Niente credito, compravendite "in picchiata"

Nell'immobiliare nessuna bolla ma il mercato è sempre negativo: -9,6% nelle compravendite nel primo trimestre. La domanda di abitazioni è ancora forte, ma non si trova il mutuo.

Nell'attuale fase del ciclo immobiliare si è registrato un deciso calo delle compravendite residenziali in Italia (-31,2% nel quinquennio 2007-2011 e -9,6% nel primo trimestre 2012 su base annua), a fronte di una flessione dei prezzi delle abitazioni sensibilmente più contenuta. Questi i dati della nota sul mercato residenziale italiano elaborata dall'Ance da cui emerge che «non vi sono i segnali per una bolla immobiliare nel settore residenziale, contrariamente a quanto è avvenuto, e sta avvenendo, in altri paesi, europei e non». Secondo l'Ance «la crescita della popolazione, e soprattutto delle famiglie italiane, osservata nell'ultimo decennio, sostiene una domanda potenziale che ha impedito che i prezzi delle abitazioni scendessero in misura significativa. Infatti, a fronte del forte aumento del numero dei nuclei familiari, si è invece assistito a una progressiva riduzione della produzione di nuove abitazioni. Dal confronto tra abitazioni messe in cantiere e nuove famiglie, risulta pertanto un indicatore di fabbisogno potenziale complessivo di circa 596.000 abitazioni».

Per il presidente dell'associazione, Paolo Buzzetti, nel nostro Paese esiste dunque una domanda insoddisfatta di casa ma la crisi del credito impedisce a questa domanda di trovare uno sbocco. E' necessario quindi riattivare i mutui soprattutto a favore delle giovani coppie e mettere in moto politiche che favoriscano l'accesso al bene casa.

- Il Sole 24 Ore, 7 settembre 2012

La cabala delle quotazioni immobiliari

Milano, zona Fiera, 130 metri quadrati, secondo piano di uno stabile d'epoca. Prezzo 830mila euro. Basta attraversare la strada per trovare a 730mila euro un appartamento simile, sempre da ristrutturare in un'ottica di revisione della suddivisione degli spazi. Risparmiando così centomila euro.

È solo un esempio, reale, per far capire come spesso sia difficile risalire al valore equo di un appartamento. I parametri che influenzano il prezzo sono molti, anche nell'ambito della stessa via: dall'esposizione al traffico alla luminosità del piano, dall'affaccio sul verde alla presenza di terrazze. Ecco quindi che i centomila euro di differenza potrebbero anche essere giustificati.

Come capire quanto vale l'appartamento che si desidera comprare, ma anche il vero valore di una casa da vendere? Negli anni il mercato immobiliare italiano ha visto nascere molti Osservatori. I più noti sono quelli elaborati da Agenzia del Territorio, Scenari Immobiliari, Nomisma, Fiaip, dalle Borse delle camere di commercio. Più recenti quelli di siti come Idealista e Immobiliare.it. Tanti credibili, qualcuno forse meno completo e affidabile, alcuni magari nati più con finalità di marketing che con vocazione divulgativa. Tutti però con i loro limiti, sottolineati dagli stessi esperti che li realizzano. Alla base si sconta la mancanza di una pubblicazione istituzionale dei prezzi a cui sono state concluse le transazioni realizzate, dati che ogni Osservatorio raccoglie quindi in maniera del tutto indipendente con le proprie fonti.

Siamo ancora molto lontanti dalla situazione americana, dove chiunque, a fronte di un canone, può consultare siti internet specializzatissimi: i più noti sono Property Shark (www.propertyshark.com), First American (www.firstam.com) e Integra Realty Resource (www.irr.com). Questi siti pubblicano l'intera storia di un immobile sul fronte compravendite immobiliari, ma non solo. Una raccolta di informazioni che in Italia dipende solo dal fai-da-te e dall'aiuto di un agente immobiliare molto professionale.

«Monitoriamo 26 aree urbane, le 13 maggiori due volte all'anno, le 13 intermedie una volta all'anno – spiega Luca Dondi, a capo dell'ufficio studi Nomisma –, tramite questionari articolati inviati a 220-250 agenzie immobiliari per rilevazione, selezionate negli anni. Chiediamo informazioni qualitative sulla domanda e sull'offerta, il numero di contratti conclusi e la tendenza dei prezzi. Poi i prezzi da contratto, gli sconti, i tempi, i top price e così via. Segue una fase di verifica di coerenza con il semestre precedente e di affidabilità del dato».

