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martedì 12 febbraio 2019

Immobiliare in ripresa nel Lazio. 70mila compravendite nel 2018

“La Regione Lazio è la seconda piazza immobiliare italiana dopo la Lombardia, nel 2018 si sono realizzate circa 70.000 compravendite”. È questo il dato fornito da Sergio Rivolta Lippo, presidente Rivolta Immobiliare dal 1956. Un’analisi dettagliata da cui emerge un aspetto particolarmente rilevante circa il mercato immobiliare e le operazioni di compravendita: “Il peso di Roma rimane sempre maggiore rispetto al resto delle province: la Capitale da sola realizza oltre la metà delle transazioni di tutta la regione, con una ripresa del volume delle transazioni già a partire dal 2014” ha aggiunto.

Il centro storico ha il mercato immobiliare più vivace

Con i suoi 4.000.000 di abitanti, Roma resta un mercato dinamico, soprattutto nell’ambito della compravendita residenziale. Da un’indagine di Scenari Immobiliari è emerso che circa la metà della domanda residenziale si rivolge per la prima volta all’acquisto di una casa mentre il 30% ha intenzione di sostituire l’immobile dove risiede. Diversi i  progetti di sviluppo residenziale del nuovo avviati in città (domus Aventino-porto fluviale 71- residenza via Aurelia Antica 422-Torrino Mezzocamino-Boncompagni 71-palazzo Pitagora e alcuni altri) ma la maggior parte delle compravendite si è realizzata nell’usato. Secondo gli ultimi dati i quartieri dove il mercato è stato più vivace sono il centro storico dove si è molto sviluppato  l’acquisto di abitazioni a scopo ricettivo per la creazione di nuovi bed&breakfast; la zona del Flaminio - Ponte Milvio -  Belle Arti dove sono soprattutto le famiglie con buona disponibilità economica ad investire nel settore immobiliare focalizzandosi sulle tipologie di 100-120 mq; e la zona di San Giovanni e di Villa Ada e Montesacro preferita per la vicinanza alle università.

Settore immobiliare come industria portante dell’economia romana

Il settore immobiliare è davvero l’industria portante dell’economia romana: “L’auspicio è che la politica incentivi in maniera efficace la ripresa definitiva attraverso interventi mirati al miglioramento e alla riqualificazione dello stock immobiliare romano” ha commentato Rivolta Lippo. Dal gruppo immobiliare, infine, un consiglio: “Investite sui vostri immobili, in tutti i casi il risultato sarà positivo”.

Settore immobiliare, segnali di ripresa già dall’ultimo trimestre del 2018

I primi segnali di ripresa del settore immobiliare in tutte le regioni del Paese si sono registrati già nell’ultimo trimestre del 2018, un aspetto che fa pensare al 2019 come l’anno della svolta immobiliare. È ancora Rivolta Immobiliare a fornire i dati: nei primi sei mesi  del 2018 i volumi delle abitazioni residenziali venduti sono saliti dell’ 1,5% rispetto allo stesso periodo del 2017. A trainare il mercato sono stati soprattutto i comuni capoluogo con un +4,6%. Altro dato positivo è la diminuzione della forbice tra il prezzo di domanda e quello di offerta degli immobili. Positivo anche il trend sulle locazioni, il numero degli appartamenti affittati è notevolmente aumentato rispetto al 2017. L’investimento sul mattone, che ha sempre attirato gli italiani, ha rendimenti decisamente più alti dei titoli di stato e delle performance ormai da tempo negative delle borse. Oggi su un immobile di target medio basso si ha un rendimento del 4/5% l’anno. Se poi si investe su immobili destinati a case vacanze e b&b il rendimento aumenta notevolmente oltre a creare nuovi posti di lavoro. Ultimo segnale positivo in ordine di tempo è la ripresa della domanda di mutui che ha registrato un +18% a novembre 2018.

“Per aumento occorrono sgravio dei contributi e sburocratizzazione delle pratiche”

“Ci sono altre indispensabili iniziative che devono essere adottate dal governo e che si possono sintetizzare in un solo concetto: diminuzione delle tasse sulla casa – ha concluso il presidente di Rivolta Immobiliare - Potrebbe aiutare molto il mercato l’ ultima legge finanziaria approvata dal governo e in particolare la flat tax al 15%, serve sicuramente uno sgravio dei contributi per i dipendenti/collaboratori e una maggiore flessibilità con ovviamente una ulteriore sburocratizzazione di tutte le pratiche riguardanti l’immobiliare. È  sicuramente positiva l’approvazione della norma che consente di applicare la cedolare secca anche ai contratti  stipulati per gli immobili commerciali”.

- RomaToday, 2 febbraio 2019

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giovedì 31 gennaio 2019

Il parere degli esperti sul mercato immobiliare 2019

Un nuovo anno è da poco iniziato e già ci si domanda: cosa accadrà durante il 2019 nel mercato immobiliare? Come si muoveranno le compravendite? E i prezzi? Quali saranno i fattori che influenzeranno l’andamento di transazioni e valori? A fare alcune previsioni e a offrire a idealista/news alcune interessanti osservazioni sono gli esperti del settore, che mostrano luci e ombre di un comparto strategico per l’economia del nostro Paese.

FABIANA MEGLIOLA. Responsabile Ufficio Studi Tecnocasa

Il 2018 è stato l’anno in cui la ripresa del mercato immobiliare ha coinvolto prezzi e compravendite, superando la crisi che lo aveva interessato fino al 2017. La domanda immobiliare si è dimostrata vivace grazie ai mutui ancora convenienti e all’interesse degli investitori. Anche la diminuzione dei tempi di vendita conferma il trend positivo. Nel 2019 il mercato immobiliare registrerà un andamento in linea con quello dell’anno appena terminato che, a livello di compravendite, riteniamo possa chiudersi con 570-580 mila transazioni. Volumi che potranno confermarsi anche per l’anno in corso. Negli ultimi mesi, nonostante le incertezze che hanno caratterizzato l’Italia, il mercato sembra aver tenuto. Il desiderio di acquistare casa è sempre vivo. Gli investitori sono attratti dall’asset immobiliare, soprattutto in quelle città che per flussi turistici, studenteschi e di lavoratori fuori sede sono sempre molto interessanti in termini di rendimenti. In queste realtà i canoni di locazione potranno aumentare.

