Mutui. La stretta delle banche

No a finanziamenti superiori al 70% del valore della casa. Le trappole da evitare

Un aspetto positivo almeno lo scenario attuale del mercato dei mutui lo presenta: non si può certo sostenere che sia in atto un accordo di cartello tra le banche, visto che, tra chi offre le condizioni migliori, e chi invece propone condizioni ai confini del tasso di usura ci sono quasi tre punti di differenza.
Un gap così accentuato tra prodotti determina una selezione naturale tra istituti a cui rivolgersi e banche da evitare. Ma questo non significa che si debbano scegliere, senza esaminarle a fondo, le proposte sulla carta più economiche. La circospezione in questa fase di mercato appare più che mai d'obbligo.

Attenti a impegnarsi
Se si è ancora nella fase di trattativa per l'acquisto di una casa, è meglio sondare prima di firmare qualsiasi impegno la disponibilità delle banche a concedere il finanziamento e valutare con molto realismo le proprie possibilità di rimborso. In una situazione di incertezza come questa, soprattutto se bisogna aspettare ancora qualche mese per il rogito e quindi per l'erogazione del mutuo, appare prudente calcolare la rata sostenibile ipotizzando un punto in più di quanto viene chiesto oggi. Nessuna banca oggi prefissa condizioni di mutui che saranno erogati in un arco di tempo che supera i 30 giorni.
Consiglieremmo di fare il computo sul 4,5% a tasso variabile e al 6,5% a tasso fisso: non intendiamo sostenere che tra qualche mese i tassi saranno questi, ma è meglio sbagliare per troppa prudenza. Se il calcolo prudente così effettuato dà una cifra inferiore a un terzo del reddito mensile documentabile, e se si dispone una somma in contanti pari almeno al 30% del valore della casa, ci si può ragionevolmente impegnare.

Requisiti
Non rispettare questi requisiti oggi pone il potenziale acquirente di fronte al rischio, per non dire alla certezza, di non trovare una banca che lo finanzi, a meno che non possa disporre di robuste garanzie da parte di terzi, e quindi anche di perdere le caparre versate al venditore.
Qualche cifra può chiarire il concetto: ipotizziamo una casa del valore di 200 mila euro. La somma massima che si può ottenere senza ulteriori garanzie è di 140 mila euro. Per un tasso fisso al 6,5% per 20 anni significa dover affrontare un esborso mensile di 1.043 euro che si possono pagare con un reddito familiare di almeno 3.100 euro. A trent'anni la rata è di 885 euro, finanziabili se in famiglia entrano almeno 2.600 euro al mese. A tasso variabile a 20 anni servono ancora 885 euro e quindi 2.600 di reddito, a 30 anni si scende a 709 euro, compatibili con un reddito superiore a 2.100 euro.
Tassi in apparenza vantaggiosi potrebbero poi nascondere condizioni accessorie poco appetibili. Le banche devono dichiarare sempre il tasso effettivo, che comprende le spese obbligatoriamente legate al mutuo: è un indicatore significativo, che riportiamo anche nelle nostre tabelle, ma non sufficiente. Ad esempio tutti gli istituti di fatto obbligano i mutuatari all'apertura di un conto corrente senza che questo entri nel computo. O ancora, molti istituti legano la concessione dell'offerta alla stipula di polizze assicurative che non entrano nel calcolo del tasso effettivo. Quando sono polizze vita stipulate da ultraquarantenni il loro costo può aumentare anche di un punto il tasso reale dell' operazione. Anche le clausole contrattuali andrebbero valutate con cura. Il contratto potrebbe prevedere vincoli addirittura illegittimi, come le spese per l'estinzione anticipata. Un giudice lo annullerebbe, ma bisogna andarci.

Alternativi
Alle condizioni attuali del mercato la scelta è limitata a quella classica tra mutuo variabile e fisso. Strade diverse appaiono poco consigliabili. Il mutuo con il cap ha spread troppo alti: quelli inferiori al 6% ormai hanno maggiorazioni che sfiorano il 3%: tanto vale scegliere il tasso fisso. I mutui a rata costante partono da un Euribor ancora troppo basso per non risultare pericolosi (se sale il costo del denaro in maniera significativa si rischia di allungare di molto i tempi di rimborso). L'unica forma di finanziamento alternativo che si può valutare è quella mista, con la possibilità di esercitare in periodi predeterminati (non superiori ai due tre anni) l'opzione tra fisso e variabile. Si possono valutare solo se offrono spread analoghi a quelli dei prodotti tradizionali, ma anche qui le poche banche ancora su piazza stanno manovrando al rialzo.

- Gino Pagliuca, Corriere della Sera, 24 ottobre 2011

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In discesa la propensione agli acquisti immobiliari

Diminuisce la fiducia degli Italiani nel mercato immobiliare. La crisi economica si ripercuote quindi sulla percezione che gli italiani hanno dell'andamento del mercato immobiliare, e la prudenza prevale sulla voglia di investire. Secondo i dati dell'indice Immobiliare.it sulla fiducia dei consumatori, se a luglio quasi il 54% degli abitanti del Bel Paese si dichiarava convinto che fosse un buon momento per comprare casa, ad oggi la percentuale e' scesa al 45,3%.

