Un rimbalzo di gran lunga superiore alle attese - oltre quota 700mila - che premia per lo più le aree suburbane, al di fuori dei capoluoghi. E l'onda lunga dell'emotività post-covid. Nonostante una situazione economica non necessariamente florida, oltre 3,3 milioni di famiglie hanno deciso di cercare casa. E quanto emerge dal 3° Rapporto sul Mercato Immobiliare 2021 di Nomisma, presentato ieri in streaming.
Significa che una parte consistente di italiani si attende che i cambiamenti avvenuti in questi ultimi due anni, siano o diventino, ín qualche modo, strutturali e sulla base delle nuove esigenze - più spazio, più verde, più risparmio energetico, la ormai mitica "stanza in più" - si è disposti all'acquisto.
Crescono i prezzi, diminuiscono gli sconti tra il prezzo richiesto dai venditori e quello offerto dagli acquirenti e calano anche i tempi di vendita. Su base annua la variazione media dei prezzi delle abitazioni, pari a +1,6%, è espressione di un range che ha come estremi superiori il +4,1% di Milano e il 3,7% di Bologna e come estremo inferiore il -1,2% di Palermo.
Nel settore uffici la stabilità dei prezzi riflette le incertezze del mercato (siva dal -2,7% di Palermo al +1,6% di Roma). Per il segmento commerciale la tendenza è al ribasso. La variazione annua dei prezzi dei negozi, pari a -0,6%, rappresenta la sintesi di un campo di oscillazione che va dal -3,1% di Padova al +1,6% di Milano.
I tempi medi di assorbimento degli immobili in vendita variano in relazione alla tipologia, per le abitazioni occorrono in media 5,5 mesi (3,8 a Milano; 6,5-7 a Genova e Venezia) mentre sono necessari 9 mesi sia per gli uffici sia per i negozi.
Nel secondo semestre lo sconto praticato sul prezzo richiesto nella media delle 13 maggiori città si è attestato al 12,2% per le abitazioni, al 15% per gli uffici e al 15,2% per i negozi.
Con la pandemia che ha rimesso al centro la qualità dell'abitare - più spazio, connettività, salubrità e minori costi energetici - la domanda di compravendite si è spostata verso le aree suburbane, rispetto al comune capoluogo.
Il mercato delle compravendite è cresciuto nel biennio del 23,6% (I semestre 2021/I semestre 2019) e i mercati di provincia, esterni ai comuni capoluogo, hanno contributo all'incremento per una quota pari al 70%. Nel 2014, il 66% dell'incremento era riconducibile alla performance dei mercati centrali, Nel periodo 2015-2019, la stessa incidenza è scesa al 48 per cento.
«Si tratta - avverte Luca Dondi, amministratore delegato di Nomisma - di una risposta in larga parte emotiva. Le famiglie hanno scoperto nuovi bisogni e cercano di soddisfarli coniugando migliori condizioni e valori accessibili (perché il potere di acquisto non è cresciuto). Quindi, cercano casa fuori dai centri urbani, contando anche sul fatto che lo smart working diventerà in parte strutturale. Anche perché le riqualificazioni sono lente e talvolta osteggiate, l'offerta di nuove costruzioni, da 15 anni, è poca e inferiore alla domanda (mentre molto del costruito più vecchio è fuori mercato). Nel frattempo infrastrutture e mezzi pubblici non sono migliorati. Si sottovalutano gli svantaggi del pendolarismo. Tra qualche anno - ha concluso Dondi - quando saremo tornati alla piena normalità, prevedo uno spostamento del baricentro, di nuovo, sui centri urbani».
Infine, la domanda di locazione nel corso del 2021 non ha recuperato i livelli pre-Covid, anche se è comunque cresciuta in media del 3,5 per cento. Essenziale il ruolo del mutuo. Non c'è un aumento del reddito o del potere d'acquisto, quanto piuttosto una "dipendenza" da mutuo. Nell'ultimo anno, il tasso di copertura dei prestiti sulle compravendite è cresciuto del 52,5%a fronte del 51,7% registrato nel 2019. Tra nuovi mutui (53,6 miliardi) e surroghe/sostituzioni (7,1 miliardi) , il volume dovrebbe raggiungere i 6o,8 miliardi entro fine anno. I tassi bassi, gli incentivi per gli under 36 e un atteggiamento accomodante delle istituzioni finanziarie, sono - secondo gli analisti di Nomisma - tra le ragioni di un rimbalzo tanto repentino quanto consistente. Perché se le banche fossero più selettive nelle erogazioni, questo avrebbe effetti negativi diretti sulle transazioni. - Laura Cavestri, Il Sole 24 Ore, 25 novembre 2021
Luca Vona
RE/MAX Blu
Tel. 338 5970859
Agenzie
PARIOLI, Via Mercalli 3
SAN GIOVANNI, Via Taranto 188
TALENTI, Via Monte Patulo 25
AXA, Via Eschilo 72s
