Un 2012 di «selezione» per un 2013 di ripresa
Previsioni 2012, ognuno ha le sue. Dal +1 al -1% sui prezzi del residenziale per Tecnocasa. Alla sostanziale stabilità degli investimenti per Federimmobiliare, che mercoledì ha presentato a Roma il sentiment del settore. Salga o scenda di qualche millimetro il mattone italiano, il 2012 sarà un anno all'insegna del contenimento dei costi e della ristrutturazione: il "darwiniano" meccanismo della selezione naturale consentirà a pochi di sopravvivere, a coloro che sapranno far leva sui fattori competitivi.
Invitato all'Assemblea annuale di Federimmobiliare, Romano Prodi ha sottolineato: «La competizione fra territori si basa sulla loro qualità. Un'attenta attività di gestione e valorizzazione non può prescindere dalla presenza di una moderna industria dei servizi immobiliari». Le dismissioni di immobili pubblici, la rigenerazione delle città, con il recupero di aree dismesse o degradate, la riduzione dei consumi energetici e il social housing sono alcune delle sfide a cui sono chiamati gli operatori. Solo così metteremo le basi affinché nel 2013 si possa parlare davvero di ripresa.
- Michela Finizio, Il Sole 24 Ore, 19 gennaio 2012
Immobiliare.it, 7 italiani su 10 aspettano a vendere casa
Sale al 71% la percentuale degli italiani che ritengono che non sia un buon momento per vendere casa, erano il 66% tre mesi fa. E' quanto afferma Immobliliare.it secondo cui scende al 9,25% la percentuale di chi si aspetta tempi migliori.
- Adnkronos, 17 gennaio 2012
sabato 21 gennaio 2012
martedì 3 gennaio 2012
Immobili. Prezzi in calo, ma senza grandi scosse
I prezzi del mercato immobiliare italiano continuano a mostrare un andamento di debole e costante calo e l'inasprimento fiscale previsto dalla manovra potrebbe causare un ulteriore spinta al ribasso. E' quanto e' emerso nel corso della presentazione dell'Outlook 2012 di Bnp Paribas Real Estate presenziato dal country manager, Cesare Fererro, dall'a.d. di Bnp Paribas Reim sgr, Ivano Ilardo, dal direttore advisory del gruppo, Roberto Nicosia, e dal responsabile ufficio studi, Simone Roberti. Negli ultimi mesi, il credit crunch si e' fatto sentire, ma non in modo omogeneo. Per quel che riguarda le operazioni di sviluppo, queste 'non sono molto attraenti per il sistema bancario quando ci sono difficoltà di raccolta come in questa fase e quindi serve piu' equity', ha spiegato Cesare Ferrero. Per quel che riguarda gli immobili a reddito 'non sono piu' possibili operazioni con una leva del 90%; oggi si viaggia attorno al 50% ed e' anche un rapporto piu' equilibrato'. I prezzi, intanto, calano, ma senza grosse scosse. Adesso si guarda alla manovra varata dal governo: 'Bisognera' vedere quale sara' il testo che uscira' dal Parlamento - spiega Ivano Ilardo - ma un inasprimento fiscale provoca una riduzione della redditivita' e, potenzialmente, puo' esserci quindi un impatto negativo anche sui prezzi'. In questo contesto, Bnp Paribas intende continuare a lavorare e investire in Italia. Il mandato di Cesare Ferrero entrato nel gruppo circa un anno fa era improntato anche a caratterizzare il braccio immobiliare dell'istituto di credito sullo sviluppo: 'Si tratta di un'attività che vogliamo portare avanti - spiega il country manager - anche se le condizioni di mercato sono diventate più difficili'. Ferrero individua quattro grandi problematiche: 'Il primo elemento e' l'incertezza normativa; il secondo e' la finanza anche se per fortuna siamo una grande banca e possiamo utilizzare risorse proprie; il terzo elemento e' quello della domanda perchè oggi esiste solo il mercato della sostituzione con aziende che lasciano vecchi immobili in cambio di nuovi spazi; infine c'e' il tema dei prezzi che sono cresciuti in modo esagerato in passato - anche se in Italia meno di altri Paesi - e oggi si sono ridotti obbligando a un'estrema attenzione in ogni fase perché chi sbaglia, paga'.
