Il mercato immobiliare italiano, le previsioni di Nomisma per il biennio 2021-2023

Un 2020 chiusosi in modo meno negativo del previsto non deve però far trascurare i campanelli d’allarme che arrivano soprattutto dalla domanda abitativa e dal mercato dei mutui. Questa in sostanza la tesi del primo Osservatorio sul Mercato Immobiliare 2021 di Nomisma, con le previsioni fino al 2023.

In generale la situazione macroeconomica globale, secondo il capo economista di Nomisma Lucio Poma, prelude ad una ripresa. Le aspettative sull’economia italiana sono anche migliori che su quella tedesca e a livello mondiale l’andamento di materie prime quali petrolio e rame lasciano presagire una ripartenza delle manifatture.

Quello che va considerato è però il livello di occupazione, che nel 2020 è calato del 2% (meno 440 mila unità), raggiungendo il 58%, e con esso il minore reddito disponibile. Inoltre, precisa Poma, il fatto che la ripresa si sia concretizzata in effetti in una forma non a V ma a K – ovvero con le realtà più innovative consolidate e in ripresa ma con le meno forti in deciso calo – sta implicando l’allargarsi delle disparità di ricchezza, soprattutto nelle regioni del Nord Italia.

Mercato immobiliare italiano e accesso al credito

Cosa significa questo per il mercato immobiliare italiano? Secondo l’Ad di Nomisma Luca Dondi, la situazione macroeconomica sembra riflettersi solo parzialmente sulle intenzioni di acquisto, che paiono restare praticamente invariate.

Lo stesso per quanto riguarda la dipendenza della domanda dall’accesso al credito: 8 famiglie su 10 stipulano infatti un contratto di mutuo per acquistare una nuova casa. Lo fanno per una salvaguardia della propria situazione finanziaria che, dati i tassi particolarmente bassi, non viene così intaccata dalla spesa per l’acquisto di una abitazione. In generale, Le forme di sostegno governativo, ancorché parziali, sono comunque sufficienti a non far percepire una situazione disperata, anche se grave. Il che ha favorito il mantenimento delle intenzioni di acquisto. Occorre però capre quanto la situazione sarà sostenibile in futuro, quando verranno meno moratorie mutui e sospensione licenziamenti.

Sono infatti già in atto, secondo Dondi, situazioni a cui occorre prestare attenzione come ad altrettanti campanelli di allarme. Già attualmente, ad esempio, il livello di finanziamenti in sofferenza è dell’1,4%, dato di per sé non preoccupante ma in rialzo.

L’attività bancaria tuttavia è favorevole al mercato immobiliare, complice anche la “pulizia” degli ultimi anni dagli asset in sofferenza. Le erogazioni di mutui, anche se con una congrua percentuale di surroghe e sostituzioni, risultano a 50,2 miliardi di euro nel 2020.

Il che si traduce in un sostegno alle compravendite immobiliari, che nel 2020 sono calate solo del 7,7%, attestandosi a 554 mila, grazie anche ai mercati di provincia, che hanno registrato una crescita del 10% circa. Importante inoltre la componente di acquisti senza debito, provenienti da situazioni di immutata ricchezza e motivati non sempre da un investimento da mettere a reddito ma da semplice “parcheggio” delle proprie risorse finanziarie in un asset che, sebbene abbia reso meno nel 2020, si è tuttavia rivelato meno volatile rispetto ad altri asset, configurandosi come un buon bene rifugio.

Nelle 13 grandi città l’indice di performance Nomisma vede tuttavia un ritorno al negativo, sebbene all’interno delle città monitorate ci siano alcune realtà in crescita nonostante tutto. Per quanto riguarda invece le città intermedie il calo di performance è sensibile ma si resta in territorio positivo.

