazioni, i nuovi contratti ordinari sono cresciuti del 1,8% mentre le locazioni brevi (inferiori a 30 giorni) sono cresciute del 2,6%. I canoni segnano un aumento sia quelli ordinari (+1,4%) sia quelli riferiti alle locazioni brevi (+1,2%).

Secondo gli agenti immobiliari Fimaa interpellati, nel 2020 le compravendite continueranno la crescita manifestata nel 2019 mentre prezzi di vendita, tempi medi di vendita e sconto sul prezzo saranno stabili. Per quanto concerne le locazioni, i contratti ordinari saranno in aumento con canoni tendenzialmente stabili. Le locazioni brevi saranno improntate sulla stabilità sia per il numero di contratti sia per i canoni.

La casa ideale per il 2020 è un appartamento usato abitabile in condominio, ad eccezione del Centro Italia dove è preferita la casa indipendente; è localizzata in centro città (prima scelta tranne nel Centro Italia dove gli sono preferite le zone di pregio) o come seconda scelta in zona di particolare pregio (zona semicentrale nelle città piccole, nel Centro e Sud Italia e Isole); è al secondo piano o superiore, con ascensore; è dotata di riscaldamento autonomo; è composta da 3 o 4 locali, 2 bagni e 1 terrazzo; è dotata di box auto (garage) e di posto auto all’aperto; costa tra i 100 e i 200mila euro (tra i 200 e i 400mila euro nelle grandi città e nel Centro Italia.

Abitare Co.

“Le previsioni rimangono positive per il mercato in generale e anche per il comparto delle nuove residenze, – sottolinea Alessandro Ghisolfi, Responsabile del Centro Studi di Abitare Co. – Resta evidente il divario fra il ritmo tenuto da Milano, rispetto alle altre aree metropolitane. Un ritmo che si differenzia non solo sulla crescita dei prezzi ma anche su quella dell’offerta. D’altra parte, il sistema congiunturale dell’area metropolitana milanese resta ben al di sopra dei livelli degli altri sistemi locali. Inoltre, la domanda di chi vuole oggi investire nelle nuove residenze è al 90 per cento concentrata solo su questa città una domanda che, fra l’altro, proviene da varie parti di Italia oltre che dall’estero”.

Secondo le stime di Abitare Co. nelle otto principali città metropolitane italiane alla fine del 2019 si è vista una crescita delle compravendite del +4,8 rispetto allo stesso periodo dello 2018. Un incremento che riguarda non solo le abitazioni “usate”, ma anche il nuovo.

Nelle città metropolitane le vendite di nuove abitazioni nel 2019 sono aumentate del +5,9% rispetto al 2018, i prezzi medi hanno registrato un incremento del +2,2% (€ 4.470 al mq.), i tempi di vendita sono pari a 5,4 mesi e l’offerta è cresciuta del +0,7%. Le nuove abitazioni rappresentano, così, il 9,8% dell’offerta totale presente sul mercato residenziale, ma con quote che vanno dal 3,6% di Genova al 17,3% della più dinamica Milano. Tutti gli indicatori (crescita, offerta, prezzi, tempi di vendita, ecc.) assegnano così alla città meneghina il ruolo di driver nel mercato residenziale del nuovo.

Dalle rilevazioni le città più care sono risultate Milano con €5.600 (+6,6% sul 2019) e Roma con €5.160 (+0,9%); seguono Firenze con €4.950 (+2,1%), Torino con €4.600 (+1,4%), Genova con €4.480 (+0,6%), Bologna con €4.000 (+3,5%), Napoli con €3.950 (+0,5%) e la più “economica” Palermo con €3.030 (+2,1%).

Le nuove abitazioni rappresentano solo il 9,8% dell’offerta totale del mercato residenziale, con Milano (17,3%) che ha, ancora una volta, il peso maggiore, seppur in discesa rispetto alla fine del 2018, quando la quota dell’offerta era di ben 8 punti più alta. Valori simili si registrano solo a Roma (16,8%), seguita da Torino (11,7%), Bologna (10,2%), Palermo (6,8%), Firenze (6,5%), Napoli (5,5%) e Genova (3,6%). E’ evidente che l’offerta oggi sia ancora molto deficitaria rispetto allo stock totale delle abitazioni in vendita (oltre un milione).