A livello di prezzi, nelle grandi città, ci sarà una leggera salita (tra +1% e +3%), con Milano a fare da traino. Il rialzo potrebbe interessare anche le zone semicentrali e le periferie soprattutto se servite e con un’offerta abitativa di qualità come già successo nel corso del 2018. Le realtà più piccole e intermedie, come i comuni dell’hinterland e i capoluoghi di provincia, risulteranno dinamiche in termini di transazioni ma piuttosto stabili a livello di valori, con una possibile eccezione della prima cintura delle grandi metropoli, influenzata dall’andamento di queste ultime. Ci aspettiamo ritocchi verso l’alto dei valori anche nelle località turistiche, soprattutto se dotate di infrastrutture.

Anche per il 2019 la qualità sarà importante e premiante, sia per le abitazioni sia per i servizi offerti a livello di zona - quartiere. Sulle nuove costruzioni ci sono i primi segnali di ripartenza, soprattutto nelle realtà più vivaci, ma la prudenza sarà ancora la parola d’ordine. I tempi di vendita dovrebbero ridursi ancora. Una valutazione del futuro immobiliare non può prescindere dall’andamento del settore del credito e dell’economia in generale. I mutui resteranno ancora favorevoli ed il mercato del credito non si discosterà molto dai risultati del 2018. Importante per il futuro del mercato immobiliare sarà la fiducia, legata alla ripresa dell’economia e dell’occupazione.

LUCA DONDI. Direttore Generale Nomisma

Nell'ultimo rapporto Nomisma sul mercato immobiliare si prevede crescita del numero di compravendite, leggero aumento dell’importo complessivo dei mutui erogati e stabilità dei prezzi per il 2019 e il 2020. La tendenza resta immutata, anche quest’anno continuerà la lenta ripresa che va avanti dai minimi del 2013, quando si toccò il peggior dato a quota 389.696 compravendite.

Per il 2019 la previsione sulle compravendite è quella di raggiungere quota 586.412, contro le 566.057 stimate per il 2018. Numeri che nel 2020 dovrebbero crescere ancora a 594.694 unità. L'aumento delle compravendite è legato anche a una crescita della massa complessiva dei mutui erogati. Un incremento prevedibile il cui andamento passerà dagli attuali 48,454 miliardi di euro ai 49,523 del 2019 per poi calare lievemente a 49.450 del 2020.

Per quanto riguarda i prezzi, il centro delle grandi città, Milano in testa, continua a generare interesse ma i valori sono già abbastanza elevati mentre nelle aree di minor pregio e nei centri meno sviluppati i prezzi non potranno che essere in tensione a causa della scarsa domanda. 

Tuttavia, in uno scenario di per sé positivo, ci sono alcuni fattori potenzialmente negativi. Le tensioni finanziarie ad esempio sembrano essersi allontanate ma sono ancora presenti. Se il mercato dipende dal credito, infatti, le condizioni di approvvigionamento finanziario delle banche restano influenti: una eventuale riduzione delle erogazioni avrebbe il suo peso. Altro problema il possibile rallentamento economico del Paese che, nel caso si verificasse non potrebbe non influire per quanto riguarda i bilanci familiari, penalizzando la propensione all’acquisto e all’investimento.

ALESSANDRO GHISOLFI. Responsabile Ufficio Studi Abitare Co.

Il mercato immobiliare residenziale delle nuove costruzioni ha confermato nel 2018 la sua tendenza ciclica positiva. Rispetto alla domanda, oggi l’offerta rimane ancora molto sottostimata e ciò favorisce un accorciamento dei tempi di vendita che sino a tre anni fa erano impensabili. Per il 2019 i segnali rimangono positivi anche se è d’obbligo essere più prudenti, data l’attuale fase congiunturale.

Guardando soprattutto alle nuove costruzioni nelle 8 maggiori città italiane consideriamo che il mercato è ripartito riprendendo ad attirare molta domanda. L’offerta di nuove costruzioni è oggi più bassa rispetto alla domanda potenziale, il che vivacizza il mercato tanto che le compravendite alla fine del 2018 sono cresciute in percentuale anche dell’11-14% rispetto alle compravendite del mercato dell’usato che è sempre positivo ma non arriva a segnare queste cifre.

L’Istat poi certifica che i prezzi delle abitazioni nuove sono da alcuni trimestri in lieve ma significativo incremento, +2% circa a livello nazionale nei prezzi, a differenza del mercato dell’usato che vede prezzi in discesa. Una situazione che invece altre nazioni non vedono, vivendo invece il secondo o terzo anno di rialzo dei prezzi.

Quanto alla situazione delle diverse città, Milano è la più vivace, con una offerta di nuove costruzioni che in generale non arriva al 25% dello stock totale di immobili sul mercato. Si tratta quindi di una offerta bassa, che spinge i prezzi, ma sempre superiore a quella di Roma, Torino, Genova, Napoli. Spesso si tratta di riqualificazioni e restauri conservativi di edifici esistenti inizialmente destinati ad ufficio che vengono riprogettati per diventare residenziali.

Un altro dato che conferma il buon momento è il ritorno sul mercato degli investitori anche esteri, fondi o banche d’affari interessate al mercato residenziale come segmento su cui investire in alternativa a uffici e logistica o commerciale. Il residenziale inizia ad interessare gli investitori italiani ed esteri che credono in questo sviluppo, a partire, anche in questo caso, da Milano, in particolare con Porta Nuova e Citylife. L’attenzione è sul risparmio energetico e sui servizi annessi all’edificio e agli spazi comuni sulla loro gestione: si è disposti ad investire qualche cifra in più, a patto di avere come ritorno una serie di servizi che possano essere sfruttati dai proprietari in questi spazi comuni condivisi che prendono sempre più piede.

