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mercoledì 23 giugno 2010

Il superindice del mattone

Se immaginiamo una trattativa immobiliare come una partita di tennis il vantaggio del servizio, e quindi la possibilità di impostare il gioco, oggi ce l'ha chi vuole comprare. Ma a Roma, Napoli e Firenze entro fine anno il match potrebbe diventare meno facile.

Lo dice il "superindice" del mercato immobiliare delle principali città che CorriereEconomia ha elaborato, incrociando i trend di prezzi e contratti. Le variazioni annue segnalano chi gioca il servizio: se il dato è in discesa la situazione è più favorevole all'acquirente, quando sale in maniera significativa la battuta torna al venditore. Interessante soprattutto la tendenza che sta evidenziando Roma, dove l'indice, se proseguirà l'andamento degli ultimi mesi, potrebbe salire a fine 2010 di cinque punti: non significa necessariamente che le case costeranno di più, ma che si ridurrà il margine di trattativa perché sta crescendo l'assorbimento dell'offerta. Calma piatta invece a Milano perché l'aumento delle vendite è meno sensibile rispetto alla Capitale e sta avvenendo con prezzi ancora in calo.

Il superindice è costruito elaborando la serie storica dei prezzi di Nomisma, che pesa per due terzi, mentre per l'altro terzo sono stati considerati i dati ufficiali delle compravendite rilasciati dall'Agenzia del Territorio. Alla dinamica delle tranzazioni è stato attribuito un peso minore ripsetto a quella dei prezzi perché quando si verifica un eccesso di offerta questa non si trasforma in una discesa proporzionale dei valori. Il mercato negli ultimi anni è stato bloccato proprio da potenziali venditori che hanno deciso di non accettare di cedere a prezzo ridotto i loro immobili.

Qualcosa però si sta muovendo: nel primo trimestre 2010 il mercato immobiliare, ha effettuato una prima prova tecnica di ripresa; le transazioni residenziali sono aumentate rispetto al medesimo periodo dal 2009 del 4,2% a livello nazionale, con incrementi a due cifre nelle grandi città: Milano ha segnato +10,3%, Roma addirittura +15,6%, Firenze è esplosa sfiorando il 20%. In controtendenza solo Torino, con un calo del 2,3%.
Sono risultati ottimi se si isolano dal contesto, ma l'euforia è ancora prematura perché non bisogna dimenticare che le performance sono ottenute rispetto a valori di confronto molto bassi. E anche i prezzi starebbero rallentando la loro discesa, tendendo a stabilizzarsi.

Stando a un recente sondaggio realizzato da Format per il sito di annunci online Subito.it un italiano su tre starebbe cercando casa ma per concretizzare questa aspirazione deve avere certezza di reddito. Sul mercato poi pesa un altro rischio: l'eccesso di offerta del nuovo nei comuni della cintura metropolitana.

- Da CorriereEconomia, Corriere della Sera, 14 giugno 2010