Imposta catastale. Che cos'è e come si calcola (e quando non si paga)

L’imposta catastale è un tributo dovuto ogni volta che si esegue una voltura catastale, cioè che si registra un atto presso l’ufficio del Catasto. Viene applicata a tutti i passaggi di titolarità di un diritto reale (tra cui proprietà e usufrutto) su un bene immobile e quindi, per esempio, a compravendite, donazioni o successioni.

Di norma, è pari all’1% del valore dell’immobile o della somma dichiarata nell’atto, ma in alcuni casi esistono delle agevolazioni alle quali si può accedere e che prevedono il pagamento di un importo fisso.

Che cos’è l’imposta catastale

L’imposta catastale deve essere versata per ogni atto col quale si realizza il passaggio di titolarità di un diritto reale e all’esito del quale la legge richiede obbligatoriamente l’aggiornamento (la voltura, appunto) delle intestazioni catastali. La normativa di riferimento è il decreto legislativo 347/1990.

Va detto che questo tributo va di pari passo con l’imposta ipotecaria, che a sua volta deve essere corrisposta in occasione delle formalità di trascrizione, iscrizioni, rinnovi, cancellazioni e annotazioni nei pubblici registri immobiliari.

Quando non si paga

Alcune operazioni risultano escluse dal versamento dell’imposta catastale (e anche di quella ipotecaria). Queste sono le volture (e le formalità):

eseguite nell’interesse dello Stato;

relative a trasferimenti a titolo gratuito a favore di Stato, Regioni, Province, Comuni, enti pubblici, fondazioni, associazioni legalmente riconosciute aventi finalità di pubblica utilità e Onlus.

Come si calcola

Per calcolare a quanto ammonta l’imposta catastale, bisogna tenere conto di due fattori, ovvero la base imponibile e l’aliquota. Il primo parametro si ottiene solitamente moltiplicando la rendita catastale dell’immobile per un coefficiente che varia in base proprio al tipo di immobile: quando si tratta della prima casa, ad esempio, è fisso a 110. Come si diceva all’inizio, l’aliquota di solito è pari all’1%, ma esistono diverse agevolazioni.

Imposta catastale per la prima casa

Per l’imposta catastale relativa all’acquisto della prima casa è stato stabilito un importo fisso pari a 50 euro, quando il venditore è un soggetto privato. L’imposta ipotecaria, inoltre, avrà lo stesso valore, mentre quella di registro sarà pari al 2%.

Quando invece a vendere è l’impresa

costruttrice, e la transazione sarà assoggettata ad Iva, l’imposta catastale assieme a quella ipotecaria e di registro saliranno a 200 euro l’una. Oltre a questi tributi è inoltre previsto il pagamento dell’IVA agevolata al 4%.

Imposta catastale per la seconda casa

Quando si sta acquistando una seconda casa, vale la stessa distinzione vista sopra e, dunque, le imposte catastali e ipotecarie saranno di 50 euro l’una (ma l’imposta di registro sarà del 9%). Tranne nell’ipotesi di vendita da parte dell’impresa costruttrice, nel qual caso saranno di 200 euro l’una (ma l’IVA sarà del 10%).

Imposta catastale per donazioni e successioni

Quando viene effettuato un trasferimento di proprietà dell’immobile per donazione o per successione, l’imposta catastale può avere un importo fissato a 200 euro nel caso in cui il beneficiario dichiara in atto di essere in possesso dei requisiti per le agevolazioni sulla prima casa. Altrimenti viene applicata l’aliquota ordinaria all’1%. Per quanto riguarda l’imposta ipotecaria, sarà invece al 2% sia in caso di successione che di donazione, sempre se non è possibile accedere alla tassazione agevolata sulla prima casa.

Come si paga

L’imposta catastale deve essere pagata da chi sta richiedendo la voltura, che di solito corrisponde all’acquirente dell’immobile. Per il versamento può essere utilizzato il modello F24, come accade per l’imposta di registro. Deve comunque essere inserito il codice tributo 1531.

È anche vero, però, che nella maggior parte dei casi è lo stesso notaio che redige l’atto ad occuparsene, addebitando l’intero importo di tutte le imposte direttamente al cliente, senza che questo debba poi provvedere per conto suo. - Giulia Dallagiovanna, Immobiliare.it, 25 maggio 2021

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Corte di Cassazione: diritto dell'agente alla provvigione anche senza incarico

Il tema è di particolare rilievo per quei proprietari che tendono a non voler affidare l’incarico di vendita del proprio immobile in forma esclusiva a una struttura immobiliare, con la convinzione di non assumere impegni vincolanti nei confronti di quegli agenti che operano senza incarico.

La Corte di Cassazione, sez. II Civile, con l’ordinanza 27 gennaio – 12 marzo 2021, n. 7029, ha infatti chiarito che il diritto dell'agente immobiliare al pagamento della provvigione, maturi anche nel caso in cui non gli sia stato conferito alcun incarico.