Spazi di coworking, sale per eventi, spa fino a soluzioni quali l’Amazon room, il parrucchiere o le celle frigorifere, possibilmente gestite da app condominiali fornite da società di property management, sono tutti spunti sui quali puntare non solo nel 2019, ma nei prossimi anni.

MARIO BREGLIA. Presidente Scenari Immobiliari

Il 2019 svilupperà un mercato che si è consolidato nell’anno precedente grazie ad approcci fino a poco tempo fa sconosciuti che stanno prendendo sempre più piede. Dal punto di vista delle compravendite, queste  miglioreranno probabilmente di poco rispetto al 2018. Il mercato dell’affitto tradizionale andrà bene, considerato che già nel 2018 i contratti di locazione hanno superato in numero queli di vendita, raggiungendo le 700 mila unità. Il mercato dell’affitto breve andrà invece ancora meglio, soprattutto in aree turistiche e nelle grandi città. L’approccio all’immobiliare è infatti radicalmente cambiato: se ieri, ad esempio, si tendeva a comprare casa al proprio figlio studente, o ad affittare una camera in una casa per studenti, oggi esiste lo student housing. La logica di mercato è molto più differenziata e punta all’affitto di qualità.

Dal punto di vista di prezzi e offerta, quest’anno sarà stabile perché non c’è una pressione tale da far salire i prezzi se non nelle città e nelle aree turistiche. Altrove c’è ancora depressione, l’offerta resta maggiore della domanda e anche la qualità del prodotto è scadente rispetto alle richieste degli investitori. Escludendo Milano, le nuove costruzioni sono limitate, mentre la maggioranza del prodotto usato è datato e non vendibile a prezzi elevati, a meno che non si tratti di edifici particolari.

Ulteriore trend da tenere d’occhio nel 2019 è quello dei servizi di gestione immobiliare, evoluti grazie alla tecnologia, ai canali web e alle applicazioni che hanno creato nuove professioni, nuove forme di property management, e anche nuove forme di fruizione degli immobili prima sconosciute, come il coworking e lo student housing.

GIAN BATTISTA BACCCARINI. Presidente Nzionale Fiaip

E’ il quarto anno consecutivo, il 2019 diventa il quinto, in cui le compravendite si chiudono in positivo. Nel 2018 è stato registrato circa un +5% rispetto all’anno precedente, dovremmo quindi chiudere intorno alle 570mila compravendite. Nel 2019 dovremmo avere ancora un segno positivo attorno al 4/5% e dovremmo attestarci intorno alle 590/595mila compravendite. Queste sono le previsioni del Centro Studi della nostra Federazione.

A influenzare l’andamento delle compravendite ci sono sicuramente i valori di mercato, che sono ancora molto buoni per chi acquista casa come abitazione principale o come investimento. Un secondo fattore che influenza l’andamento delle compravendite è rappresentato dai tassi di interesse. In merito, è vero che finisce il Quantitative easing, ma è anche vero che il presidente della Banca centrale europea, Mario Draghi, ha garantito che fino a fine anno verranno acquistati dalla Bce titoli di Stato attraverso il capitale rimborsato da quelli in scadenza. Riteniamo quindi che, dalle previsioni dello stesso Draghi, i tassi di interesse non aumenteranno più di tanto. Qualcosa è già stata avvertita, ma un aumento un pochino più consistente dovrebbe esserci da fine anno in poi. Un terzo fattore che influenza l’andamento delle compravendite è rappresentato dai rendimenti finanziari che sono ancora abbastanza bassi e spesso ritenuti rischiosi. Le persone sono un pochino intimorite nell’affrontare un investimento di questo tipo e quindi magari optano per il mattone, che è qualcosa di solido e offre più garanzie. Questi tre fattori, secondo noi, sono quelli che aiuteranno la spinta del numero delle compravendite.

Sul fronte prezzi, anche quest’anno purtroppo si è chiuso con un segno meno, con una media nazionale attorno al -1,5%. Bisogna poi distinguere tra usato, nuovo e quanto già costruito, ma invenduto e di conseguenza diventato un po’ vetusto, in ogni caso riteniamo che nel 2019 i valori di mercato si dovrebbero stabilizzare. Auspichiamo che il segno meno sparisca e che ci si attesti attorno allo zero. Anche qui bisogna distinguere tra grandi città e piccoli centri. Le grandi città come Milano in primis, che registra già un segno +, poi Firenze, Torino, Napoli, Bologna avranno sicuramente un segno +, lo hanno già avuto nel 2018 e lo avranno anche nel 2019. A scalare ci saranno i capoluoghi. In linea generale, però, auspichiamo che nel 2019 si avrà una stabilizzazione dei prezzi.

I fattori che influenzano l’andamento dei prezzi sono dettati sicuramente dal fatto che, banalmente, l’offerta è ancora superiore rispetto alla domanda. Fino a quando ci sarà un’offerta soprattutto dell’usato così più importante rispetto alle richieste, quindi alla domanda del mercato, è chiaro che i valori faticheranno a salire. Ci sono poi fattori legati alla stessa legge di Bilancio, che non ha previsto grandi novità positive per il settore. A parte la cedolare secca per le locazioni a uso diverso dalle abitazioni, che poi si sono ristrette ai negozi, e la conferma degli incentivi fiscali, non c’è stato un vero piano strutturale del settore. Una politica economica debole sul settore immobiliare e una fiscalità purtroppo ancora troppo pesante incidono sul fatto che la domanda non sia così importante rispetto all’offerta e che quindi i valori fatichino a crescere.

