Il giornale quotidiano è il mass media dove più di frequente chi cerca casa legge i prezzi delle abitazioni (a parte coloro che si fanno un'idea guardando i siti dei portali immobiliari). In alcuni casi il lettore resta disorientato perché i valori sono distanti da quelli effettivi.
In Italia, purtroppo, non ci sono i notai che certificano i prezzi dei rogiti, come in Francia. I dati forniti delle agenzie immobiliari - così ci garantiscono i responsabili degli uffici studi - si riferiscono alla cifra indicata sui compromessi. Ma anche tra i vari network le differenze restano.
Lo scorso primo marzo sul Sole 24 ore del Lunedì è uscito un servizio - che riproponiamo - a cura di Cristiano Dell'Oste in cui partendo dal Codice delle valutazioni immobiliari dell'Abi l'autore racconta come un perito di Crif (Centrale rischi finanziari) abbia determinato il valore di un appartamento a Milano, in zona corso XXII marzo, risultato poi differente rispetto ad altre quattro fonti riportate nel servizio. Il tutto può rappresentare un'utile lettura per chi sta cercando casa.
Esperienza, colpo d'occhio, conoscenza del mercato: le qualità di un bravo perito non sono troppo diverse da quelle di un critico d'arte. Ma la valutazione degli immobili, con gli ultimi sviluppi normativi, è destinata ad allontanarsi definitivamente dall'expertise delle tele d'autore. E le perizie basate sull'attribuzione di un valore al metro quadrato sono destinate a sparire.
Il Codice delle valutazioni immobiliari dell'Abi – ora in fase di consultazione alla Banca d'Italia e all'agenzia del Territorio – imprime un'ulteriore accelerazione all'applicazione degli standard di valutazione internazionali, riprendendo i princìpi già contenuti nel Codice delle valutazioni immobiliari di Tecnoborsa.
Utilizzare gli standard significa rendere il processo di valutazione "trasparente", così da consentire a chiunque di verificarne la correttezza. «Significa, semplificando, sostituire le valutazioni fondate solo su giudizi soggettivi con procedimenti quantitativi basati sulle rilevazioni dei dati reali», spiega Giampiero Bambagioni, vicepresidente di Tecnoborsa.
L'Italia, in questo campo, non è all'anno zero, perché la prima edizione del Codice di Tecnoborsa risale al 2000 e l'ultima – datata dicembre 2005 – ha superato la soglia delle 20mila copie. Il Codice Abi, però, segnala la crescente attenzione del mondo bancario nella valutazione degli immobili posti a copertura delle esposizioni creditizie, anche in relazione alle istruzioni di vigilanza dettate dalla Banca d'Italia alla fine del 2006.
L'adesione dei singoli istituti al nuovo testo – ora ancora provvisorio – sarà volontaria. Nel frattempo, però, può essere utile vedere come già oggi gli standard internazionali stiano cambiando le perizie. Ad esempio, con il metodo del confronto di mercato – il più usato per il residenziale – gli standard impongono di individuare il prezzo di vendita di uno o più immobili simili a quello da valutare e di ragionare per differenza. Così, se bisogna valutare un alloggio collocato al quinto piano e si conosce il prezzo al quale sei mesi prima è stato venduto l'alloggio al piano sottostante, il procedimento sarà questo: il perito dovrà correggere il prezzo di vendita del "comparabile" (così è denominato l'immobile simile) tenendo conto dell'evoluzione del mercato negli ultimi sei mesi e della differenza di valore legata al piano.
Consideriamo l'esempio di una perizia realmente effettuata da un professionista di Crif a dicembre dell'anno scorso su un alloggio situato a Milano, in via Negroli. Analizzando le caratteristiche dell'edificio da valutare e di due comparabili, il perito è arrivato a un valore di mercato di 313mila euro, contro i 271mila dell'Osservatorio del Mercato Immobiliare (Agenzia del Territorio), 331mila di Tecnocasa, 351mila di Gabetti e i 361mila della Borsa Immobiliare di Milano. «Intendiamoci, un bravo professionista avrebbe potuto raggiungere lo stesso risultato anche con una stima empirica – spiega Antonio Benvenuti, membro del Consiglio nazionale dei geometri –. La differenza è che l'applicazione degli standard riduce i margini di discrezionalità legati all'utilizzo dei prezzi al metro quadrato». Provare per credere: per la stessa zona di Milano in cui si trova l'appartamento oggetto della perizia, quattro fonti autorevoli – Gabetti, Tecnocasa, Omi e Borsa immobiliare – rilevano quattro prezzi medi diversi: da 2.700 a 3.600 euro al metro quadrato. Oltretutto, anche nell'ambito della stessa fonte, il prezzo varia a seconda dello stato dell'alloggio o della sua epoca di costruzione.
Tutto si gioca, quindi, sulla scelta del dato da cui partire e sul suo adattamento al caso specifico. Con gli standard internazionali, invece, il margine di scelta del professionista si sposta sull'individuazione dei comparabili e sulle caratteristiche in base alle quali effettuare il confronto. Ad esempio, nel caso della perizia sull'alloggio di via Negroli a Milano sono state esaminate solo caratteristiche quantitative, come la superficie, il piano o lo stato di manutenzione.
«Negli Stati Uniti, dove questo metodo è usato fin dagli anni 30, si tiene conto anche delle caratteristiche qualitative come l'esposizione dell'alloggio o la sua luminosità», osserva Benvenuti. In Italia, invece, non siamo ancora a questo punto, come spiega Stefano Magnolfi, direttore Real estate services di Crif, società che realizza oltre 80mila perizie all'anno: «Oggi non riusciamo a dare una valenza economica precisa ad aspetti come la luminosità, dei quali il perito cerca di tenere conto scegliendo immobili comparabili che siano simili a quello da valutare anche per le caratteristiche qualitative. Ci riusciremo in futuro grazie ai dati raccolti dai periti, verificando su base statistica come questi elementi incidono sul prezzo di vendita».
- Enrico Bronzo e Cristiano Dell'Oste, Il Sole 24 Ore, 1 novembre 2010
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