La verità che gli "esperti" non dicono

Troppi esperti e nessuno ammette la verità: in Italia è esplosa la bolla immobiliare

Le condizioni meteorologiche attuali forse non aiutano le nostre capacità intellettive, il caldo imperversa portando addirittura temperature estive in estate (pazzesco!), ci risulta tuttavia arduo comprendere alcune dichiarazioni lette in seguito alla nota relativa al i trimestre 2012 dell'agenzia del territorio diffusa lo scorso 19 giugno.

Come già scritto in precedenza, non possiamo fare a meno di notare il fatto che in italia prolìferino gli esperti ed i vaticinatori, pur in mancanza di dati freschi, affidabili e continui, soprattutto per quanto concerne il mercato immobiliare.

Praticamente tutte le principali testate giornalistiche hanno una redazione economica, nessuna ha una specifica sezione dedicata all'immobiliare, formata da esperti del settore in grado di documentarsi e produrre quotidianamente aggiornamenti credibili e validi, sebbene il settore muova circa 20 punti di pil ogni anno.

Ecco dunque che gli "esperti" vengono chiamati in causa per commentare o interpretare i pochi numeri a disposizione. Ci dovrebbe deprimere ed innervosire come questi scrutatori delle sfere cristalline riescano a voltar gabbana nel giro di poco tempo, senza veder minimamente scalfita la propria credibilità; al contrario ci diverte, soltanto perché abbiamo sviluppato l'abitudine a prendere poco sul serio chi si prende troppo sul serio.

"L'ipocrisia è l'omaggio che la verità rende all'errore" scriveva George Bernard Shaw e forse aveva ragione.

Andiamo per ordine.

I dati reali a confronto:

2006 transazioni mercato residenziale - 869.000
2007 transazioni mercato residenziale - 806.000 (-7.4%)
2008 transazioni mercato residenziale - 683.700 (-15% dal 2007, -21% dal 2006)
2009 transazioni mercato residenziale - 609.000 (-10% dal 2008, -30% dal 2006)
2010 transazioni mercato residenziale - 611.800 (+0.4% dal 2009, -29% dal 2006)
2011 transazioni mercato residenziale - 598.224 (-2% dal 2010, -31% dal 2006)
2012 transazioni mercato residenziale i trimestre - 110.021 (proiezione anno 2012 - 460.000 pari a -47% dal 2006)


Alla luce dei dati reali e delle proiezioni appena esposte, ci domandiamo: quando il Censis lanciava, lo scorso 19 aprile, l'allarme di un possibile crollo dei valori compreso tra il 20 ed il 50% era poi tanto lontano da una possibile realtà?

Pur con i dovuti distinguo, non crediamo infatti valida la tesi secondo cui sarebbe l'Imu la causa della discesa dei prezzi, a fronte di un calo drastico della domanda e di un numero di transazioni che, se confermato, sarebbe del 50% inferiore rispetto a picco storico del 2006, in un normale mercato in cui i prezzi seguono la legge della domanda e dell'offerta verrebbe da sé l'aspettativa di un riallineamento dei valori in conseguenza dei volumi.

Saremmo inoltre miopi se ignorassimo che la domanda di mutui è in costante diminuzione ormai da anni, come la percentuale di mutui concessi rispetto a quelli richiesti e come, infine, la percentuale di mutuo accordata rispetto al prezzo dell'immobile (attualmente in media pari al 40/50%, ben lontana dai picchi storici del 100%).

Fin qui l'effetto, non certo la causa.

Ed è proprio a questo punto che ci aspetteremmo l'attenta analisi degli "esperti" in grado di interpretare il momento e prevedere eventuali scenari. Invece tutto tace, o peggio, praticamente nessuno trova il coraggio di dire ciò che andrebbe detto per il bene del paese, delle famiglie, dell'economia.

Senza volerci nemmeno lontanamente accostare a questi grandi studiosi della materia, riteniamo molto umilmente che l'attuale crisi abbia radici lontane, precedenti addirittura il picco del 2006.

I volumi avevano già raggiunto un acme considerevole verso la fine degli anni '90, basti pensare che nel 2001 si sono vendute 690.000 unità residenziali, pari a circa il 50% in più rispetto al 1992 quando se ne erano vendute 467.000.

