Bonus casa e affitti: tutte le novità della Legge di Bilancio 2027

La Legge di Bilancio 2027 introduce importanti novità per il settore immobiliare, intervenendo sia sugli incentivi fiscali per la ristrutturazione degli immobili sia sulla tassazione dei redditi da locazione. Tra le misure più rilevanti figurano la conferma delle detrazioni edilizie, la proroga del Bonus Mobili e, soprattutto, una significativa riduzione della cedolare secca per i contratti a canone concordato, con ulteriori agevolazioni per gli affitti destinati agli under 35.

Il disegno di legge, approvato dal Consiglio dei Ministri il 28 ottobre 2026, si inserisce in una manovra finanziaria del valore complessivo stimato in circa 26 miliardi di euro. L'obiettivo è sostenere il settore abitativo, incentivare il recupero del patrimonio immobiliare esistente e favorire una maggiore disponibilità di alloggi in locazione.

Bonus ristrutturazioni: confermate le detrazioni del 50% e del 36%

Una delle conferme più attese riguarda il Bonus Ristrutturazioni. La manovra prevede di mantenere anche per il 2027 le aliquote attualmente in vigore, evitando il ridimensionamento che sarebbe scattato automaticamente in base alla normativa precedente.

La detrazione IRPEF resterà quindi al 50% per gli interventi effettuati sull'abitazione principale e al 36% per quelli realizzati sugli altri immobili, comprese le seconde case. In assenza della proroga, le percentuali sarebbero scese rispettivamente al 36% e al 30%.

Resta confermato il limite massimo di spesa agevolabile di 96.000 euro per unità immobiliare, con recupero fiscale attraverso dieci quote annuali di pari importo. Il beneficio riguarda numerosi interventi, tra cui manutenzione straordinaria, restauro, risanamento conservativo e ristrutturazione edilizia, nel rispetto dei requisiti previsti dalla normativa.

La conferma delle aliquote rappresenta un elemento importante anche per il mercato immobiliare: la possibilità di recuperare fiscalmente una parte delle spese può incentivare l'acquisto di immobili da ristrutturare e contribuire a migliorarne il valore e l'attrattività commerciale.

Bonus Mobili ed elettrodomestici: proroga anche nel 2027

La manovra conferma anche il Bonus Mobili ed Elettrodomestici, collegato agli interventi di ristrutturazione edilizia. L'agevolazione prevede una detrazione IRPEF del 50% sulle spese sostenute per acquistare mobili e grandi elettrodomestici destinati ad arredare immobili oggetto di lavori agevolabili.

Il tetto massimo di spesa rimane fissato a 5.000 euro per unità immobiliare, con una detrazione massima di 2.500 euro, recuperabile in dieci rate annuali.

Tra i beni ammessi rientrano letti, armadi, tavoli, divani, materassi e apparecchi di illuminazione, oltre agli elettrodomestici che rispettano i requisiti minimi di efficienza energetica. È importante ricordare che il bonus non costituisce un contributo diretto, ma una detrazione fiscale, subordinata al rispetto delle condizioni previste, tra cui l'inizio dei lavori prima dell'acquisto dei beni.

Ecobonus e Sismabonus: restano da chiarire le aliquote

Un aspetto ancora da definire riguarda Ecobonus e Sismabonus, rispettivamente destinati al miglioramento dell'efficienza energetica e alla riduzione del rischio sismico degli edifici.

Tra gli interventi interessati figurano la sostituzione degli infissi, l'isolamento termico, la riqualificazione degli impianti di climatizzazione e i lavori di consolidamento strutturale. Le comunicazioni iniziali sulla manovra non hanno però chiarito in modo esplicito la proroga delle relative aliquote. Sarà quindi necessario attendere il testo definitivo per conoscere le percentuali effettivamente applicabili nel 2027.

Cedolare secca al 5% per gli affitti a canone concordato

La novità più significativa per il mercato delle locazioni residenziali riguarda la riduzione della cedolare secca per i contratti a canone concordato, che dovrebbe passare dall'attuale 10% al 5%.