GIORGIO SPAZIANI TESTA. Presidente Confedilizia

Per quanto riguarda le previsioni per il 2019 sul fronte delle compravendite, se il riferimento è al numero di compravendite, fatico a considerare un elemento positivo il recupero (peraltro ancora parziale) dei volumi di transazioni crollati negli anni passati visto che questi scambi avvengono a prezzi di gran lunga inferiori rispetto a quelli di pochi anni fa. Si tratta in gran parte di svendite, soprattutto di “prime case”. Manca quasi del tutto l’acquisto per investimento, che un tempo rappresentava una fetta importante del mercato. Per il 2019 non credo che possa cambiare la tendenza: ci potrà essere una stabilizzazione del numero di compravendite, che avranno però le stesse caratteristiche dell’anno appena trascorso.

In merito alle previsioni per il 2019 sul fronte valori, altro che ripresa. I prezzi sono in caduta libera e la discesa non accenna a fermarsi. Siamo un caso unico in Europa, dove il mercato immobiliare ha ricominciato a correre già da qualche anno. Per il 2019 non prevedo inversioni di tendenza. Anzi, la paura dell’investimento nel mattone potrà essere solo rafforzata per effetto della sciagurata decisione di interrompere quel sacrosanto blocco degli aumenti dei tributi locali (in primis Imu e Tasi) che era stato imposto negli ultimi tre anni dai Governi Renzi e Gentiloni. Per far sì che il settore si riprenda occorrono messaggi forti di riduzione fiscale, sia generale che sugli immobili. Ed è un discorso che vale anche per gli investitori istituzionali, italiani e stranieri, che non dirotteranno le loro risorse sul mattone (a parte casi isolati come quello di Milano) finché non avranno la certezza che possa trattarsi di impieghi realmente produttivi. Occorre anche mettere mano alla legislazione in materia di società immobiliari, per rimuovere una serie di ostacoli all’impegno di questi soggetti, in particolare, nel comparto residenziale.

SANTINO TAVERNA. Presidente Nazionale Fimaa

Per quanto riguarda le previsioni per il 2019 sul fronte delle compravendite, se le aspettative di crescita del Prodotto interno lordo italiano saranno positive, per il 2019 l’Ufficio Studi Nazionale Fimaa – Federazione Italiana Mediatori Agenti d’Affari, aderente a Confcommercio-Imprese per l’Italia - prevede un incremento del numero delle compravendite residenziali di circa il 9% rispetto al 2018, trainate da un aumento dei consumi delle famiglie e delle esportazioni. Gli scambi cresceranno maggiormente nelle grandi e medie città, saranno invece stabili nei capoluoghi con popolazione al di sotto dei 100mila abitanti. I fattori che influiranno sull’andamento delle compravendite sono essenzialmente due: l’andamento dell’economia e la disponibilità nel concedere credito senza incrementare i tassi sui mutui.

In merito alle previsioni per il 2019 sul fronte valori, i prezzi dovrebbero rimanere prevalentemente stabili nelle grandi aree urbane del Paese, ad eccezione della città di Milano che registrerà valori in leggera risalita. A Milano si concentreranno gli investimenti sul segmento terziario (logistico-industriale), mentre a Roma si privilegerà il segmento ricettivo, grazie alle bellezze artistico-culturali che la città offre attirando visitatori da ogni parte del mondo. Prezzi in calo e transazioni stabili nei centri minori. Il tutto ancora conseguenza di una crisi che ha lasciato in eredità un considerevole numero di immobili all’asta, che non giovano alla stabilizzazione dei prezzi. L’attuale prevalente offerta immobiliare del mercato, in contrapposizione ad una domanda più contenuta, potrebbe produrre un’ulteriore contrazione dei valori a vantaggio degli acquirenti. Per quanto riguarda i fattori che influiranno sull’andamento dei valori, oltre all’andamento dell’economia, dell’occupazione e dei tassi dei mutui, il prezzo degli immobili dipenderà principalmente dalla loro ubicazione, tipologia e dalle spese di mantenimento (efficientamento energetico). Questi elementi incideranno sempre di più nell’orientare la domanda e di conseguenza continueranno ad influenzare anche l’andamento dei prezzi.

PAOLO BELLINI. Presidente Anama

I numeri forniti dai vari istituti di rilevazione del settore ci dicono che il 2019 sarà comunque un anno di ripresa. Il fondo toccato qualche anno fa, con il dimezzamento del volume delle compravendite rispetto al 2008, è stato superato dalla spinta delle grandi città italiane, dove il numero delle transazioni è aumentato. Si parla, sul piano nazionale, di un +10% circa, performance positiva 2019 (fonte Centro Studi Anama), il tutto favorito anche dal maggior numero di mutui erogati da parte del sistema bancario nazionale.

Sul piano dei prezzi, il mercato invece è in controtendenza, ma ciò non significa che non sia un elemento fondamentale per garantire, appunto, il rilancio del settore. Prendendo esempio da altri Paesi europei e dagli Usa, dalle crisi si esce con la volontà di rinnovare il parco immobiliare, favorendo le vendite e quindi l’accesso alla casa da parte del maggior numero di clienti. Un settore in ripresa è anche quello capace di adeguare le quotazioni alle esigenze del mercato.

Oggi più che mai, i prezzi sono determinati dagli acquirenti e quindi i venditori, seppur riducendo i loro guadagni, si troveranno nelle condizioni di avvicinarsi sempre più alle aspirazioni di prezzo dei potenziali acquirenti, per innescare un circolo virtuoso che permetterà la vendita di stock di immobili, da troppo tempo bloccati sul mercato. La ripresa darà stimolo alla realizzazione di nuovi complessi, con l’impiego di nuove tecnologie e rinnovate economie.