- Il Sole 24 Ore, 2 gennaio 2012
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- Il Sole 24 Ore, 2 gennaio 2012
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venerdì 30 dicembre 2011
Case. Dall'anno nuovo si vende solo con il bollino verde
Stop alle compravendite immobiliari senza bollino verde. Dal primo gennaio 2012 gli annunci di vendita di edifici o di singole case dovranno riportare l´Indice di prestazione energetica, a sua volta contenuto nell'attestato di certificazione energetica (Ace). Lo strumento riporterà anche le indicazioni di interventi fatti per diminuire il consumo di energia. Norme disposte da un decreto legislativo del marzo 2011. Ma c´è di più. A livello regionale la Lombardia, prima fra le amministrazioni locali, ha esteso l'obbligo di trasparenza anche ai contratti di affitto. L´inosservanza di queste disposizioni è soggetta sempre in Lombardia ad una sanzione amministrativa da 1.000 a 5.000 euro, decisa dai Comuni dove si trova l´immobile. A livello nazionale, almeno per adesso non c´è un simile apparato sanzionatorio in caso di violazione delle norme.
Attualmente nei contratti di compravendita deve essere inserita una clausola con la quale l'acquirente dà atto di aver ricevuto le informazioni e la documentazione sulla certificazione energetica dell´edificio. Ma finora non c´era alcun obbligo di trasparenza negli annunci di vendita.
L´effetto di queste novità potrà riflettersi sul mercato immobiliare, soprattutto attraverso la proroga dello sconto del 55 per cento per chi effettua interventi di riqualificazione energetica degli edifici. Infatti, chi ricorrerà a questi interventi potrà rendere visibile a chi eventualmente dovesse comprare l´appartamento lo scatto di classe di efficienza energetica, come risulterà dall´Ace. Il che contribuisce senz´altro ad aumentare il prezzo di vendita. È ipotizzabile, insomma, che nel breve-medio termine si possano formare due segmenti di mercato: uno relativo alle unità immobiliari appartenenti alle classi energetiche migliori e l´altro riferito agli immobili che comportano maggiori consumi energetici.
Lo sconto del 55 per cento resterà in vigore soltanto per il 2012, mentre dall´anno successivo l´incentivazione fiscale verrà ridotta al 36 per cento. Con l´occasione, il bonus fiscale è stato esteso alle spese per interventi di sostituzione di scaldacqua tradizionali con scaldacqua a pompa di calore dedicati alla produzione di acqua calda sanitaria.
Ulteriore ed importante novità contenuta nel decreto "Salva-Italia": il bonus Irpef del 36 per cento per le ristrutturazioni immobiliari diventa strutturale e non sarà più soggetto all'immancabile proroga. L´incentivazione fiscale è stata estesa agli interventi necessari alla ricostruzione o al ripristino dell´immobile danneggiato a seguito di calamità naturali e si applica anche agli eventi per i quali l´emergenza sia stata dichiarata prima dell'entrata in vigore della nuova normativa.
- Rosa Serrano, La Repubblica, 29 dicembre 2012
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Attualmente nei contratti di compravendita deve essere inserita una clausola con la quale l'acquirente dà atto di aver ricevuto le informazioni e la documentazione sulla certificazione energetica dell´edificio. Ma finora non c´era alcun obbligo di trasparenza negli annunci di vendita.