Nuveen Real Estate

Per quanto riguarda il panorama europeo, secondo l’ultima ricerca della società di gestione degli investimenti immobiliari Nuveen Real Estate nel mercato residenziale continueranno a spiccare le residenze per studenti come segmento interessante per gli investitori globali nel corso del 2020. Il notevole squilibrio tra domanda e offerta in questo settore è probabilmente destinato ad ampliarsi in modo sostanziale, secondo Nuveen, per l’effetto combinato della disponibilità limitata e dell’evoluzione demografica, unitamente all’aumento della mobilità degli studenti a livello globale e a una base di locatari nazionali più selettivi.

La società rileva anche che il settore logistico, da molti considerato il “preferito” dell’industria immobiliare, crescerà ulteriormente nei mercati che in precedenza erano considerati secondari, quali Siviglia, Genova, Erfurt, Tolosa o Linz, grazie alla diffusione dell’e-commerce dalle grandi città ai centri più piccoli. Molti investitori stanno aumentando la loro esposizione nella logistica, puntando a un 20% del portafoglio; la costruzione di nuovi spazi si mantiene su livelli importanti ma adeguati, determinando il formarsi di una coda di acquirenti che cercano di entrare nel mercato, sostenendone quindi i valori. Il rischio maggiore per la logistica nel 2020 è rappresentato dalla guerra dei dazi a livello globale, che sta facendo venire meno il supporto ciclico al settore. Nei cicli precedenti, quello che veniva chiamato “settore industriale” era strettamente correlato con il mercato degli uffici. Questa correlazione storica potrebbe però venire meno in questo ciclo, perché attualmente la logistica è ancorata a fattori strutturali, quali l’incremento delle vendite online, mentre il segmento degli uffici sta seguendo un ciclo relativamente normale, anche se fortemente legato all’offerta.

Si evidenzia inoltre che la continua ricerca della diversificazione nel settore retail e l’approccio degli investitori di lungo termine dovrebbero essere orientati verso i segmenti che registrano le migliori performance nella categoria, ad esempio designer outlet e spazi retail ad uso misto, come lo Xanadu di Madrid, o outlet in cui sia possibile riproporre le giacenze. Il sentiment negativo verso il settore retail ha tuttavia prevalso per tutto il 2019, con volumi di transazioni in calo del 33% circa nel corso dell’anno fino al terzo trimestre del 2019, in parte a causa della penetrazione e della crescita delle vendite online. “I volumi degli investimenti, - si legge nel rapporto, - si manterranno bassi e i rendimenti sotto pressione nel 2020. Assisteremo probabilmente a un ritorno degli investimenti retail quando ci sarà una maggior chiarezza sui cambiamenti strutturali, in particolare sul reale impatto della penetrazione dell’online, e una domanda più consistente da parte dei retailer – ma servirà tempo perché ciò si verifichi. L’evidenza di transazioni limitate nel 2020 porterà a un’erosione generalizzata dei rendimenti retail. Tuttavia, il settore rimane diversificato e nel medio termine si presenteranno opportunità di profitto e di valorizzazione del capitale legate ai solidi fondamentali dei locatari e alla garanzia di reddito, unite alla presenza di asset ad alto rendimento”.

Per quanto riguarda il segmento uffici, “Riteniamo che le prospettive di crescita degli affitti per i prossimi anni saranno migliori nei mercati in cui negli ultimi anni la domanda ha superato l’offerta con ampio margine, - sostiene Nuveen. - Nonostante le transazioni dei contratti di locazione siano diminuite rispetto ai picchi precedenti, la solidità della domanda e la regolamentazione dello sviluppo negli ultimi cinque anni fanno prevedere prospettive favorevoli per la crescita degli affitti, a condizione di un’inversione nel ciclo economico dell’Eurozona e alla soluzione dei problemi legati alla Brexit nel Regno Unito”.

- Idealista, 16 gennaio 2020

giovedì 16 gennaio 2020

Frenata del mercato immobiliare: nel 2019 prezzi fermi

Il mercato immobiliare non cresce più se non nelle grandi città, con Milano e Venezia in testa, uniche a registrare aumenti nei prezzi degli immobili.

Sono alcuni dei dati emersi dal report dell'Osservatorio di Immobiliare.it sul mercato residenziale in Italia nel secondo semestre 2019 da cui emerge che, a livello nazionale, i prezzi richiesti per gli immobili in vendita sono rimasti praticamente fermi (+0,1%) rispetto all'anno scorso.

