Prove di stabilità

E' un malato finalmente sfebbrato il mercato immobiliare italiano al termine del primo trimestre 2010. Un segnale indubbiamente incoraggiante, anche se per ora non anticipa una vera e propria guarigione a portata di mano. I dati parlano chiaro: secondo quanto rileva l'ultimo report di Ubh, nei primi tre mesi dell'anno nelle principali città italiane i prezzi sono rimasti stabili rispetto allo scorso 31 dicembre. E stabili sono rimaste le compravendite, così come lo sconto medio tra prezzo iniziale e finale e i tempi per chiudere la trattativa. Un dato che non appare certo entusiasmante, ma che diventa piuttosto interessante alla luce di alcune considerazioni. "Intanto è la prima volta che si assiste a uno stop della discesa avviata ormai da almeno un paio d'anni, sia dei prezzi che delle compravendite", spiega Alessandro Ghisolfi, responsabile ufficio studi di Ubh. Peraltro, la contrazione delle transazioni è stato proprio l'elemento su cui si è scaricata maggiormente la crisi in Italia, più che nei prezzi. Basta pensare che nel 2009 , le compravendite di abitazioni sono state 609.145, in calo dell'11,3% rispetto al 2008, una flessione che ha seguito la riduzione del 15,1% intercorsa nell'anno precedente per una perdita totale del 27% rispetto al 2007 che ha riportato il mercato sui livelli di inizio anni 2000. "Certo lo stop non è ancora uniforme", continua Ghisolfi, "ma interessa alcune città importanti come Milano, Roma, Bari e Napoli, dove appunto il mercato sembra aver trovato un livello attorno a cui consolidare". Queste stesse città peraltro a fine 2009 avevano già mostrato qualche piccolo guizzo nelle compravendite, segno sia di un rinnovato interesse da parte dei compratori e quindi di un mercato più tonico, sia della rassegnazione dei venditori a correggere leggermente le richieste al ribasso". Più debole invece il mercato immobiliare delle grandi città, ancora in cerca evidentemente di un nuovo punto di equilibrio.

Sempre critico, anche ai fini della ripresa, è il discorso del finanziamento bancario per chi vuole comprare casa. Le compravendite di abitzioni accompagnate da mutuo ammontano a 242.544, in calo di quasi 30 mila unità rispetto all'anno precedente (-10,8%) corrispondenti a circa 3,8 miliardi di euro immessi sul mercato rispetto al 2008. Le compravendite con mutuo costituiscono il 42,7% del totale, quando nel 2006 erano il 48%.

"In Italia i prezzi resteranno deboli ancora per tutto il 2010 e solo nel 2011 torneranno in territorio positivo seguendo la dinamica di recupero che Stati Uniti e Gran Bretagna stanno già anticipando", prosegue l'analisi di Nomisma. Ma con alcuni distinguo importanti. Il mercato delle abitazioni non è però omogeneo, ma al suo interno esistono due segmenti molto differenziati. Quello degli immobili di qualità per i quali, anche in un contesto difficile come quello attuale vi è una domanda pur sempre significativa e quello degli immobili di qualità modesta per i quali la domanda è pressoché inesistente. Il segmento a domanda vivace è costituito da abitazioni di qualità in edifici energy saving con certificazione energetica elevata, dotate di parcheggi, servizi, verde ecc. e ben localizzate; abitazioni in edifici di pregio e in posizioni di pregio, sovente nei centri storici ma, anche in edifici di qualità architettonica; abitazioni di pregio in località turistiche di grande appeal. In sintesi, tutti i mercati che hanno a denominatore comune la qualità nelle sue diverse declinazioni strutturali, prestazionali, localizzative, locative. Viceversa un segmento a domanda particolarmente debole è quello di abitazioni di bassa qualità, normalmente in edifici mal ubicati piuttosto che non locati o anche locati ma in ubicazioni marginali; immobili in località turistiche di scarso pregio e scarsa qualità ambientale; operazioni di sviluppo di bassa qualità architettonica e ambientale, che infatti in questa fase di mercato restano spesso invenduti.

- Teresa Campo, Milano Finanza, 10 aprile 2010

La hit parade dei quartieri romani

Roma si muove sulla via della riqualificazione e aggiorna la "hit parade" dei quartieri. A fianco di zone da sempre ambite ci sono, infatti, realtà emergenti nuova meta della popolazione. Sempre con un occhio alla natura: la città vanta un 67% di superfice coperta da aree verdi e si è candidata - nelle parole dell'Assessore alle Politiche ambientali Fabio De Lillo - come promotrice delle politiche verdi in Europa.
Quale quindi la tendenza? L'élite della capitale si orienta verso le zone Prati e Trieste, i "nuovi romani" puntano su quartieri in sviluppo. E' quanto osserva il presidente di Scenari Immobiliari, Mario Breglia, ricordando che "la logica dello sviluppo immobiliare romano è quella dei comprensori e ogni quartiere spesso rispecchia la tipologia di abitanti, a differenza di Milano in cui etnie diverse si mischiano nella stessa zona". Oltre a Montesacro e Roma Est che attirano soprattutto fasce di reddito medio o medio-basso, secondo Idealista sono richiestissime le case del quartiere Prati e dell' Eur, che rispettivamente hanno segnato incrementi del 2,5% e del 2,9%, con prezzi medi rispettivamente di 6200 euro e 4270 euro al mq. Gli immobili dell' Eur sono soggetti a notevoli oscillazioni di prezzo, che varia a seconda della vicinanza o meno dal nuovo centro commerciale "Euroma2", situato nell'area tra viale Oceano Pacifico, via Cristoforo Colombo e via di Decima; inaugurato due anni fa viene considerato il più grande centro commerciale d'Europa.
Eleganti, signorili, vicini al centro e verdi, i quartieri Prati e Trieste attirano sempre di più l'élite della capitale. "La vivibilità ad alti livelli è garantita più da queste aree che dal centro storico, più scomodo e turistico", è quanto spiega il portavoce di Idealista, Vincenzo De Tommaso. Oggi, professionisti, politici, personaggi del mondo dello spettacolo, optano più per quartieri come Prati e Trieste, dove trovano un giusto compromesso tra il vivere in centro, i servizi e le aree verdi.
A pochi passi da Villa Ada e da Villa Torlonia, il quartiere Trieste è in ascesa. La zona, adiacente ai Parioli, è caratterizzata da immobili di prestigio, talvolta anche unici. Tra via Tagliamento e Piazza Buenos Aires, infatti, spunta il quartiere Coppedè, una vera chicca. Qui i prezzi delle abitazioni vanno dai 5mila euro al mq per un piano terra agli oltre 10mila euro per gli attici, rifugio per ambasciatori e notai. L'ingresso principale di Coppedè, dal lato di via Tagliamento, è rappresentato da un grande arco, mentre piazza Mincio è il nucleo centrale attorno al quale sono distribuiti 17 villini e 24 palazzine caratterizzati da un mix di stili architettonici, dal liberty all'art decò, con variazioni sul barocco e sul manierismo e richiami che vanno dal Medioevo alla Grecia antica.
Rimanendo nel quartiere Trieste, mediamente il costo di un appartamento in buono stato supera i 6mila euro con punte di oltre 10mila. Prezzi elevati anche nel quartiere Prati, che con una media di 6235 euro si avvicina sempre di più al centro. La domanda è comunque in crescita. La zona, considerata elegante e signorile, sorge sul lato destro del Tevere, al confine tra le mura vaticane e il tribunale di piazzale Clodio. E' il quartiere dei notai, degli avvocati, dei commercialisti (il Tribunale è il cuore dell'attività della zona), ma anche dei commercianti (lo shopping in via Cola di Rienzo, il mercato dei fiori, sono la meta di turisti e romani). La posizione, a pochi passi dal centro, da Villa Borghese, dalle passeggiate sul Lungotevere, è sempre più apprezzata dai romani. In palazzi d'epoca, come quelli del rione Borgo, a pochi passi dal Vaticano, si trovano appartamenti dai 6mila ai 9mila euro al mq, ma anche nuove costruzioni, come in via Luigi Rizzo, verso Cipro, dove ci sono appartamenti da 6-8mila euro al metro quadro.

- Chiara di Michele, Il Sole 24 oRE, Casa&Case, 27 marzo 2010

I prezzi delle case torneranno a salire a fine anno

Che 2010 sarà per i prezzi delle case in Italia? E come si chiude il bilancio di lungo periodo dei proprietari di immobili residenziali? Gli indicatori di mercato iniziano, per la prima volta da diversi mesi, a esprimere segnali chiari e a tracciare una tendenza per l'anno in corso e per il prossimo. Ne emerge un'Italia a macchia di leopardo, dove da una città all'altra può cambiare completamente il giusto timing di investimento.

Vediamola, questa Penisola immobiliare. Con riferimento a metà marzo, il bilancio annuale dei prezzi vede particolarmente penalizzate città come Napoli e Palermo, che hanno perso mediamente il 7,8% e il 7,7%. Segue Venezia, con un arretramento del 6%, mentre Milano e Roma perdono rispettivamente il 3,4 e il 3,1%. Ma, si sa, la performance del mattone non può essere valutata sul breve periodo e deve invece venire in aiuto il bilancio perlomeno a cinque anni. Ecco così che chi ha comprato un appartamento a Milano nel marzo 2005 vede oggi comunque, nonostante la crisi, una rivalutazione del proprio immobile del 12,3%, mentre a Roma il guadagno potenziale medio in conto capitale è del 13,4%, a Torino del 10,7%, mentre a Napoli scende al 4,6%, che tolta l'inflazione significa zero.

Per i prossimi mesi le previsioni degli operatori e dei centri studi sono di una leggera risalita dei prezzi, dopo che la ripresa delle compravendite e del fatturato appare ormai un dato assodato. Nel settore immobiliare, infatti, l'anticipazione delle tendenze dei prezzi viene fornita proprio dal trend del numero di compravendite e del fatturato del comparto, insieme con i tempi di vendita che si allungano quando si prepara una crisi delle quotazioni e si accorciano via via che si colgono segnali di miglioramento. E se molto dipenderà dal clima economico dei prossimi mesi, il clima di maggior fiducia degli operatori fa prevedere una risalita delle quotazioni per la fine dell'anno (il quale potrebbe così chiudere con una lievissima flessione complessiva, compresa tra il -3 e il -1%), ma limitata e confinata agli immobili di qualità e a quelli per i quali non esiste un'eccessiva pretesa da parte del compratore nei confronti dei reali valori di mercato.

Sempre più, infatti, chi compra lo fa ben sapendo a quanto realmente passano di mano gli immobili della stessa location e della stessa tipologia. E una mano alla ripresa verrà anche dai mutui, che pian piano le banche ricominciano a erogare. Insomma, chi ancora è in cerca di immobili a sconto farebbe bene a prendere una decisione in tempi piuttosto brevi e, comunque, a indirizzarsi verso il comparto degli immobili nuovi, perché sono proprio i cantieri le tipologie a soffrire maggiormente il credit crunch bancario.

- Evelina Marchesini, Il Sole 24 Ore, 21 marzo 2010

Mattone in ripresa solo nel 2011

Dopo un 2009 difficile, il mercato immobiliare residenziale nel Lazio si affaccia al 2010 con una buona dose di incertezza, ma anche con qualche segnale di stabilizzazione. Per la ripresa, comunque, bisognerà attendere il 2011. "Nei prossimi 12 mesi - afferma Leo Civelli, amministratore delegato di Reag - Real estate advisory group, società internazionale di consulenza immobiliare del gruppo American Appraisal - il numero di scambi dovrebbe rimanere stabile. Grazie anche allo scudo fiscale si prevede una ripresa del mercato destinato all'investimento: immobili di pregio in ottime localizzazioni. Secondo i dati pubblicati da Reag il mercato immobiliare romano nel 2009 ha sostanzialmente visto proseguire la fase recessiva iniziata nel 2008: la domanda e le qualità scambiate si sono contratte, comportando l'allungamento dei tempi medi di vendita e un ampliamento del divario tra prezzo richiesto e prezzo finale. Le transazioni si sono ridotte in tutti i settori, mantenendosi comunque su buoni livelli. Anche il settore delle locazioni è stato penalizzato ma, a causa delle difficoltà di accesso al credito, la domanda appare in netta ripresa. I segnali di rallentamento del mercato residenziale registrati a inizio anno si sono ridotti negli ultimi 6 mesi del 2009. "La flessione degli scambi - spiega Civelli - ha interessato principalmente il mercato dell'usato, mentre per il nuovo si è registrata un'accelerazione dell'offerta". I tempi medi di vendita, in crescita, superano i sei mesi per le vendite e i 2,5 mesi per le locazioni; il divario tra prezzo richiesto e prezzo effettivo è passato dal 13,5 del 2008 al 14%. I rendimenti si attestano intorno al 4-5%%. Sul fronte prezzi, nel 2009 si è registrato un calo dell'1,5% in centro e nelle zone di pregio e del 2% nel semicentro e in periferia. Per quanto riguarda i canoni di locazione si sono registrati in tutte le zone della città decrementi medi inferiori al 2%.

- Chiara Di Cristofaro, Il Sole24 Ore, 17 marzo 2010