Casa. 5 buone ragioni per affittare e 5 buone ragioni per comprare

Nonostante l'innata propensione all'acquisto da parte degli italiani, è innegabile che la crisi degli ultimi anni - con la riduzione dei redditi disponibili e con l'estrema incertezza del mercato del lavoro - stia spingendo sempre più verso l'affitto. Per chi non riesce a decidersi tra comprare casa o prenderla in locazione, ecco cinque buone ragioni per l'una o per l'altra.

Comprare casa vantaggi
1) Bisogno di sicurezza e di stabilità: questo soprattutto se si acquista la prima casa; in Italia appena si realizza l’indipendenza economica e si ha un capitale da parte (spesso con l’aiuto della famiglia di origine) si procede a fare il passo. In caso si decida di fare un investimento si ha un basso rischio e un rendimento annuo lordo intorno al 4,9%. Tra coloro che hanno comprato con le agenzie Tecnocasa e Tecnorete nel primo semestre del 2017 il 76,9% ha optato per la prima casa, il 17,6% per l’investimento, il 5,5% ha scelto la casa vacanza.

2) Rivalutazione del capitale: sia che lo si utilizzi per se e sia che si decida di affittarlo l’immobile è sempre un buon investimento in termini di rivalutazione del capitale. Dal 1998 ad oggi il valore delle case ha registrato un incremento nominale medio del 33,5%, percentuale che si può superare se si mira bene l’investimento (immobile in buono stato, zone centrali e servite, tipologie signorili, ecc.).

3) Cogliere le occasioni presenti ora sul mercato: dopo 10 anni di ribassi di prezzo, in questo momento, si possono trovare ancora degli immobili a prezzi accessibili. In più la maggiore propensione delle banche ad erogare mutuo e i tassi convenienti rappresentano oggi un buon motivo per comprare casa.

4) Scegliere la casa che si desidera o trasformarla nella casa che si desidera: comprando l’immobile lo si può modellare sulle proprie esigenze e desideri. La possibilità di poter personalizzare è sicuramente un punto a favore dell’acquisto, aspetto che viene considerato sempre più spesso grazie al ribasso dei prezzi degli immobili da ristrutturare e agli incentivi fiscali sulle ristrutturazioni e riqualificazioni energetiche.

5) Lascito ai figli: negli ultimi anni questo è uno dei motivi che ha preso più piede tra gli acquirenti, che vedono nella casa di proprietà un’eredità per i figli, oppure la comprano ai figli che, complice anche la disoccupazione, fanno sempre più fatica ad affacciarsi al mondo del lavoro e di conseguenza all’acquisto della casa.

Vantaggi di andare in affitto
1) Non immobilizzare il capitale, a volte di importo cospicuo, che così può essere destinato ad altri utilizzi o ad altre attività.

2) Garantirsi una maggiore mobilità potendo così cambiare più facilmente città, quartieri o case. Basta quindi attenersi ai termini di preavviso di recesso previsti dal contratto di locazione stipulato.

3) Essere certi delle spese mensili (in questo caso i canoni di locazione) che si dovranno sostenere e non doversi occupare di impreviste spese di manutenzione straordinaria che in genere possono essere gravose.

4) Abitare in case che non si potrebbero acquistare (perché non si ha il capitale iniziale o perché non si otterrebbe un mutuo sufficiente).

5) Non dovere pagare le spese legate all’acquisto dell’immobile (imposte sull’acquisto, eventuale provvigione all’agenzia immobiliare, spese di accensione mutuo, spese notarili).

- Idealista.it, 14 febbraio 2018

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Cresce il rendimento degli immobili in locazione

Il rendimento dei prodotti immobiliari è aumentato in tutti i segmenti di mercato negli ultimi 12 mesi, superando almeno di due volte e mezzo i ritorni garantiti dai titoli di Stato a 10 anni.

Secondo l’analisi dell’ufficio studi di idealista – che mette in relazione i prezzi di vendita e di affitto delle diverse tipologie immobiliari per calcolare il loro rendimento lordo – l’investimento più redditizio è quello nel segmento commerciale, con un ritorno pari all’8,8% rispetto al 7,6% di 12 mesi fa. In crescita anche uffici (7,2%) e box (5,6%)

L’aumento della domanda di affitti ha incremento i rendimenti nel residenziale, passati dal 5,3% del quarto trimestre del 2016 al 5,7% dello stesso periodo del 2017.

Rendimenti nel residenziale

Tra i capoluoghi italiani, Biella è la più redditizia con un ritorno medio dell’8,7% seguita da Trapani e Alessandria, entrambe al 7,9%. All’opposto troviamo Siena (3,7%), fanalino di coda davanti a Venezia (3,9%) e Pesaro (4%).

Tra i grandi mercati, Milano e Torino crescono al ritmo del 6,4%, Roma si ferma al 5,2% e Napoli al 4,2%.