L´effetto di queste novità potrà riflettersi sul mercato immobiliare, soprattutto attraverso la proroga dello sconto del 55 per cento per chi effettua interventi di riqualificazione energetica degli edifici. Infatti, chi ricorrerà a questi interventi potrà rendere visibile a chi eventualmente dovesse comprare l´appartamento lo scatto di classe di efficienza energetica, come risulterà dall´Ace. Il che contribuisce senz´altro ad aumentare il prezzo di vendita. È ipotizzabile, insomma, che nel breve-medio termine si possano formare due segmenti di mercato: uno relativo alle unità immobiliari appartenenti alle classi energetiche migliori e l´altro riferito agli immobili che comportano maggiori consumi energetici.
Lo sconto del 55 per cento resterà in vigore soltanto per il 2012, mentre dall´anno successivo l´incentivazione fiscale verrà ridotta al 36 per cento. Con l´occasione, il bonus fiscale è stato esteso alle spese per interventi di sostituzione di scaldacqua tradizionali con scaldacqua a pompa di calore dedicati alla produzione di acqua calda sanitaria.
Ulteriore ed importante novità contenuta nel decreto "Salva-Italia": il bonus Irpef del 36 per cento per le ristrutturazioni immobiliari diventa strutturale e non sarà più soggetto all'immancabile proroga. L´incentivazione fiscale è stata estesa agli interventi necessari alla ricostruzione o al ripristino dell´immobile danneggiato a seguito di calamità naturali e si applica anche agli eventi per i quali l´emergenza sia stata dichiarata prima dell'entrata in vigore della nuova normativa.
- Rosa Serrano, La Repubblica, 29 dicembre 2012
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mercoledì 7 dicembre 2011
Compravendite immobiliari. Recupera il residenziale
Nel terzo trimestre, si assiste a un lieve recupero del mercato residenziale, con un tasso tendenziale medio del +1,4 per cento. Lo rileva l'Osservatorio immobiliare dell'Agenzia del Territorio. L'incremento riguarda essenzialmente i comuni minori, +2% di compravendite, mentre i capoluoghi risultano stabili, con un +0,2 per cento. I comuni minori non mostravano dal quarto trimestre 2007 performance migliori dei capoluoghi. Nelle diverse macro aree la situazione si presenta per il mercato delle case ovunque positiva, con l'unica eccezione dei capoluoghi del Centro in perdita dell'1,1%, per contro, pero', i comuni minori del Centro guadagnano l'1,8 per cento. L'incremento maggiore si rileva nei comuni non capoluoghi del Sud, +5,4 per cento. I tassi tendenziali di variazione del Nord risultano stazionari (+0,2% per i capoluoghi e +0,1% per i comuni minori). Per quanto riguarda le citta', a Roma, nel terzo trimestre, si registra un aumento delle compravendite residenziali del 2,1% tendenziale; scendono, invece, nella provincia le compravendite del terziario (-13,1%) e del settore commerciale (-1%), mentre raddoppiano quasi quelle del settore produttivo (+97,8%). A Milano l'aumento delle compravendite residenziali e' stato del 3,8%; in provincia scende il terziario (-2,1%), mentre aumenta il produttivo del 7,2% e il commerciale del 3,6 per cento. A Torino le compravendite residenziali scendono dello 0,5%; in forte crescita, in tutta la provincia,le compravendite del terziario, con +20,2%, del commerciale, +24,5%, e del produttivo, +31,4 per cento. Infine, a Napoli, lieve calo delle compravendite residenziali, -0,9%; in provincia, salgono le compravendite del terziario (+18,7%) e del produttivo (+31,8%), ma scendono quelle del settore commerciale (-16%).
- Il Sole 24Ore, Immobili24, 6 dicembre 2011
- Il Sole 24Ore, Immobili24, 6 dicembre 2011
martedì 22 novembre 2011
Nuove tasse sulla casa. Opportunità o minaccia?