Nomisma, che sta passando progressivamente alla rilevazione online, sottolinea che «a monte manca la pubblicazione dei prezzi da contratto da parte di un soggetto pubblico, come l'agenzia del Territorio (che dal Decreto sviluppo dal primo dicembre dovrebbe essere accorpata all'agenzia delle Entrate). Il rischio che corriamo oggi è di impiantare sistemi di analisi evoluta su dati non sempre precisi». Il sistema porta a una disomogeneità tra gli Osservatori, che si muovono ognuno con le proprie risorse e le proprie linee guida, come la suddivisione delle zona di rilevazione e la definizione delle categorie immobiliari.

Attendibili e "istituzionali" sono ritenuti i report delle Borse immobiliari delle Camere di commercio di Milano e Roma. La prima rileva dal 1991 i prezzi del capoluogo lombardo (suddiviso in 70 zone) e provincia tramite una rete di 130 agenzie aderenti a Fimaa. Anche Gabetti e Tecnocasa pubblicano Osservatori riconosciuti sul mercato. Quest’ultima, a detta degli esperti, intercetta la fascia media e medio-bassa, e ha una buona copertura territoriale. «La nostra banca dati risale al 1993 – dice Fabiana Megliola, a capo dell’ufficio studi del network – Rileviamo solo prezzi di compravenduto. Le agenzie ci comunicano tutte le compravendite realizzate nel semestre, riferite per omogeneità a un taglio medio, il classico trilocale, posizionato a un piano intermedio».

L’Osservatorio è particolareggiato per microzone e tipologie: nuovo e usato si suddividono poi in signorile, medio ed economico. «Ma non basta – continua Megliola –. Servono altre informazioni e soprattutto a ogni immobile vanno applicati correttivi (dai codici di valutazione) per avvicinarsi al vero valore. Per esempio se è su una strada trafficata bisogna abbattere il valore anche del 15%, mentre la vista panoramica ne aumenta il prezzo. Per esempio un’abitazione al piano terreno può avere un decremento del 15%, un’abitazione all’ultimo piano può aumentare il suo valore del 10-15%». Attenzione poi sempre a capire se i prezzi delle tabelle sono da contratto o si riferiscono agli annunci, un punto di partenza molto diverso e molto meno realistico, ma pur sempre indicativo.

«Informarsi sul campo, però, deve venire prima dei dati degli Osservatori – conclude Dondi –. È importante essere consapevoli della situazione localizzativa dell'immobile e della sua storia, anche per capire l'evoluzione dei prezzi in zona».

- Paola Dezza, Il Sole 24 Ore, 6 settembre 2012

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Lavorare con scrupolo o uscire dal mercato

Con il numero di compravendite in costante calo (-19,6% nel primo trimestre secondo i dati dell'agenzia del Territorio), il mondo degli agenti immobiliari si sta organizzando per arginare la crisi. E, visto che la necessità aguzza l'ingegno, di questi tempi non mancano le attività che fino a qualche anno fa non erano considerate redditizie dagli operatori. A cominciare dall'assistenza per l'acquisto di immobili presso le aste giudiziarie.

«È un settore che in passato veniva seguito solo dai professionisti – spiega Paolo Righi, presidente nazionale Fiaip – ma che ora vede sempre più privati tra gli acquirenti. Gli sconti sui prezzi di mercato sono molto interessanti, ma occorre essere assistiti da esperti per non commettere errori. E qui gli agenti immobiliari stanno trovando un buon canale di attività».

Si gioca anche d'anticipo, tramite le attività legate al precontenzioso. Una novità che la dice lunga sulla volontà delle banche di non trovarsi coinvolte in vendite all'asta. Il funzionamento è semplice: dopo 2 o 3 rate di mutuo non pagate la banca creditrice attiva le procedure legate ai crediti incagliati. Il fatto nuovo consiste nella verifica delle condizioni del debitore, che viene invitato a vendere l'immobile se non più in grado di onorare il prestito. Ma subito, senza le procedure giudiziarie. Questo consente di ottenere il massimo prezzo di vendita ed eliminare i costi del procedimento.