Secondo l'Osservatorio, la cifra media per comprare casa in Italia si è attestata a 1.885 euro al metro quadro.

Permane la sofferenza al Sud, dove in un anno i costi medi hanno perso ancora quasi 2 punti percentuali, scendendo a una media di 1.537 euro/mq, mentre si registrano variazioni positive al Nord (1.946 euro/mq) e nei grandi centri (2.592 euro/mq), con un aumento dell'1,6% su base annuale. Nonostante un calo annuale pari a quasi un punto percentuale, i costi maggiori si registrano ancora al Centro, con una richiesta media per il settore residenziale di 2.235 euro/mq.

Le grandi città si confermano il vero traino del settore immobiliare italiano, mentre nei piccoli centri la variazione rispetto al 2018 è ancora negativa (-0,4%) e la cifra media per comprare un immobile è di 1.629 euro/mq.

Nel 2019 Milano è la città dei record: qui in un anno i costi richiesti per gli immobili in vendita sono aumentati dell'8,1%, raggiungendo la media di 3.592 euro al metro quadro, anche se è ancora Firenze la più cara d'Italia, con una media di 3.856 euro/mq che arriva da una crescita annuale del 4,1%.

Insieme a Milano e Firenze, sono Venezia e Bologna le due città più in salute e in cui il mercato del mattone registra una grande vivacità: nella Laguna, a dicembre 2019 i prezzi risultano cresciuti del 6,4% rispetto allo stesso mese del 2018, raggiungendo la richiesta media di 3.142 euro/mq. A Bologna, invece, l'aumento su base annua è stato del 4,1%, con un costo medio di 2.867 euro/mq.

Rispetto al 2018 a Roma continuano a scendere i costi degli immobili: a fronte di un calo dell'1% in un anno, il prezzo richiesto nella Capitale si ferma a 3.141 euro/mq.

Si rilevano variazioni annuali attorno al +3% a Trieste e Cagliari, con costi medi che però rimangono distanti dagli altri capoluoghi citati finora: rispettivamente nelle due città si richiedono in media 1.543 e 2.137 euro al metro quadro. Risultano, invece, fermi i prezzi di Catanzaro e Torino, con variazioni annuali appena sopra lo 0%.

Tutti gli altri capoluoghi di regione risultano invece ancora in sofferenza, con picchi del -5,5% a Palermo. Superano la perdita di tre punti percentuali anche i valori immobiliari registrati a Potenza, Genova, Ancona e Bari.

"L'aumento dei prezzi del mattone non è più determinato dal miglioramento della sua qualità – dichiara Carlo Giordano, ad di Immobiliare.it – Gli immobili italiani sono vecchi e solo il 9% ha meno di 30 anni: la vera riqualificazione necessaria per questo patrimonio è quella che coinvolge gli interi stabili e non le singole unità abitative".

- Il Messagero, 14 gennaio 2020


martedì 14 gennaio 2020

La casa in affitto è sempre più cara. Quanto costa nella tua città?

I canoni di locazione delle abitazioni hanno registrato un deciso incremento nel corso del 2019, attestandosi a una media di 9,5 euro al metro quadro. Gli aumenti richiesti dai proprietari segnano un più 5,3% rispetto a dicembre 2018, nonostante la flessione registrata nell’ultimo trimestre (-2,2%).

Secondo Vincenzo De Tommaso, responsabile dell’Ufficio Studi di idealista: “I canoni di locazione sono aumentati per il quarto anno di fila accelerando nel 2019, con incrementi diffusi nella maggior parte delle aree del Paese e percentuali di crescita anche molto elevate soprattutto nel Nord Italia, dove il dinamismo del mercato sul fronte della domanda ha riscaldato i prezzi. Non bisogna inotre sottovalutare la crescente domanda di immobili da parte di investitori stranieri che puntano sempre più sul mattone per far fruttare parte dei loro capitali attratti dagli ottimi rendimenti da locazione, oltre al dilagare dei b&b che tolgono case al mercato degli affitti. Questo spiega come mai i prezzi siano in crescita.”

Regioni

16 regioni sulle 20 monitorate hanno chiuso l’anno in saldo positivo con incrementi a doppia cifra in Emilia-Romagna (13,5 %), Lombardia (12,4%), Friuli-Venezia Giulia (12%), Trentino-Alto Adige (11,2%) e Veneto (10,9%).