Il mercato immobiliare fino ad oggi ha retto meglio del previsto alla tempesta finanziaria partita nel 2008. Non c’è stato alcun crac. Il superindice di CorrierEconomia, aggiornato al primo semestre, dice che negli ultimi tre anni nelle grandi città i valori sono scesi solo di sei punti, passando da 145,3 a 139,1. Analogo il trend di Milano, dove l’indice ha registrato la discesa da 140,9 a 135 mentre a Roma la diminuzione è stata di un solo punto. Dal 2010, però, l’andamento è piatto.
Il nostro superindice è pesato sull’andamento delle compravendite e dei prezzi e fotografa i «rapporti di forza» tra venditori e acquirenti e la sostenibilità delle quotazioni.
I rischi
Ora però il mercato deve fare fronte a una sorta di manovra a tenaglia: da una parte ancora la crisi finanziaria e il restringimento del credito, con aspetti che per il nostro Paese appaiono assai più gravi di quelli di tre anni fa, dall’altra parte il più che probabile aumento delle tasse che gravano sulla gestione e sull’acquisto degli immobili.
La crisi sta penalizzando soprattutto gli acquisti di prima casa da parte dei giovani e di chi non ha forti risorse familiari alle spalle, vista l’accresciuta difficoltà di trovare un mutuo. E chi lo trova deve far fronte a condizioni più svantaggiose, visto che le banche hanno rincarato, e non di poco, gli spread.
Consapevoli della congiuntura molti rinunciano anche a cercare: i dati di ottobre della Centrale rischi Crif, al cui vaglio passano le richieste di finanziamento, segnalano una diminuzione del 33% delle domande rispetto all’anno precedente.
Se questi aspetti appaiono poco suscettibili di mutare nel giro di pochi mesi, rimane aleatoria la valutazione dell’impatto che potrà avere il rialzo dell’imposizione fiscale, almeno fino a quando non sarà definito in termini precisi. Un precedente ci sarebbe ed è proprio quello di un’altra grande crisi quella del 1992: allora fu rivoluzionata l’imposizione immobiliare, con l’introduzione delle nuove rendite catastali, una minipatrimoniale (l’Isi) e, dall’anno successivo, l’avvio dell’Ici. Il mercato ebbe un vero e proprio tracollo, ma va anche detto che allora le quotazioni erano gonfiate e un calo era fisiologico. Oggi certo non si può parlare di bolla immobiliare.
Le opinioni
Per una rapida carrellata delle opinioni degli addetti ai lavori si può partire dagli scenari decisamente negativi prefigurati dagli agenti immobiliari di Fiaip e da Confedilizia, secondo cui aver ventilato solo l’ipotesi di una patrimoniale avrebbe causato un’ondata di vendite che nel solo mese di ottobre avrebbe fatto scendere i prezzi tra il 3 e 5%, mentre un inasprimento del prelievo porterebbe a un ulteriore calo del 12%.
Non fanno cifre due osservatori super partes del mercato. Secondo Mario Breglia, presidente di Scenari immobiliari: «Il ritorno dell’Ici sulla prima casa è un atto dovuto per i bilanci dello Stato e degli enti locali e anche una forma di giustizia contributiva. Una riforma seria dovrà prevedere però una revisione tributaria dei valori fondiari nelle zone centrali dove gli estimi sono troppo lontani dalle realtà di mercato. Se il nuovo fisco sulla casa vuole essere di tipo europeo, allora mi aspetto una drastica riduzione delle imposte di compravendita e non solo sulle prime case. Solo abbassando molto le aliquote si possono spingere le famiglie ad investire e a comprare».
Secondo Luca Dondi, responsabile dell’Osservatorio di Nomisma: «Qualsiasi iniziativa di inasprimento fiscale avrà effetti recessivi. Forse saranno meno gravi quelli derivanti dalla reintroduzione dell’Ici sulla prima casa, se non altro perché sarà differita nel tempo, e anche perché dovrà prevedere soglie di salvaguardia per i redditi più bassi. Probabilmente la strada migliore per fare fronte alla contingenza è quella di imposte provvisorie, in attesa di una ridefinizione complessiva della fiscalità immobiliare».