Fiaip ha attivato una convenzione: la banca segnala l'agente associato al quale, se d'accordo, affidare il mandato a vendere. In questo modo l'istituto attiva una moratoria di 6 mesi sul debito. Secondo i dati forniti da Fiaip, negli ultimi 4 mesi sono stati oltre 300 gli immobili venduti con questa procedura.

Sempre in tema di attività alternative alla classica compravendita, le associazioni si stanno muovendo verso la mediazione per la cessione del patrimonio pubblico. Lo scopo è riuscire a far assegnare ai mediatori locali la vendita di immobili di valore fino a 10 milioni. «E poi c'è lo sviluppo verso l'estero – spiega Valerio Angeletti, presidente nazionale Fimaa –, i mediatori più attenti sono attivi per vendere gli immobili in portafoglio a clienti che risiedono nelle aree più interessanti del mondo: Cina, Stati Uniti, Gran Bretagna, Germania sono le aree più seguite. E i risultati stanno diventando visibili». Un caso emblematico è rappresentato dal sito www.luxurideas.com, realizzato da un agente immobiliare, Maurizio Fabiani, che ha puntato tutto sull'estero: «Un grande impegno che promuove gli immobili italiani verso l'estero – spiega – Basti pensare che le quotazioni in valuta locale vengono aggiornate in automatico ogni giorno e i testi sono tradotti da madrelingua cinesi e russi. Se in Italia i clienti mancano, all'estero c'è grande richiesta per comprare nel nostro Paese. E stiamo aprendo nostri uffici in Cina e Russia per avere un contatto ancora più stretto con quelle realtà. Non c'è alternativa: o si lavora con scrupolo o si esce dal mercato».

- Maurizio Cannone, Il Sole 24 Ore, Casa 24

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Immobiliare. 'Sentiment' orientato al pessimismo

Nel secondo trimestre si sono intensificati i segnali di debolezza del mercato immobiliare. Lo rileva il sondaggio congiunturale sul mercato delle abitazioni in Italia condotto da Bankitalia, che segnala che nelle valutazioni degli agenti prevalgono nettamente le indicazioni di una flessione delle quotazioni di mercato e continua ad ampliarsi il margine di sconto rispetto alle richieste iniziali dei venditori.

Le aspettative degli operatori a breve termine (per il trimestre in corso) si sono deteriorate, con riferimento sia al proprio mercato di riferimento sia a quello nazionale; oltre il 70% degli agenti si attende un'ulteriore diminuzione dei prezzi. Anche riguardo le prospettive di medio periodo del mercato nazionale (prossimi due anni), le valutazioni sono orientate al pessimismo.

In particolare, nel secondo trimestre la quota di agenti che ha segnalato una diminuzione dei prezzi rispetto al periodo precedente ha continuato ad aumentare, al 74,4% dal 69,1% della precedente indagine: la tendenza al ribasso è più intensa al Centro (78,4%). La percentuale di agenti che nel secondo trimestre ha riportato un aumento delle quotazioni si è pressochè annullata. La quota di agenzie che ha venduto almeno un immobile ha segnato una diminuzione rispetto allo stesso periodo del 2011 (da 69,3% a 62,7%); il calo rispetto al primo trimestre del 2012 è stato pari a quasi un punto percentuale ed è per intero ascrivibile alla flessione osservata nelle aree non urbane.

Si è interrotta in aprile la progressiva flessione della percentuale di acquisti di abitazioni effettuata con accensione di un mutuo ipotecario, tornata sui livelli di fine 2011 (al 64,7%, dal 60,4% registrato nell'inchiesta di gennaio). L'aumento è diffuso a tutte le aree del paese con l'eccezione del Sud (dove la quota è scesa sotto il 60%); è risultato particolarmente marcato nel Nord Est (di quasi 10 punti percentuali rispetto al sondaggio precedente).

In luglio il saldo percentuale tra giudizi favorevoli e sfavorevoli sulle attese a breve termine, riferite al terzo trimestre di quest'anno, è fortemente peggiorato, a -53,5 punti percentuali da -39,8 nella rilevazione precedente. Anche con riferimento al mercato nazionale le attese rimangono orientate al pessimismo. Circa quelle a breve termine (terzo trimestre dell'anno in corso) la quota di agenti che riportano un peggioramento delle prospettive è salita al 64%, dal 57% in aprile; il saldo percentuale fra attese di miglioramento e di peggioramento si è portato a -62,2 punti, da -54,4.

- Milano Finanza, 7 agosto 2012

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