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martedì 25 febbraio 2020

Pignoramento immobiliare. Qual è la procedura?

Il pignoramento immobiliare è uno strumento a tutela del creditore che non riesce ad ottenere l’adempimento, quindi la soddisfazione del proprio credito, da parte del debitore. Per capire qual è l’iter che porta al pignoramento di un bene immobile, come funziona e in che modo è possibile bloccarlo, idealista/news ha interpellato l’avvocato Ferdinando Mauro, dello “Studio legale Mauro”.

Che cos’è il pignoramento immobiliare e cosa dice la legge in merito?

“In termini non giuridici, il pignoramento immobiliare è uno strumento a disposizione del creditore per riuscire a soddisfare il proprio credito. La legge consente al creditore, che deve avere da un soggetto una determinata somma di denaro – in virtù di un provvedimento giurisdizionale o anche stragiudiziale (assegno o cambiale) – senza che quest’ultimo sia intenzionato a restituirla, la possibilità di rivolgersi al tribunale per ottenere un provvedimento in suo favore. Si intende il potere di sottrarre alla disponibilità del debitore un bene immobile per porlo forzosamente in vendita al fine di ottenere una somma a soddisfacimento del credito vantato. Il creditore deve avere necessariamente ottenuto un provvedimento di condanna nei confronti del debitore che solitamente è costituito da una sentenza o da un decreto ingiuntivo oppure essere in possesso di un titolo stragiudiziale con valore di titolo esecutivo quale la cambiale o l’assegno. Tecnicamente si parla di titolo. Una volta emessa la sentenza, chi ha perso la causa può adempiere spontaneamente, cosa che però molto spesso non accade. In questo caso, se dopo un obbligo del tribunale la persona nei confronti della quale l’obbligo è diretto non adempie, il creditore può procedere con l’esecuzione forzata.

Come funziona il pignoramento immobiliare

Vi sono due tipi di esecuzione forzata: in forma generica (consente al creditore di recuperare il credito contro la volontà del debitore) e in forma specifica (consente di soddisfare il credito attraverso la consegna del bene ovvero il compimento di una attività voluta dal creditore). Il pignoramento immobiliare rientra nella tipologia della espropriazione in forma generica.

Per avviare l’esecuzione, è necessario dare efficacia di titolo esecutivo alla sentenza del tribunale. Questo avviene mediante una procedura con la quale gli avvocati si recano in tribunale e fanno apporre quella che viene chiamata tecnicamente la ‘formula esecutiva’. Ciò ovviamente avviene quando si ha intenzione di procedere all’esecuzione forzata. Gli strumenti dell’esecuzione forzata in forma generica sono diversi, c’è il pignoramento mobiliare, mobiliare presso terzi e l’immobiliare. Quest’ultimo in verità è quello meno utilizzato, in quanto si tratta di una procedura costosa che viene usata solo se il credito è di un certo valore”.

Ma, nello specifico, come funziona il pignoramento immobiliare?

“Ottenuto il titolo esecutivo, il passaggio successivo è la redazione e notifica di un atto di precetto: il titolo esecutivo deve essere notificato al debitore, la notifica del titolo esecutivo viene accompagnata da un altro atto, che viene chiamato atto di precetto. Esso è una semplice intimazione dove la parte fa un elenco breve dei fatti, elenca tutte le spese dovute e intima al debitore di adempiere entro 10 giorni. Al debitore quindi deve arrivare il titolo esecutivo, che è la sentenza in forma esecutiva, e il precetto con il quale gli si intima di adempiere entro 10 giorni altrimenti si procede con il pignoramento. Il pagamento dell’intero debito o del parziale debito – nel caso di un accordo transattivo – soddisfa il creditore, che procede a interrompere la procedura. Se invece trascorsi i 10 giorni il debitore non ha saldato il debito, si può partire con il pignoramento. In casi di urgenza, se il debitore si sta liberando dei propri beni – ipotesi che riguarda più che altro il pignoramento mobiliare – il creditore può fare istanza al tribunale per essere esentato dal termine dei dieci giorni previsti nel precetto. E’ chiaro che bisogna dimostrare l’urgenza e la necessità di eliminare questo termine.