E c’è anche chi ritiene che inasprire le imposte a chi tiene le case vuote potrebbe fare bene al mercato. Secondo Leo Civelli, amministratore delegato della società internazionale di consulenza Reag: «Il mercato è rimasto ingessato perché non sono scese le richieste di chi mette la casa in vendita senza aver bisogno immediato di realizzare. Se rincarano le tasse, è probabile che queste pretese si riducano. Con prezzi minori anche i mutui diventeranno meno impossibili».
Il nostro superindice è pesato sull’andamento delle compravendite e dei prezzi e fotografa i «rapporti di forza» tra venditori e acquirenti e la sostenibilità delle quotazioni.
I rischi
Ora però il mercato deve fare fronte a una sorta di manovra a tenaglia: da una parte ancora la crisi finanziaria e il restringimento del credito, con aspetti che per il nostro Paese appaiono assai più gravi di quelli di tre anni fa, dall’altra parte il più che probabile aumento delle tasse che gravano sulla gestione e sull’acquisto degli immobili.
La crisi sta penalizzando soprattutto gli acquisti di prima casa da parte dei giovani e di chi non ha forti risorse familiari alle spalle, vista l’accresciuta difficoltà di trovare un mutuo. E chi lo trova deve far fronte a condizioni più svantaggiose, visto che le banche hanno rincarato, e non di poco, gli spread.
Consapevoli della congiuntura molti rinunciano anche a cercare: i dati di ottobre della Centrale rischi Crif, al cui vaglio passano le richieste di finanziamento, segnalano una diminuzione del 33% delle domande rispetto all’anno precedente.
Se questi aspetti appaiono poco suscettibili di mutare nel giro di pochi mesi, rimane aleatoria la valutazione dell’impatto che potrà avere il rialzo dell’imposizione fiscale, almeno fino a quando non sarà definito in termini precisi. Un precedente ci sarebbe ed è proprio quello di un’altra grande crisi quella del 1992: allora fu rivoluzionata l’imposizione immobiliare, con l’introduzione delle nuove rendite catastali, una minipatrimoniale (l’Isi) e, dall’anno successivo, l’avvio dell’Ici. Il mercato ebbe un vero e proprio tracollo, ma va anche detto che allora le quotazioni erano gonfiate e un calo era fisiologico. Oggi certo non si può parlare di bolla immobiliare.
Le opinioni
Per una rapida carrellata delle opinioni degli addetti ai lavori si può partire dagli scenari decisamente negativi prefigurati dagli agenti immobiliari di Fiaip e da Confedilizia, secondo cui aver ventilato solo l’ipotesi di una patrimoniale avrebbe causato un’ondata di vendite che nel solo mese di ottobre avrebbe fatto scendere i prezzi tra il 3 e 5%, mentre un inasprimento del prelievo porterebbe a un ulteriore calo del 12%.
Non fanno cifre due osservatori super partes del mercato. Secondo Mario Breglia, presidente di Scenari immobiliari: «Il ritorno dell’Ici sulla prima casa è un atto dovuto per i bilanci dello Stato e degli enti locali e anche una forma di giustizia contributiva. Una riforma seria dovrà prevedere però una revisione tributaria dei valori fondiari nelle zone centrali dove gli estimi sono troppo lontani dalle realtà di mercato. Se il nuovo fisco sulla casa vuole essere di tipo europeo, allora mi aspetto una drastica riduzione delle imposte di compravendita e non solo sulle prime case. Solo abbassando molto le aliquote si possono spingere le famiglie ad investire e a comprare».
Secondo Luca Dondi, responsabile dell’Osservatorio di Nomisma: «Qualsiasi iniziativa di inasprimento fiscale avrà effetti recessivi. Forse saranno meno gravi quelli derivanti dalla reintroduzione dell’Ici sulla prima casa, se non altro perché sarà differita nel tempo, e anche perché dovrà prevedere soglie di salvaguardia per i redditi più bassi. Probabilmente la strada migliore per fare fronte alla contingenza è quella di imposte provvisorie, in attesa di una ridefinizione complessiva della fiscalità immobiliare».
