Immobiliare, trattative lampo fra chi vende e chi compra. Con il Covid cresce anche la voglia di seconde case

Trattative lampo fra chi vende e chi compra. Il 2021 porta una ventata di fiducia nel mercato immobiliare residenziale: la contrattazione che un tempo poteva anche trasformarsi in un estenuante braccio di ferro tra vecchio e nuovo proprietario di casa lungo mesi e mesi, oggi tende ad assottigliarsi. Complici il Covid e il timore dei contagi, ma anche la congruità dei prezzi, i tempi si sono dimezzati. E addirittura a volte l’acquisto si concretizza in pochi giorni, come rileva Andrea Chiusano, titolare e fondatore, nel 1989, dello studio Chiusano&C. Immobiliare, uno dei più grandi e prestigiosi di Torino. Se da un lato la pandemia frena gli investimenti immobiliari (-13,9% nei primi nove mesi del 2020 a livello nazionale rispetto all’anno precedente, con un +3,1% nel terzo trimestre e ottimismo per il 2021), dall’altro dà una spinta alla qualità del mattone incoronando regina la prima casa. Quel nido che una volta, soprattutto per le persone in carriera, era considerato il rifugio del weekend o addirittura un dormitorio, oggi diventa un fortino caleidoscopico: si fa ufficio per lo smart working, risto-bar e biblioteca per il tempo libero, parco giochi per i figli. Ed ecco che, come registra Fiaip, la Federazione italiana agenti immobiliari professionali, negli ultimi tre mesi del 2020, rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente, le richieste di prima casa sono aumentate del 15% e quelle di seconda casa del 30%, con i due terzi delle trattative che vanno in porto. In crescita anche le richieste di appartamenti da ristrutturare per sfruttare le agevolazioni fiscali. Stabili i prezzi (-0.2% di media generale), in alcuni casi in aumento (case indipendenti e con ampi terrazzi).

Chiudere l’affare

La trattativa, si diceva, si chiude più in fretta. E il distanziamento sociale ha il suo ruolo in questa dinamica. «Il trend nazionale va nella direzione di chiudere prima l’affare – spiega Gian Battista Baccarini, presidente Fiaip – Chi decide di andare a vedere fisicamente un appartamento, dopo averlo analizzato on line, di solito è ben orientato a fare il passo dell’acquisto. La paura legata al Covid limita la mobilità e quindi si è molto ridotta la percentuale di chi va solo a curiosare. Prima in media per chiudere una trattativa ci volevano 6-8 mesi, ora 3-5 mesi. Il che è positivo sia per il proprietario sia per l’agente immobiliare perché si perde meno tempo». In qualche caso, addirittura basta una visita per convincere l’acquirente con le idee chiare. Merito della corrispondenza tra valore dell’alloggio e prezzo. Lo spiega Chiusano: «Una volta c’era più disallineamento – nota l’esperto - Ma quando proponi un bell’oggetto al prezzo giusto, il cliente compra in fretta. La pandemia non ha inciso sui prezzi delle case, che sono rimasti pressoché gli stessi, ma sulla voglia delle persone di vivere in spazi più ampi, optando sempre più spesso per alloggi con una camera in più». Gli appartamenti vanno dunque ripensati dalle fondamenta. «I costruttori dovranno fare attenzione al cambio di abitudini e dovranno apportare delle modifiche nella distribuzione interna degli spazi degli immobili in costruzione, per incontrare e soddisfare le esigenze dei futuri compratori», è la riflessione di Arcase immobili di prestigio, affermato studio torinese. E chi aveva la vista su palazzi e soluzioni abitative piccole, ora vuole avere un bel paesaggio di fronte. Dunque, via libera a ville e villette, che ritrovano la luce dopo anni di penombra, ma con una accortezza alle spese. «In tanti comprerebbero la casa indipendente nella prima periferia della città, ma non tutti possono sostenere i costi di gestione – nota Chiusano – E oggi più che mai il cliente è molto attento alle spese». Da capire se la tendenza durerà nel tempo. «Le persone cercano molto di più la casa vicino al parco – riflette Baccarini - per fare passeggiata col cane, per evitare disagi legati all’affollamento in spazi più angusti, ma va visto se è un trend solo pandemico o se si protrarrà».

