Comprare case per investimento: ecco come il mattone può difenderci dall’inflazione

Tra inflazione e tassi di interesse in procinto di cambiare, l’investimento immobiliare sembra assumere sempre più i connotati di un rifugio sicuro, anche se chi cerca un’alternativa ad azioni e obbligazioni può comunque ritrovarsi a gestire qualche rischio. Gli esperti di Avalon segnalano uno studio di Bloomberg che cerca di fare chiarezza nello scenario immobiliare globale, spiegando perché comprare case per investimento può rappresentare una buona scelta per gli investitori.

Investire in immobili: rifugio sicuro?

Con l'inflazione ai massimi da quasi 40 anni e almeno tre rialzi dei tassi, la caccia ai rifugi sicuri è iniziata. Il settore immobiliare è considerato un approccio per proteggersi dall'inflazione, dato che la classe di attività di solito ha poca correlazione con azioni e obbligazioni. Quindi, naturalmente, l'interesse degli investitori è alle stelle, anche sullo sfondo di un mercato immobiliare super caldo, una bassa offerta di case e tassi ipotecari che minacciano di salire. Nikodem Szumilo, professore associato di economia presso l'University College London e specialista in economia e finanza urbana, ha affermato di aver ricevuto domande almeno due volte a settimana negli ultimi sei mesi su questo argomento.

"L'inflazione è piuttosto alta e l'aumento dei tassi non aiuterà immediatamente", spiega. "Quindi le persone stanno valutando cosa vogliono fare con i loro risparmi". Alcuni esperti affermano che l'acquisto di immobili ora, nonostante un mercato caldo e competitivo, sia una buona scommessa, dato che i tassi ipotecari sono ancora bassi. Altri affermano che, poiché il settore immobiliare è così localizzato, è caso per caso e le aree rurali potrebbero non offrire le stesse prospettive delle grandi città. Ma in realtà, dipende dalle circostanze e dall'orizzonte temporale di investimento di un individuo. Ecco alcune domande che gli investitori, sia professionisti che dilettanti, stanno valutando e cosa suggeriscono gli esperti.

Immobiliare e inflazione sono correlati?

A prima vista, immobiliare e inflazione non sembrano correlati. L'inflazione si basa sui prezzi al consumo, mentre l'edilizia abitativa si basa sull'andamento demografico, sull'edilizia e sull'offerta complessiva. Tuttavia, a lungo termine, inflazione e alloggi tendono a muoversi nella stessa direzione a causa dei salari e dei tassi di interesse. L'inflazione spesso fa aumentare i salari, il che a sua volta aumenta i budget per l'affitto e l'acquisto. L'inflazione compare spesso anche in ambienti con tassi di interesse bassi, come negli Stati Uniti e in alcune parti d'Europa ora, dove il costo del prestito è basso. Ciò aumenta anche la domanda di proprietà.

Con l'inflazione che ora raggiunge livelli che non si vedevano da anni, il settore immobiliare è un'opzione di investimento interessante. "Il settore immobiliare è un'alternativa al mercato azionario", ha affermato Benjamin Miller, amministratore delegato della piattaforma di investimento immobiliare Fundrise. “Le persone ci investono per lo stesso motivo per cui investono in criptovalute. Sono preoccupati per l'attuale sistema economico e vogliono opzioni".

L'inflazione potrebbe influire se stai cercando di vendere una casa?

Al momento l’inflazione mette il mercato delle case nelle mani dei venditori. Poiché il numero di case disponibili si sta riducendo, questo spinge i prezzi. "Mentre il prezzo di tutto il resto sale, il recente aumento dei costi delle abitazioni non sembra così male in confronto", ha affermato tuttavia Jeff Tucker, economista senior di Zillow. Quindi, a breve termine, è possibile che la domanda di acquisti immobiliari rimanga forte nonostante l'inflazione. L'aumento dei costi dei materiali da costruzione, dovuto all'inflazione e ai continui problemi della catena di approvvigionamento, potrebbe aumentare ulteriormente i prezzi delle case quest'anno poiché i costruttori di case li trasmettono ai consumatori. Ad esempio, i prezzi del legname sono ai massimi da mesi. Anche la carenza di forniture non aiuta. Un altro rischio rappresentato dall'inflazione è che con l'aumento dei prezzi di altri beni, come cibo e gas, i potenziali acquirenti di case potrebbero essere lasciati con meno da spendere in immobili, lasciando i venditori in asso. Ma Tucker prevede che i consumatori taglieranno le spese più discrezionali come viaggi, abbigliamento e intrattenimento, lasciando più spazio per necessità come l'alloggio.