E c’è anche chi ritiene che inasprire le imposte a chi tiene le case vuote potrebbe fare bene al mercato. Secondo Leo Civelli, amministratore delegato della società internazionale di consulenza Reag: «Il mercato è rimasto ingessato perché non sono scese le richieste di chi mette la casa in vendita senza aver bisogno immediato di realizzare. Se rincarano le tasse, è probabile che queste pretese si riducano. Con prezzi minori anche i mutui diventeranno meno impossibili».
lunedì 7 novembre 2011
Compravendite immobiliari perdono quota
In particolare nel primo trimestre 2011 sono state 186.224 le compravendite di unità immobiliari: il 93,3% delle riguarda abitazioni e il 5,9% immobili ad uso economico. Rispetto al primo trimestre 2010, le compravendite di immobili ad uso residenziale diminuiscono del 2,2%, quelle ad uso economico del 5,3%. Il calo delle compravendite totali di unità immobiliari é più marcato nel Sud (-6,9%) e nelle Isole (-3,7%). Variazioni positive rispetto allo stesso trimestre dell'anno precedente si registrano, invece, nel Nord-ovest (+0,1%) per le unità immobiliari ad uso abitazione e nel Nord-est per quelle ad uso economico (+2,8%). Aumentano lievemente le compravendite effettuate e registrate negli archivi notarili delle grandi città (+0,2%), diminuiscono quelle negli altri centri (-4,3%). Le compravendite di unità immobiliari ad uso economico diminuiscono sia nelle grandi città (-4%) che negli altri centri (-6%).
L'aumento nel primo trimestre 2011 dei mutui senza costituzione di ipoteca immobiliare (5,4%) è dovuto quasi interamente all'incremento registrato nel Nord-ovest (+16,9%). Le altre circoscrizioni registrano variazioni tendenziali inferiori a quella media nazionale. Rispetto al primo trimestre 2010, la variazione dei mutui stipulati nelle grandi città risulta positiva sia per i mutui senza costituzione di ipoteca immobiliare (+10,7%) sia per quelli garantiti da ipoteca immobiliare (+4,4%). Nelle altre città la tendenza positiva si riscontra solo per i mutui senza costituzione di ipoteca immobiliare (+2,0%).- Il Sole 24 Ore, Casa24, 26 ottobre 2011
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mercoledì 26 ottobre 2011
Mutui. La stretta delle banche
No a finanziamenti superiori al 70% del valore della casa. Le trappole da evitare
Un aspetto positivo almeno lo scenario attuale del mercato dei mutui lo presenta: non si può certo sostenere che sia in atto un accordo di cartello tra le banche, visto che, tra chi offre le condizioni migliori, e chi invece propone condizioni ai confini del tasso di usura ci sono quasi tre punti di differenza.
Un gap così accentuato tra prodotti determina una selezione naturale tra istituti a cui rivolgersi e banche da evitare. Ma questo non significa che si debbano scegliere, senza esaminarle a fondo, le proposte sulla carta più economiche. La circospezione in questa fase di mercato appare più che mai d'obbligo.
Attenti a impegnarsi
Se si è ancora nella fase di trattativa per l'acquisto di una casa, è meglio sondare prima di firmare qualsiasi impegno la disponibilità delle banche a concedere il finanziamento e valutare con molto realismo le proprie possibilità di rimborso. In una situazione di incertezza come questa, soprattutto se bisogna aspettare ancora qualche mese per il rogito e quindi per l'erogazione del mutuo, appare prudente calcolare la rata sostenibile ipotizzando un punto in più di quanto viene chiesto oggi. Nessuna banca oggi prefissa condizioni di mutui che saranno erogati in un arco di tempo che supera i 30 giorni.