''Ad influire sulla percezione del mercato immobiliare, e sulla conseguente propensione all'acquisto - dichiara Carlo Giordano, Amministratore Delegato di Gruppo Immobiliare.it - sono le attuali condizioni dell'economia, con particolare riferimento alla politica di tagli che ha caratterizzato la manovra finanziaria. Tuttavia, questa diminuzione sia della voglia di vendere sia di comprare, rappresenta un tentativo comprensibile di non ''svalutare'' gli immobili. Sappiamo benissimo che in una nazione, come l'Italia, che ripone un'elevata fiducia nel mattone, questa prudenza evita i pericoli di perdita di valore degli immobili''.

L'analisi di Immobiliare.it, pur registrando una flessione dell'ottimismo rispetto alla rilevazione dello scorso trimestre, rileva come oltre il 45% del campione sia convinto che quello attuale e' un buon momento per acquistare casa.

Cresce, invece, la percentuale degli intervistati che ritiene sia piu' conveniente rimandare gli investimenti immobiliari al prossimo anno (19,2% vs 16%) pensando che il 2012 portera' maggiori vantaggi in fase di compravendita. La minore fiducia non riguarda solo il fronte dell'acquisto, ma anche quello della vendita: quasi il 66% del campione intervistato si dice convinto che, quello attuale, non sia un buon momento per vendere. Da questa prospettiva, l'11% guarda con fiducia all'anno venturo, e dichiara di aspettarsi un miglioramento della situazione nel corso dei prossimi 12 mesi.

Altro aspetto indagato dall'indagine riguarda la percezione degli italiani dell'andamento dei prezzi degli immobili in vendita: se il 32% si aspetta stabilita', per il 37,6% del campione i costi sono destinati a calare, e solo il 22,5% teme un aumento.

- Asca, Agenzia di Stampa Quotidiana, 12 ottobre 2011

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Mercato immobiliare. Una magra soddisfazione per la Capitale

Venti di crisi, la Borsa oscilla pericolosamente: così i romani non tradiscono il classico bene-rifugio, il «mattone». E in controtendenza ai dati nazionali che registrano un calo nelle compravendite immobiliari «Milano e Roma hanno chiuso la prima metà del 2011 con valori stabili, ovvero meno 0,4 per cento per la capitale lombarda e meno 0,2 per cento per la capitale italiana», secondo i dati dell’ Agenzia del Territorio. Cifre «buone» anche secondo Tecnoborsa: l’ ultima indagine effettuata su 800 nuclei familiari residenti a Roma dimostra che nell’ ultimo biennio il 12,9 per cento delle famiglie ha effettuato una «transazione immobiliare», ovvero ha comprato, affittato o venduto una casa. Più in particolare, secondo il focus su Roma dell’ indagine del 2011, a cura del centro Tecnoborsa che sarà presentato agli agenti immobiliari Bir (Borsa immobiliare di Roma) alla metà di ottobre, il 7 per cento delle famiglie ha eseguito una transazione o chiesto un mutuo negli anni 2009-2011, con un valore leggermente superiore (0,7 per cento) rispetto al biennio precedente. E vince sempre l’ abitazione principale: si compra la «casa» nel 73,5 per cento dei casi e, al secondo posto, con il 10,2 per cento, si acquista una casa per le vacanze nella provincia e nella regione. In realtà «la situazione funziona un po’ come la Borsa, è un mercato abbastanza incostante - afferma il presidente dell’ Acer, l’ associazione romana dei costruttori Eugenio Batelli -. Parlando del mercato dei nuovi appartamenti (il 20 per cento, mentre l’ «usato» è l’ 80 per cento) negli ultimi due mesi e mezzo, con il peggioramento della Borsa, gli investimenti immobiliari hanno dato importanti segnali di ripresa. Gli acquirenti - prosegue Eugenio Batelli - sono molto indirizzati sugli alloggi piccoli, è quindi evidente che lo fanno nella maggior parte dei casi come forma di investimento, in alternativa ai Bot e ai Cct. Se questo è l’ inizio di un nuovo trend è ancora presto per verificarlo, ma sicuramente oggi ci si rende conto che investire sul mattone significa salvaguardare i proprio risparmi». Secondo il presidente dei costruttori, inoltre, i prezzi sono costanti: parlando di abitazioni nuove, per lo più a ridosso del raccordo come punto di riferimento i valori vanno dai 3.600 euro al metro quadro a 4.100 o 4.200. E rispetto al valore delle case "usate" abbiamo avuto un calo dei valori nazionali intorno al 4- 5 per cento, mentre a Roma (e Milano) le zone centrali hanno sostanzialmente mantenuto il loro valore: non solo nel centro storico, anche in quartieri come Parioli o Trieste. C’ è, invece, stata una flessione più accentuata nelle aree periferiche o fuori del raccordo. Non vede una situazione rosea, invece, il presidente della Fedilter della Confcommercio Dario Coen: «Il mercato a Roma è pressoché fermo -dice -. I prezzi sono scesi dal 10 al 15 per cento, ma non abbastanza per quanto l’ offerta li vorrebbe pagare o li valuta. È la situazione media che ne risente di più, prevalentemente gli uffici e i locali commerciali sulle seconde strade, mentre sono ancora molto richiesti attici al centro oppure locali su via del Corso e via Cola di Rienzo». Macché «Roma non è ingessata - precisa Sista Carandini della Remax Team di Roma piazza Mazzini - È aumentato il numero delle compravendite e il relativo fatturato. Ma oggi le agenzie immobiliari devono dimostrare professionalità ed etica e essere capaci di un lavoro certosino in sede di transizione per colmare la distanza fra la domanda e l’ offerta».