Milano e Roma fanno testo a parte, essendo le due metropoli più gettonate anche dalla clientela estera che individua nella città degli affari (Milano) e in quella della politica (Roma) due pilastri fondamentali del Belpaese. Il restante territorio italiano sconta le dinamiche post crisi e quindi la necessità di adeguarsi sempre più alle regole del “prezzo di equilibrio”, per le quali il mercato vero è rappresentato dall’incontro tra la domanda e l’offerta, favorito da sostegni bancari reali, che diano le risorse agli acquirenti al fine di raggiungere l’obiettivo di acquisto della casa.

- Idealista.it, 31 gennaio 2019

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giovedì 10 gennaio 2019

Cosa succederà al mercato immobiliare nel 2019?

L'instabilità politica e le difficoltà economiche aprono per il nostro Paese uno scenario alquanto incerto in questo anno che è appena cominciato. Nonostante ciò cerchiamo di capire cosa accadrà al mattone italiano in termini di prezzi, compravendite o tassi sui mutui. Quali sono le previsioni per il mercato immobiliare nel 2019?

Il 2018 del mattone italiano si è chiuso con un bilancio leggermente meno negativo rispetto all’anno prima, con prezzi in calo del 3,7%, contro il 4% del 2017. Tuttavia l’anno volto al termine ha evidenziato un andamento contrastato del mercato, caratterizzato da svalutazioni nelle città del centro sud e in provincia, dove la domanda va a rilento, e dal rilancio delle grandi città del centro-nord, con un effetto-rimbalzo sui prezzi. Se non vi saranno scossoni quindi avremo ancora una moderata crescita delle transazioni (tra le 580 e le 600mila unità), mentre i prezzi tenderanno a stabilizzarsi in un numero sempre maggiore di zone.

In linea con la ripresa economica, sono saliti i canoni di locazione e rendimenti delle abitazioni perché le condizioni della società e del mercato del lavoro hanno aumentato i casi di affitto per abitazione principale. Il 2019 vedrà una domanda abitativa sempre più orientata agli affitti, da parte dei giovani o di chi opta per un abitare più adatto alle condizioni di vita e di lavoro flessibile imposti dal mercato del lavoro attuale (mobilità, servizi, riduzione costi).

Proprio queste condizioni renderanno alcune città particolarmente appetibili per l’investimento di carattere immobiliare, che si concentrerà in piazze come Torino, Bologna, Napoli e soprattutto Milano, con un’attenzione una maggiore attenzione verso zone prima considerate marginali.

Previsioni tassi mutui 2019

Per quanto riguarda il mercato del credito, sebbene a partire dal 1º gennaio sia finita l'era del Quantitative easing - il mega piano di acquisto del debito varato dalla Banca Centrale - la decisione di Draghi di lasciare invariato il costo del denaro dovrebbe mantenere bassi anche i tassi sui mutui. Per quanto riguarda il parametro di riferimento dei mutui a tasso variabile, l'Euribor, per lungo tempo si rimarrà in terreno negativo. Un movimento significativo si potrebbe verificare però nel primo semestre 2019 superando solo nel corso del 2020 la soglia dello zero (il che significa comunque tassi molto bassi), raggiungendo lo 0,5% nel 2021 e l’1% nel 2022. Per quanto riguarda i finanziamenti a tasso fisso, Irs con scadenze a 20, 25 e 30 anni oscilla tra l’1,34 e l’1,54: i suoi rialzi potrebbero essere più rapidi e più consistenti rispetto a quelli dell’Euribor.

- Idealista.it, 9 gennaio 2019

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mercoledì 12 dicembre 2018

Agenzia delle Entrate: Mercato Casa al +6.7 per il III Trimestre

Buone notizie per il mercato residenziale. Nel terzo trimestre del 2018, lo scambio di nuove case si è attestato a 130.609 compravendite, facendo registrare una crescita del 6,7% rispetto allo scorso anno. Sono i dati resi noti dall'ultima nota trimestrale dell'Osservatorio Omi.

La dinamica positiva permane da oltre tre anni, con un mercato in recupero quasi ininterrotto dal 2014 che ha quasi del tutto riassorbito le pesanti perdite del 2012. La crescita risulta più marcata nei comuni minori dove il tasso tendenziale è pari a 7,4%, contro il 5,5% dei capoluoghi di provincia, solo al centro sono i capoluoghi a crescere di più. 

Da Nord a Sud il tasso di crescita è in ogni caso positivo. Il Nord Est spicca con una crescita vicina al 13%, al centro e nelle isole il rialzo è intorno al 7%. Nel Nord Ovest le compravendite di abitazioni aumentano del 4,7%, mentre al Sud c'è il rialzo più debole, +3,2%. In termini di superfici compravendute, il valore più alto è nel Nord Est (114,6 m2) e il più basso nel Nord Ovest (103 m2), la media nazionale è prossima a 107 m2.

Agenzia delle Entrate

Il mercato delle pertinenze residenziali
In terreno positivo anche la compravendita di pertinenze residenziali (+9,2%), costituita per lo più da cantine e soffitte. La crescita più rilevante si è registrata nelle macroaree del Nord Est (+19,7%), e Isole (+16,7%), mentre nel Centro del Paese la crescita è stata minore (+3,8%).

Dinamica espansiva più accentuata nei comuni non capoluogo (+12%), contro il 3,7% dei capoluoghi, che nel Centro e nel Nord Ovest presentano gli unici tassi negativi del trimestre.

- Idealista.it, 10 dicembre 2018

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mercoledì 28 novembre 2018

Rapporto Notariato. Vendite case +10%. Prezzi giù del 5%

Aumentano di oltre il 10% le compravendite di fabbricati nel primo semestre 2018, mentre le agevolazioni prima casa hanno fruttato nel 2017 un 10,5% in più. Lo dicono gli ultimi dati del Consiglio Nazionale del Notariato, esposti nel nuovo Rapporto Dati Statistici Notarili, che elabora i dati del 98% dei notai in esercizio.

