Il 2023 si prospetta per il mercato immobiliare italiano come un anno avverso, che oscilla tra incertezze e timori. Si profila all’orizzonte una fase di arretramento conseguente all’impennata dei prezzi. Sono queste le previsioni di Nomisma, la società che realizza ricerche di mercato e consulenze.
Il settore immobiliare italiano si trova ad avversare un nuovo periodo nefasto, soprattutto con il protrarsi della guerra, da una parte, e la severità delle misure di politica monetaria decise dalla BCE. Il tutto concorre a delineare un quadro tutt’altro che favorevole, che conferma i timori affiorati a fine 2022.
È quanto emerge dall’analisi contenuta nel 1° Osservatorio sul Mercato Immobiliare di Nomisma che, oltre a fornire una precisa fotografia del contesto macroeconomico e un quadro completo del panorama italiano, analizza l’andamento del settore immobiliare in 13 mercati intermedi (Ancona, Bergamo, Brescia, Livorno, Messina, Modena, Novara, Parma, Perugia, Salerno, Taranto, Trieste e Verona).
Come spiega Lucio Poma, Capo Economista di Nomisma, l’Italia oggi si trova in una fase caratterizzata da un calo dei prezzi dell’energia e delle materie prime. Tuttavia, le banche centrali hanno aumentato il costo del denaro e i tassi di interesse, adottando una politica monetaria restrittiva. Si tratta di un atteggiamento che rende instabili le aspettative, così come emerge anche dalle oscillazioni delle Borse.
Dopo un 2022 caratterizzato da una sostanziale stabilità delle erogazioni (+1%), associata a una marcata diminuzione di surroghe e sostituzioni (-70%), Nomisma prevede per il 2023 una diminuzione a due cifre, sia dei nuovi mutui (-18% annuo) sia delle surroghe e sostituzioni (-47%).
Ovviamente, quando entrano in gioco politiche creditizie più prudenti, scattano ripercussioni negative sull’afflusso di domanda al mercato e determinano una flessione dell’attività transattiva stimata nell’ordine del 14,6% su base annua, con un’intensità della contrazione che dovrebbe essere più evidente nella prima parte dell’anno, per poi ridursi a partire dall’estate con il progressivo allentamento della stretta monetaria.
Inoltre, Nomisma sottolinea come la rigidità dei prezzi delle abitazioni nelle fasi di rallentamento ciclico rappresenti una caratteristica del mercato immobiliare italiano, destinata a trovare conferma anche in questa fase congiunturale in cui l’erosione in termini reali sarà tutt’altro che trascurabile, alla luce di un’inflazione inusitatamente elevata che fatica a recedere.
Entrando nel dettaglio del Rapporto, dal monitoraggio condotto sulle città intermedie risulta evidente che continuerà a perdurare l’intonazione positiva dei prezzi (+3,1% su base annua) anche se col tempo si potrebbe assistere ad eventuali segnali recessivi.
Tempi per finalizzare la vendita
Il centro studi bolognese evidenzia anche come, nell’ultimo anno, i tempi per finalizzare la vendita di un’abitazione si siano in realtà leggermente accorciati (5,4 mesi in media), non discostandosi dai livelli raggiunti a consuntivo del 2021. Tra i mercati monitorati è Trieste a far segnare i tempi più bassi per concludere una trattativa di vendita (3 mesi per un’abitazione usata). Considerando lo sconto medio praticato sul prezzo richiesto questo si è attestato al 10,6% nel comparto abitativo, con Trieste, Verona e Parma a rappresentare i mercati con maggiore liquidità.
Spostandoci sul versante locativo, la situazione appare più dinamica: emerge una pressione rialzista sui canoni di entità maggiore a quella della dinamica dei prezzi. I rendimenti lordi da locazione – nella media dei 13 mercati monitorati – non hanno subito variazioni significative e si attestano in media sul 5,5% nel residenziale. Hanno raggiunto i livelli minimi del periodo (2000-2023) i tempi medi per affittare un’abitazione, scesi a 1,5 mesi. - Verdiana Sasso, MSN, 21 maggio 2023
Luca Vona
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