Poi l'arrivo della moneta unica ha lanciato volumi (e prezzi) al rialzo innaturale per ulteriori 5/6 anni, ben oltre le reali necessità abitative e, soprattutto, troppo in alto rispetto alle capacità reddituali dei cittadini, complici le banche che si dimostravano eccessivamente leggere nelle proprie valutazioni e nelle concessioni dei mutui, complice l'effetto cambio che ha dato a tutti la sensazione di spendere mille lire quando se ne stavano spendendo poco meno di duemila, complice la mancata rivalutazione degli stipendi (recentemente documentata dall'Istat), complice infine una tassazione immobiliare ai minimi rispetto al resto dell'Europa.


Sembrava di trovarsi dentro ad un casinò nel quale tutti scommettevano, giocavano, si divertivano, prendendo soldi in prestito, come se non ci fosse un domani. qualcuno ha anche vinto, vendendo in euro case acquistate in lire, sebbene oggi non lo voglia ammettere; sono gli stessi che ora non sono disposti a cedere nemmeno qualche migliaio di euro, convinti ormai che si vinca ogni volta che si punta

Ha vinto anche qualche costruttore, piccolo o grande, che aveva terreni agricoli comprati in lire magicamente trasformati in edificabili per presunte "carenze abitative territoriali" o chi, grazie all'ennesimo condono edilizio, è riuscito a vendere a caro prezzo gli abusi commessi.

Ecco perché non riusciamo a comprendere alcune contraddizioni, talmente forti da rasentare il paradosso, come le dichiarazioni di Paolo Righi, presidente nazionale della Fiaip (la principale associazione di agenti immobiliari in italia della quale anche noi facciamo parte) che, dopo aver annunciato il 22 maggio scorso una "giacenza" di ben 1,2 milioni di abitazioni invendute (fonte: Idealista), numero ribadito anche nel corso della trasmissione Salvadanaio su Radio24 del 20 giugno, invia un comunicato ufficiale per negare con fermezza la possibilità di una bolla immobiliare.

Stessa cosa vale per Paolo Buzzetti (presidente dell'Ance) che nel 2008 dichiarava:  «in Italia, non c'è né ci sarà alcuna bolla immobiliare», ribadendolo anche nel 2010 e, in ultimo, pochi giorni fa dopo la pubblicazione della nota trimestrale dell'Agenzia del Territorio.

Ci spiazza poi Mario Breglia (presidente di Scenari Immobiliari) il quale, dopo aver previsto più volte la ripresa dal 2008 in avanti, fino a dichiarare nel settembre del 2010 che la crisi aveva ormai «girato la boa» , ha reagito agli ultimi dati con un secco:  «tutti sono stupiti dal "crollo" delle compravendite nel primo trimestre 2012 annunciato dall’agenzia del territorio. la vera stranezza era nel dato diffuso nei due trimestri precedenti, con cali praticamente irrisori»
Vogliamo però riconoscere l'indiscutibile primato a Colombo Clerici (presidente di Assoedilizia) il quale, dopo aver dichiarato nell'ottobre del 2008 di non avere  «nessuna preoccupazione di rischio crack del mercato immobiliare» , ha così commentato gli ultimi dati:  «contrazione delle compravendite, eravamo stati facili profeti».

Per chi non avesse chiaro il concetto, ci limitiamo a copiare la semplice quanto esaustiva definizione che ne dà Wikipedia: "la bolla immobiliare è un tipo di bolla speculativa che si presenta periodicamente nei mercati immobiliari locali, o anche globalmente. è caratterizzata da un rapido aumento dei prezzi immobiliari che si portano a livelli insostenibili in rapporto ai redditi medi o ad altri parametri economici."

Ora diamo un'occhiata al potere d'acquisto degli italiani:

I dati sono aggiornati al 2009 ma crediamo appaia con un'evidenza disarmante l'insostenibilità degli attuali prezzi nella situazione reddituale ed economica in cui si trova il nostro paese.
Come potremmo definirla se non "bolla immobiliare"?