- Lilli Garrone, Corriere della Sera, 2 ottobre 2011

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Crisi del mattone. I prezzi imboccano la discesa

L' inversione di tendenza c' è ed è di quelle inattese: la casa smette di essere il bene rifugio per eccellenza perché anche a Roma il prezzo delle abitazioni per la prima volta dopo tanti anni comincia a scendere. Il dato emerge da una rilevazione condotta dall' ufficio studi di Tecnocasa sulle maggiori città italiane ed evidenzia come nella Capitale, nel corso del I semestre 2011, il costo medio del mattone sia diminuito dello 0,2% rispetto allo stesso periodo del 2010. Per la verità che le case siano in perdita era percepito dai cittadini da anni, ma è significativo il fatto che ora una delle principali agenzie immobiliari conferma il dato. Non si tratta di un crollo ma sicuramente di un segnale che dimostra come la crisi economica sia arrivata anche nell' oasi felice delle case. Dall' analisi di Tecnocasa emerge infatti che la tendenza non è circoscritta al mercato romano, ma viene confermata in tutte le grandi città italiane da Bari, dove il calo è maggiore (-5,6%), a Bologna (-1,3%), fino a Milano (-0,5) e a Napoli (2,2). Su scala nazionale poi il prezzo delle case è diminuito in media dell' 1,3%, quanto basta per accendere un faro di attenzione non solo sulla disponibilità economica dei potenziali acquirenti, ma anche su tutto l' indotto che gira intorno al capitolo "casa", dalla concessione dei mutui, fino all' andamento del settore edile. A questo proposito uno studio realizzato dalla Cna di Roma dimostra che proprio le costruzioni rappresentano oggi nella Capitale il comparto produttivo più critico, con performance negative ben al di sotto di quelle registrate da servizi e industria. Secondo i dati raccolti la ricchezza prodotta da questo settore continuerà a diminuire anche nei prossimi anni, fino almeno al 2014. E questo in controtendenza rispetto al caso italiano dove l' edilizia promette di risollevarsi con tassi di crescita nell' ordine del 2-3%. Tutto l' opposto accade nel Lazio dove il valore aggiunto prodotto nel 2012 sarà inferiore di un punto percentuale rispetto a quello di quest' anno. Questo non è tutto perché il calo della ricchezza e del fatturato si riflette nella gestione delle imprese edili, per la maggior parte di piccole o piccolissime dimensioni. Oltre il 60% di queste non prevede di fare investimenti nel secondo semestre dell' anno, e solo il 13,8% si dice sicuro di essere pronto a investire denari e speranze nel futuro. Anche sul fronte del lavoro, il 15% conta di ridurre il numero degli occupati e una percentuale molto più consistente prevede di fare ancora uso della cassa integrazione in deroga. Nell' ambito di quella che genericamente viene definita una "filiera", i risultati negativi, oltre al pessimismo sempre più diffuso, contagiano anche altri ambiti contigui al settore delle costruzioni. Un rimbalzo inevitabile di questo arretramento lo soffre il mondo del credito: nei primi sei mesi del 2011 i mutui richiesti per investimenti nell' edilizia residenziale sono diminuiti del 5,4%, e del 4,8% si sono ridotti quelli legati invece all' edilizia non residenziale. E proprio le opere pubbliche e più in generale il rapporto con gli enti locali sono uno dei capitoli più critici per le imprese attive nel settore. Mentre la maggior parte degli imprenditori si trova a dover pagare tasse più elevate, soprattutto alle amministrazioni locali, dall' altro lato sono le stesse amministrazioni che ritardano i tempi dei pagamenti ai loro fornitori e tagliano di netto i budget per le opere pubbliche. Il 42% delle imprese romane denuncia la riduzione netta degli appalti pubblici, mentre il 43% si trova costretto a fare i conti con un aumento significativo dei tempi di pagamento. La stessa Acer lancerà con molta enfasi l' allarme giovedì in una conferenza stampa di denuncia in cui definirà "non più tollerabile" la situazione. Alcuni enti, come ad esempio la Regione Lazio, pagano i loro fornitori con oltre un anno di ritardo. Troppo tempo per un' impresa che con le casse vuote e la liquidità ridotta ai minimi si trova a dover combattere una crisi così dura senza gli strumenti necessari per poter sopravvivere.

- Daniele Autieri, La Repubblica, 20 settembre 2011