Ora è un buon momento per comprare una casa?

Se sia un buon momento per comprare casa dipende dalle circostanze individuali. Sebbene possedere una casa possa salvarti dagli aumenti annuali degli affitti, i prezzi degli immobili sono aumentati molto a livello globale. Per coloro che sono interessati a rimanere in una casa per più di cinque anni, l'acquisto ha senso; ma se si pensa di dover vendere prima di allora, potrebbe essere meglio aspettare. I prezzi potrebbero infatti scendere nei prossimi anni, vanificando l’investimento.

Tuttavia, se la mossa è determinata dalla necessità, il momento è buono. I tassi sui mutui, anche se in lento aumento, sono ancora storicamente bassi. Questo è un vantaggio per coloro che acquistano una casa ora. "Potrebbe essere passato il momento migliore, ma sicuramente i tassi sono ancora molto bassi rispetto all'inflazione", ha affermato Aneta Markowska, capo economista finanziario di Jefferies. "Chiunque rifinanzia ora, bloccherà un tasso ancora incredibilmente interessante". Fiona Cincotta, analista senior del mercato finanziario presso City Index, consiglia a coloro che hanno mutui a tasso variabile - che hanno tassi di interesse che possono fluttuare - di guardare a un mutuo a tasso fisso ora per sfruttare il momento attuale.

Conviene investire in immobili commerciali?

Secondo gli economisti, l'apprezzamento degli immobili commerciali è stato in generale più timido di quello delle abitazioni, a volte addirittura non raggiungendo i tassi di inflazione a lungo termine. I contratti di locazione negli edifici per uffici tendono a essere più lunghi rispetto alle abitazioni, il che significa che gli affitti impiegano più tempo per adattarsi all'inflazione, il che può essere uno svantaggio per un investitore immobiliare. E durante la pandemia, l'aumento del lavoro a distanza e degli acquisti online ha ridotto la domanda di spazi commerciali e uffici. "In passato, le persone hanno investito in beni reali perché non riuscivano a trovare valore negli asset finanziari", ha affermato Lzieri. “C'era la sensazione che le azioni fossero così costose rispetto ai valori storici che hanno cercato altre fonti di reddito e si sono spostate su asset reali. Potrebbe non essere così in questo momento". Le case plurifamiliari sono un'altra storia. Poiché i contratti di locazione sono in genere in scadenza ogni 12 mesi, i proprietari hanno maggiori opportunità di inserire fattori come l'aumento dei costi delle utenze nell'affitto. - Idealista.it

Luca Vona

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Compravendite residenziali, trend e previsioni per il 2022

Il 2021 è stato molto positivo per il mercato immobiliare residenziale: un rimbalzo prevedibile dopo i lockdown, che pone buone basi per una crescita anche per quest’anno. Al netto delle conseguenze di inflazione e guerra in Ucraina. Ecco le previsioni del gruppo Gabetti per l’immobiliare residenziale 2022.

“I risultati del 2021 hanno mostrato una decisiva crescita per il settore residenziale, che si conferma di forte interesse non solo per i privati, ma pure per gli investitori istituzionali. Per il 2022 ci aspettiamo ancora dati positivi, anche se saranno da valutare nel medio termine le conseguenze della crescita dell’inflazione e l’impatto della mutata situazione geopolitica” ha dichiarato Marco Speretta, direttore generale Gruppo Gabetti.