Lo scenario

Siamo per natura degli inguaribili ottimisti e non vogliamo certo apparire come la cassandra della situazione, tuttavia l'ottimismo non dovrebbe essere confuso con la cecità o la compiacenza.
Ben consci dell'importanza che l'agente immobiliare riveste in una trattativa, fin dal momento in cui il venditore riflette sulla possibilità di diventare tale, crediamo sia inutile, per non dire scorretto, avere un approccio pietista e compassionevole nei confronti di chi ha la pretesa di rimanere a suonare mentre la nave affonda. Meglio guidare i passeggeri verso le scialuppe, aiutarli a perdere il meno possibile e farci carico del ruolo che ci spetta.


Più volte abbiamo scritto in questi anni che i venditori potrebbero e dovrebbero portare a proprio vantaggio l'attuale situazione: vendere a meno del previsto per comprare bene, invece di attendere l'amatore (figura mitologica come il minotauro e la chimera) continuando a svalutare il proprio immobile erodendo la propria serenità, il proprio patrimonio e, in ultimo, il portafogli dell'imprenditore che ha assecondato le sue aspettative e sperpera denari in annunci pubblicitari che nessuno legge seriamente.

Condividiamo e rilanciamo l'articolo dello stimato collega Giuliano Olivati (Presidente Fiaip Bergamo): "Immobiliare 2012 - L'anno delle responsabilità", finora inascoltato dai vertici delle organizzazioni, degli uffici studi ma non certamente da quelle famiglie che a fine mese devono far quadrare i conti e che, numeri alla mano, stanno rinunciando all'acquisto della casa.

Vediamo il settore immobiliare stretto ora in una morsa di concause delle quali è vittima e carnefice al tempo stesso:

- eccessiva tassazione globale per i cittadini
- insostenibile tassazione per le imprese che, per sopravvivere, chiudono o delocalizzano generando altra disoccupazione
- costi di gestione delle case in crescita continua (utenze ed Imu sono solo alcuni aspetti di un patrimonio vetusto che avrebbe bisogno di drastici interventi di recupero strutturale nonché di miglioramento dell'efficienza energetica)
- carenza di liquidità da parte delle banche
- erosione del risparmio nelle famiglie per far fronte al momento di difficoltà
- prezzi di acquisto richiesti troppo alti
- giacenza di invenduto, sia nel nuovo che nell'usato, ben al di sopra di ciò che la domanda è in grado di smaltire
- pletorica offerta globale aggiuntiva derivante dalle dismissioni di enti pubblici, previdenziali o privati
- basso livello qualitativo dell'offerta immobiliare
- grave carenza di infrastrutture promesse e mai realizzate che valorizzerebbero le varie "nuove municipalità" create ai margini delle metropoli
- sfiducia o eccessivo attendismo da parte degli investitori immobiliari


La casa, che passione!

Agli italiani piace essere proprietari di immobili, possedere la casa in cui vivono, questa è la sola certezza che ci fa ben sperare per una ripresa del mercato a patto, sia chiaro, che i prezzi arrivino ad incontrare la domanda, rianimando conseguentemente anche il credito bancario.
Va detto infatti che le perizie attuali sono ben lontane dai valori attesi, quindi diminuisce per la banca il capitale a garanzia del prestito richiesto.

Dal canto loro gli acquirenti che hanno la disponibilità economica per affrontare "il passo" dovrebbero svestire quei ridicoli panni da consumati affaristi di wall street e, una volta trovato ciò che stanno cercando, farsi sotto in modo deciso, con offerte concrete mirate ad acquistare piuttosto che a perdere l'immobile.
Quando si acquista la casa "per la vita" si sta investendo a lungo termine e, alla fine, non farà molta differenza se riuscirò a spuntare ancora un 5/6% di ulteriore sconto su un prezzo magari già attualizzato (alcuni lo sono) perché i cicli immobiliari andrebbero letti con almeno 10 anni di intervallo dunque, francamente, non abbiamo possibilità di conoscere il valore che quella casa avrà nel 2022!


Il valore della casa

Invitiamo i venditori a riflettere attentamente sul valore economico del "godimento del bene", spesso trascurato.
Si è portati a pensare che un'immobile pagato, ad esempio, 100.000 nel 2005 debba essere rivenduto almeno alla stessa cifra oggi per non rimetterci il capitale; riteniamo che il ragionamento sia fuorviante perchè non tiene conto del risparmio derivante dal possesso. Se avessimo tenuto "immobile" quel capitale per conservarlo e contemporaneamente avessimo abitato la nostra casa in affitto, avremmo speso almeno un 3% all'anno, pari a circa 24.000 euro in 8 anni. il nostro capitale ad oggi non sarebbe più di 100.000, bensì di 76.000!
Quindi smettiamola di chiedere 120.000 euro per la nostra casa e collochiamola in vendita ad un prezzo realizzabile e più consono al momento in cui viviamo, gli acquirenti si faranno avanti.


