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giovedì 7 marzo 2013

Un anno e mezzo per vendere casa


Raddoppiati i tempi di compravendita in 3 anni. Ma il mercato premia soprattutto gli immobili di qualità

A Milano e Roma cresce di giorno in giorno il numero di unità immobiliari di pregio in vendita, che per mesi non riescono a trovare compratori. A fotografare l'esistenza di un forte divario tra le richieste della domanda e la qualità del prodotto immobiliare in circolazione è l'Osservatorio Residenze Esclusive, riferito al secondo semestre 2012, promosso da Tirelli & Partners.

I tempi di vendita si allungano 
Appare evidente, analizzando la dinamica dei tempi di vendita, che oggi anche i ricchi devono avere pazienza sul mercato immobiliare. Anche se a questo target, di solito, non mancano liquidità e disponibilità finanziarie, i tempi per trovare un compratore si sono ulteriormente allungati nell'ultimo semestre del 2012, passando dai 13,9 mesi della prima parte dell'anno scorso agli attuali 16,5 mesi, quindi quasi un anno e mezzo. Il dato risulta ancor più emblematico di questa frattura tra domanda e offerta nel segmento del lusso, se si pensa che solo agli inizi nel 2010 invece i tempi di vendita in media erano pari a 7,5 mesi. Cresce così l'anzianità dello stock immobiliare in vendita, cioè delle residenze di pregio che restano per lungo tempo sul mercato senza trovare compratori: «Una consistente riduzione dei prezzi in un mercato più effervescente potrà contribuire a riassorbire una parte di questo stock - afferma Marco E. Tirelli, senior partner di Tirelli & Partner - ma molti immobili invece non hanno concrete possibilità di trovare acquirenti anche in futuro, per l'insufficiente qualità architettonica degli edifici, la loro scarsissima usabilità e la disefficienza».

La qualità degli immobili è inadeguata 
Riqualificazioni, recuperi e ristrutturazioni in chiave sostenibile possono essere l'unica strada, quindi, per riapprezzare un prodotto immobiliare oggi fuori mercato. Il segmento di lusso, infatti, oggi è caratterizzato da un'offerta quantitativamente limitata e qualitativamente inadeguata, nonostante negli ultimi mesi sul fronte della domanda siano emersi segnali di un «rinnovato interesse», comunque per valori più contenuti rispetto a quelli proposti dai proprietari. È aumentato sensibilmente, infatti, il divario tra prezzo richiesto ed effettivo, che a fine 2012 ha toccato il 12,8% (era pari al 5% nel 2010). Più in generale su base semestrale i prezzi sono diminuiti dell'1,1%, con una flessione meno marcata rispetto al 2,3% del semestre precedente. A fare impressione è l'analisi delle quotazioni spalmata negli ultimi 5 anni: da quanto è iniziata la crisi del comparto immobiliare i valori effettivi di vendita sono scesi del 23 per cento. Di questi, però, solo poco più del 10% è dovuto alla riduzione «autonoma» delle richieste dei venditori, «non disponibili a uccidere le loro aspettative», sottolinea Tirelli. Una domanda seriamente intenzionata, invece, può recuperare in sede di trattativa un margine interessante sul prezzo di acquisto.

Le differenze tra Milano e Roma 
Dal 2008 l'Osservatorio si avvvale della collaborazione di Nuova Attici per i dati relativi alla città di Roma e, a partire da questa edizione, è stata utilizzata anche la base dati di Santandrea Luxury Houses. Dai risultati emerge che a Roma gli immobili di pregio, cioè quelli con un valore a partire dai 7mila euro/mq o 1 milioni di euro complessivi, costano più cari, si vendono più rapidamente ma con sconti più alti rispetto a Milano. Una divergenza che trova conferma nella distanza tra i tempi di vendita, pari a 5,3 mesi a Roma e 16,5 mesi a Milano. Sul fronte dei prezzi medi, il mercato romano continua a mostrare una forte rigidità, solo in parte attenuatasi nel corso della seconda parte del 2012, mentre il trend di flessione del mercato milanese è risultato negli ultimi anni decisamente più costante.

I prezzi nelle due metropoli 
Per fare un confronto il prezzo medio degli immobili di pregio a Milano è di 8.661 euro a fronte dei 9.751 di Roma che diventano rispettivamente 14.505 e 15.116 per la media dei top prices e 19.600 e 22.143 per il top price assoluto. La dinamica risulta ancora più evidente se si pongono a confronto gli sconti medi tra prezzo richiesto e prezzo effettivo. In entrambe le città i divari si sono ulteriormente ampliati nella seconda parte del 2012 ma, mentre a Milano ci si è fermati al 12,8%, nella Capitale la percentuale ha addirittura raggiunto in media il 22%, a conferma dell'eccessiva distanza tra domanda e offerta.

- Michela Finizio, Il Sole 24 Ore, 5 marzo 2013

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