Tra le macroaree che hanno segnato variazioni negative spiccano Umbria (-1,7%), Piemonte (-3,6%), Sardegna (-3,8%) e Valle d’Aosta (-5%).

Sul fronte dei prezzi la Lombardia (13,5 euro/m²) mantiene il primato di regione più cara seguita da Lazio (11,4 euro/m²) e Toscana con 11 euro al metro quadro. I valori più bassi della penisola si trovano in Sicilia (5,9 euro/m²), Calabria (5,6 euro/m²) e Molise (5,5 euro/m²).

Province

L’80% delle aree provinciali analizzate presentano valori positivi alla fine del 2019, con recuperi a doppia cifra per 16 province, dal 30,3% di Ravenna, fino al 10% di Padova e solo 18 macroaree che chiudono il 2019 in saldo negativo, con le maggiori percentuali di ribasso a Enna (-10,8%), Vibo Valentia (-11,1%) e Nuoro (-16,2%).

Milano (17,7 euro/m²) continua a guidare il ranking provinciale dei prezzi, aumentando le distanze su Ravenna (15,1 euro/m²), Firenze e Bolzano (14 euro/m²). Dal lato opposto della graduatoria troviamo Avellino (4,3 euro/m²), Caltanissetta (4,2 euro/m²) e a chiudere Enna con 4,1 euro/m².

Città

L’Ufficio studi di idealista ha evidenziato incrementi delle richieste dei canoni di locazione in 68 comuni capoluogo sui 100 rilevati negli ultimi dodici mesi.I maggiori aumenti spettano a Matera (16 %), Lecce (14,1%) e Novara (11,9%). Dall’altro lato, i decrementi maggiori si registrano a Pesaro (-11,1%), Vibo Valentia (-13,4%) ed Enna (-17,9%).

Anche i grandi mercati segnano un andamento rialzista, come attestano le notevoli crescite di Milano (7,7%) e Bari (7%). Aumenti anche a Catania (3,8%), Bologna (1,1%), Palermo (0,9%), Napoli (0,7%) e Firenze (0,1%). Tra le piazze più importanti da segnare i decrementi di Venezia (-0,7%), Roma (-0,9%) Genova (-1,4%) e Torino (-3,9%).

In virtù della costante crescita dei canoni registrata negli ultimi anni, Milano è sempre più cara per gli affittuari con una media di 19,6 euro/m² mensili. Più staccate troviamo Venezia (16 euro/m²) e Firenze (15,9 euro/m²), ripettivamente al secondo e terzo gradino del podio. Tra i 13 capoluoghi che superano i 10 euro al metro quadro mensili troviamo anche Bologna (13,4 euro/m²), Roma (12,9 euro/m²) e Napoli (10,6 euro/m²). Dal lato opposto del ranking Enna (4,2 euro/m²), Caltanissetta e Vibo Valentia (3,8 euro/m²) sono le città più economiche per chi sceglie l’affitto.

- Idealista, 14 gennaio 2020



lunedì 13 gennaio 2020

Mutuo prima casa, cosa cambia con il nuovo decreto fiscale 2020?

Stop al pignoramento della prima casa in caso di difficoltà di pagamento del mutuo. Si tratta di una delle novità del decreto fiscale 2020. Da quest’anno infatti, quando si verifichino quelle condizioni che portano normalmente alla messa in asta dell’immobile, potrà essere invece possibile rinegoziare il mutuo, se l’immobile in questione è l’abitazione principale in cui si risiede regolarmente. Tale procedura potrà essere avviata per i pignoramenti attivi tra il 1 gennaio 2010 e il 30 giugno 2019.

Quali requisiti si devono possedere per impedire il pignoramento della casa? Eccoli:

  • la casa deve essere acquistata con un mutuo;
  • l’abitazione deve essere residenza del debitore;
  • la casa deve essere abitazione principale, la tutela non vale per le seconde case;
  • il creditore deve essere una banca
  • al creditore deve essere stato rimborsato almeno il 10% del prestito.
  • Come si richiede la rinegoziazione del mutuo in caso di rischio pignoramento? Entro il 31 dicembre 2021 potranno essere presentate le domande per cifre non eccedenti i 250 mila euro e per importi che non siano inferiori al debito residuo più interessi.

In caso la domanda venga respinta, il debitore potrà ricorrere ai parenti fino al terzo grado, per i quali varrebbero gli stessi requisiti: se la domanda del parente venisse accettata, questi diverrebbe proprietario dell’immobile, con il diritto per il debitore di abitarvi per cinque anni, al termine dei quali il possesso tornerà al debitore originario solo se costui sarà stato in grado di restituire il denaro prestato.