Rendimenti dei locali commerciali (no capannoni)

Acquistare un locale commerciale per affittarlo offre il beneficio maggiore di tutti i prodotti immobiliari analizzati. Milano (12,9%) occupa il primo posto del ranking dei rendimenti nel settore retail, seguita da Parma e Como con una redditività dello 12,8%. A Roma la redditività è del 10,7%, a Napoli si scende al 9,3%.

Dal lato opposto, i rendimenti meno attrattivi per gli investitori si registrano a Forlì (5,3%), Arezzo (4,9%) e Ferrara (3,8%).

Rendimenti degli uffici

Nel settore degli uffici Modena (9%) è al top della graduatoria che vede al secondo posto Verona (7,8%), quindi Livorno (7,6%). A Milano i rendimenti si fermano al 6,9%, a Roma al 5,9%.

I rendimenti più bassi tra i centri rilevati si registrano a Genova, fanalino di coda con un rendimento medio pari al 4,5%, seguita da Ferrara e Bologna, entrambe al 5,1%.

Rendimento dei box

I box auto rimangono il prodotto meno profittevole per gli investitori in quasi tutti i mercati monitorati, con rendimenti lordi comunque nettamente superiori ai buoni a 10 anni. In questo report è stato possibile monitorare i dati di 9 delle maggiori città italiane con una graduatoria che vede Palermo (7,2 %) leader e Catania (3,9%) fanalino di coda. Milano (5,6%) si situa esattamente sulla media nazionale, a Roma si sale al 6,1%.

* il rendimento da affitto viene inteso al lordo di imposte (imu, cedolare secca) e le spese di gestione

- Idealista.it, 1 febbraio 2018

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Comprare casa costa la metà di 10 anni fa

Sette metri quadrati

Dieci anni fa, con i prezzi immobiliari ai massimi, un quadro dell’industria privata che guadagnava 32mila euro all’anno poteva comprare devolvendo tutto il suo stipendio solo 7 metri quadrati di una casa in un’area semicentrale di Milano. Con la retribuzione equivalente di oggi ne può acquistare oltre 10. Ancora più evidente il vantaggio per gli acquirenti della Capitale, dove i 7 metri di 10 anni fa sono diventati 11. Se invece si ipotizza un dipendente pubblico con stipendio a fine 2007 di 20mila euro interessato all’acquisto di un alloggio in area periferica, dieci anni fa a Milano comprava con un’annualità di retribuzione sei metri e mezzo, contro i quasi 10 di oggi. A Roma si è passati da meno di sette e mezzo a oltre nove metri e mezzo. Se ci si domanda perché a un certo punto il mercato della casa è crollato, e perché ora sta risalendo sia pure lentamente la china, i numeri che abbiamo citato lo spiegano. I prezzi del mattone erano diventati insostenibili e ora sono molto più abbordabili, perlomeno per chi ha qualche risparmio alle spalle e un reddito sicuro se deve chiedere un mutuo: si tratta però di condizioni che sono sempre state discriminanti.

I conti in tasca

Ma come siamo arrivati a calcolare questi numeri? Abbiamo confrontato i costi medi delle case a fine 2007, a fine 2012 e a fine 2017 e abbiamo applicato agli stipendi di partenza il tasso di rivalutazione indicato dall’Istat e dall’Aran, l’agenzia per la contrattazione degli stipendi pubblici. Dal 2007 al 2017 le retribuzioni nell’industria privata sono aumentate del 20,8%, dal 2012 l’incremento è stato del 6,5%. Nel pubblico il tasso di rivalutazione è stato del 9,9% nel decennio e zero nel quinquennio: l’aumento deciso a fine 2017 non è stato considerato perché fuori dall’arco temporale del confronto. Le tabelle presentano i dati riguardanti le otto città più popolate d’Italia; per quanto riguarda il quadro che acquista una casa semicentrale il miglioramento maggiore nel potere di acquisto a dieci anni si registra a Firenze (+68,5%) seguita da Bologna (+66,9%). Dal 2012 al 2017 la graduatoria è guidata da Palermo (+35,3%) seguita da Genova (+33,6%). Per la casa periferica la classifica calcolata sui dieci anni vede prima Bologna (+56,9%), seconda Firenze (+54,4%); a cinque anni Genova (+22,3%) prevale su Roma (+18,6%).

Prezzi e tassi: il vantaggio del mutuo

Se dall’acquisto per contanti si passa a quello effettuato con il ricorso al mutuo, i dati sono ancora più eclatanti perché l’acquirente ha potuto godere nel decennio di un duplice vantaggio: diminuzione dei prezzi e discesa dei tassi. Abbiamo ipotizzato che il compratore destinasse alla rata mensile di un mutuo a tasso fisso ventennale il 30% dello stipendio. Con questo esborso dieci anni fa a Milano il quadro avrebbe finanziato l’acquisto di meno di 29 metri quadrati, nel 2012 sarebbero saliti a 36 per toccare quota 56 metri alla fine del 2017, con un incremento di quasi il 97%. A Firenze l’incremento nel decennio è stato superiore al 129%, nella Capitale ha toccato il 107%.

