A ottobre il mercato italiano delle locazioni ha rallentato: secondo l'indice di idealista i canoni richiesti sono scesi dello 0,3% in un mese, a una media di 14,6 euro al metro quadro, pur restando in crescita del 2,3% su base annua. Roma ha limato appena un decimo di punto e si conferma a 19,2 euro, quarta città più cara dopo Milano (22,5), Firenze (21,4) e Venezia (20,1); la provincia arretra dello 0,5% e il Lazio dell'1%, a 15,6 euro. Più che un raffreddamento, è una città che prende fiato dopo una lunga corsa.
Un anno di rincari e un picco a luglio
Il 2026 si era aperto con un primo trimestre record (+5,7%), con punte oltre il 7% a Nomentano-Tiburtino, Cinecittà, Casilino-Centocelle e Appio Latino; per la FIMAA Confcommercio il primo semestre si è chiuso con un aumento medio del 3,7%.
Tra luglio e settembre, secondo idealista, il canone romano è salito ancora dell'1,9%, portando l'aumento annuo al 6,9%, mentre la provincia ha raggiunto 17,4 euro (+6,3% sull'anno). Il massimo storico è stato toccato a luglio con 19,6 euro: i valori di ottobre sono quindi un assestamento su livelli molto alti, non una correzione.
Domanda forte, offerta che non basta
A sostenere i prezzi è uno squilibrio strutturale: l'offerta cresce, ma non tiene il passo di una domanda tra le più intense d'Italia. Per Vincenzo De Tommaso di idealista, chi cerca casa a Roma deve scegliere tra "un centro inaccessibile e una periferia che costa sempre di più".
Il mercato romano, però, resta fluido. Secondo Immobiliare.it Insights, nel primo semestre servivano in media 2,8 mesi per affittare una casa, in linea con il dato nazionale, e due abitazioni su tre trovavano un inquilino entro novanta giorni, quota quasi invariata in un anno. A Milano, invece, i tempi si sono allungati del 12%, segno che gli inquilini esitano davanti a canoni ormai al limite.
Una città a due velocità
Dei 34 distretti monitorati da idealista, nel terzo trimestre 23 sono cresciuti e 11 calati. I rincari maggiori hanno toccato periferia e cintura sud, dall'Infernetto-Casal Palocco (+9,8%) all'EUR-Torrino (+6,6%) e Cinecittà (+5,4%), mentre i cali più netti hanno riguardato Spinaceto-Mezzocammino (-8%) e Casal Morena-Romanina (-5,2%).
Le distanze restano ampie: il Centro supera i 28 euro al metro quadro e sette distretti, tra cui Parioli-Flaminio e Trieste-Salario, sono ai massimi storici, mentre Roma est-Autostrade e Acilia restano poco sopra i 12. Che salgano anche le periferie è il segnale più eloquente: la pressione si propaga verso l'esterno ed erode gli ultimi margini di accessibilità. Da seguire Pietralata, futura sede dello stadio della AS Roma, dove i canoni sono cresciuti del 4,1% in un solo trimestre.
L'onda lunga verso l'hinterland
Anche l'hinterland si muove in ordine sparso: crescono Marino (+5,5%), Ciampino e Frascati, calano Anzio, Guidonia e Pomezia. I comuni più cari restano intorno ai 12 euro al metro quadro, Velletri il più economico poco sopra gli 8,5: il risparmio rispetto alla Capitale c'è, ma non è più così netto.
Il canone concordato e la scommessa della manovra
Roma si distingue per il peso del canone concordato, che nel 2025 ha riguardato quasi due terzi degli oltre 54 mila contratti registrati. Il disegno di legge di bilancio 2027, approvato dal Consiglio dei ministri a fine ottobre, porterebbe la cedolare secca su questi contratti dal 10% al 5%, e all'1% per inquilini fino a 35 anni. Il testo deve ancora passare in Parlamento, ma potrebbe riportare sul mercato case oggi sfitte, a vantaggio soprattutto di giovani e studenti.
Prospettive
La flessione di ottobre non segna un'inversione: la domanda supera l'offerta, i canoni restano vicini ai record e i rincari si allargano alla periferia. I prossimi mesi porteranno probabilmente un mercato più selettivo, ed è sull'offerta a prezzi calmierati, più che sugli annunci mensili, che si gioca l'accessibilità abitativa nella Capitale.
Nota metodologica
I dati provengono dall'indice di idealista, basato sui prezzi di offerta al metro quadro: esclude gli annunci anomali o rimasti a lungo senza interazioni e, da luglio 2026, gli affitti stagionali e turistici, e usa la mediana delle inserzioni valide. I tempi di locazione sono di Immobiliare.it Insights, il dato semestrale della FIMAA Confcommercio Roma.
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