Lo svalutometro immobiliare

L'Osservatorio congiunturale dell'Ance del 4 dicembre 2012 ci offre un'accurata diagnosi della crisi immobiliare in corso. Tutti i dati prodotti da Nomisma, Agenzia del Territorio, Censis al seguente link.

http://aiutomutuo.finanza.com/2012/12/04/mercato-immobiliare-devaluation-meter-part-ii/

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Una proposta per rilanciare il mercato immobiliare italiano

La crisi e il regime fiscale italiano stanno riportando il mercato immobiliare ai livelli della prima metà degli anni ’80. Che cosa si può fare per uscire dal tunnel? Paolo Bosi e Carlo D’Adda dell’Università di Bologna propongono un abbuono fiscale per rilanciare il settore e creare 65 mila nuovi posti di lavoro.

Nel terzo trimestre 2012 il mercato immobiliare italiano ha fatto registrare nuovamente una netta flessione degli scambi. Tra luglio e settembre le compravendite di abitazioni sono scese del 25,8% rispetto allo stesso periodo del 2011, un andamento che, se confermato su base annua, riporterebbe il mercato immobiliare ai livelli della prima metà degli anni Ottanta.
La contrazione risente del nuovo regime di tassazione degli immobili (l’IMU) e della stretta sul credito, dinamiche che hanno spinto un sempre crescente numero di nuclei familiari a ridimensionare i propri piani di investimento e le spese straordinarie.

LA PROPOSTA «BOSI-D’ADDA»: UN ABBUONO FISCALE PER L’ACQUISTO DI IMMOBILI DI NUOVA COSTRUZIONE E PER GLI INTERVENTI DI MIGLIORIA

Invertire il trend è, tuttavia, possibile. Ne sono convinti Paolo Bosi e Carlo D’Adda dell’Università di Bologna. Nel documento intitolato “Politiche di sostegno della domanda in presenza di elevato debito pubblico” i due docenti universitari illustrano un piano triennale per rilanciare il segmento residenziale del mercato immobiliare. Secondo questi, la soluzione sta nell’indurre le famiglie, quelle che ordinariamente risparmiano, ad anticipare investimenti, quali l’acquisto e la ristrutturazione di un immobile, offrendo loro un abbuono fiscale ossia la possibilità di dedurre dal reddito dichiarato il 50% delle spese documentate.
L’abbuono «Bosi-D’Adda» inizialmente riguarderebbe esclusivamente l’acquisto di proprietà di nuova costruzione, ma potrebbe in un secondo momento interessare anche i lavori di ristrutturazione e di manutenzione straordinaria di immobili di seconda mano, l’adeguamento igienico-sanitario, la messa a norma di impianti, i lavori di isolamento termico e l’installazione di pannelli solari. Per prossimità al settore delle costruzioni, l’incentivo fiscale potrebbe, inoltre, essere esteso anche alle imprese fino a 50 dipendenti nonché alle attività nel campo dell’agricoltura quali la messa a coltura di terre incolte, il rimboschimento e il miglioramento agrario.
Alcune agevolazioni fiscali inerenti agli interventi sopra citati sono già contemplati dalle leggi vigenti. Si tratterebbe, dunque, di estendere l’entità delle deduzioni e di facilitare la modalità di ottenimento degli abbuoni.

LO STIMOLO «BOSI-D’ADDA» INCREMENTA IL PIL, RIDUCE IL DEBITO PUBBLICO E CREA 65 MILA NUOVI POSTI DI LAVORO

Prometeia, un ente privato che elabora previsioni sull’economia italiana e internazionale, ha calcolato l’impatto dell’abbuono Bosi D’Adda sull’economia italiana. Gli effetti sulla crescita sono notevoli. Si stima, infatti, che uno stimolo triennale da due miliardi di euro per l’acquisto di immobili di nuova costruzione incrementi il PIL di un quarto di punto percentuale il primo anno, di mezzo punto percentuale nel secondo e di un terzo di punto percentuale nel successivo biennio. L’indebitamento pubblico aumenterebbe di 250 milioni di euro il primo anno salvo poi scendere di 1,26 miliardi nel successivo triennio. Come il PIL, anche l’occupazione beneficerebbe dallo stimolo «Bosi-D’Adda»: secondo Prometeia, infatti, l’abbuono fiscale porterebbe in dote 65 mila nuovi posti di lavoro.

- Stefano Fugazzi, Investire Oggi, 3 dicembre 2012

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Mediazione immobiliare gradita agli italiani

Il 50,3% di chi compra e il 59,6% di chi vende si affida a un'agenzia

Nel settore della compravendita di case, la figura del mediatore professionale è sempre più di primaria importanza per chi si accinge a vendere o acquistare un immobile. Sono questi i dati dell’indagine effettuata da Tecnoborsa nel biennio 2010-2011, da cui emerge che i consumatori hanno fatto ricorso in maniera lievemente superiore rispetto agli anni passati ai canali di intermediazione, pur in un contesto di inevitabile calo delle contrattazioni, dovuto alle conseguenze della crisi economica. L’inchiesta statistica fotografa pienamente i problemi derivanti dalla recessione, pur intravedendo possibili segnali di ripresa del mercato in un arco di tempo considerato breve.