Compravendite in aumento nel 2018, prezzi ancora in calo

Secondo quanto rilevato, nel primo semestre 2018 sono state registrate 443.337 compravendite di immobili di qualsiasi genere, di cui 334.979 compravendite di fabbricati. Il che significa un +10,72% rispetto allo scorso anno. Il dato si accompagna ad una continua riduzione dei prezzi: se già il 2017 aveva fatto segnare un calo del -17% sui valori medi delle vendite di fabbricati (da 147 mila a 126.512 euro), tale calo si è accentuato nel semestre in oggetto di un ulteriore -5% (118.356 euro). Degno di nota anche l’aumento del 26,73% delle compravendite di valore superiore ai 900.000 euro.

In aumento donazioni e vendita di terreni agricoli

Continua poi l’aumento delle donazioni: +10% per i beni mobili e + 4,6% per i beni immobili. Stabile la prevalenza delle donazioni di beni produttivi al Nord, mentre al Sud prevalgono le donazioni immobiliari.

Cresce inoltre l’interesse per la vendita di terreni agricoli: 57.284 per una crescita annua del 2,83% registrata nel primo semestre 2018. Gli acquisti si sono rivelati quasi interamente concentrati nella fascia di prezzo al di sotto dei 100 mila euro.

Agevolazioni prima casa: gettito erariale in aumento

Sotto il profilo fiscale, su 246.539 fabbricati abitativi è stata chiesta l’agevolazione prima casa per 177.212: si conferma quindi il trend secondo cui oltre la metà degli immobili abitativi in Italia viene acquistata con finalità abitative. Preferita, poi, la modalità di acquisto tramite trattativa privata, che nel primo semestre 2018 ha coinvolto il 90,78% delle transazioni. Solo il restante 9,23% delle compravendite è avvenuto tramite impresa.

Focalizzandosi sulle agevolazioni (in particolare negli anni 2016-2017), il Notariato ha rilevato che dalle agevolazioni prima casa l’erario ha ricavato imposte passate dai 383.274.036 euro del 2016 ai 424.411.523 del 2017, generando così un aumento del gettito pari al 10,5%. Questo nonostante via sia stato un calo delle compravendite “prima casa” dal 2016 al 2017 del 4,5%. La spiegazione è probabilmente imputabile ad un valore catastale maggiore degli immobili acquistati nel corso del 2017 a causa dell’aggiornamento delle rendite catastali.

Lo spaccato delle regioni rivela che hanno invece riscontrato un aumento tra i due anni delle compravendite “prima casa” la Campania, con un +15% e un aumento di imposta di registro incassata pari al +14,73%, le Marche con un +11,09% e un aumento di imposta di registro incassata pari al +12,16%, e la Valle d’Aosta, con un +18,40% e un aumento di imposta di registro incassata pari al +23,12%. Unica regione a mantenere entrambi i dati negativi è l’Abruzzo con un -12,50% e una diminuzione dell’imposta di registro incassata pari al -9,95%.

Le abitazioni per le quali sono state richieste maggiormente le agevolazioni prima casa sono le abitazioni di tipo civile, A/2 (il 50% del campione) e le abitazioni di tipo economico, A/3 (il 30%), mentre i villini, A/7, costituiscono solo il 10% del campione.

Agevolazioni per acquisto di piccola proprietà contadina
Infine, l’incidenza dell’ agevolazione della piccola proprietà contadina sul totale delle compravendite di terreno agricolo è stata pari al 22,88% nel 2016 e al 20,84% nel 2017. La maggior parte degli atti agevolati degli agricoltori si localizza in Piemonte, Veneto e Puglia, regioni da sempre a forte tradizione agricola. Le fasce d’età che richiedono maggiormente questa agevolazione si collocano tra i 36/55, anche se non mancano i giovani agricoltori (la fascia 18-35 è il 16,88% del totale) così come anche i soggetti tra i 56 e i 65 anni (18,52%).

- Idealista.it, 28 novembre 2018

Affitti brevi. Guadagna il massimo dal tuo immobile, senza sforzo! La gestione la fa Plumbago

giovedì 15 novembre 2018

Rendimenti casa al massimo rispetto a 4 anni fa

I rendimenti delle case toccano il 6%, il valore massimo in 4 anni

Secondo uno studio realizzato dall’ufficio studi di idealista, l’investimento immobiliare in Italia è sempre più redditizio anche se i rendimenti dei nostri titoli di stato (btp a 10 anni) salgono al 3,4%.

L’analisi, che mette in relazione i prezzi di vendita e affitto delle diverse tipologie immobiliari per calcolare il loro rendimento lordo*, evidenzia incrementi in tutti i segmenti property rispetto a 12 mesi fa.

Il balzo maggiore spetta al segmento commerciale (negozi) che passa da una redditività del 7,9% all, 8,6%. Gli uffici passano dal 7,1% al 7,7% mentre le abitazioni e i box raggiungono rendimenti pari ripettivamente al 6% e al 5,3%.

Rendimenti nel residenziale

Con il rialzo dell’ultimo trimestre il tasso di rendimento delle case ha raggiunto i massimi da 4 anni.Con un tasso pari all’8,8%, Biella è al top dei rendimenti delle abitazioni, seguita da Vicenza (7,9%), Taranto e Macerata, entrambe al 7,7%. All’opposto Siena, Venezia e Imperia con un 4,1% sono le città meno profittevoli per i proprietari.

Tra i grandi mercati Milano e Torino offrono rendimenti superiori alla media nazionale, pari al 6,4%. Roma si ferma al 5,2%, mentre Napoli chiude la graduatoria con un 4,6%.

Rendimenti dei locali commerciali (no capannoni)

Le aspettative più alte per i proprietari restano legate ai rendimenti nel settore retail che ha registrato la correlazione positiva più alta tra i prodotti immobiliari, se si prende come riferimento lo stesso periodo dell’anno scorso.

Milano (15,2%) è al primo posto del ranking, seguita da Genova (15%) e Trieste (13%) tra i centri con i tassi di rendimento più alto. Ritorni a doppia cifra per altre 19 città che si collocano in un range tra il 12,6% di Roma e il 10% di Verona. Nella parte bassa della graduatoria troviamo Pisa (7,4%), Savona (7,5%) e La Spezia (7,8%).