La misura interessa i contratti disciplinati dalla legge n. 431/1998, tra cui quelli a canone concordato con durata ordinaria di tre anni più due, i contratti transitori e quelli per studenti universitari, nel rispetto dei requisiti previsti.

A differenza dei contratti a canone libero, il canone concordato deve essere determinato sulla base degli accordi territoriali sottoscritti dalle associazioni della proprietà edilizia e degli inquilini.

La riduzione fiscale potrebbe rendere questa formula particolarmente interessante per i proprietari. Su un canone annuo di 10.000 euro, ad esempio, l'imposta scenderebbe da 1.000 a 500 euro, con un risparmio di 500 euro all'anno.

La cedolare secca comporta inoltre l'esenzione dalle imposte di registro e di bollo sul contratto, ma implica la rinuncia agli aggiornamenti del canone, compresa la rivalutazione ISTAT, per il periodo di applicazione del regime.

Cedolare secca all'1% per gli inquilini under 35

La manovra prevede un'ulteriore agevolazione per favorire l'accesso alla locazione da parte dei giovani: per i contratti a canone concordato stipulati con conduttori che non abbiano superato i 35 anni, l'aliquota dovrebbe scendere ulteriormente, fino all'1%.

L'obiettivo è incentivare i proprietari a destinare gli immobili a giovani lavoratori e studenti, categorie che incontrano spesso difficoltà nell'accesso al mercato abitativo, soprattutto nelle grandi città.

Su un canone annuo di 10.000 euro, la tassazione sarebbe di appena 100 euro, contro i 1.000 euro previsti dall'attuale aliquota del 10%. Restano tuttavia da chiarire alcuni aspetti applicativi, tra cui il trattamento dei contratti con più conduttori e il momento in cui deve essere verificato il requisito anagrafico.

Cedolare secca anche per gli affitti commerciali

Un'altra novità riguarda la possibile estensione della cedolare secca alle locazioni commerciali, con particolare riferimento a negozi e botteghe.

La misura richiama l'esperienza del 2019, quando era stata introdotta temporaneamente la possibilità di applicare il regime sostitutivo ai locali di categoria catastale C/1, entro specifici limiti dimensionali e condizioni contrattuali.

La nuova disciplina potrebbe alleggerire il carico fiscale sui proprietari e incentivare la locazione di immobili commerciali attualmente sfitti, contribuendo a contrastare la progressiva desertificazione dei centri urbani.

Restano però da definire aliquote, categorie catastali ammesse e requisiti contrattuali: non è quindi possibile considerare automaticamente confermate le condizioni previste dalla precedente misura del 2019.

Quali conseguenze per proprietari e investitori?

Nel complesso, le novità della Legge di Bilancio 2027 potrebbero modificare sensibilmente la convenienza degli investimenti immobiliari. La riduzione della cedolare secca rende potenzialmente più redditizi i contratti a canone concordato, mentre le agevolazioni dedicate agli under 35 potrebbero favorire una maggiore disponibilità di abitazioni destinate ai giovani.

Per i proprietari diventerà ancora più importante valutare la redditività dell'immobile considerando non soltanto il canone potenziale, ma anche la fiscalità, la durata contrattuale, gli accordi territoriali e i costi di gestione e manutenzione.

Anche la conferma dei bonus edilizi rappresenta un'opportunità per chi intende acquistare, ristrutturare e successivamente mettere a reddito un immobile.

Le misure annunciate dovranno comunque completare l'iter parlamentare prima di diventare definitive. Sarà quindi necessario attendere l'approvazione della legge e i successivi chiarimenti applicativi per conoscere con precisione requisiti, aliquote e modalità di accesso alle agevolazioni.

Per proprietari e investitori, seguire l'evoluzione normativa sarà fondamentale per individuare le opportunità fiscali e pianificare in modo consapevole le future strategie immobiliari.