-Idealista, 13 gennaio 2020


venerdì 10 gennaio 2020

Quanto rendono gli immobili in Italia? I dati regione per regione

Nel rapporto a cura di Agenzia delle Entrate e Ministero delle Finanze relativo agli immobili in Italia 2019 sono riportati i dati sul reddito dei proprietari di fabbricati. Ecco come sono distribuiti i dati regione per regione.

Secondo quanto riportato dai dati, l’82% dei proprietari di immobili percepisce un reddito da lavoro dipendente o da pensione e il VIP (Valore imponibile potenziale) e il VSM (Valore di mercato stimato) aggregato per queste categorie rappresentano – in entrambi i casi - il 75% circa dell’ammontare totale di tale reddito. I proprietari che dichiarano come reddito prevalente quello da fabbricati sono circa il 6% del totale e possiedono - in aggregato - abitazioni con un valore di mercato pari poco meno del 12% del valore totale.

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La rendita degli immobili; in verde scuro le regioni migliori

In aggregato, il reddito medio dei proprietari di abitazioni è pari a poco più di 24 mila euro; il VIP medio è pari a poco meno di 101 mila euro e il VSM medio a più di 190 mila euro. In media, il valore delle abitazioni stimato ai prezzi correnti di mercato relativamente ai proprietari che percepiscono in prevalenza redditi da fabbricati è più elevato, seguono in ordine decrescente i lavoratori autonomi, i pensionati e da ultimi i lavoratori dipendenti.

Il 51% circa dei proprietari di abitazioni risiede al Nord, il 23% al Centro e il 26% al Sud e nelle Isole. In tutte le macro-aree i proprietari sono per la maggior parte lavoratori dipendenti e pensionati. È interessante notare che i percettori di pensione hanno abitazioni di valore mediamente più elevato dei lavoratori dipendenti, e le ragioni possono essere molteplici, benché in linea teorica ci si dovrebbe attendere un valore stimato delle abitazioni crescente nel tempo. Come negli anni precedenti, il Centro registra i valori di mercato e di conseguenza l’imponibile IMU totale mediamente più elevati, a fronte di redditi mediamente più bassi del Nord e lievemente più alti del Sud e isole

Per quanto riguarda i flussi di redditi derivanti dai contratti di locazione complessivamente nel 2016 i proprietari persone fisiche locatori di immobili, in Italia, sono risultati 4,3 milioni, in lieve diminuzione rispetto al 2014 (-426 mila soggetti). Analogamente, il numero di contratti di locazione stipulati nel 2016 (5,6 milioni) si riduce rispetto al 2014 (-214 mila unità).

Aumenta il canone annuo medio che passa dai circa 9,7 mila euro del 2014 a 10,3 mila euro del 2016. Il 49% dei locatori si trova al Nord e rispettivamente il 24% al Centro e al Sud. Il 64% dei locatori dichiara di guadagnare un reddito tra i 10 mila e i 50 mila euro, mentre il 22% dichiara un reddito fino a 10 mila euro. Il canone medio cresce al crescere del reddito.

Il reddito da locazione medio annuo più elevato si rileva al Centro (11,6 mila euro) dove i valori immobiliari sono maggiori, segue il Nord (10,7 mila euro) e infine il Sud e le Isole (8,6 mila euro). Rispetto al 2014, il canone medio 2016 è aumentato in tutte le aree geografiche ma soprattutto nelle regioni del Sud Italia. Nei Comuni con oltre 250.000 abitanti i locatori sono circa il 18% del totale e il canone annuo medio è pari a quasi 15 mila euro. Seguono i Comuni con un numero di abitanti compreso tra 50 mila e 250 mila abitanti, in cui il canone annuo medio è di 10,5 mila euro; i Comuni con classe demografica tra 5 mila e 50 mila abitanti (9,3 mila euro di canone annuo medio) ed infine i Comuni con una popolazione inferiore ai 5 mila abitanti (8 mila euro di canone annuo medio).

Nella mappa, i dati relativi al reddito complessivo medio annuo per regione in euro, compresi della quota legata al reddito da immobili.

- Idealista, 10 gennaio 2020

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martedì 7 gennaio 2020

Nasce l'Agenzia Immobiliare Ibrida, a Provvigioni ZERO

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