Luca Vona | Agente immobiliare

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mercoledì 31 marzo 2021

Il mercato immobiliare italiano, le previsioni di Nomisma per il biennio 2021-2023

Un 2020 chiusosi in modo meno negativo del previsto non deve però far trascurare i campanelli d’allarme che arrivano soprattutto dalla domanda abitativa e dal mercato dei mutui. Questa in sostanza la tesi del primo Osservatorio sul Mercato Immobiliare 2021 di Nomisma, con le previsioni fino al 2023.

In generale la situazione macroeconomica globale, secondo il capo economista di Nomisma Lucio Poma, prelude ad una ripresa. Le aspettative sull’economia italiana sono anche migliori che su quella tedesca e a livello mondiale l’andamento di materie prime quali petrolio e rame lasciano presagire una ripartenza delle manifatture.

Quello che va considerato è però il livello di occupazione, che nel 2020 è calato del 2% (meno 440 mila unità), raggiungendo il 58%, e con esso il minore reddito disponibile. Inoltre, precisa Poma, il fatto che la ripresa si sia concretizzata in effetti in una forma non a V ma a K – ovvero con le realtà più innovative consolidate e in ripresa ma con le meno forti in deciso calo – sta implicando l’allargarsi delle disparità di ricchezza, soprattutto nelle regioni del Nord Italia.

Mercato immobiliare italiano e accesso al credito

Cosa significa questo per il mercato immobiliare italiano? Secondo l’Ad di Nomisma Luca Dondi, la situazione macroeconomica sembra riflettersi solo parzialmente sulle intenzioni di acquisto, che paiono restare praticamente invariate.

Lo stesso per quanto riguarda la dipendenza della domanda dall’accesso al credito: 8 famiglie su 10 stipulano infatti un contratto di mutuo per acquistare una nuova casa. Lo fanno per una salvaguardia della propria situazione finanziaria che, dati i tassi particolarmente bassi, non viene così intaccata dalla spesa per l’acquisto di una abitazione. In generale, Le forme di sostegno governativo, ancorché parziali, sono comunque sufficienti a non far percepire una situazione disperata, anche se grave. Il che ha favorito il mantenimento delle intenzioni di acquisto. Occorre però capre quanto la situazione sarà sostenibile in futuro, quando verranno meno moratorie mutui e sospensione licenziamenti.

Sono infatti già in atto, secondo Dondi, situazioni a cui occorre prestare attenzione come ad altrettanti campanelli di allarme. Già attualmente, ad esempio, il livello di finanziamenti in sofferenza è dell’1,4%, dato di per sé non preoccupante ma in rialzo.

L’attività bancaria tuttavia è favorevole al mercato immobiliare, complice anche la “pulizia” degli ultimi anni dagli asset in sofferenza. Le erogazioni di mutui, anche se con una congrua percentuale di surroghe e sostituzioni, risultano a 50,2 miliardi di euro nel 2020.

Il che si traduce in un sostegno alle compravendite immobiliari, che nel 2020 sono calate solo del 7,7%, attestandosi a 554 mila, grazie anche ai mercati di provincia, che hanno registrato una crescita del 10% circa. Importante inoltre la componente di acquisti senza debito, provenienti da situazioni di immutata ricchezza e motivati non sempre da un investimento da mettere a reddito ma da semplice “parcheggio” delle proprie risorse finanziarie in un asset che, sebbene abbia reso meno nel 2020, si è tuttavia rivelato meno volatile rispetto ad altri asset, configurandosi come un buon bene rifugio.

Nelle 13 grandi città l’indice di performance Nomisma vede tuttavia un ritorno al negativo, sebbene all’interno delle città monitorate ci siano alcune realtà in crescita nonostante tutto. Per quanto riguarda invece le città intermedie il calo di performance è sensibile ma si resta in territorio positivo.