Lo Stato cosa può fare?

Al governo non chiediamo di eliminare l'Imu (una tassa sul possesso degli immobili è presente in tutti i paesi civilizzati) piuttosto di mirare con forza e determinazione ad un pur lento ma indispensabile rinnovamento del patrimonio edilizio italiano.

La cronaca recente ci ha drammaticamente aperto gli occhi: l'Italia è un paese sismico, tutta l'Italia è sismica, inutile attendere conferenze per ridisegnare la mappa di quali regioni lo sono maggiormente e quali invece hanno rischi minori.

Perché non vincolare il rilascio dei permessi di costruire alla progettazione e realizzazione di fabbricati antisismici? Perché non obbligare le imprese edili a costruire solo edifici ad alta efficienza energetica, pretendendo come minimo la classe B, esattamente come avviene con le automobili?

Perché non imporre a chi costruisce grandi opere, come i centri commerciali, la più alta efficienza energetica esistente e la produzione di elettricità mediante fonti rinnovabili non inquinanti, mirando finalmente ad una riduzione dei consumi?

Siamo certi che interventi di recupero del patrimonio esistente combinati con l'offerta di nuovi edifici ad impatto zero (magari realizzati sulle ceneri degli obbrobri di cemento che deturpano le periferie) potrebbero rilanciare seriamente gli investimenti nel settore, anche dall'estero.


- Idealista, 25 giugno, 2012


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IMU "con lo sconto" per metà delle case in centro

Imu scontata per circa metà delle case situate nelle microzone del Centro storico, Aventino, Trastevere e Borgo Pio I numeri parlano chiaro: se nel 2005 gli immobili residenziali della capitale accatastati come abitazioni popolari nella categoria A/4 erano 248.234, a fine 2010 si sono attestati a quota 229.983. L'incidenza di queste case sullo stock complessivo del comune di Roma, passa dal 20,53% del 2005 al 17,76% del 2010. Anche le case accatastate nella categoria A/5 (cioè abitazioni ultrapopolari) hanno registrato nel quinquennio una riduzione (da 19.184 a 14.043). Quindi, sia pure lentamente, si sta assottigliando il numero di contribuenti romani che possono ancora usufruire di una rendita catastale "leggera". 
Ed è proprio partendo da questi numeri che si può giungere alla conclusione che circa la metà delle case delle quattro microzone indicate in precedenza sarebbero ancora considerate "popolari" o come "ultrapopolari" con tutte le conseguenti riduzioni fiscali sia in termini di tasse comunali (prima Ici ora Imu) che statali, come, ad esempio, al momento delle compravendite immobiliari. In concreto, se nel 2005 il 54,9% era censito nella categoria A/4 e l'11,7% nella categoria A/5, partendo proprio dai dati complessivi catastali della capitale si dovrebbe giungere alla conclusione che circa il 50% delle abitazioni del centro sono ancora incluse nella tassazione immobili "scontata".

Vediamo, attraverso alcuni esempi, l'effettiva consistenza di questi alleggerimenti fiscali. Prendiamo in considerazione un appartamento del centro storico di tre vani catastali utilizzato come abitazione principale (con aliquota Imu del 5 per mille) da una coppia che usufruisce, quindi, della detrazione ordinaria di 200 euro annue. Un immobile residenziale con categoria catastale A/2 (tipo civile) classe terza comporterà il pagamento di un'Imu di 698 euro; se accatastato nella categoria A/4 (stessa classe) comporterà il pagamento di 314 euro (sconto del 50%). Infine, se censito nella categoria A/5 (tipo ultrapopolare) l'Imu risulterà di 112 euro (sconto dell'85% circa). Se poi vogliamo verificare l'importo dell'Imu per le abitazioni affittate o tenute sfitte (con aliquote del 10,6 per mille), sempre prendendo in considerazione l'immobile campione, avremo questa situazione: categoria A/2 1.862 euro; categoria A/4 1.090 euro; categoria A/5 662 euro.