Rendimenti degli uffici

I rendimenti più elevati nel settore uffici si rilevano a Ravenna (7,9%) e Verona (7,8%). Pescara, Rimini e Pesano offrono i rendimenti meno interessanti tra i centri rilevati, con un ritorni del 5,4%. Tra i grandi mercati Milano (7,1%) performa meglio di Roma (6,4%).

Rendimento dei box   

I box auto sono sempre il prodotto meno vantaggioso per gli investitori in quasi tutti i mercati monitorati. A Napoli (3,2%) il rendimento di questa categoria immobiliare è inferiore ai buoni a 10 anni. Delle 11 città monitorate da questo report risulta che Firenze (8,7%) è la più piazza più conveniente per chi investe in un box auto da mettere areddito, davanti a Monza (5,9%) e Palermo (5,7%). Milano (5,6%) e Roma (4,7%) crescono rispetto a un anno fa.

* il rendimento da affitto viene inteso al lordo di imposte (imu, cedolare secca) e le spese di gestione

- Idealista, 15 novembre 2018

Guadagna il massimo dal tuo immobile, senza sforzo! La gestione la fa Plumbago

lunedì 5 novembre 2018

L'Avvocato Risponde: Tutto sugli Affitti a Turisti

Affitti brevi in condominio, come funzionano e quali sono gli obblighi del proprietario

Quali sono gli obblighi di un proprietario che voglia affittare il suo appartamento per brevi periodi? A spiegarcelo sono i nostri collaboratori di condominioweb

Nel mondo immobiliare una delle principali novità è rappresentata dagli affitti brevi, che continuano a crescere in tutta Italia grazie ai vantaggi economici insiti nella fattispecie e conseguiti "bipartisan", dai proprietari e dai loro inquilini.

Sotto il profilo della convenienza il contratto di "locazione breve", sebbene sia stato osteggiato da parte di molte regioni italiane, si conferma uno strumento fondamentale del settore turistico e non solo, in quanto si rivolge a target diversi in termini di disponibilità economiche, condizioni di soggiorno, età e provenienza geografica.

Tale tipologia contrattuale è disciplinata dall'art. 4 della Legge n. 96 del 21/06/2017 e riguarda esclusivamente gli immobili ad uso residenziale, con le relative pertinenze (box, posti auto, soffitte ecc), ovvero può interessare singole stanze dell'abitazione.

Locazione breve all'interno di un condominio

Le vere problematiche per i proprietari, invece, nascono quando l'affitto breve riguarda l'appartamento posto all'interno del fabbricato condominiale, in quanto, sempre più spesso, i residenti in condominio mostrano insofferenze e soprattutto pregiudizi sugli ospiti temporanei ed il flusso di persone che vanno e vengono dall'abitazione

Ma il condomino che vuole affittare la propria abitazione, con contratto di locazione breve, deve chiedere il permesso al condominio?

In linea generale affittare per brevi periodi una camera o un appartamento non comporta alcun cambiamento della destinazione d'uso residenziale dell'immobile. Peraltro la legge non specifica come il condomino debba utilizzare la propria abitazione, anche se è noto che l'utilizzo delle proprietà esclusive può incontrare limiti interni al condominio.

Sulla scorta di tali considerazioni è legittima la possibilità dei condòmini di ospitare persone a pagamento in alloggi residenziali, senza che sia necessaria l'autorizzazione dell'assemblea condominiale, in quanto l'attività ricettiva in questione di per sé non arreca pregiudizio agli altri condòmini (Cass. n. 24707/2014).

L'unico limite a tale tipo di attività è rappresentato da un divieto espresso, in modo chiaro ed esplicito, nel regolamento di condominio, che per essere opponibile deve essere di natura contrattuale, indipendentemente dalla relativa trascrizione (Cass 19212/2016).

Ciò significa che il regolamento deve essere stato approvato all'unanimità dei condòmini presenti nell'edificio o accettato con la sottoscrizione del rogito notarile con cui il costruttore, all'atto della vendita, fa approvare non solo il contratto vero e proprio, ma anche il regolamento di condominio, poiché la sola menzione ne presuppone la conoscenza e l'accettazione (Cass. 17886/2009; Cass. 10523/2003; Cass. 395/1993; Cass. 4905/1990; Cass. 19212/2016 e Cass. 22310/2016).

In proposito si è stabilito che neanche la legge regionale, in materia urbanistica o in generale amministrativa, può incidere sui rapporti e sugli obblighi che assumono reciprocamente i condòmini (Cass ord. n. 704/2015).

In ogni caso le locazioni per brevi periodi, ad uso transitorio stagionale, non rientrano negli impedimenti regolamentari, non essendo configurabili come attività di pensione o albergo (Cass. n. 22711/2017).

E poi, nel caso in cui il conduttore non rispetti la destinazione d'uso dell'abitazione locata o delle parti comuni, in violazione delle disposizioni del regolamento di condominio, l'amministratore a chi deve rivolgersi all'inquilino o al condomino locatore?

In generale il conduttore è responsabile, in via esclusiva, dei suoi comportamenti, qualora utilizzi l'abitazione o le parti comuni in maniera difforme dagli usi consentiti dalla legge o dal regolamento di condominio.

Con riferimento agli usi consentiti dalla legge, è noto che in condominio sono applicabili i divieti disciplinati dall'art. 844 c.c., nel caso che il godimento dell'unità immobiliare o delle parti comuni dell'edificio dia luogo ad immissioni moleste o dannose alla proprietà degli altri condòmini.

In ogni modo, l'applicazione di tale norma in condominio deve essere sempre rapportata ai criteri di normale tollerabilità delle immissioni, nonché alle peculiarità dei rapporti tra condòmini ed alla destinazione urbanistica assegnata al fabbricato.