Sostituzione prima casa

La voglia di prima casa esplode in primis on line tra photogallery e tour virtuali. Rispetto al 2019 le ricerche di abitazioni per la sostituzione del luogo di residenza sono aumentate del 33%. Lo fa notare Immobiliare.it, portale leader della caccia alle quattro mura. «Chi vuole cambiare casa, ne possiede già un’altra da vendere e, pur di migliorare il suo abitare in tempi rapidi, è disposto a chiedere cifre più contenute che agevolano così l’accesso alla casa a chi ne sta cercando una – dice Carlo Giordano, ad di Immobiliare.it - Questo da una parte potrebbe contribuire a un calmieramento dei prezzi nei grandi centri e dall’altra far sì che il numero di compravendite tornerà a crescere quest’anno». In questo senso, le previsioni di Tecnocasa parlano di un +3/+5% di compravendite nell’anno in corso.

«Cerco una casa da ristrutturare»

Nella ricerca degli alloggi, un ruolo privilegiato oggi più che mai ce l’ha l’alloggio da ristrutturare. Una tendenza in crescita, che come nota Chiusano è legata al credito di imposta e quindi al risparmio fiscale (da poter negoziare con la banca), ora monetizzabile rapidamente, senza aspettare la detrazione a lunga scadenza. «Oggi sempre più clienti chiamano chiedendo esplicitamente un immobile da ristrutturare – racconta Chiusano - le richieste sono aumentate del 30%. Nel giro di pochi giorni ho venduto due appartamenti da ristrutturare che erano fermi da molti mesi, e gli appuntamenti di questo tipo sono raddoppiati nelle ultime settimane».

I prezzi

Secondo i dati di Immobiliare.it, nonostante leggere flessioni registrate nell’ultimo trimestre, il 2020 si è concluso con prezzi in aumento del 2% su base annuale. A dicembre la cifra media richiesta per l’acquisto di un’abitazione a livello nazionale è stata pari a 2.025 euro al metro quadro. La crescita è guidata dalle regioni del Nord-Ovest (+5,2%) e del Nord-Est (+2,3%), stabili Centro e isole, mentre chiude in negativo il Sud (-0,4%). «In questa situazione così complessa, gli aumenti dei valori in alcune aree del Paese trovano giustificazione in una crescita dell’offerta di immobili in vendita nei capoluoghi con i prezzi più elevati in confronto alla provincia», spiega Giordano. Caso particolare il capoluogo di regione più caro, Firenze (3.976 euro/mq), che chiude il 2020 in sofferenza: - 0,8% in un anno, con le compravendite residenziali scese del -19,2% nei primi 9 mesi del 2020 rispetto allo stesso periodo del 2019 (dati elaborazione Tecnocasa su dati Agenzia delle Entrate). Ma rimane sostenuta la domanda di acquisto da parte di investitori nell’area centrale di Santa Maria Novella (+2.9%). Qui molti proprietari stanno trasformando i B&B in appartamenti da affittare a studenti e imprenditori con contratti transitori da 12 mesi, per poi eventualmente rientrare sul mercato turistico passata la crisi. Milano segue sul podio e rimane un caso unico nel suo genere in Italia, con un aumento dei prezzi medi anno su anno pari al 9,2% (3.782 euro/mq). Chiude in positivo anche Roma (+1,5% su base annuale), dove il prezzo medio si ferma a 3.265 euro/mq. Dopo mesi di aumenti, Bologna ormai compete con le “big”: i costi hanno superato la soglia dei 3.000 euro al metro quadro e il 2020 si è concluso con un +2,5%.

