Vendite al crocevia tra mutui redditi e prezzi

La crisi dell'immobiliare determina una situazione in cui ciascun attore della filiera tende a scaricare la colpa sugli altri. Alla chiusura del Meca (Fiera-Mercato Milanese della Casa) 2012 Vincenzo De Tommaso, portavoce di idealista.it, fa il punto della situazione, ponendo l'accento su un fattore chiave: tutti gli attori del mercato devono cooperare.

Nel corso de 2012 l'accento degli operatori si è spostato dai prezzi alla mancata erogazione dei mutui da parte degli istituti di credito. Il problema è serio, ma non è l’unico e viene da lontano. La domanda è depressa per la mancanza di prospettive del mondo del lavoro e questa inquietudine non può che rendere il consumatore più cauto.

Tuttavia, ascoltando tutte le “campane” della filiera ho visto emergere dal Meca concreti segnali di risveglio del settore, con soggetti più propensi  a mettersi in gioco rispetto al passato,  anche se gli interessi di categoria impediscono talvolta di guardare con serenità  la realtà dei problemi per trovare efficaci soluzioni.

Nell'accesso al bene casa il problema mutui è un grosso problema, forse il principale. Ma se il meccanismo si inceppa sullo scoglio del rapporto rata/reddito significa o che i redditi sono troppo bassi o che i prezzi di mercato sono troppo elevati o – che è peggio -, tutte e due le cose. Anche l’intervento delle istituzioni è piuttosto timido si sul fronte delle politiche di rilancio della domanda privata attraverso incentivi fiscali e regolativi, che sul fronte delle operazioni di ristrutturazione, riuso, riqualificazione. A questo si aggiungono le spese per l’acquisto della prima casa (spese accessorie, agenzia, notaio, iva, etc..) che gravano in maniera affatto irrisoria sul budget delle famiglie.

In buona sostanza mi pare di poter dire che se c’è la volontà, da parte di chi opera in questo mercato, di andare incontro alle esigenze di maggiore informazione, chiarezza trasparenza del consumatore, ancora si fa fatica ad uscire dallo schema del credito, anche se il rent to buy (affitto per periodo transitorio 4-5 anni, finalizzato all'acquisto dell'immobile da parte dell'inquilino) è una proposta concreta, ma ancora molto lacunosa sul fronte della scrittura.

Tuttavia la ricerca di una via di uscita per ridurre il peso della leva finanziaria dice quanto stiano mutando rapidamente i comportamenti di tutti gli operatori. Mentre si chiude la seconda edizione del Meca,  la sensazione che il mercato ripartirà quando tornerà la fiducia e questo è un processo già in marcia dal momento che una rassegna come quella che si è appena chiusa a Palazzo Giureconsulti, è riuscita nell’intento lodevole di riannodare i fili della comunicazione tra acquirente, venditore, banca, agente e notaio. probabile che se ognuno farà la sua parte avremo operatori pronti ad affrontare le sfide in questa questa nuova fase di mercato.

- Idealista.it, mercoledì 31 ottobre 2012

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Immobiliare. In attesa che le banche facciano il loro mestiere

In mezzo alla crisi, il settore immobiliare conserva uno stato di equilibrio artificioso: i prezzi del mattone si confermano piu' o meno stabili e l'attendismo si rivela la regola di fondo del mercato, ispirando tanto chi attende condizioni piu' favorevoli della banca, quanto chi vuole vendere, ma non svendere.

I prezzi delle case in Italia non scendono mai. Secondo un report Confindustria, nel quadriennio 2008-2012 la contrazione media dei prezzi delle abitazioni e' stata del 10 per cento. Una flessione impercettibile per chi detiene immobili in grandi citta' come Roma o Milano, mentre a Cagliari, Perugia e Varese la flessione e' stata del 5/6%.

Se il mercato non decolla quindi, (secondo i dati dell'Agenzia del territorio le compravendite sono scese del 17.8% nel primo trimestre e negli ultimi mesi hanno toccato quota - 25%) non e' per colpa dei prezzi, ma a causa delle difficoltà che gli italiani incontrano ad avere credito. Domanda e offerta sarebbero in pratica congelate dalla stretta creditizia delle banche, fenomeno peraltro evidente dal momento che e' aumentata la quota di liquidita' propria che il compratore immette per l'acquisto della prima casa (secondo fonti di Mutui.it la percentuale si attesta intorno al 50 per cento del valore dell'abitazione).

- La Stampa, 19 ottobre 2012

Decreto ammazza-immobiliare. Ma la fiducia negli intermediari cresce

Legge Stabilita': Fiaip, e' un pasticcio per settore immobiliare

Fiaip lancia un grido di allarme al Governo e chiede un'inversione di marcia per tutto il comparto immobiliare e misure per la crescita del nostro Paese, mediante azioni volte a favorire l'investimento immobiliare ed a rilanciare il mercato dell'affitto. "Siamo al limite della sopportazione - afferma Paolo Righi, presidente nazionale Fiaip, la Federazione italiana degli agenti immobiliari professionali - Dopo l' Imu, arriva anche l'ammazza-bonus e, nel mercato creditizio, i mutui sono quasi azzerati. Ci aspettiamo dal governo Monti un piano straordinario con misure immediate per il rilancio del comparto immobiliare ed azioni volte a favorire l'investimento immobiliare e la locazione". La Fiaip denuncia come, a suo dire, anche la Legge di stabilita' si configuri come "un pasticcio per il settore", in quanto il provvedimento include un tetto alle detrazioni fiscali e quindi anche sgravi per le transazioni immobiliari effettuate tramite un'agenzia immobiliare.