Mercato immobiliare residenziale, trend 2021

Nel 2021 il mercato residenziale ha segnato una significativa crescita in termini di volumi, chiudendo con una variazione delle compravendite del +34%, rispetto al 2020, per un totale di 748.523 transazioni (dati Agenzia delle Entrate). Da un lato si tratta di un rimbalzo prevedibile a seguito del calo registrato nel periodo di lockdown del 2020, dall’altro i dati mostrano una crescita del +24% rispetto al 2019. Tutte le macroaree hanno riscontrato una variazione positiva: +32,8% il Nord, +35,3% il Centro e +35,6% il Sud. Nel complesso i capoluoghi presentano una variazione del +28,7%, mentre i non capoluoghi del +36,5%.

Prezzi residenziali nelle grandi città

Secondo le rilevazioni operate presso le agenzie dei network Gabetti, Professionecasa e Grimaldi, nel 2021 nelle grandi città si è registrata una variazione dei prezzi intorno al +0,5%. Nel 2021 i tempi medi di vendita sono rimasti tendenzialmente stabili su una media di 4,3 mesi, mentre gli sconti medi sono calati lievemente, passando all’11% dal 12% del 2020.

Investimenti immobiliari nel 2021

Nell’ambito degli investimenti immobiliari, nel 2021 il residenziale ha registrato un totale di poco più di 300 milioni (3% del totale investito, pari a 9,2 miliardi di euro), registrando negli ultimi due anni una crescita nell’ambito degli investimenti capital market. Tra i segmenti che raccolgono più interesse da parte degli gli investitori si rilevano le iniziative di riconversione di immobili da uffici a residenziale e, nel contesto più ampio del residential to let, student housing e senior housing.

Previsioni sul mercato residenziale 2022

Per il primo semestre del 2022 si prevede una lieve crescita dei prezzi nel mercato residenziale, in un contesto di compravendite in aumento. Inoltre, soprattutto alla luce delle contingenze legate alla crescita dell’inflazione e alla guerra in Ucraina che stanno provocando un repentino innalzamento generale dei prezzi, si prevede un semestre caratterizzato da tassi d’interesse fluttuanti, con uno scenario che può subire variazioni mensilmente.

Un altro fattore da prendere in considerazione sull’andamento del mercato residenziale e creditizio nel 2022, è il vantaggio fiscale del Superbonus 110% (confermate le proroghe nella legge di bilancio per il 2022). Questo funge da stimolo alla domanda di abitazioni usate da riqualificare anche con ricorso a credito, in quanto i progetti di riqualificazione energetica degli immobili possono prevedere una sovrapposizione dei diversi incentivi oggi presenti nel panorama italiano che, a differenza del Superbonus, non coprono la totalità delle risorse investite.

Si segnala inoltre l’impatto della detrazione IRPEF per le ristrutturazioni, le detrazioni per gli interventi di riqualificazione energetica, il bonus facciate e il bonus verde, a cui si aggiungono il bonus arredamento ed elettrodomestici.

Si prevede infine che il residenziale sarà sempre più nel radar degli investitori e, in linea con i nuovi comportamenti di consumo e vita, caratterizzato da una crescita in termini di interesse, legata alle nuove forme di abitare multifamily, quali co-living, serviced apartment, oltre che per il senior living. - Idealista.it, 5 aprile 2022

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La rinascita del mercato immobiliare residenziale: 750mila case vendute nel 2021

Il numero di abitazioni compravendute nel corso del 2021 è stato del 34% superiore rispetto ai volumi scambiati nel 2020 e del 24% rispetto al 2019, attestandosi a 749mila unità. A dirlo la consueta statistica trimestrale dell'Osservatorio Omi dell'Agenzia delle Entrate relativa al IV trimestre dell'anno.

Il mercato residenziale nel IV trimestre del 2021

Nel quarto trimestre del 2021 il tasso tendenziale delle compravendite del settore residenziale si conferma positivo con una crescita del 15,7% rispetto allo stesso trimestre del 2020 e un totale di oltre 212mila abitazioni compravendute. Se confrontato con le transazioni avvenute nello stesso trimestre del 2019, il tasso tendenziale evidenza un risultato ancora più netto, con un incremento di oltre il 26%. In particolare le abitazioni acquistate nel IV trimestre del 2021 sono circa 21 mila in più rispetto allo stesso trimestre del 2020, 35mila in più nel confronto con il 2019.