Situazione che dovrebbe radicalmente mutare quando verrà conclusa l'operazione "riclassamento" attualmente in corso in 17 microzone della capitale comprese quelle relative al Centro storico, Aventino, Trastevere e Borgo Pio. L'obiettivo dichiarato dell'operazione è la riduzione degli squilibri che spesso esistono, anche all'interno di una stessa zona abitativa, tra il valore della rendita catastale e quella di mercato e di ottenere, quindi, una più equa distribuzione del carico tributario. E' stato stimato che, al termine di questa operazione, il gettito complessivo della vecchia Ici avrebbe registrato un incremento del gettito complessivo nell'ordine del 34%. Tenuto conto che quando è stata formulata questa ipotesi, le abitazioni principali (escluse le categorie catastale A/1, A/8 e A/9) erano esenti dall'Ici, si dovrebbe ritenere che l'impatto dell'operazione "riclassamento" sul gettito complessivo dell'Imu dovrebbe risultare maggiore.

- Rosa Serrano, La Repubblica, 7 giugno 2012


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L'IMU potrebbe risvegliare il mercato assopito?

Sono centinaia, se non migliaia, le case e gli appartamenti che potrebbero finire sul mercato facendo diminuire il prezzo delle proprietà. La data che potrebbe fare da spartiacque dovrebbe essere il 18 giugno e coincide con il versamento dell’acconto dell’Imu, l’imposta sugli immobili che sostituisce l’Ici.
Di questo è convinto Giuliano Satti, presidente provinciale della Fiaip, la Federazione degli agenti immobiliari. In un convegno sugli effetti che l’Imu avrà sull’economia, organizzato dall’associazione Industriali, il professionista annuncia che ritiene che finora l’introduzione dell’imposta non abbia avuto grandi ripercussioni sulle scelte dei proprietari degli immobili ma che, una volta messa la mano al portafogli per pagare la prima rata dell’imposta, potrebbero decidere di razionalizzare le proprie scelte. «Ottimizzare» è il verbo scelto da Satti per descrivere la tendenza che si profila ormai all’orizzonte.
In sostanza, secondo il professionista del settore immobiliare, è molto probabile che dopo aver pagato qualche centinaia di euro, se non di più, come acconto dell’Imu per la propria seconda casa al mare o in montagna, molti privati decidano di metterla a reddito. E cioè di metterla in vendita perché il costo di mantenimento, Imu compresa, potrebbe non far sembrare più conveniente la proprietà. «Per il momento - precisa Giuliano Satti - non c’è stato alcun effetto dirompente per l’introduzione dell’Imu. Nessuna svalutazione né alcun segnale di disfatta. Ma è molto probabile che le persone possano iniziare a valutare se convenga ancora mantenere un’abitazione nella propria completa disponibilità o se, invece, non sia preferibile metterla in vendita o proporla per gli affitti».
Le più interessate da questa tendenza in arrivo - secondo l’analisi di Satti - sarebbero proprio le seconde case e tutti quegli immobili che non sono immediatamente utilizzabili per gli affitti se non dopo una serie di lavori e di investimenti economici che i proprietari non possono o non intendono fare. Gli immobili che necessitano di manutenzione, dunque, dovrebbero essere i primi a finire sul mercato. «Questo nuovo afflusso di immobili su un mercato delle vendite e degli affitti già piuttosto saturo e fermo – conclude Satti – non potrà che determinare conseguenze importanti con effetti positivi o negativi a seconda dei punti di vista. E’ facile pronosticare un calo dei canoni di affitto e questo è indubbiamente un beneficio perché in questo modo si possono andare a risolvere anche tanti piccoli problemi di disagio abitativo. D’altra parte si può prevedere anche un calo dei valori di vendita e quindi una perdita per tutti i proprietari di case e coloro che hanno scelto di investire nel mattone. E’ ancora difficile fare previsioni attendibili ma se finora gli effetti che si sono visti sono stati piuttosto limitati, penso che dopo il pagamento della prima rata, dopo averne visto l’effetto sul proprio portafoglio, in molti cercheranno di correre ai ripari».