Qualora, poi, i condòmini abbiano provveduto a disciplinare i loro rapporti, in tema di immissioni, con norme regolamentari più restrittive di quelle dettate dall'art. 844 c.c., che ha carattere dispositivo, si deve giudicare la liceità della concreta immissione non in base al criterio di legge, bensì con i criteri valutativi fissati dal regolamento di condominio (Cass. n. 1195/1992).

Di conseguenza, il condominio può rivolgersi direttamente nei confronti del conduttore per far cessare la destinazione abusiva dell'immobile locato ed i comportamenti assunti dallo stesso conduttore in violazione delle clausole limitative del regolamento condominiale, che espressamente proibisce ai proprietari di destinare i loro locali a determinati usi, in quanto il conduttore non può trovarsi in una posizione differente rispetto a quella del suo locatore (Cass. n. 15756/2001).

È vero che il conduttore, con il contratto di locazione, assume la posizione di "detentore nei confronti diretti del locatore, ma anche nell'interesse proprio, quindi detentore qualificato, assimilato totalmente al possessore, ex art. 1168 c.c., nei confronti dei terzi" (pret. Chieti 6.6. 1983).

Tuttavia il soggetto primario obbligato al rispetto delle norme regolamentari resta pur sempre il condomino, che è tenuto a controllare l'operato del suo inquilino in merito all'uso ed al godimento dei beni e dei servizi condominiali.

Ciò comporta che il locatore-condomino deve rispondere, nei confronti degli altri condòmini, per le violazioni al regolamento di condominio poste in essere dal suo conduttore, qualora non dimostri di aver adottato, con la diligenza di cui all'art. 1176 c.c., tutte le misure idonee a far cessare gli abusi, fino alla richiesta di cessazione anticipata del contratto di locazione (Cass. n. 11859/2011).

In mancanza il condominio può decidere di agire sia contro il condomino-locatore sia nei confronti del suo conduttore, in quanto entrambi sono responsabili, in via solidale, della violazione regolamentare e quindi tenuti a risarcire i danni arrecati.

Per tali ragioni conviene che l'amministratore diffidi congiuntamente locatore e conduttore, per il comportamento illegittimo posto in essere dallo stesso conduttore o dai suoi ospiti, in violazione delle norme disposte dal regolamento condominiale o dalla legge.

Gli obblighi del locatore nei confronti del condominio

In linea generale il condomino che ospita, per un massimo di trenta giorni, nella sua abitazione delle persone non ha nulla da segnalare, anche perché non esiste una norma giuridica che imponga un divieto di ospitalità, né tantomeno il condomino-locatore potrebbe inserire una clausola nel contratto di locazione, con il suo inquilino, tesa ad imporgli il divieto di subaffittare l'immobile o il divieto ad ospitare persone estranee al nucleo familiare anagrafico dello stesso inquilino, perché qualora lo facesse tale clausola sarebbe da intendersi nulla (Cass. n. 14343/2009).

Attenzione però, perché chi stipula il contratto di locazione breve, anche attraverso un portale web, ai sensi dell'art. 109 del Testo Unico della Legge di Pubblica Sicurezza (T.U.L.P.S.) deve obbligatoriamente acquisire i dati degli inquilini attraverso una scheda di dichiarazione delle generalità, conforme al modello approvato dal Ministero dell'Interno, e dopo averla fatta sottoscrivere dall'interessato la deve trasmettere alla Questura competente per territorio, anche tramite fax o posta elettronica certificata, avendo cura di conservare la ricevuta per cinque anni.

L'obbligo di comunicazione delle generalità dei clienti di cui all'art. 109 T.U.L.P.S. Entro le 24 ore dall'arrivo dell'ospite il proprietario che abbia stipulato contratto di locazione breve deve ottemperare agli obblighi informativi anzidetti, riferiti alle generalità delle persone alloggiate nell'abitazione, altrimenti rischia di incorrere nelle sanzioni previste dall'art. 107 T.U.L.P.S., ossia la denuncia alla Procura della Repubblica, con l'arresto fino a tre mesi o con l'ammenda fino a € 206,00.In pratica gli inquilini sono obbligati a fornire al proprietario documento valido in Italia o riconosciuto in Europa e se sono extra Unione Europea, l'unico documento valido che possono esibire è il passaporto.

Tutto ciò considerato, per tutelare la sicurezza della comunità condominiale, nulla impedisce all'amministratore, che deve aggiornare il registro di anagrafe condominiale, di richiedere al condomino-locatore i dati degli affittuari, con contratto di locazione breve, e degli eventuali ulteriori ospiti abituali, procedendo, in caso di diniego, ad informare direttamente la Questura, per effettuare le necessarie verifiche presso il proprietario controllando se siano stati adempiuti gli obblighi di comunicazione di cessione dell'immobile.

In conclusione, dal punto di vista penale, il condomino che utilizza consapevolmente l'espediente dell'affitto breve per ricavare lauti guadagni, anche in nero, dalla locazione dell'abitazione concessa alle prostitute, potrebbe incorrere nel reato di favoreggiamento della prostituzione (Cass. Pen. n. 28754/2013).

In proposito gli affitti di durata troppo breve, gli spostamenti continui di appartamento in appartamento e la presenza di letti matrimoniali pure in cucina, configurano elementi idonei a smascherare l'effettivo utilizzo dell'appartamento come luogo adibito all'esercizio abituale della prostituzione (Cass. n. 47387/2014).

Nel caso in cui, invece, il condomino conceda in locazione il suo immobile, consapevole che il conduttore svolge nella sua proprietà l'attività di "pusher", è configurabile il concorso nel reato di detenzione e spaccio di stupefacenti a carico del locatore, in quanto il suo comportamento contribuisce alla verificazione dei reati di detenzione e successiva cessione illecita di sostanze stupefacenti (Cass. n. 35744/2010).

- Avv. Michele Orefice, Condominioweb

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