Il giro d’Italia

Il dipendente pubblico invece a fine 2017 poteva finanziare a Milano l’acquisto di oltre 53 metri, contro i 36,5 di cinque anni prima e i 26 del 2007, un incremento del 105,7% a fronte del 113,4% di Bologna. A Roma l’aumento è del 76,1%. A tutto questo bisogna poi aggiungere il fatto che per comprare con un mutuo oggi la stessa casa di cinque o dieci anni fa bisogna disporre di una somma minore in contanti.

La variabile dell’affitto

Infine il confronto fatto sui canoni di locazione, calcolando i metri ottenibili destinando all’affitto il 30% del reddito; gli incrementi sono più bassi di quelli che si ricavano per l’acquisto proprio perché i canoni hanno registrato un trend meno negativo rispetto a quello dei prezzi. A Milano ad esempio a fine 2017 in quadro avrebbe finanziato 67 metri contro i 48 di 10 anni prima (+39%), il dipendente statale 54 metri contro i 41 del 2007, con un aumento del 30,3%.

- Gino Pagliuca, Corriere.it, Economia, 8 gennaio 2018

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Compravendite immobiliari in lieve crescita anche nel terzo trimestre

Come anticipato dal direttore dell'Omi Gianni Guerrieri in un'intervista a idealista news, il mercato residenziale rimane in terreno positivo anche nel III trimestre dell'anno, ma rallenta la sua crescita, registrando +1,5%. Nel periodo luglio-settembre 2017 le compravendite delle abitazioni sono state 122.378, secondo i dati dell'Osservatorio del Mercato Immobiliare dell'Agenzia delle Entrate. 

Nonostante il settore abitativo continui a mantenere il segno positivo quasi ininterrottamente dal 2014, i tassi di crescita delle compravendite nel terzo trimestre del 2017 risultano ridimensionati rispetto ai trimestri precedenti. La crescita maggiore si registra al Sud, dove il rialzo è del 4,4%, mentre al Centro il tasso di crescita è più modesto (+0,6%). Vanno meglio le compravendite dei depositi pertinenziali, in prevalenza cantine e soffitte, che nel periodo di riferimento aumentano del 12%, mentre le vendite di box e posti auto crescono solo dell’1%.

I dati delle compravendite di abitazioni, in termini di superficie scambiata, mostrano risultati migliori, con tassi tendenziali positivi in tutte le aree. Nel III trimestre 2017, infatti, le oltre 122 mila abitazioni compravendute equivalgono a 13,1 milioni di m2 in crescita del 2,1% rispetto al III trimestre del 2016, tasso più elevato di quello osservato per gli scambi. A contribuire al rialzo è la superficie media delle abitazioni compravendute, pari a circa 107 m2 , in crescita di circa 0,6 m 2 . Nell’area del Nord Est, nonostante il calo dei volumi, le maggiori dimensioni delle abitazioni scambiate, hanno condotto comunque a un aumento, seppure modesto, delle superfici, +0,4%.

La maggior parte delle compravendite nel III trimestre 2017 ha riguardato le unità con superficie compresa tra 50 m 2 e 85 m2 , oltre il 30% degli acquisti, e quelle nella classe di superficie tra 85 e 115 m2 , il 27,5% del totale. I tagli più grandi rappresentano quasi un terzo degli scambi: circa il 16% per la classe tra 115 e 145 m2 e il 17% per le abitazioni con superficie oltre i 145 m2. La quota di acquisti di unità di taglio più piccolo, fino a 50 m2 , è stata del 9% circa. La distribuzione delle compravendite secondo il taglio dimensionale si presenta in tutte le aree del paese piuttosto simile alla distribuzione nazionale con alcune eccezioni. In particolare nel Nord-Est le case più grandi hanno inciso, sul totale per quasi il 40% mentre quelle con una superficie compresa tra 50 m2 e 85 m2 , pur costituendo la principale quota di mercato in quasi tutte le aree geografiche, risultano avere un peso particolarmente rilevante al Nord-Ovest e al Centro con una quota che supera il 60%. 

Crescita più lenta anche nelle 8 maggiori città italiane (+2,1%). Palermo mantiene un buon andamento, con un incremento dell’11,5% degli acquisti, migliorando così il +8,3% realizzato lo scorso trimestre. Seguono Napoli (+7,2%), Milano (+6,7%), Firenze (+4%) e Torino (+1,2%). Situazione stabile a Roma, dove le abitazioni acquistate sono aumentate solo dello 0,3%, mentre Bologna e Genova perdono, rispettivamente, l’8,5% e il 7,4%.

- Idealista, 6 dicembre 2017

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