- Alessandro Petrini, Il Tirreno, 1 giugno 2012


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Prezzi delle case. Ancora lontani dal "rimbalzo"

L' IMU, la stretta del credito bancario, le difficoltà finanziarie attraversate da tanti gruppi immobiliari fanno sorgere il dubbio che il mattone possa riservare brutte sorprese. Gli esperti del settore sono cauti circa le prospettive, ma ritengono che l' immobiliare in Italia non sia una possibile fonte di rischio sistemico. Tre le argomentazioni: i prezzi degli immobili sono saliti meno che altrove, e una bolla che non c' è non può scoppiare; anche se il mercato non tira, non si assisterà a una forte caduta dei prezzi, perché sostenuti dalla preferenza degli italiani per il mattone (rapporto ricchezza immobiliare/Pil fra i più alti al mondo); e, al confronto con gli altri paesi, la leva è bassa. Dati indiscutibili, ma l' interpretazione è ottimistica e non mi convince. Dal 1997, inizio della fase di rialzo in Italia, ai massimi, i prezzi dei nostri immobili, in termini reali, sono saliti del 70%. Meno che altrove: ai massimi, +330% in Spagna, +80% Usa, +100% Francia, +200% Gran Bretagna. Fa eccezione la Germania, dove sono scesi (indici Economist ). Ma anche la successiva contrazione dal picco è stata molto più contenuta in Italia che altrove, (salvo la Francia), lasciando i prezzi del mattone in termini reali 40% più alti che a inizio euro; troppo. Stessa dinamica se si guarda al rapporto tra prezzi e affitti: in Italia la bolla siè gonfiata poco, ma si è anche sgonfiata molto lentamente, lasciando così le valutazioni elevate rispetto ai parametri storici. Inoltre, nel ciclo immobiliare, i prezzi, prima di risalire, scendono sotto le valutazioni di lungo periodo: è proprio la percezione di aver raggiunto "prezzi da saldo" che innesca la risalita. Siamo ancora lontani dai minimi. La bassa leva in Italia spiega la lentezza dell' aggiustamento dei prezzi al ribasso (non si è costretti a vendere), ma non impedisce che scendano. Le compravendite sono crollate (-23% rispetto agli anni precrisi) e ci si aspetta un' ulteriore forte riduzione (inchiesta Banca d' Italia): ai prezzi richiesti, dunque, non ci sono compratori e si preferisce aspettare; ma tasse, costi di manutenzione, caduta degli affitti e le prospettive di recessione, accentueranno la necessità di vendere, e quindi la caduta dei prezzi. Senza contare l' offerta latente dello Stato, che vuole privatizzare, dei fondi, che vogliono fare liquidità, e delle tante posizioni a leva, che devono ridurre i debiti. Robert Shiller ha mostrato come la dinamica degli immobili in questo ultimo ciclo sia diversa perché gli acquisti sono stati fatti prevalentemente con un' ottica di investimento, sostenuti dall' aspettativa che alla lunga gli immobili si rivalutano sempre, e quindi offrono un guadagno certo. Se sono le aspettative di rivalutazione a guidare l' investimento immobiliare, piuttosto che il desiderio di usufruire di un bene durevole, la volatilità dei prezzi aumenta: la salita sarà più accentuata, ma anche la discesa, non appena le aspettative cambiano direzione. Quanti italiani hanno investito nel mattone perché «con l' affitto ci pago il mutuo, e non si può perdere»? Quanti capitali scudati sono stati investiti nell' immobiliare? Quante società hanno scorporato immobili per creare investimenti a leva? E quanti sono stati "apportati" nei fondi di investimento? In passato, infine, dopo ogni sbornia c' era l' inflazione che riportava in equilibrio le valutazioni degli immobili. Questa volta c' è l' euro: e senza inflazione, saranno i prezzi nominali a dover scendere. Non sarà fonte di rischio sistemico, ma la probabile contrazione della ricchezza immobiliare in Italia avrà un effetto depressivo, esacerbando anche il credit crunch. In un' interessante tabella su A&F del 23 aprile si calcola in 420 miliardi l' esposizione all' immobiliare di 8 grandi banche italiane, di cui 143 verso società (senza contare il settore delle costruzioni): non sarà la Spagna, ma rispetto ai 149 miliardi di patrimonio delle 8 banche, qualche preoccupazione dovremmo averla.

- Alessandro Penati, La Repubblica, 5 maggio 2012


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