Capoluoghi e comuni minori

I tassi tendenziali mostrano differenze tra i capoluoghi (+13,2% e circa 7.500 abitazioni compravendute in più rispetto al quarto trimestre del 2020) e i comuni minori, non capoluogo (+16,9%, con circa 21.300 abitazioni compravendute in più del 2020). Differenza decisamente significativa rispetto all’analogo trimestre del 2019 in quanto la crescita risulta maggiormente concentrata nei comuni minori (+30,9%), rispetto ai capoluoghi (+16,5%).

L’aumento degli scambi, rispetto al 2020, riguarda tutte le aree geografiche del Paese, con picchi superiori al 20% in corrispondenza dei comuni minori del Centro-Sud. Al contrario nei capoluoghi isolani si è registrata la performance più bassa, intorno all’8%. Anche nel confronto con il 2019 i tassi di crescita si confermano ovunque a doppia cifra, dal +13% riscontrato per i capoluoghi del Centro al +36% nei non capoluoghi del Nord-Est.

Gli acquisti di abitazioni da parte delle persone fisiche

Gli acquisti delle PF hanno riguardato nel quarto trimestre 2021 oltre 200 mila abitazioni, circa il 95% del totale delle compravendite, quota in lieve flessione rispetto al precedente trimestre.

La percentuale delle compravendite effettuate usufruendo dell’agevolazione “prima casa”, proxy delle abitazioni acquistate per abitazione principale20 , è pari al 66% circa delle unità acquistate dalle PF, in diminuzione rispetto ai precedenti trimestri. Poco meno della metà, il 48,5%, degli acquisti da parte di persone fisiche è stato finanziato con mutui a garanzia dei quali è stata iscritta ipoteca sullo stesso immobile oggetto di compravendita. Anche tale quota risulta in diminuzione rispetto ai precedenti trimestri del 2021. Il tasso medio di interesse, stabilito alla sottoscrizione dell’atto di mutuo, si assesta all’1,81% nel quarto trimestre, 9 punti base in meno del trimestre precedente, mentre il capitale di debito, sempre contratto dalle persone fisiche per acquistare abitazioni, ammonta a 13,5 miliardi di euro circa, in deciso aumento sugli omologhi trimestri del 2019 e del 2020 (+34% sul 2019 e +16% sul 2020).

Superficie e tagli dimensionali

Per quanto attiene alla superficie (Tabella 4), nel confronto con gli stessi trimestri 2020 e del 2019, si osservano tassi tendenziali di crescita sostanzialmente in linea quelli riscontrati in termini di unità compravendute.

La superficie media delle abitazioni compravendute complessivamente è stabile rispetto al 2020, anche se diminuisce al Sud. Risulta invece in aumento di quasi 2 m2 rispetto al 2019, con una crescita sopra la media nazionale nel Nord Est. - Idealista.it, 14 marzo 2022

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Mercato immobiliare. L’analisi e le previsioni per il biennio 2022-2024

Il 2021 ha azzerato i cali nelle compravendite immobiliari in Italia dovuti alla pandemia. Secondo il report sul mercato immobiliare di Tempocasa – e questioni geopolitiche permettendo – ci sono tutte le carte in regola per una decisa ripresa del settore nei prossimi anni. Ecco quanto rilevato.

Compravendite immobiliari 2019-2021

Il mercato immobiliare italiano sembra ormai essersi lasciato alle spalle il momento più difficile dall’inizio della pandemia di Covid-19. Se, infatti, nel 2019 le compravendite immobiliari registrate erano state 603.541 e nel 2020 erano scese a 557.926, per il 2021 le cifre sono confortanti. Secondo i dati presentati da Nomisma il 2021 dovrebbe essersi chiuso con ben 713.824 scambi, segnando quasi un + 28% di crescita.

