Compravendite, prezzi e affitti residenziali: le previsioni di Nomisma fino al 2026

Se le prospettive di crescita dell’Italia e del mondo sono cautamente positive, prudenza occorre nel valutare l’andamento del mercato immobiliare italiano. Il rallentamento nelle compravendite residenziali 2023, legato per lo più agli effetti dell’aumento dei tassi di interesse, rischia infatti di estendersi anche al prossimo anno. Osservati speciali: i canoni di locazione delle case che, a differenza dei prezzi di vendita residenziali, prendono il volo soprattutto in alcune città italiane, con un focus sulla tematica degli affitti brevi. Questa la sintesi del 3° Osservatorio sul Mercato Immobiliare 2023 di Nomisma, con le previsioni su prezzi e compravendite fino al 2026.

Casa, le intenzioni di acquisto degli italiani

Le intenzioni di acquisto di casa da parte degli italiani si rivelano in deciso calo nel 2023. Nel quarto trimestre si prevede infatti un aumento sì delle intenzioni di acquisto, ma solo della loro componente velleitaria, che passa dal 2 per cento del terzo trimestre al 5,5 per cento. Tuttavia resta bassa la quota di italiani che effettivamente compreranno casa, dallo 0,5 per cento allo 0,7 per cento dal terzo al quarto trimestre.

Per quanto riguarda le famiglie che hanno intenzione di accendere un mutuo, nei 12 mesi la componente che lo farà è un 43 per cento del totale, contro un 35 per cento possibilista e un 22 per cento che di certo non lo farà.

Il calo verificatosi nel corso dell’anno testimonia però l’erosione del potere di acquisto delle famiglie italiane che, associata alle difficoltà di accesso al credito, ha finito per penalizzare le prospettive del comparto immobiliare. Se infatti nel corso dell’anno a ridursi non è stato l’interesse della domanda potenziale, che in Italia si mantiene su livelli straordinariamente elevati, “L’improvvisa carenza di ossigeno al mercato immobiliare italiano è dovuta alla mancata indicizzazione dei redditi e dalle accresciute difficoltà di accesso al credito derivante dall’impennata del costo del denaro”, come si legge nel Rapporto Nomisma.

Compravendite immobiliari e previsioni fino al 2026

Politiche creditizie più prudenti unitamente alla frenata della domanda si ripercuotono sui volumi di mutui erogati, che registrano un arretramento del -29% nell’anno in corso, con una conseguente diminuzione delle compravendite nell’ordine del -13%, di pari passo all’aumento dei tassi di interesse sui mutui, in particolare a tasso variabile.

Considerando le compravendite residenziali, se nel 2022 si era registrato un rallentamento della crescita (+4,7% annuo), la flessione tendenziale semestrale (primo semestre 2023/primo semestre 2022) si è attestata al -12,5% per un totale di 50mila scambi in meno. In particolare si prevede una chiusura d’anno con 684 mila compravendite (contro le 780 mila del 2022), con un calo del 16 per cento nel solo quarto trimestre, mentre per il 2024 si stimano 624 mila compravendite, per il 2025 602 mila e per il 2026 608 mila.

Prezzi residenziali in Italia, le previsioni a quattro anni

I prezzi degli immobili residenziali in Italia mostrano un andamento in pigra crescita, con una media sulle 13 città italiane dell’1,4 per cento che spaziano dal +3,3 per cento di Milano al -1,3 per cento di Catania.

In particolare, nel secondo semestre 2023 la variazione semestrale dei prezzi si è attestata tra l’estremo inferiore delle abitazioni in ottimo stato di Cagliari (-1,3%) e quello superiore rappresentato da Milano (+1,3%). In generale, nella media dei principali mercati italiani analizzati da Nomisma, sono le abitazioni in ottimo stato a far segnare una variazione negativa di modesta entità (-0,1% su base semestrale), mentre si arresta la crescita dei prezzi di abitazioni in buono stato (+0,5%).

A livello nazionale, le previsioni sui prezzi sono in crescita dell’1,5 per cento in termini nominali (-4,3 per cento in termini reali, al netto dell’inflazione) nel 2023; del +0,6 per cento nominale (-1,5 per cento reale) nel 2024; del +0.5 per cento nominale ( -1,5 per cento reale) nel 2025 e infine del +0.6 per cento nominale (-1.4 per cento reale) nel 2026.

Previsioni sul mercato degli affitti in Italia

Le difficoltà riscontrate dalle famiglie a finalizzare l’acquisto di una casa fanno crescere l’interesse per il mercato degli affitti. Nell’ultimo anno – precisa Nomisma – il 7,3% della domanda si è spostata dall’acquisto all’affitto accentuando la pressione su un comparto già saturo.

Alla domanda abitativa si aggiunge infatti quella universitaria, turistica e di altro genere, determinando una carenza di offerta e alimentando la spirale degli aumenti dei canoni di affitto, che aumentano del 3,8 per cento annuo, passando dall’8,9 per cento di Bologna al’1,6 per cento di Palermo. Nel secondo semestre dell’anno il parziale spostamento di interesse verso il mercato degli affitti ha portato ad una vera e propria ascesa dei canoni (+2,1%). - Floriana Liuni, Idealista.it, 22 novembre 2023