Prezzi e compravendite immobiliari, il sentiment degli operatori

I prezzi di compravendita di abitazioni hanno fatto segnare un calo nominale tra lo 0,7% (città intermedie) e il 2,0% (grandi città) nel 2020. Il sentiment degli operatori è stabile per quanto riguarda l’andamento delle compravendite residenziali, sbilanciato però, secondo la project manager di Nomisma Elena Molignoni, verso un miglioramento nelle regioni del nord e verso un peggioramento nelle regioni del sud. Alla domanda “nel corso del 2021 il mercato delle compravendite recupererà i livelli di attività persi nel 2020”, il 49,8% dei rispondenti ritiene infatti che ciò si verificherà contro il 50,2% che lo considera improbabile.

Lo sbilanciamento di offerta verso l’ottenimento di prezzi più alti sarà poi evidente: qualora i prezzi non soddisfino i venditori, secondo il sondaggio Nomisma, gli immobili saranno ritirati dal mercato in attesa di tempi migliori, mentre la domanda per chi ha disponibilità alte di spesa continuerà ad essere vivace, a scapito di quella per disponibilità più basse.

Si delinea insomma una polarizzazione del mercato immobiliare. Secondo Molignoni, il generale calo della domanda abitativa è dato dalla concomitanza di aumento del risparmio e calo dei redditi delle famiglie. Guardando da vicino si nota però una vivacità del mercato di fascia alta, spiegato dal fatto che il 20% della popolazione italiana detiene il 70% della ricchezza, potendosi permettere acquisti in un mercato sempre più esclusivo.

Tendenza, questa, che si vede anche nei prezzi immobiliari: a fronte di un generale calo nei prezzi abitativi, il calo dei prezzi massimi è inferiore a quello dei prezzi minimi. E addirittura si notano aumenti nelle quotazioni di costruzioni nuove e di pregio soprattutto a Roma, Torino e Milano.

MERCATO IMMOBILIARE NON RESIDENZIALE

Per quanto riguarda il segmento non residenziale, l’impatto della pandemia su uffici e negozi è evidente, con un calo nel 2020 del 7,6% rispetto al 2019 per gi immobili destinati ad attività economiche. Resta però in sella l’acquisto di immobili non residenziali, spesso a fini di riqualificazione in senso residenziale che però conduce a risultati non sempre ottimali, a parere dell’Ad di Nomisma.

I tassi di rendimento totale dell’immobiliare non residenziale stanno scendendo verso lo zero anche se restano in territorio positivo. L’indice di performance non residenziale delle grandi città e delle città intermedie si conferma stabilmente in territorio negativo.

Per quanto riguarda gli investimenti corporate, nel 2020 la quota di capitali stranieri è scesa al 50% a favore della quota di investitori nazionali che hanno mantenuto dinamico il mercato. Gli yield prime, soprattutto in città come Milano, sono rimasti stabili, ma anche in questo caso occorre capire quanto canoni e rendimenti possano essere sostenibili in una situazione in cui lo smart working e le lezioni universitarie a distanza continueranno a tenere alto il tasso di vacancy.

Previsioni immobiliari 2021-2023

Quali previsioni per il prossimo biennio? La situazione domanda e compravendite, secondo Dondi, dovrebbe restare sostanzialmente invariata; non esiste infatti al momento avvisaglia di un aggravarsi della situazione di crisi di cui si vede qualche segnale nascente, tuttavia da non sottovalutare. L’andamento delle compravendite, spiega Dondi, potrebbe rivelarsi ondivago ma simile al trend del 2020, restando sotto le 600 mila transazioni. Eventuali variazioni al rialzo o al ribasso vanno ovviamente rapportate all’evolversi della situazione macroeconomica e delle politiche economiche.

Sul fronte prezzi residenziali e non residenziali da qui al 2023, secondo Nomisma la situazione è sostanzialmente ferma se non lievemente negativa, il che conferma il chiaroscuro in cui il mercato immobiliare si muove nonostante il clima di incertezza legato all’evoluzione della pandemia e alla fine dei sostegni governativi. - Floriana Liuni, Idealista.it, 31 marzo 2021

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