Prezzi e compravendite immobiliari, il sentiment degli operatori

I prezzi di compravendita di abitazioni hanno fatto segnare un calo nominale tra lo 0,7% (città intermedie) e il 2,0% (grandi città) nel 2020. Il sentiment degli operatori è stabile per quanto riguarda l’andamento delle compravendite residenziali, sbilanciato però, secondo la project manager di Nomisma Elena Molignoni, verso un miglioramento nelle regioni del nord e verso un peggioramento nelle regioni del sud. Alla domanda “nel corso del 2021 il mercato delle compravendite recupererà i livelli di attività persi nel 2020”, il 49,8% dei rispondenti ritiene infatti che ciò si verificherà contro il 50,2% che lo considera improbabile.

Lo sbilanciamento di offerta verso l’ottenimento di prezzi più alti sarà poi evidente: qualora i prezzi non soddisfino i venditori, secondo il sondaggio Nomisma, gli immobili saranno ritirati dal mercato in attesa di tempi migliori, mentre la domanda per chi ha disponibilità alte di spesa continuerà ad essere vivace, a scapito di quella per disponibilità più basse.

Si delinea insomma una polarizzazione del mercato immobiliare. Secondo Molignoni, il generale calo della domanda abitativa è dato dalla concomitanza di aumento del risparmio e calo dei redditi delle famiglie. Guardando da vicino si nota però una vivacità del mercato di fascia alta, spiegato dal fatto che il 20% della popolazione italiana detiene il 70% della ricchezza, potendosi permettere acquisti in un mercato sempre più esclusivo.

Tendenza, questa, che si vede anche nei prezzi immobiliari: a fronte di un generale calo nei prezzi abitativi, il calo dei prezzi massimi è inferiore a quello dei prezzi minimi. E addirittura si notano aumenti nelle quotazioni di costruzioni nuove e di pregio soprattutto a Roma, Torino e Milano.

MERCATO IMMOBILIARE NON RESIDENZIALE

Per quanto riguarda il segmento non residenziale, l’impatto della pandemia su uffici e negozi è evidente, con un calo nel 2020 del 7,6% rispetto al 2019 per gi immobili destinati ad attività economiche. Resta però in sella l’acquisto di immobili non residenziali, spesso a fini di riqualificazione in senso residenziale che però conduce a risultati non sempre ottimali, a parere dell’Ad di Nomisma.

I tassi di rendimento totale dell’immobiliare non residenziale stanno scendendo verso lo zero anche se restano in territorio positivo. L’indice di performance non residenziale delle grandi città e delle città intermedie si conferma stabilmente in territorio negativo.

Per quanto riguarda gli investimenti corporate, nel 2020 la quota di capitali stranieri è scesa al 50% a favore della quota di investitori nazionali che hanno mantenuto dinamico il mercato. Gli yield prime, soprattutto in città come Milano, sono rimasti stabili, ma anche in questo caso occorre capire quanto canoni e rendimenti possano essere sostenibili in una situazione in cui lo smart working e le lezioni universitarie a distanza continueranno a tenere alto il tasso di vacancy.

Previsioni immobiliari 2021-2023

Quali previsioni per il prossimo biennio? La situazione domanda e compravendite, secondo Dondi, dovrebbe restare sostanzialmente invariata; non esiste infatti al momento avvisaglia di un aggravarsi della situazione di crisi di cui si vede qualche segnale nascente, tuttavia da non sottovalutare. L’andamento delle compravendite, spiega Dondi, potrebbe rivelarsi ondivago ma simile al trend del 2020, restando sotto le 600 mila transazioni. Eventuali variazioni al rialzo o al ribasso vanno ovviamente rapportate all’evolversi della situazione macroeconomica e delle politiche economiche.

Sul fronte prezzi residenziali e non residenziali da qui al 2023, secondo Nomisma la situazione è sostanzialmente ferma se non lievemente negativa, il che conferma il chiaroscuro in cui il mercato immobiliare si muove nonostante il clima di incertezza legato all’evoluzione della pandemia e alla fine dei sostegni governativi. - Floriana Liuni, Idealista.it, 31 marzo 2021

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martedì 30 marzo 2021

Investimenti immobiliari. Warren Buffet punta al segmento del lusso in Italia

Nuove sfide in vista per Warren Buffett, il famoso finanziere americano, noto per essere anche uno degli uomini più ricchi al mondo, che adesso scommette sul mercato immobiliare italiano nel segmento del lusso, espandendo un progetto già in attivo sul nostro territorio da un paio di anni.

