Case per famiglie: meno offerta, più divari

In Italia sette case su dieci adatte a una famiglia sono alla portata di un reddito medio, ma sono sempre meno e spesso non si trovano dove si lavora e si studia. Lo indica l'indice di accessibilità dell'Ufficio Studi di idealista aggiornato al terzo trimestre 2026: il 71% degli alloggi con almeno tre locali è sostenibile per un nucleo con 37.511 euro netti l'anno, ma in sei mesi l'offerta di queste case è calata del 10%.

Come si misura l'accessibilità

Una casa è considerata accessibile quando la rata del mutuo non supera un terzo del reddito netto familiare. L'indice ipotizza un mutuo trentennale pari all'80% del prezzo, al tasso fisso di riferimento del trimestre (3,49%), e confronta il prezzo massimo così ottenuto con i prezzi di annuncio, corretti per il normale margine di trattativa.

In pratica, con 37.511 euro netti l'anno la rata massima è di circa 1.042 euro al mese: basta per un mutuo di circa 232.000 euro, cioè per una casa da circa 290.000 euro, con circa 58.000 euro di anticipo da versare di tasca propria.

Il calcolo è però ottimista per due ragioni. Il tasso usato è inferiore a quello pagato in media dalle famiglie: ad agosto il TAEG medio sui nuovi mutui ha toccato il 3,99% e, con un costo simile, la stessa rata finanzierebbe una casa da circa 273.000 euro. Inoltre la regola del terzo guarda solo alla rata e non all'anticipo, che per molte giovani coppie resta l'ostacolo più alto.

Due Italie: dove la casa è accessibile e dove serve

Il 71% è una media che tiene insieme realtà molto diverse. In 34 capoluoghi su 110 l'accessibilità è inferiore alla media nazionale e in 9 scende sotto il 50%: si tratta soprattutto di grandi città, mete turistiche e territori con prezzi molto alti, fino al caso limite di Bolzano, dove è accessibile appena il 13% delle case per famiglie.

Come osserva lo stesso Ufficio Studi di idealista, la casa abbordabile si trova soprattutto dove la domanda è debole: aree interne, territori in calo demografico, capoluoghi a bassa densità. Il problema, quindi, non è solo il livello dei redditi, ma la distanza tra i luoghi in cui le case costano poco e quelli in cui si concentrano lavoro, università e servizi.

Roma e Milano, meno di una casa su due

Nelle due principali città italiane la quota di case per famiglie accessibili si ferma al 48%. Più della metà degli alloggi con almeno tre locali è dunque fuori portata per un nucleo con reddito medio locale, prima ancora di iniziare una trattativa.

A Milano il nodo sono i prezzi. I redditi sono più alti della media e la rata sostenibile per una famiglia si aggira intorno ai 1.700 euro al mese, ma non basta a coprire la maggior parte delle case adatte. Pesa anche la composizione dell'offerta: solo il 53% delle case in vendita ha almeno tre locali, contro l'85% della media nazionale, perché negli anni il mercato ha premiato monolocali e bilocali, più redditizi da affittare a studenti, lavoratori fuori sede e turisti. In sei mesi l'offerta di case per famiglie è calata del 13,8%. Qualche segnale di respiro c'è: la crescita dei prezzi rallenta (+2,4% annuo nel secondo trimestre secondo l'ISTAT) e rispetto a luglio l'accessibilità è salita dal 46% al 48%.

A Roma l'esito è simile, ma a pesare è soprattutto la contrazione dell'offerta: in sei mesi le case per famiglie in vendita sono diminuite del 17,3%. Con meno immobili disponibili e una domanda che resta sostenuta, la quota accessibile è scesa leggermente, dal 49% al 48%. Per molte famiglie romane l'alternativa è spostarsi verso i quartieri periferici o i comuni della provincia, accettando più tempo e più costi per gli spostamenti.

Un'offerta che si restringe

Tra il primo e il terzo trimestre 2026 le case in vendita con almeno tre locali sono diminuite del 10% a livello nazionale, con cali in 97 capoluoghi su 110. È la prosecuzione di una tendenza già visibile a inizio anno, quando l'offerta complessiva di case in vendita era scesa del 5%.

Le cause sono diverse. Le nuove costruzioni non bastano a rinnovare lo stock: nel primo trimestre 2026 i permessi per nuove abitazioni sono calati del 9,2%. Gli acquisti degli ultimi due anni hanno assorbito parte dell'offerta, e una redditività lorda dell'affitto vicina al 10% può incoraggiare molti proprietari a mettere a reddito l'immobile invece di venderlo. Il risultato è meno scelta, tempi di ricerca più lunghi e, dove la domanda resta vivace, una pressione al rialzo sui prezzi.

Prezzi, mutui e affitti: un contesto che non aiuta

I prezzi continuano a salire, anche se più lentamente: +4% annuo nel secondo trimestre secondo l'ISTAT, dopo il +5,1% di inizio anno, con compravendite sostanzialmente ferme. Il costo del credito è risalito dopo il rialzo dei tassi BCE di giugno, anche se le offerte migliori per i profili più solidi restano sotto il 3%.

Nemmeno l'affitto offre una via d'uscita. La quota di case per famiglie in affitto sostenibili per un reddito medio è scesa in sei mesi dal 63% al 61%, per l'effetto combinato di meno offerta e canoni più alti.

Le risposte pubbliche

Il governo ha varato a maggio il Piano Casa, con l'obiettivo di rendere disponibili circa 100.000 alloggi in dieci anni tra edilizia pubblica, housing sociale e affitti calmierati. Il pacchetto prevede anche una garanzia statale sui mutui fino al 90% per alcune categorie, come famiglie numerose e nuclei monogenitoriali, e formule di affitto con riscatto. I primi bandi sono però rivolti a Comuni ed enti per l'edilizia residenziale pubblica: gli effetti sull'offerta reale si vedranno, nella migliore delle ipotesi, dal 2027.

Cosa significa per le famiglie

Il 71% nazionale nasconde due Italie: una in cui comprare casa per la famiglia è ancora possibile con un reddito normale, e una, quella delle grandi città e delle mete turistiche, in cui lo è sempre meno. Con offerta in calo, prezzi in salita e mutui più cari, la forbice rischia di allargarsi nei prossimi mesi.

Per chi cerca casa conviene partire dalla rata sostenibile e non dal prezzo di annuncio, pianificare per tempo l'anticipo (il 20% del prezzo più circa il 10% di spese accessorie), verificare le garanzie pubbliche per la prima casa, confrontare più offerte di mutuo e valutare i comuni ben collegati dell'hinterland, dove l'accessibilità è spesso molto più alta.