Come fare in modo che l’investimento immobiliare sia effettivamente redditizio? Qui di seguito alcuni consigli e simulazioni.
Investire nel mattone purtroppo può rivelarsi una scelta sbagliata se lo si fa in ottica di messa a reddito, soprattutto se si ha la sfortuna di non indovinare tempi e modi dell’investimento. I dati dicono che gli immobili in Italia hanno perso un terzo del loro valore dal 2009 ad oggi nelle grandi città, quindi chi abbia acquistato casa dieci anni fa oggi avrebbe in mano un investimento nettamente svalutato. Va anche detto però che in molte zone i canoni di affitto sono in salita, soprattutto se si tratta di zone interessanti per il turismo o per l’offerta lavorativa o universitaria.
Come fare quindi a indovinare l’investimento immobiliare? Secondo Moneyfarm, occorre considerare che la casa non è altro che un asset come tutti gli altri: chi quindi desidera acquisarla per ricavare un utile deve tenere nel debito conto alcune variabili imprescindibili, per non cedere alla facile idea che l’immobile sia un investimento sicuro tout court. In particolare:
La valutazione dell’immobile: a seconda di dove l’immobile si trova, il suo valore di mercato può essere sceso o meno. Come si diceva, mediamente parliamo di una perdita di valore di un terzo in dieci anni, ma ad esempio a Milano la rivalutazione immobiliare è stata importante proprio nello stesso periodo. Pensiamo anche al rischio idrogeologico della zona in cui l’immobile si trova, che certo può influire in maniera importante sulla sua valutazione.
Tassazione: L’Imu sulla prima casa è stata abolita, non così è per le seconde case, che per questa ragione spesso sono più motivo di preoccupazione che di guadagno. Occorre poi considerare le spese in bollette, canone tv e tasse locali, che vanno pagate anche quando la casa non è utilizzata in prima persona. Aggiungiamo poi la necessità di manutenzione, che va affrontata anche e forse soprattutto se la casa è utilizzata come fonte di reddito, ma indubbiamente le spese collegate vanno a erodere i guadagni.
Affitto: Se è vero che i canoni di affitto in varie zone di maggiore interesse sono in aumento, occorre sempre fare i conti con il rischio di morosità degli inquilini e con eventuali danni che questi possono provocare.
Liquidità: occorre valutare quanto sia facile disfarsi di un immobile, in caso si voglia monetizzare l’investimento fatto, e soprattutto se sia possibile farlo senza rimetterci. Il mattone per definizione è poco liquido: oltretutto con i prezzi in costante calo oggi il rischio di vendere in perdita è mediamente molto alto.
Diversificazione: in considerazione di tutti i rischi elencati è sempre prudente affiancare all’investimento immobiliare un altro tipo di investimento che possa in qualche modo compensare le perdite, anche se al momento è difficile trovare strumenti finanziari che diano rendimenti interessanti.
In sostanza, individuata la zona e valutati i rischi, in caso si optasse per un investimento immobiliare è possibile muoversi con oculatezza per garantirsi un buon rendimento. L’Ufficio Studi del Gruppo Tecnocasa ha fatto una simulazione relativa all’acquisto di un immobile nell’ottica di messa a reddito.
In questo caso vanno considerate le due componenti dell’investimento immobiliare:
il rendimento annuo lordo (ovvero quanto rende affittare l’abitazione)
la rivalutazione dell’immobile (l’incremento di valore nel tempo).
Per questo motivo, come si diceva, occorre puntare su zone dove è presente una buona domanda di immobili in affitto (per la presenza di aziende, università o flussi turistici) ma anche in grado di garantire una certa rivalutazione del capitale.
Meglio poi puntare su tagli come bilocali e trilocali, maggiormente ricercati sia in affitto sia in acquisto e, di conseguenza, meglio collocabili sul mercato.
Tecnocasa ha effettuato una simulazione relativa ad un bilocale da 250 mila euro in zona semicentrale da ristrutturare acquistata con un mutuo di 100 mila euro in 10 anni (rata di 855 euro al mese). Per ristrutturare si impiega un capitale di 50 mila euro beneficiando delle detrazioni fiscali al 50%. Le spese per l’acquisto (incluse anche quelle per l’accensione del mutuo) sono state ipotizzate intorno al 10% del valore dell’abitazione. Il valore finale è stato calcolato considerando il prezzo del nuovo (a Milano il nuovo costa mediamente il 23% in più rispetto all’usato, nella simulazione abbiamo portato la percentuale al 25%).
Una volta ristrutturata la casa si può decidere di venderla oppure di affittarla giornalmente.
Opzione vendita
Valore dell’immobile usato
250.000€
Spese di ristrutturazione
50.000 €
Spese acquisto immobile
25.000 €
Spese totali acquisto immobile
325.000 €
Valore della casa post ristrutturazione (250.000*1,25)
312.500 €
Risultato dell’operazione
312.500 € - 325.000 € = -12.500 €
Bonus IRPEF in 10 anni
25.000 €
Opzione affitto
Valore dell’immobile
250.000€
Spese di ristrutturazione
50.000 €
Spese acquisto immobile
25.000 €
Spese totali acquisto immobile
325.000 €
Affitto giornaliero
120 €
Entrate nette annue
11.524 € (canoni annui da locazione breve - spese agenzia per la gestione della casa - spese per la proprietà - cedolare secca - interessi mutuo + bonus IRPEF ristrutturazione)
Rendimento annuo netto
3,5%
- Idealista.it
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