- Il Sole 24 Ore Radiocor, 18 ottobre 2012

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Mercato immobiliare: gli Italiani preferiscono i professionisti

L’Indagine Tecnoborsa 2012 sulle famiglie italiane e il mercato immobiliare approfondisce il tema dell’intermediazione immobiliare e della valutazione in un momento in cui – per la prima volta – prevale il pessimismo da parte degli operatori del settore; in particolare, gli agenti immobiliari denunciano un peggioramento delle aspettative sugli orizzonti di medio termine. Tuttavia, il mercato reagisce e cerca nuovi sbocchi, come emerge dall’Indagine Tecnoborsa.

Valter Giammaria, Presidente Tecnoborsa, sottolinea come: “Il ricorso ai canali di intermediazione da parte di chi ha comprato un bene nel biennio 2010-2011 ha subito un lieve incremento rispetto a quanto rilevato nelle due Indagini precedenti effettuate, pur nel calo sostanziale del volume di affari. Infatti, il 50,3% delle famiglie che hanno acquistato o tentato di acquistare un immobile, nel biennio 2010-2011, sono ricorse all’aiuto di un’agenzia immobiliare e/o altri consulenti per effettuare la transazione”.
Rispetto a quanto rilevato nelle Indagini precedenti effettuate da Tecnoborsa si è riscontrato che c’è stato un lieve incremento dell’utilizzo delle figure di intermediazione professionale e i valori sono tornati quasi ai livelli riscontrati nel 2004.

Come sempre, l’agenzia immobiliare, rimane il canale più utilizzato (45,2% di chi ha acquistato), seguita con un notevole distacco dal ricorso all'aiuto di altri consulenti (5%). Inoltre, va sottolineato che, per quanto riguarda le agenzie immobiliari, si interrompe il trend decrescente registrato nelle ultime tre Indagini; invece, c’è stato un lieve calo di coloro che hanno fatto ricorso agli altri consulenti dopo il notevole incremento rilevato nel 2008. Tra i principali motivi del mancato ricorso all'agenzia da parte di chi ha acquistato un immobile troviamo, in ordine decrescente: il costo troppo elevato (55,6%); la scarsità di offerte immobiliari (18,8%); la mancanza di fiducia verso le agenzie (16,9%); la scarsità dei servizi di assistenza/consulenza offerti (8,7%).

- Pierpaolo Molinengo, Trend-Online, 17 ottobre 2012

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1 su 2 fa fatica a pagare l'affitto

Una famiglia su due, fra quelle che in Italia vivono in affitto, è in difficoltà con il pagamento del canone, mensile, che ammonta in media a 350 euro per 70 mq e incide sul reddito per una quota superiore al 40%. Un disagio che aumenta nelle grandi aree metropolitane, dove il prezzo sale a 650 euro mese: qui le famiglie in locazione sono 2,5 milioni e 2,2 milioni di queste faticano a chiudere in pari il bilancio.

Lo rivela un'indagine elaborata da Nomisma, su dati della Banca d'Italia (confrontati anche con dati Istat), diffusa l'11 ottobre, in occasione dell'appuntamento di apertura di UrbanPromo, la due giorni organizzata a Torino da Urbit (braccio operativo dell'Istituto nazionale di Urbanistica), per riflettere sul bisogno di casa in Italia e sull'efficacia delle misure fino ad ora messe in campo.

I dati forniti dalla società di studi economici di Bologna rivelano un quadro preoccupante. Per 5 milioni di nuclei in affitto, di cui 1 milione circa in alloggi popolari e sotto la soglia dei 10.500 euro al mese, il canone risulta sovente troppo oneroso per riuscire a vivere in serenità. «Anche se la domanda di Erp fosse evasa completamente – spiega Luca Dondi, responsabile del settore immobiliare di Nomisma – 500mila famiglie potrebbero essere aiutate rispetto ai 2,5 milioni in situazione di bisogno, ma gli altri resterebbero in sofferenza. Inoltre, le azioni messe in campo fino ad ora, si dimostrano insufficienti. Le iniziative sono troppo poche sia sull'Erp che sull'edilizia sociale e perlopiù sono concentrate nel Nordovest del Paese».

A fotografare il disagio è anche l'Istat. Secondo Linda Laura Sabbadini, direttore del Dipartimento per le statistiche sociali e ambientali, «la lunga crisi ha peggiorato una situazione già difficile. Dal 2008 a oggi è diminuito il reddito disponibile e la propensione al risparmio delle famiglie, e soprattutto rispetto al periodo precedente, è aumentata la diseguaglianza dei redditi. In Italia, l'indice apposito è aumentato di 2,5 punti rispetto al 2000 ed è più alto della media europea, visto che si attesta al 31,5 mentre nell'Ue è fermo sotto il 30».

Infine Mario Breglia, presidente di Scenari immobiliari, ha presentato un confronto fra il nostro Paese e l'Europa. Nell'Ue, il social housing copre circa il 15% del patrimonio abitativo totale, con 34 milioni di unità residenziali. Per quanto riguarda la suddivisione tra proprietà e affitto, la media europea vede il 64% di unità abitate di proprietà, il 20% in affitto privato e il 15% in affitto sociale. L'Italia si discosta da questa tendenza, con il 70% di proprietà, il 23% in affitto privato e il 6% in affitto sociale.

La distribuzione è ancora più sbilanciata a favore della proprietà se confrontata con i principali Stati europei: la Francia vede il 55% di case abitate di proprietà, il 28% in affitto privato e il 17% in affitto sociale, in Germania le percentuali sono rispettivamente del 43%, del 27% e del 30%. Più simile la situazione italiana a quella del Regno Unito, anche se qui l'affitto sociale ha un peso molto maggiore, con il 21% contro il 69% delle unità abitate di proprietà e il 10% in affitto privato.

- Maria Chiara Voci, Il Sole 24 Ore, 11 ottobre 2012