Luca Vona | Agente immobiliare: ottobre 2026

Roma: un mercato da leggere quartiere per quartiere

A Roma una casa in affitto rende in media il 6% lordo all’anno, secondo lo studio di idealista sul terzo trimestre 2026. È meno della media nazionale (8,6%), ma ancora oltre il 3,9% del BTP a 10 anni.

Il rendimento romano è sceso di 0,9 punti rispetto al trimestre precedente. Ma la media cittadina dice poco: tra il centro storico e la periferia il rapporto tra prezzo e affitto cambia moltissimo, e con lui il guadagno dell’investitore.

In questo articolo vediamo quali zone rendono di più, quali proteggono meglio il capitale e cosa valutare prima di comprare.

I quartieri: dove si guadagna di più e dove meno

A Roma l’affitto rende di più in periferia: a Roma Est si arriva al 6,9% lordo, a Parioli - Flaminio ci si ferma al 4,3%. Nelle zone pregiate i canoni sono alti, ma i prezzi d’acquisto lo sono ancora di più.

Per ogni zona abbiamo confrontato l’affitto e il prezzo medio richiesti negli annunci di settembre 2026. La media cittadina che ne risulta, 6%, coincide con quella dello studio trimestrale.

Rendimento lordo stimato per zona (settembre 2026):

Roma Est - Autostrade: 6,9%
Trionfale - Monte Mario - Ottavia: 6,5%
Infernetto - Casal Palocco - Axa: 6,4%
Trigoria - Castel di Leva: 6,4%
Casalotti - Selva Candida - Valle Santa: 6,3%
Lido di Ostia: 6,3%
Giustiniana - La Storta - Olgiata: 6,2%
Cassia - Grottarossa: 6,2%
Casilino - Centocelle: 6,2%
Acilia - Dragona - Malafede: 6,1%
Prenestino: 6,1%
La Pisana - Casetta Mattei: 6,1%
Media Roma: 6%
Garbatella - Ostiense: 5,9%
Casal Morena - Romanina: 5,7%
Portuense - Trullo: 5,6%
Cinecittà: 5,6%
Aniene - Collatino: 5,5%
Spinaceto - Mezzocammino: 5,4%
Battistini - Torrevecchia: 5,3%
Eur - Torrino - Giuliano Dalmata: 5,2%
Ardeatino - Appio Pignatelli - Cecchignola: 5,1%
San Giovanni - Re di Roma: 5%
Cortina d’Ampezzo - Farnesina: 5%
Nomentano - Tiburtino: 5%
Gianicolense: 5%
Appio Latino - Furio Camillo: 4,9%
Porta di Roma - Castel Giubileo: 4,9%
Aurelio: 4,8%
Balduina: 4,7%
Trastevere - Testaccio: 4,6%
Monte Sacro - Nuovo Salario: 4,6%
Trieste - Salario: 4,4%
Centro: 4,4%
Parioli - Flaminio: 4,3%

Fonte: elaborazione su dati idealista, prezzi di vendita e affitto richiesti a Roma, settembre 2026.

Le zone più redditizie

In testa ci sono zone con prezzi d’ingresso bassi e una buona domanda di affitto. Sono Roma Est, Trionfale - Monte Mario - Ottavia, il litorale (Infernetto, Casal Palocco, Ostia) e il quadrante nord-ovest (Casalotti, Giustiniana). Anche Casilino - Centocelle e Prenestino superano la media, con il vantaggio di essere più vicini al centro.

Garbatella - Ostiense è il caso più interessante: zona semicentrale e richiesta, con un rendimento poco sotto la media cittadina.

Le zone dove si paga la posizione

Centro, Parioli - Flaminio, Trieste - Salario e Trastevere - Testaccio rendono meno del 4,5%. Qui si compra soprattutto valore nel tempo e facilità di rivendita, non reddito.

Per Prati - Mazzini, Bufalotta, Montespaccato e Malagrotta i dati sugli affitti non sono disponibili, quindi non compaiono nel confronto.

Negozi, uffici e garage a Roma

A Roma i negozi rendono il 13,2% lordo, più del doppio di un’abitazione e sopra la media italiana del 12,5%. È il segmento più redditizio anche nella Capitale.

Gli uffici rendono il 10,5%, sopra la media nazionale del 10,1%. Roma è tra le grandi città dove il direzionale va meglio, insieme a Genova e Torino.

I garage e box rendono il 7,5%: è il valore più alto tra le grandi città italiane. In una città dove trovare parcheggio è difficile, il box resta un investimento semplice e richiesto.

Consigli per chi investe a Roma

A Roma il quartiere conta più della città: la stessa somma può rendere il 4% o quasi il 7%. Ecco cosa valutiamo con ogni cliente.

Lordo non è netto. Dal rendimento vanno tolti le tasse sull’affitto, l’IMU, le spese condominiali non ripetibili, la manutenzione e i mesi di sfitto.
Periferia per il reddito, centro per il capitale. Le zone periferiche danno più affitto in rapporto al prezzo. Centro, Parioli e Trastevere rendono meno, ma l’immobile si rivende più facilmente e tiene il valore.
Guarda i collegamenti. Metro, ferrovie e università fanno la domanda di affitto. Una zona economica ma mal servita rischia mesi di sfitto che annullano il vantaggio sul prezzo.
Affitti brevi solo nelle zone giuste. Le locazioni turistiche funzionano davvero nel centro e nelle aree più richieste. Altrove la formula classica a lungo termine è spesso più sicura.
Il box come primo passo. Con il 7,5% di rendimento e una gestione minima, è un buon ingresso nel mercato romano.

Come si calcola il rendimento

Il rendimento lordo è il canone annuo diviso per il prezzo d’acquisto, moltiplicato per 100. Un bilocale da 200.000 € affittato a 1.000 € al mese (12.000 € l’anno) rende quindi il 6% lordo.

I dati per Roma e per i segmenti vengono dallo studio di idealista sul terzo trimestre 2026. Il confronto tra i quartieri è una nostra elaborazione sui prezzi e sui canoni richiesti negli annunci a settembre 2026, non sui valori effettivi dei contratti.

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