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mercoledì 12 febbraio 2020

Affitti brevi: Quali sono i trend?

Nel mercato degli short rent ci sono due trend emergenti che probabilmente si faranno sempre più strada: quello dedicato alla clientela business e l'affitto breve di lusso. Ne parla a idealista/news Emiliano Di Bartolo, Ad di Gabetti Short Rent.

“Una eventuale tassazione degli short rent influenzerebbe tutta la macroarea, indipendentemente dal fatto che si tratti di affitto breve  generalista o luxury”. Così Emiliano Di Bartolo, Ad di Gabetti Short Rent, la nuova divisione affitti brevi lanciata di recente da Gabetti Group. Nonostante tale divisione sia specializzata sul segmento, nuovo per il mercato, dell’affitto breve di lusso, certo non può dirsi estraneo al dibattito in corso sulla possibile imposizione fiscale degli appartamenti che i privati affittano tramite le apposite piattaforme.

“ La tassazione impatta sulla rendita possibile che si può generare da un immobile, - spiega Di Bartolo: - se un immobile ha possibilità di generare reddito, lo si ristruttura e lo si mette a disposizione del mercato, e questo riporta in alto il valore immobiliare. Se invece il reddito viene eroso da troppe tasse o reso difficile da troppi vincoli, può non valerne la pena. Quindi in definitiva, il segmento degli affitti brevi da anni cresce a due cifre; ma più limiti si pongono, peggio è. Ci auguriamo che la normativa non freni questo segmento che fa bene a tutti: al mercato, perché si rigenerano gli immobili e si dà lavoro a tutta la filiera, e ai proprietari che ricavano redditi aggiuntivi immettendo nuova liquidità nell’economia nazionale”.

Se dalla tassazione può essere generato un danno, come mai si insiste tanto a volerla?

“A volerla sono le lobby del settore alberghiero, - ipotizza Di Bartolo, - che percepiscono l’extra alberghiero come concorrente per una fetta di clientela sempre più importante. In realtà le due formule non sono in conflitto,  perché si tratta di due modalità diverse di accoglienza che si rivolgono a clientele diverse. Solitamente infatti scelgono l’extra alberghiero persone che desiderano più privacy e libertà di movimento, magari famiglie con bambini che vogliono usare le strutture o le stanze in piena libertà e vogliono, ad esempio, disporre della cucina.  La clientela dell’hotel ha invece esigenze di soggiorno molto diverse”.

Come risolvere il conflitto, allora?

“Il focus deve rimanere sul turismo, che non deve risentirne, perché è una ricchezza per tutto il territorio e per l’indotto. Quindi basterebbe focalizzarsi sui servizi alberghiero ed extra alberghiero per venire incontro efficacemente a due modi diversi di fare turismo”.

Come Gabetti ha deciso di approcciare il mercato degli affitti brevi?

“Gabetti ha deciso di entrare in questo mercato in forte crescita puntando su due segmenti di nicchia, nei quali tuttavia vantiamo una base di partenza che consente ottime prospettive. Da un lato abbiamo lo short rent di lusso, che riguarda l’affitto breve di ville e proprietà importanti destinate a clientela di fascia medio alta. Dall’altro abbiamo l’affitto breve destinato alla clientela business”.

Di che si tratta nello specifico?

“Per quanto riguarda il segmento luxury, prendiamo in carico grandi proprietà di pregio, già a nostra disposizione tramite Santandrea, che, in attesa di essere vendute, sono comunque fonte di spesa per i proprietari e rischiano, restando inutilizzate, di vedersi svalutate. La nostra missione è quindi quella di salvaguardarne il valore dandole in affitto breve, in modo da un lato di generare un reddito che, in attesa della vendita, tamponi le spese (che ammontano a svariate migliaia di euro all’anno) e dall’altro di proporre la residenza in vendita anche a coloro che, dopo un soggiorno in affitto, dovessero mostrarsi interessate all’acquisto”.

Come mai avete deciso di evitare lo short rent generalista?

“Per vari motivi. Da un lato, si tratta di un segmento già ben presidiato da altri operatori. Dall’altro, la nostra esperienza nella gestione di residenze di lusso è un tratto distintivo che ci ha consentito di sfruttare una base di prodotto di pregio già esistente per ricavare margini che sono molto superiori a quelli generati dagli appartamenti di fascia inferiore: se in quest’ultimo caso infatti si possono generare margini del 10% sulla fee di gestione, sul segmento luxury possiamo arrivare anche a quattro volte tanto “.

Quali prospettive ci sono per lo sviluppo di questa nicchia di mercato?

“Direi buone: la domanda c’è ed è sostenuta, arriviamo a tassi di occupazione anche del 70-80% delle nostre residenze di pregio nei mesi estivi, al netto dei periodi di utilizzo riservati ai proprietari. La clientela è soprattutto di origine anglosassone (americani, britannici, australiani) e si tratta di personaggi altospendenti, anche di spicco nella politica o nello spettacolo. I costi di affitto sono intorno ai 1500 euro al giorno, e i margini di guadagno vanno di conseguenza”.

Cosa dire invece del segmento business?

“In questo caso, - spiega Di Bartolo, - parliamo di un'altra nicchia che secondo noi avrà rapida espansione, ovvero quella dei professionisti in trasferta che necessitano di appartamenti in affitto breve per il proprio soggiorno di lavoro. Gabetti Group ha già diverse partnership con aziende di alto livello per fornire questo genere di servizio, ma finora si è sempre trattato di trovare appartamenti adatti sparsi per la città. Una soluzione che non è sempre efficiente (il professionista può trovarsi  sistemato ad esempio in contesti che vedono anche famiglie con bambini o studenti) e che peraltro risulta sempre più difficoltosa da attuare”.

Come mai?

“Perché gli appartamenti a disposizione sono in diminuzione, dal momento che i privati preferiscono sempre più dare i propri locali in affitto breve ad una clientela generalista. Quindi quello che succede è che si crea una domanda inevasa, quella di fascia business, che è più esigente ma ha sempre meno prodotto a disposizione. Eppure le multinazionali hanno bisogno di trovare appartamenti di qualità per gli impiegati in trasferta”.

Qual è la vostra soluzione?

“Gabetti ha deciso di realizzare, lungo la linea ferroviaria ad alta velocità, sette building con la modalità “build to rent” nelle principali città italiane. Ogni immobile avrà 40 appartamenti esclusivamente dedicati all’affitto per la clientela business, dotati di ogni servizio e con il vantaggio di essere un punto di riferimento per questo tipo di clientela, che non si troverà più a dover alloggiare in appartamenti sparsi in città o con vicini dalle esigenze diverse dalle proprie”.

Quali prospettive vedete per il segmento short rent business?

“Anche in questo caso siamo molto ottimisti, poiché Gabetti parte da una clientela già consolidata.  Siamo poi sicuri che altri operatori entreranno nel segmento build to rent, proprio perché c’è scarsità di prodotto per questo tipo di domanda. Intanto entro il 2021 saranno pronti i primi building a Roma (già in costruzione), Milano e Bologna, e successivamente vedranno la luce altri progetti a Firenze, Napoli, Torino e Verona”.

- Idealista.it




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