Tengono, con buoni risultati nel centro storico, i prezzi nel mercato di Torino. Nonostante il calo di compravendite (si sfiora il 20%, ma è compreso il blocco dei due mesi di lockdown), il mercato è vivace e si registra una particolarità: per il 12,2% dei casi chi compra casa è straniero (comunitari ed extracomunitari), con una percentuale più alta se confrontata con quella di altre grandi città italiane (Milano 8,0%, Roma 5,5%). Per quanto riguarda gli acquirenti italiani, chi compra a Torino nel 76,6% dei casi è già residente in città, il 15,4% arriva dalla provincia di Torino e l’8% proviene da altre province e da altre regioni.

Risparmi e seconda casa

Tre i motivi che si celano dietro l’aumento di richiesta della seconda casa al mare o in montagna: viene identificata come location ideale dove trascorrere le ferie, luogo piacevole dove fare smart working e investimento in proiezione. «Nel 2020 sono cresciuti di 160 miliardi i risparmi delle famiglie italiane, in tutto ammontano a 1500 miliardi tra depositi vincolati e liquidità dei conti correnti - spiega Baccarini di Fiaip - Visto che ci sono tutti questi risparmi e considerando che i mercati finanziari sono critici, una parte di soldi vengono canalizzati negli investimenti immobiliari». Nel futuro c’è fiducia: «Nonostante lo sblocco licenziamenti (per ora fissato fino al 30 aprile e quello degli sfratti (al 30 giugno), speriamo che il premier Mario Draghi faccia politiche che impattano meno possibile sul lavoro: un momento importante sarà l’accesso a finanziamenti, e al super bonus 110% sta stimolando l’usato», conclude Baccarini.

Le richieste al governo

Giovedì scorso 11 febbraio, Fiaip ha presentato alle commissioni competenti di Camera e Senato alcune proposte per stimolare il settore. «Chiediamo il riequilibrio della fiscalità potenziando la tax expenditure – dice il presidente Baccarini - la deducibilità anche per le persone fisiche dell’Imu, sgravi facili per le ristrutturazioni, svolta green, proroga di 5 anni del super bonus del 110%, estensione del superbonus all’intero patrimonio immobiliare nazionale e facilitazione delle procedure accesso. Proponiamo poi una strategia nazionale, in linea con l’Europa, per un modello di città sostenibile, digitalizzata, incentrata su una visione integrata di casa, trasporti e ambiente, con la richiesta di considerare le locazioni turistiche non come un fenomeno da ostacolare, ma una risorsa per creare indotto. E vorremmo anche una tassa unica sulla casa». Provvedimenti attraverso i quali, secondo Fiaip, il mercato potrebbe ripartire con slancio il prossimo anno. Ottimista anche il Gruppo Tecnocasa che prevede 180 nuove aperture in Italia quest’anno: «Nonostante il mercato immobiliare abbia riflesso le problematiche economiche causate anche dalla pandemia, vogliamo continuare ad essere un’occasione di rilancio per tutti coloro che appartengono al Gruppo e che in futuro ne vorranno fare parte - dice Luigi Sada, ad di Tecnocasa Franchising SpA - Per il 2021 sono previste 180 nuove aperture in Italia, con il potenziale inserimento di 540 nuove risorse».

L’immobiliare logistico

Appare in salute anche il mercato immobiliare logistico. «Il 95% delle chiusure delle trattative avviene entro l’anno, la percentuale di sconto maggiormente utilizzata si aggira tra il 10% e il 20% e gli spazi più richiesti dagli operatori logistici sono le superfici comprese tra 5.000 mq e 15.000 mq (38%)». E’ il trend emerso nell’ultimo Borsino Immobiliare della Logistica H2 2020, redatto da World Capital, in collaborazione con Nomisma. Più nel dettaglio, i valori immobiliari rilevati confermano un settore ormai stabile che presenta canoni in leggero rialzo per gli immobili di nuova costruzione. Le performance migliori si riscontrano al Nord, soprattutto nelle città prime di Milano e Genova, mentre al Centro è Firenze a registrare la prime rent nazionale con un canone di locazione medio massimo di 72 euro al metro quadro all’anno. - Laura Loreti, La Stampa, 22 febbraio 2021

Rassegna stampa a cura di: