Mercato in stallo tranne a Milano e Roma, prezzi giù del 3%
Altro che giorni della Merla. Un freddo pungente incombe sull'Italia immobiliare. Non c'è uno dei report specializzati, diffusi in questi giorni dai più qualificati osservatori, che prefiguri un recupero significativo a breve. L'Ufficio studi del Gruppo Tecnocasa vede un 2012 sostanzialmente statico sui livelli di mercato registrati nel 2011. O, peggio, in calo. Del resto il contesto macroeconomico è quello che tutti gli italiani sanno. Nella cupaggine complessiva, dovrebbe essere il mercato immobiliare delle grandi metropoli come Roma e Milano a garantire la migliore tenuta, grazie anche alla presenza di investitori istituzionali, anche stranieri, con una buona disponibilità di spesa. In un tale scenario i problemi di finanziamento per le famiglie e le imprese restano quasi scontati. A subirne le conseguenze, in ottica immobiliare, sarà soprattutto l'hinterland delle cinque macroregioni, dove le previsioni sono di vendite lente, 6-7 mesi di attesa, e prezzi statici o in calo. Per quantificare queste aspettative Tecnocasa ha analizzato una cinquantina di province con il risultato che si salveranno, è la previsione, le province con forti potenzialità turistiche. In quelle più proiettate sull'economia industriale, realtà tradizionalmente solide come Bergamo, Brescia, Modena, Prato, le quotazioni delle case potrebbero scendere anche del 3%. Si salveranno invece le zone più dotate di bellezze naturali o di patrimonio culturale. Così per le province di Aosta, Como, Imperia, Pesaro, Oristano gli osservatori di Tecnocasa si aspettano una ripresa anche di intensità inversamente comparabile a quella del centri maggiori industriali. Simone Roberti, responsabile dell'ufficio studi di Bnp Paribas Real Estate Italia, ha fatto delle proiezioni basandosi sull'andamento tendenziale degli ultimi mesi. «In termini di volumi investiti», ha dichiarato, «il mercato italiano ha eguagliato il risultato del 2011 con 4,2 miliardi di euro, con tuttavia una netta contrazione delle transazioni nell'ultimo trimestre». E i rendimenti, come avviene quasi sempre in questo genere di congiuntura, hanno ricominciato a salire, anche se in misura molto meno evidente che nel caso dei titoli di stato. Per quanto riguarda le due locomotive di Milano e Roma, nella capitale finanziaria ci si è mossi, e prevedibilmente ci si continuerà a muovere, in funzione dell'insediamento in spazi più ampi e più funzionali. Il quarto trimestre a Milano ha mostrato una tenuta ancora accettabile con 89 mila metri quadrati di uffici commercializzati su 340 mila mq complessivi assorbiti nell'anno. Ma la quota degli uffici consegnati nel corso dell'anno e non ancora affittati è aumentata. E tale tendenza è attesa riconfermarsi anche nel 2012. Il che, per forza di cose, dovrebbe accentuale l'andamento ribassista dei canoni. Nel commerciale è stata soprattutto la vendita, all'inizio del 2011, della Rinascente a dare tono. Un assegno da 470 milioni sui circa 850 milioni che hanno rappresentato il volume complessivo delle acquisizioni nel comparto. Nella capitale politica, a torto o a ragione, il driver viene identificato nella pubblica amministrazione, considerata, tra l'altro più volatile della comunità imprenditoriale. Gli osservatori quindi stanno soprattutto a guardare come si comporterà la cosiddetta casta. Se passerà a quella politica di razionalizzazione del proprio patrimonio immobiliare che promette da tempo. Nei fatti gli investimenti immobiliari diretti nel 2011 si sono ridotti di circa un terzo rispetto al 2010, nel mercato capitolino. Un risultato negativo che si è sostanziato soprattutto nell'ultimo trimestre dell'anno, quando si è registrata un'unica vendita superiore a 10 milioni, riguardante un palazzo in via del Tritone. Complessivamente nell'ultimo quadro del 2011, a Roma si sono commercializzati soltanto 17 mila metri quadrati di uffici, confermando così la tendenza iniziata nel trimestre precedente. Alle scarse nuove acquisizioni fa riscontro il volume di sfitto degli uffici, che nell'Urbe ha quasi raggiunto 600 mila mq, corrispondenti al 6,2% dello stock. Se i canoni medi, statisticamente appaiono ancora quasi stabili (anziché in calo come in realtà sono) è grazie a due grosse locazioni in immobili nuovi di grado A.
- Jiulia Giavi Langosco, Italia Oggi, 1 febbraio 2012
venerdì 10 febbraio 2012
martedì 31 gennaio 2012
Immobiliare 2012: l'anno delle responsabilità
L’anno appena cominciato sarà decisivo per il settore immobiliare italiano e per i player che si trovano intorno al tavolo del “Monopoli vivente”: venditori, acquirenti, istituti di ricerca e osservatori, agenti immobiliari. Vediamoli uno per volta.
Venditori: la responsabilità del realismo
Oggi i proprietari si dividono in due categorie: venditori e non-venditori. Questi ultimi sono quelli che camminano con la testa girata all’indietro, guardano ancora ai prezzi del picco di mercato del 2007, e si riconoscono dalla frase “se non prendo i soldi che chiedo, mi tengo la casa”. Infatti se la terranno, perché nessuno è disposto ad acquistare oggi un immobile ai prezzi di 5 anni fa, che hanno subìto un taglio medio del 30 per cento. I proprietari “venditori” invece non sono quelli che vogliono, ma quelli che devono vendere, per ragioni economiche o esistenziali, personali o legate alle esigenze abitative del nucleo familiare. La reale e concreta spinta alla vendita li costringe a prendere atto dei valori di mercato attuali e ad adeguarvisi. Ai proprietari sta dunque la responsabilità di decidere se vogliono mettere sul mercato oggi il loro immobile, prezzandolo secondo i valori di mercato di oggi, o se vogliono stare alla finestra a guardare. Ma in tal caso dovranno attendere se va bene 5 anni, se va male i “10 anni per uscire dalla crisi” preconizzati dal cancelliere Frau Merkel: e nel frattempo il loro immobile invecchierà e nel 90 per cento dei casi si troverà in una classe energetica a bassa prestazione, che nel corso degli anni diventerà sempre più obsoleta. E alla fine delle “vacche magre” nessuno può garantire che la ripresa riporterà i valori immobiliari ai livelli pre-crisi, anzi diversi economisti tendono ad escluderlo.
Acquirenti: la responsabilità dell’opportunità
Che oggi sia il momento dei buoni affari immobiliari l’hanno capito tutti, ma proprio tutti. Questa è la fase storica in cui l’offerta di case abbonda e i proprietari, se appartengono alla categoria dei venditori (e non a quella dei non-venditori), sono disposti a trattare il prezzo. L’acquirente che sa cogliere questa irripetibile occasione storica è quello che, trovato l’immobile giusto per le sue esigenze e il budget, fa un’offerta concreta al proprietario e si porta a casa la casa (perdonate il bisticcio). Anche qui, esistono gli acquirenti e i turisti di case, che girovagano per anni senza mai concludere nulla, vagheggiando ulteriori ribassi e la mitica “casa perfetta”, quella solo pregi e niente difetti. Anche tra gli acquirenti, insomma, fa mercato non chi vorrebbe, ma chi vuole comprare casa perché deve, ossia è spinto da una motivazione personale e familiare concreta e forte. Questi sono gli acquirenti che sanno cogliere le opportunità e investono sulla qualità dell’abitare, che è qualità della vita: e la vita è quella che vivo ora con le esigenze di adesso, non quella futura che ancora ha da venire e al momento è solo una potenzialità. Compra casa chi sa cogliere il “qui e ora” e non si lascia sfuggire l’immobile giusto quando l’ha trovato: se è giusto per lui lo sarà anche per qualcun altro, se il prezzo è allettante anche altri compratori sono dietro l’angolo, e tergiversare in questi casi non è mai politica vincente.
Centri studi: la responsabilità della verità
Troppo spesso ci tocca leggere report immobiliari, anche di blasonati centri studi o osservatori, scritti con gli occhiali rosa: “sostanziale tenuta del mercato”, “calano le compravendite ma i prezzi no”, “lieve limatura dei valori ma la ripresa è dietro l’angolo”, “arriveranno gli investitori stranieri a risollevare il comparto immobiliare”. Sono dati platealmente smentiti dalla vox populi, quella della “sciura Maria” che va a far la spesa al supermercato, e dai veri esperti di case, ossia gli agenti immobiliari che tutto il giorno, tutti i giorni stanno sul marciapiede per cercare di venderle. Edulcorare o falsificare la realtà espone al ridicolo, provoca scollamento dall’opinione pubblica che ben conosce la situazione di mercato, e diventa controproducente: “se questi negano l’evidenza, allora il settore immobiliare è proprio messo male”. Ai centri studi va ricordato che questa è l’ora della verità e non delle favolette ad usum delphini, che non ci portano da nessuna parte. Chi opera una contraffazione della realtà non fa un favore al settore immobiliare, che ha bisogno di realismo e prima ancora di trasparenza.
Agenti immobiliari: la responsabilità della consulenza
Oggi più che mai il consumatore è confuso e disorientato, e sta all’agente immobiliare, prima ancora di vendere e se vuole arrivare a vendere, offrire al cliente la bussola per interpretare la fase di mercato attuale. Fino al 2007, ad esempio, si poteva pensare di accondiscendere alle richieste un po’ esuberanti dei proprietari venditori, fisiologicamente portati a gonfiare un po’ il prezzo del loro immobile, pensando che il mercato in crescita avrebbe dato loro ragione: bastava aspettare 6 mesi o un anno e la rivalutazione dei prezzi avrebbe agganciato la loro sopravvalutazione della casa in vendita. Oggi la situazione è ribaltata, e andar dietro alle richieste sballate non solo fa perdere tempo a tutti (in primis all’agente immobiliare), ma fa perdere soldi al proprietario, che aspettando aspettando rischia di trovarsi di fronte ad amare sorprese. La responsabilità dell’agente immobiliare, se davvero vuole fare gli interessi del cliente (e anche i propri, dato che se non vende non mangia), è quella di dirgli la verità e aiutarlo a capire dove sta andando il mercato, riportando gradualmente il proprietario coi piedi per terra attraverso una ragionata revisione del prezzo, fino ad incontrare i valori di mercato correnti, gli unici che consentono di vendere non ieri, non domani ma oggi. Starà poi alla responsabilità del venditore capire se davvero vuole vendere, o se preferisce ritirare l’immobile dal mercato; ma questa è un’altra storia, e non ripetiamo quanto detto all’inizio di questo editoriale. Analogamente dobbiamo interpretare le esigenze dell’acquirente, aiutandolo a capire quando la casa che ha trovato è quella giusta per lui, incrociando i suoi bisogni abitativi con il budget e l’offerta di mercato. Mai come oggi emerge l’importanza dell’agente immobiliare professionale, un mediatore che deve operare sul repricing lato venditore, e sulla concretizzazione della proposta d’acquisto lato acquirente, per tornare a fluidificare il mercato e rimettere in moto il volano immobiliare. Così facendo perderemo sì dei clienti, che sono però quelli che non vendono né acquistano ma sempre vagheggiano, quelli che non vogliono ma vorrebbero, e certo non rappresentano il nostro core business; ma guadagneremo la stima e il giusto compenso da quei veri venditori e veri acquirenti che avremo aiutato a fare quella che è una delle più importanti scelte per famiglie e investitori: la compravendita immobiliare.
- QuotidianoCasa.it, Giuliano Olivati, Presidente Fiaip Bergamo
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Venditori: la responsabilità del realismo
Oggi i proprietari si dividono in due categorie: venditori e non-venditori. Questi ultimi sono quelli che camminano con la testa girata all’indietro, guardano ancora ai prezzi del picco di mercato del 2007, e si riconoscono dalla frase “se non prendo i soldi che chiedo, mi tengo la casa”. Infatti se la terranno, perché nessuno è disposto ad acquistare oggi un immobile ai prezzi di 5 anni fa, che hanno subìto un taglio medio del 30 per cento. I proprietari “venditori” invece non sono quelli che vogliono, ma quelli che devono vendere, per ragioni economiche o esistenziali, personali o legate alle esigenze abitative del nucleo familiare. La reale e concreta spinta alla vendita li costringe a prendere atto dei valori di mercato attuali e ad adeguarvisi. Ai proprietari sta dunque la responsabilità di decidere se vogliono mettere sul mercato oggi il loro immobile, prezzandolo secondo i valori di mercato di oggi, o se vogliono stare alla finestra a guardare. Ma in tal caso dovranno attendere se va bene 5 anni, se va male i “10 anni per uscire dalla crisi” preconizzati dal cancelliere Frau Merkel: e nel frattempo il loro immobile invecchierà e nel 90 per cento dei casi si troverà in una classe energetica a bassa prestazione, che nel corso degli anni diventerà sempre più obsoleta. E alla fine delle “vacche magre” nessuno può garantire che la ripresa riporterà i valori immobiliari ai livelli pre-crisi, anzi diversi economisti tendono ad escluderlo.
Acquirenti: la responsabilità dell’opportunità
Che oggi sia il momento dei buoni affari immobiliari l’hanno capito tutti, ma proprio tutti. Questa è la fase storica in cui l’offerta di case abbonda e i proprietari, se appartengono alla categoria dei venditori (e non a quella dei non-venditori), sono disposti a trattare il prezzo. L’acquirente che sa cogliere questa irripetibile occasione storica è quello che, trovato l’immobile giusto per le sue esigenze e il budget, fa un’offerta concreta al proprietario e si porta a casa la casa (perdonate il bisticcio). Anche qui, esistono gli acquirenti e i turisti di case, che girovagano per anni senza mai concludere nulla, vagheggiando ulteriori ribassi e la mitica “casa perfetta”, quella solo pregi e niente difetti. Anche tra gli acquirenti, insomma, fa mercato non chi vorrebbe, ma chi vuole comprare casa perché deve, ossia è spinto da una motivazione personale e familiare concreta e forte. Questi sono gli acquirenti che sanno cogliere le opportunità e investono sulla qualità dell’abitare, che è qualità della vita: e la vita è quella che vivo ora con le esigenze di adesso, non quella futura che ancora ha da venire e al momento è solo una potenzialità. Compra casa chi sa cogliere il “qui e ora” e non si lascia sfuggire l’immobile giusto quando l’ha trovato: se è giusto per lui lo sarà anche per qualcun altro, se il prezzo è allettante anche altri compratori sono dietro l’angolo, e tergiversare in questi casi non è mai politica vincente.
Centri studi: la responsabilità della verità
Troppo spesso ci tocca leggere report immobiliari, anche di blasonati centri studi o osservatori, scritti con gli occhiali rosa: “sostanziale tenuta del mercato”, “calano le compravendite ma i prezzi no”, “lieve limatura dei valori ma la ripresa è dietro l’angolo”, “arriveranno gli investitori stranieri a risollevare il comparto immobiliare”. Sono dati platealmente smentiti dalla vox populi, quella della “sciura Maria” che va a far la spesa al supermercato, e dai veri esperti di case, ossia gli agenti immobiliari che tutto il giorno, tutti i giorni stanno sul marciapiede per cercare di venderle. Edulcorare o falsificare la realtà espone al ridicolo, provoca scollamento dall’opinione pubblica che ben conosce la situazione di mercato, e diventa controproducente: “se questi negano l’evidenza, allora il settore immobiliare è proprio messo male”. Ai centri studi va ricordato che questa è l’ora della verità e non delle favolette ad usum delphini, che non ci portano da nessuna parte. Chi opera una contraffazione della realtà non fa un favore al settore immobiliare, che ha bisogno di realismo e prima ancora di trasparenza.
Agenti immobiliari: la responsabilità della consulenza
Oggi più che mai il consumatore è confuso e disorientato, e sta all’agente immobiliare, prima ancora di vendere e se vuole arrivare a vendere, offrire al cliente la bussola per interpretare la fase di mercato attuale. Fino al 2007, ad esempio, si poteva pensare di accondiscendere alle richieste un po’ esuberanti dei proprietari venditori, fisiologicamente portati a gonfiare un po’ il prezzo del loro immobile, pensando che il mercato in crescita avrebbe dato loro ragione: bastava aspettare 6 mesi o un anno e la rivalutazione dei prezzi avrebbe agganciato la loro sopravvalutazione della casa in vendita. Oggi la situazione è ribaltata, e andar dietro alle richieste sballate non solo fa perdere tempo a tutti (in primis all’agente immobiliare), ma fa perdere soldi al proprietario, che aspettando aspettando rischia di trovarsi di fronte ad amare sorprese. La responsabilità dell’agente immobiliare, se davvero vuole fare gli interessi del cliente (e anche i propri, dato che se non vende non mangia), è quella di dirgli la verità e aiutarlo a capire dove sta andando il mercato, riportando gradualmente il proprietario coi piedi per terra attraverso una ragionata revisione del prezzo, fino ad incontrare i valori di mercato correnti, gli unici che consentono di vendere non ieri, non domani ma oggi. Starà poi alla responsabilità del venditore capire se davvero vuole vendere, o se preferisce ritirare l’immobile dal mercato; ma questa è un’altra storia, e non ripetiamo quanto detto all’inizio di questo editoriale. Analogamente dobbiamo interpretare le esigenze dell’acquirente, aiutandolo a capire quando la casa che ha trovato è quella giusta per lui, incrociando i suoi bisogni abitativi con il budget e l’offerta di mercato. Mai come oggi emerge l’importanza dell’agente immobiliare professionale, un mediatore che deve operare sul repricing lato venditore, e sulla concretizzazione della proposta d’acquisto lato acquirente, per tornare a fluidificare il mercato e rimettere in moto il volano immobiliare. Così facendo perderemo sì dei clienti, che sono però quelli che non vendono né acquistano ma sempre vagheggiano, quelli che non vogliono ma vorrebbero, e certo non rappresentano il nostro core business; ma guadagneremo la stima e il giusto compenso da quei veri venditori e veri acquirenti che avremo aiutato a fare quella che è una delle più importanti scelte per famiglie e investitori: la compravendita immobiliare.
- QuotidianoCasa.it, Giuliano Olivati, Presidente Fiaip Bergamo
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sabato 21 gennaio 2012
Toto-immobiliare 2012. Gli esperti danno i numeri
Un 2012 di «selezione» per un 2013 di ripresa
Previsioni 2012, ognuno ha le sue. Dal +1 al -1% sui prezzi del residenziale per Tecnocasa. Alla sostanziale stabilità degli investimenti per Federimmobiliare, che mercoledì ha presentato a Roma il sentiment del settore. Salga o scenda di qualche millimetro il mattone italiano, il 2012 sarà un anno all'insegna del contenimento dei costi e della ristrutturazione: il "darwiniano" meccanismo della selezione naturale consentirà a pochi di sopravvivere, a coloro che sapranno far leva sui fattori competitivi.
Invitato all'Assemblea annuale di Federimmobiliare, Romano Prodi ha sottolineato: «La competizione fra territori si basa sulla loro qualità. Un'attenta attività di gestione e valorizzazione non può prescindere dalla presenza di una moderna industria dei servizi immobiliari». Le dismissioni di immobili pubblici, la rigenerazione delle città, con il recupero di aree dismesse o degradate, la riduzione dei consumi energetici e il social housing sono alcune delle sfide a cui sono chiamati gli operatori. Solo così metteremo le basi affinché nel 2013 si possa parlare davvero di ripresa.
- Michela Finizio, Il Sole 24 Ore, 19 gennaio 2012
Immobiliare.it, 7 italiani su 10 aspettano a vendere casa
Sale al 71% la percentuale degli italiani che ritengono che non sia un buon momento per vendere casa, erano il 66% tre mesi fa. E' quanto afferma Immobliliare.it secondo cui scende al 9,25% la percentuale di chi si aspetta tempi migliori.
- Adnkronos, 17 gennaio 2012
Previsioni 2012, ognuno ha le sue. Dal +1 al -1% sui prezzi del residenziale per Tecnocasa. Alla sostanziale stabilità degli investimenti per Federimmobiliare, che mercoledì ha presentato a Roma il sentiment del settore. Salga o scenda di qualche millimetro il mattone italiano, il 2012 sarà un anno all'insegna del contenimento dei costi e della ristrutturazione: il "darwiniano" meccanismo della selezione naturale consentirà a pochi di sopravvivere, a coloro che sapranno far leva sui fattori competitivi.
Invitato all'Assemblea annuale di Federimmobiliare, Romano Prodi ha sottolineato: «La competizione fra territori si basa sulla loro qualità. Un'attenta attività di gestione e valorizzazione non può prescindere dalla presenza di una moderna industria dei servizi immobiliari». Le dismissioni di immobili pubblici, la rigenerazione delle città, con il recupero di aree dismesse o degradate, la riduzione dei consumi energetici e il social housing sono alcune delle sfide a cui sono chiamati gli operatori. Solo così metteremo le basi affinché nel 2013 si possa parlare davvero di ripresa.
- Michela Finizio, Il Sole 24 Ore, 19 gennaio 2012
Immobiliare.it, 7 italiani su 10 aspettano a vendere casa
Sale al 71% la percentuale degli italiani che ritengono che non sia un buon momento per vendere casa, erano il 66% tre mesi fa. E' quanto afferma Immobliliare.it secondo cui scende al 9,25% la percentuale di chi si aspetta tempi migliori.
- Adnkronos, 17 gennaio 2012
martedì 3 gennaio 2012
Immobili. Prezzi in calo, ma senza grandi scosse
I prezzi del mercato immobiliare italiano continuano a mostrare un andamento di debole e costante calo e l'inasprimento fiscale previsto dalla manovra potrebbe causare un ulteriore spinta al ribasso. E' quanto e' emerso nel corso della presentazione dell'Outlook 2012 di Bnp Paribas Real Estate presenziato dal country manager, Cesare Fererro, dall'a.d. di Bnp Paribas Reim sgr, Ivano Ilardo, dal direttore advisory del gruppo, Roberto Nicosia, e dal responsabile ufficio studi, Simone Roberti. Negli ultimi mesi, il credit crunch si e' fatto sentire, ma non in modo omogeneo. Per quel che riguarda le operazioni di sviluppo, queste 'non sono molto attraenti per il sistema bancario quando ci sono difficoltà di raccolta come in questa fase e quindi serve piu' equity', ha spiegato Cesare Ferrero. Per quel che riguarda gli immobili a reddito 'non sono piu' possibili operazioni con una leva del 90%; oggi si viaggia attorno al 50% ed e' anche un rapporto piu' equilibrato'. I prezzi, intanto, calano, ma senza grosse scosse. Adesso si guarda alla manovra varata dal governo: 'Bisognera' vedere quale sara' il testo che uscira' dal Parlamento - spiega Ivano Ilardo - ma un inasprimento fiscale provoca una riduzione della redditivita' e, potenzialmente, puo' esserci quindi un impatto negativo anche sui prezzi'. In questo contesto, Bnp Paribas intende continuare a lavorare e investire in Italia. Il mandato di Cesare Ferrero entrato nel gruppo circa un anno fa era improntato anche a caratterizzare il braccio immobiliare dell'istituto di credito sullo sviluppo: 'Si tratta di un'attività che vogliamo portare avanti - spiega il country manager - anche se le condizioni di mercato sono diventate più difficili'. Ferrero individua quattro grandi problematiche: 'Il primo elemento e' l'incertezza normativa; il secondo e' la finanza anche se per fortuna siamo una grande banca e possiamo utilizzare risorse proprie; il terzo elemento e' quello della domanda perchè oggi esiste solo il mercato della sostituzione con aziende che lasciano vecchi immobili in cambio di nuovi spazi; infine c'e' il tema dei prezzi che sono cresciuti in modo esagerato in passato - anche se in Italia meno di altri Paesi - e oggi si sono ridotti obbligando a un'estrema attenzione in ogni fase perché chi sbaglia, paga'.
- Il Sole 24 Ore, 2 gennaio 2012
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