Nel corso dei due anni presi in esame, le rilevazioni hanno evidenziato che il 50,3% degli italiani che hanno acquistato, o tentato di acquistare una casa, si sono rivolti a un’agenzia immobiliare o comunque a un mediatore regolarmente iscritto alla Camera di commercio. I dati dell’indagine sono dunque positivi per chi opera nel settore, soprattutto tenendo presente che in anni recenti il trend è stato in preoccupante e costante discesa. Dopo le agenzie, i potenziali acquirenti sono soliti servirsi di consulenti, scelta operata dal 5% dei clienti. Tali figure professionali, tuttavia, hanno subìto un lieve calo di consensi, dopo una notevole crescita che si era palesata a partire dal 2008.

Una consistente porzione di acquirenti, però, ha scelto di non affidarsi all’intermediazione per comprare una casa, in quanto giudicata da taluni dal costo troppo elevato, indicato dal 55,6% degli intervistati, seguito dalla mancanza di offerte immobiliari per il 18,8%, dalla scarsità di fiducia nei riguardi delle agenzie per il 16,9%, e infine dal numero limitato di servizi di assistenza e consulenza offerti per l’8,7% di chi è alla ricerca di una casa. Resta alto il valore di chi, per cedere il proprio immobile, si è affidato a un’agenzia. È, infatti, del 59,6% la percentuale di venditori che hanno delegato agli intermediari il compito di portare a termine l’affare.

- Gianfranco La Vizzera, SuperMoney News, 3 dicembre 2012

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L'annus horribilis del mattone

La corsa al bene rifugio non c’è più, gli italiani non hanno più soldi

Crolla anche il mercato della casa, la casa che è il grande amore degli italiani quando si tratta di investire, e questo dimostra - se ce n’era bisogno - che la crisi è proprio nera. Dice l’Agenzia del territorio (cioè il catasto) che il settore immobiliare va di male in peggio e nel terzo trimestre del 2012 le compravendite registrano la caduta più forte da quando viene rilevato il loro numero, cioè dal 2004.  

 

Fra luglio e settembre di quest’anno rispetto allo stesso periodo del 2011 gli affari immobiliari sono scesi del 25,8% complessivo e in particolare nel settore residenziale, cioè per le abitazioni, il tonfo è del 26,8%. 

Il terzo trimestre peggiora i già forti ribassi dei primi due (c’era stato un -24,9% complessivo nel secondo trimestre e un -25,3% per la sola edilizia residenziale, vedi la tabella in pagina).  

 

In numeri assoluti per la prima volta il settore delle abitazioni vede scendere le compravendute in un trimestre sotto quota 100 mila. Lo stesso andamento riguarda anche le pertinenze (come box e cantine) con una perdita annua del 24,8%. La contrazione coinvolge anche i settori non residenziali, con il segmento commerciale (negozi) che cede nel terzo trimestre del 2012 il 29,7%, seguito dal terziario (uffici) in discesa del 27,6% e dal comparto produttivo (capannoni industriali) con un -25,9%. 

 

Per i negozi, gli uffici e i capannoni il legame fra l’andamento del mercato immobiliare e quello dell’economia generale è diretto: se le aziende di tutti i tipi fanno meno affari sono anche meno interessate a comprare delle nuove sedi di qualunque genere, sia commerciale sia produttivo. Invece per quanto riguarda il settore residenziale il rapporto con la recessione generale è più complesso. All’inizio di una crisi le compravendite immobiliari possono anche aumentare di numero anziché diminuire: questo perché si fanno più rari gli impieghi utili del capitale e quindi chi ha i soldi corre a investirli nel mattone inteso come bene rifugio.  

 

Se però la crisi non si risolve, se dura per anni, e anni, anche la corsa al mattone si esaurisce, per il semplice fatto che la crisi prosciuga i soldi in circolazione. Col tempo il calo delle compravendite porta anche a un calo delle quotazioni ma questo effetto non è immediato, perché i proprietari che intendono vendere hanno in mente un prezzo dei loro immobili che magari non è realistico ma su quelli insistono, non essendo disposti a vendere a meno. Quindi molte trattative non si chiudono, e dunque per un certo tempo il numero delle compravendite scende molto più velocemente del livello dei prezzi. Ma a lungo andare la rarefazione del numeri degli scambi comporta anche il calo dei prezzi.  

 

Guardando al regresso delle compravendite sulla cartina dell’Italia, fra le grandi città è Bologna a mostrare la caduta più forte, con una perdita che sfiora il 30%. Forte è anche la contrazione degli scambi a Palermo (-28,1%), a Roma (-27,5%), a Milano (-27,2%) e a Firenze (-26,6%). Fa eccezione Napoli, che registra solo un lieve calo (-0,4%) ma il dato risulta meno negativo rispetto agli altri solo perché il capoluogo campano già da più tempo era in perdita. Una netta riduzione delle compravendite si registra anche nei comuni che fanno da hinterland alle grandi città, con la provincia di Roma che segna la flessione maggiore (-32,6%).

- Luigi Grassia, La Stampa, 22 novembre 2012

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