Consiglieremmo di fare il computo sul 4,5% a tasso variabile e al 6,5% a tasso fisso: non intendiamo sostenere che tra qualche mese i tassi saranno questi, ma è meglio sbagliare per troppa prudenza. Se il calcolo prudente così effettuato dà una cifra inferiore a un terzo del reddito mensile documentabile, e se si dispone una somma in contanti pari almeno al 30% del valore della casa, ci si può ragionevolmente impegnare.
Requisiti
Non rispettare questi requisiti oggi pone il potenziale acquirente di fronte al rischio, per non dire alla certezza, di non trovare una banca che lo finanzi, a meno che non possa disporre di robuste garanzie da parte di terzi, e quindi anche di perdere le caparre versate al venditore.
Qualche cifra può chiarire il concetto: ipotizziamo una casa del valore di 200 mila euro. La somma massima che si può ottenere senza ulteriori garanzie è di 140 mila euro. Per un tasso fisso al 6,5% per 20 anni significa dover affrontare un esborso mensile di 1.043 euro che si possono pagare con un reddito familiare di almeno 3.100 euro. A trent'anni la rata è di 885 euro, finanziabili se in famiglia entrano almeno 2.600 euro al mese. A tasso variabile a 20 anni servono ancora 885 euro e quindi 2.600 di reddito, a 30 anni si scende a 709 euro, compatibili con un reddito superiore a 2.100 euro.
Tassi in apparenza vantaggiosi potrebbero poi nascondere condizioni accessorie poco appetibili. Le banche devono dichiarare sempre il tasso effettivo, che comprende le spese obbligatoriamente legate al mutuo: è un indicatore significativo, che riportiamo anche nelle nostre tabelle, ma non sufficiente. Ad esempio tutti gli istituti di fatto obbligano i mutuatari all'apertura di un conto corrente senza che questo entri nel computo. O ancora, molti istituti legano la concessione dell'offerta alla stipula di polizze assicurative che non entrano nel calcolo del tasso effettivo. Quando sono polizze vita stipulate da ultraquarantenni il loro costo può aumentare anche di un punto il tasso reale dell' operazione. Anche le clausole contrattuali andrebbero valutate con cura. Il contratto potrebbe prevedere vincoli addirittura illegittimi, come le spese per l'estinzione anticipata. Un giudice lo annullerebbe, ma bisogna andarci.
Alternativi
Alle condizioni attuali del mercato la scelta è limitata a quella classica tra mutuo variabile e fisso. Strade diverse appaiono poco consigliabili. Il mutuo con il cap ha spread troppo alti: quelli inferiori al 6% ormai hanno maggiorazioni che sfiorano il 3%: tanto vale scegliere il tasso fisso. I mutui a rata costante partono da un Euribor ancora troppo basso per non risultare pericolosi (se sale il costo del denaro in maniera significativa si rischia di allungare di molto i tempi di rimborso). L'unica forma di finanziamento alternativo che si può valutare è quella mista, con la possibilità di esercitare in periodi predeterminati (non superiori ai due tre anni) l'opzione tra fisso e variabile. Si possono valutare solo se offrono spread analoghi a quelli dei prodotti tradizionali, ma anche qui le poche banche ancora su piazza stanno manovrando al rialzo.
- Gino Pagliuca, Corriere della Sera, 24 ottobre 2011
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Un aspetto positivo almeno lo scenario attuale del mercato dei mutui lo presenta: non si può certo sostenere che sia in atto un accordo di cartello tra le banche, visto che, tra chi offre le condizioni migliori, e chi invece propone condizioni ai confini del tasso di usura ci sono quasi tre punti di differenza.
Un gap così accentuato tra prodotti determina una selezione naturale tra istituti a cui rivolgersi e banche da evitare. Ma questo non significa che si debbano scegliere, senza esaminarle a fondo, le proposte sulla carta più economiche. La circospezione in questa fase di mercato appare più che mai d'obbligo.