Il settore degli immobili di lusso sembra infatti aver tenuto bene all’ultimo difficile anno, caratterizzato dall’emergenza sanitaria Covid, mantenendo un’interessante vivacità in termini di investimenti.

Una strategia destinata ad aree specifiche

Toscana, Sardegna e il Lago di Como: queste sarebbero le principali aree di interesse e di sviluppo della Berkshire Hathaway HomeServices, la parte della holding di Buffett che si occupa di Real Estate, in collaborazione con la Maggi Properties, società specializzata nell’immobiliare di pregio.

Una scelta ben ponderata, quella delle tre zone sulle quali puntare, che rappresentano oggi alcuni dei territori maggiormente attrattivi sia per investitori stranieri sia per gli italiani e che ha portato le due aziende verso la decisione di ricercare partner locali leader nel comparto del lusso, che diventino a tutti gli effetti parte integrante della piattaforma che si andrà ad arricchire costruendo un solido network di respiro globale.

Il target di clienti selezionato

I segmenti selezionati per questa nuova fase di espansione sono molteplici e non riguardano solamente investitori nazionali e internazionali alla ricerca di opportunità di reddito. Con questo nuovo progetto infatti si intende rispondere alle esigenze di acquirenti italiani alla ricerca di immobili di lusso sia in città sia nelle principali località turistiche, e non solo.

L’offerta che si andrà a costruire sarà mirata anche alle necessità di tutti quei compratori stranieri che desiderano stabilirsi nel Bel Paese oppure che sono alla ricerca di una casa per le vacanze. Ragionando in termini numerici, stando ad alcune rilevazioni, la spesa media per acquistare una villa di lusso nelle aree selezionate si aggira sui 2 milioni, cifra che può arrivare a triplicare se si considerano le abitazioni di alta gamma vista lago. - Francesca Lauritano, Immobiliare.it, 25 marzo 2021

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lunedì 29 marzo 2021

Qual è il budget medio a disposizione degli italiani per comprare casa

Per misurare l’impatto della pandemia sul settore immobiliare, l’Ufficio Studi del Gruppo Tecnocasa ha confezionato un report per analizzare la disponibilità di spesa per l’acquisto di una casa da parte degli italiani a gennaio 2021. Vediamo quali sono stati i risultati.

Lo studio rivela i primi segnali secondo cui l’effetto della pandemia inizia a pesare sulla capacità di spesa. Secondo quanto emerso dal report, infatti, si registra una maggiore prudenza e, nonostante il desiderio di acquistare la casa sia sempre vivo, si messa in evidenza una crescita della percentuale di chi vuole destinare a questo acquisto un budget più limitato rispetto al recente passato.

Non è un caso neanche che, lo studio abbia rilevato che la maggiore concentrazione della disponibilità di spesa si concentri ancora nella fascia più bassa, ovvero quella con un budget fino a 119mila euro (che rappresenta il 26,3% del totale degli acquirenti). Segue con il 23,1% la fascia tra 120 e 169mila euro, mentre si attesta al il 22,0% la fascia con disponibilità di spesa compresa tra 170 a 249mila euro.

Concentrando l’attenzione sulle grandi città, il dato principale che emerge è che Roma e Milano fanno un po’ storia a sé, rispetto alla medie che si riscontra nel resto d’Italia. Nei due principali capoluoghi italiani, infatti, la maggior parte delle richieste riguarda immobili dal valore compreso tra 250 e 349mila, che rappresentano il 24,4% della richiesta per Roma e il 25,3% per Milano.

Firenze si distingue per una maggiore concentrazione nella fascia compresa tra 170 e 249mila euro, pari al 35,1%. A Bologna e Verona, invece, la fascia di spesa più rappresentata è quella compresa tra 120 e 169mila euro, rispettivamente con il 30,8% e 31,7%. Nelle altre grandi città, Bari, Genova, Napoli, Palermo e Torino la disponibilità di spesa resta concentrata nella fascia di spesa inferiore a 120mila. - Idealista.it, 26 marzo 2021

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