La casa ideale degli italiani

Al netto delle difficoltà che tutti conosciamo, la pandemia non ha insomma spento il desiderio degli italiani di avere una casa ideale, migliorando il proprio stile di vita. Maggiore spazio, più servizi tecnologici e minori costi energetici sono tra i desiderata principali. Si è fatta più forte, quindi, la voglia di acquistare casa oppure di perfezionare quella in cui si vive, le cui pecche sono emerse in modo dirompente nei mesi di clausura. Molti sono gli spazi riscoperti del proprio appartamento a cui prima non si dava, probabilmente, la giusta importanza. A questo si è aggiunto il bisogno sempre più forte di avere un’abitazione en plein air, con angoli all’aperto e giardino, che sono diventati i protagonisti assoluti dell’home trend del 2021.

Comprare casa in periferia

Sempre secondo Nomisma oltre 3,3 milioni di famiglie - nonostante una situazione economica non propriamente florida - hanno deciso di intraprendere la ricerca di un nuovo immobile, concentrandosi più sulle periferie rispetto ai capoluoghi. Un primo riscontro del fenomeno di deurbanizzazione si può trovare nella ripartizione delle compravendite tra, appunto, i capoluoghi e i comuni dell’hinterland, mettendo a confronto il primo semestre 2021 con quello del 2019: nel biennio gli acquisti sono aumentati del 23,6% e i mercati di provincia hanno contribuito per il 70% all’incremento. A consentire questo tipo di reazione sono stati anche gli istituti bancari, che hanno favorito il ricorso al mutuo, strumento essenziale per la maggioranza delle famiglie italiane. Tanto che il 77% delle compravendite è stato sostenuto proprio da un finanziamento.

Quanto costano le case nelle città italiane

Sul fronte dei prezzi delle case in Italia, gli andamenti sono cambiati in base al settore di riferimento. Per il comparto del residenziale la variazione media annua è stata pari a +1,6%: il picco si è registrato a Milano, con +4,1%, mentre l’estremo inferiore è rappresentato dal -1,2% di Palermo.

Le abitazioni più costose? In Trentino-Alto Adige, con una media che si è attestata intorno ai 2.897 euro al metro quadro. Nel Centro Italia la regione meno cara, in media, è stata l’Abruzzo, dove un metro quadro è costato solo 1.148 euro. Comprare casa in Calabria conviene: qui il prezzo medio al metro quadro è stato di 919 euro, il valore più basso in assoluto. Inoltre, è interessante notare come non ci sia una corrispondenza di costo tra le province capoluogo e la media regionale: Milano, con i suoi 2.758 euro al metro quadro, è stata infatti la più costosa d’Italia.

Quanto ai tempi di vendita degli immobili, per concludere un acquisto nel settore residenziale sono occorsi in media 5,5 mesi, mentre sia per gli uffici che per i negozi sono stati necessari nove mesi (dati Nomisma). Da luglio a dicembre 2021 lo sconto applicato sul prezzo richiesto nella media dei tredici maggiori mercati italiani (Venezia, Milano, Torino, Bologna, Padova, Genova, Firenze, Roma, Napoli, Bari, Palermo, Catania e Cagliari) si è attestato al 12,2% per le abitazioni, al 15% per gli uffici e al 15,2% per i negozi.

Comprare casa in Italia: le previsioni 2022-2024

Le indicazioni degli esperti sulle compravendite immobiliari sono positive anche per il 2022. Quest’anno si dovrebbe registrare un assestamento del volume di compravendite, che dovrebbero chiudersi intorno alle 706.000. Ma già dal 2023 i numeri torneranno a crescere, con 715.000 transazioni immobiliari annue, per arrivare nel 2024 a 738.000 circa. Sul versante dei valori, per quest’anno Torino passerà dai 1.893 ai 1.994 euro al metro quadro e Milano continuerà a essere la città più cara, con un costo al metro quadro che toccherà i 5.107 euro in centro. In generale, i prezzi cresceranno del 2,2% nel 2023 e del 2% circa nel 2024. - Idealista.it, 8 marzo 2022

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