Attenti a impegnarsi
Se si è ancora nella fase di trattativa per l'acquisto di una casa, è meglio sondare prima di firmare qualsiasi impegno la disponibilità delle banche a concedere il finanziamento e valutare con molto realismo le proprie possibilità di rimborso. In una situazione di incertezza come questa, soprattutto se bisogna aspettare ancora qualche mese per il rogito e quindi per l'erogazione del mutuo, appare prudente calcolare la rata sostenibile ipotizzando un punto in più di quanto viene chiesto oggi. Nessuna banca oggi prefissa condizioni di mutui che saranno erogati in un arco di tempo che supera i 30 giorni.
Consiglieremmo di fare il computo sul 4,5% a tasso variabile e al 6,5% a tasso fisso: non intendiamo sostenere che tra qualche mese i tassi saranno questi, ma è meglio sbagliare per troppa prudenza. Se il calcolo prudente così effettuato dà una cifra inferiore a un terzo del reddito mensile documentabile, e se si dispone una somma in contanti pari almeno al 30% del valore della casa, ci si può ragionevolmente impegnare.
Requisiti
Non rispettare questi requisiti oggi pone il potenziale acquirente di fronte al rischio, per non dire alla certezza, di non trovare una banca che lo finanzi, a meno che non possa disporre di robuste garanzie da parte di terzi, e quindi anche di perdere le caparre versate al venditore.
Qualche cifra può chiarire il concetto: ipotizziamo una casa del valore di 200 mila euro. La somma massima che si può ottenere senza ulteriori garanzie è di 140 mila euro. Per un tasso fisso al 6,5% per 20 anni significa dover affrontare un esborso mensile di 1.043 euro che si possono pagare con un reddito familiare di almeno 3.100 euro. A trent'anni la rata è di 885 euro, finanziabili se in famiglia entrano almeno 2.600 euro al mese. A tasso variabile a 20 anni servono ancora 885 euro e quindi 2.600 di reddito, a 30 anni si scende a 709 euro, compatibili con un reddito superiore a 2.100 euro.
Tassi in apparenza vantaggiosi potrebbero poi nascondere condizioni accessorie poco appetibili. Le banche devono dichiarare sempre il tasso effettivo, che comprende le spese obbligatoriamente legate al mutuo: è un indicatore significativo, che riportiamo anche nelle nostre tabelle, ma non sufficiente. Ad esempio tutti gli istituti di fatto obbligano i mutuatari all'apertura di un conto corrente senza che questo entri nel computo. O ancora, molti istituti legano la concessione dell'offerta alla stipula di polizze assicurative che non entrano nel calcolo del tasso effettivo. Quando sono polizze vita stipulate da ultraquarantenni il loro costo può aumentare anche di un punto il tasso reale dell' operazione. Anche le clausole contrattuali andrebbero valutate con cura. Il contratto potrebbe prevedere vincoli addirittura illegittimi, come le spese per l'estinzione anticipata. Un giudice lo annullerebbe, ma bisogna andarci.
Alternativi
Alle condizioni attuali del mercato la scelta è limitata a quella classica tra mutuo variabile e fisso. Strade diverse appaiono poco consigliabili. Il mutuo con il cap ha spread troppo alti: quelli inferiori al 6% ormai hanno maggiorazioni che sfiorano il 3%: tanto vale scegliere il tasso fisso. I mutui a rata costante partono da un Euribor ancora troppo basso per non risultare pericolosi (se sale il costo del denaro in maniera significativa si rischia di allungare di molto i tempi di rimborso). L'unica forma di finanziamento alternativo che si può valutare è quella mista, con la possibilità di esercitare in periodi predeterminati (non superiori ai due tre anni) l'opzione tra fisso e variabile. Si possono valutare solo se offrono spread analoghi a quelli dei prodotti tradizionali, ma anche qui le poche banche ancora su piazza stanno manovrando al rialzo.
- Gino Pagliuca, Corriere della Sera, 24 ottobre 2011
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