Trascorsi i dieci giorni, il creditore è libero di procedere al pignoramento. L’avvocato quindi redige l’atto di pignoramento e lo notifica al debitore. Nel caso del pignoramento immobiliare c’è un’ulteriore formalità, perché trattandosi di beni immobili bisogna mettere un vincolo sul bene immobile. Gli immobili sono censiti nei Registri delle Conservatorie, quindi qualora si proceda per mettere un qualsiasi vincolo su un bene immobile è necessario avvertire la Conservatoria. Nel caso di specie, l’atto di pignoramento viene mandato anche al Conservatore che deve trascriverlo, cioè nei Registri di quel determinato immobile deve annotare che il creditore sta facendo un pignoramento su quel bene. Una volta fatta la notifica al debitore e alla Conservatoria, l’avvocato deve attendere che torni indietro l’atto di pignoramento notificato. Questo tipo di notifiche si fanno solo ed esclusivamente a mezzo dell’Ufficiale giudiziario.

Se la notifica dell’atto di pignoramento è positiva, si può introdurre la procedura nel tribunale. L’avvocato prende il titolo esecutivo, l’atto di precetto, l’atto di pignoramento, tutti con la prova della notifica, li scansiona, ne attesta la conformità e li deposita telematicamente in tribunale. Il tribunale riceve il fascicolo e assegna alla pratica un numero di ruolo. Ancora il tribunale assegna, quindi, i giudici e viene fissata una data di udienza. Se il debitore procede con il pagamento, si chiude il procedimento; se il debitore non procede con il pagamento, si procede con la vendita all’asta dell’immobile”.

Ci sono dei limiti al pignoramento immobiliare?

“Istituti di credito e privati possono aggredire liberamente anche la prima casa. Per l’Agenzia delle Entrate ci sono dei limiti: il debitore deve vivere in quella casa, non deve avere altri immobili e l’abitazione non deve essere di lusso. L’Agenzia delle Entrate ha un limite anche di valore, non può procedere sotto i 120.000 euro”.

E’ possibile bloccare un pignoramento immobiliare?

“Spesso interviene una sorta di trattativa per raggiungere un accordo, che di sovente risulta conveniente per entrambe le parti. In questo caso, non si parla del credito effettivo, ma di un credito inferiore: il debitore si impegna a pagare, magari anche in maniera dilazionata, con un forte sconto e la procedura si chiude. In linea generale, l’accordo risolve, si pensa sempre a negoziare. Lo spunto viene dal debitore, ma conviene ad entrambe le parti, perché procedere con la vendita è sempre un rischio: molte aste vanno deserte, il prezzo di vendita viene abbassato di volta in volta e si raggiunge il paradosso di arrivare a vendite di immobili a prezzi che spesso non ricoprono neppure il debito residuo. Quindi, l’accordo è sempre ben visto: il debitore lo propone perché sa che in quel modo può ottenere un grosso sconto; il creditore perché sa che se non tutto, almeno una parte del suo credito viene soddisfatta.

Un altro modo per bloccare il provvedimento è l’opposizione, anche se in queste procedure i motivi di opposizione sono molto limitati. Non si tratta di cause vere e proprie. Bisogna però tenere presente che quando si è nella fase esecutiva si è già stati in tribunale e si è ottenuto una sentenza favorevole, quindi il merito della questione è già esaurito e risolto. In fase di esecuzione non si va a parlare del debito, si può al massimo fondare l’opposizione su vizi formali”.

E’ possibile cancellare il pignoramento immobiliare?

“La cancellazione del pignoramento deve essere fatta dal creditore che, se soddisfatto, rinuncia alla procedura esecutiva e procede a cancellare il pignoramento. Nel momento in cui è stato soddisfatto, il creditore va dal Conservatore e chiede la cancellazione del pignoramento o concede una liberatoria utile alla cancellazione del vincolo.

C’è poi un istituto che è la conversione del pignoramento. Quando ci si trova in una fase della procedura non inoltrata e il giudice non ha ancora disposto la vendita, il debitore può sempre chiedere la conversione del pignoramento. Il debitore si rende disponibile a pagare il credito e chiede al giudice di convertire il pignoramento immobiliare, quindi di cancellare il pignoramento a fronte del pagamento del debito. Si tratta di un’istanza che viene fatta in Cancelleria con deposito di almeno 1/6 dell’importo del credito. Con questi presupposti è possibile bloccare il pignoramento, dando soddisfazione al creditore”.

- Idealista.it, 25 febbraio 2020