In base a quanto deciso, è sufficiente che sia stata posta in essere un'attività di intermediazione di cui le parti si siano avvantaggiate, anche tacitamente e che abbia condotto alla stipula del contratto di vendita.

L'affare deve concludersi grazie all'effettiva attività del mediatore, ma non è necessario che il nesso causale sia diretto ed esclusivo.

Ne consegue che la provvigione all'agenzia immobiliare, spetti anche se l'agente non abbia preso parte a tutte le fasi della trattativa e "anche in quei casi nei quali il processo di formazione della volontà del venditore e dell'acquirente sia stato complesso e articolato nel tempo.

Quello che interessa è che l'attività di intermediazione tra le parti dell'affare, valutata ex post, ovvero a giochi fatti, sia risultata necessaria ai fini della conclusione del contratto di compravendita".

La Cassazione ha poi spiegato come "i presupposti per il sorgere del diritto al pagamento del compenso, in mancanza di accordo, viene liquidato sulla scia degli usi applicati nell'ambito territoriale in cui insiste l'immobile oggetto di compravendita".

I giudici di legittimità, hanno quindi evidenziato che il diritto del mediatore alla provvigione, matura sempre nel momento in cui "la conclusione dell'affare sia in rapporto causale con l'attività dell'intermediario, senza che sia necessario che tra quest'ultima e la conclusione dell'affare sussista un collegamento di causa-effetto diretto ed esclusivo".

Basta quindi, ad esempio, che venga individuato uno dei contraenti e che quest'ultimo venga messo in contatto con l'altra parte interessata all'affare, "laddove sia poi seguita la conclusione dell'affare".

Non serve che l'agente immobiliare abbia avuto un incarico firmato e che prenda parte alle diverse fasi della trattativa fino alla stipula del contratto di compravendita ma è sufficiente che la stipula del contratto di compravendita si possa legittimamente ritenere "conseguenza prossima o remota dell'operato dell'intermediario, tale, cioè, che senza di esso il negozio giuridico non sarebbe stato concluso".

In conclusione, per poter configurare un rapporto di mediazione, non serve un "preventivo conferimento di incarico per la ricerca di un acquirente o di un venditore, ma è sufficiente che la parte abbia accettato, anche implicitamente, l'attività del mediatore, avvantaggiandosene".

Alla luce di quanto sopra risulta raccomandabile affidarsi a chi opera per mezzo di incarichi di mediazione scritti, ben chiari ed in forma esclusiva, proprio per la tutela del Cliente e l'assunzione da parte dell'agenzia di ogni responsabilità, impegno e onere, previsto dalle norme e dalle Camere di Commercio.

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Proposta d'acquisto: cos'è e come funziona il primo "step" per comprare casa

Stai pensando che i tempi siano ormai maturi per compiere il grande passo: comprare una casa. Ma prima di incominciare la tua ricerca tra annunci e agenzie, è bene conoscere alcune delle tappe fondamentali di un processo che sicuramente non è immediato.

Il primo step per diventare proprietari di casa consiste nella proposta di acquisto immobiliare, ovvero la dichiarazione con cui l’acquirente attesta la propria volontà di comprare un bene a una certa cifra.

Ma vediamo nel dettaglio come funziona, quanto dura e che cosa succede se a un certo punto si cambia idea.

Proposta di acquisto immobiliare: che cos’è

Si tratta di un accordo privato tra le parti in cui vengono definiti gli impegni e le clausole che faranno poi parte del contratto di vendita vero e proprio. Di solito è accompagnata da una somma di denaro che è valida come caparra.

Modello di proposta d’acquisto

Il vero e proprio modello da compilare può essere fornito dall’agenzia immobiliare a cui ci si è rivolti. Oppure, nel caso di proposta di acquisto tra privati, è possibile affidarsi all’aiuto di un professionista, prestando sempre la dovuta attenzione a tutti i modelli che si possono scaricare online.

Cosa deve contenere

L’importante è che nel modello della proposta di acquisto siano indicati:

• gli elementi identificativi dell’immobile;
• le garanzie di vendita, cioè gli aspetti catastali, l’inesistenza di vizi occulti e la conferma che tutte le imposte relative all’immobile sono sempre state pagate;
• prezzo, modalità, tempistiche e condizioni di pagamento. Per esempio si può specificare che la proposta è subordinata al mutuo. Che cosa significa? È una clausola che annulla l’obbligo di compravendita se all’aspirante acquirente, che non possiede tutta la liquidità necessaria, non viene concesso il prestito dalla banca.

Una volta ricevuta la proposta di acquisto, il venditore ha a disposizione del tempo per rifletterci, dopodiché può rifiutare, accettare o modificare la proposta e sottoporla di nuovo a all’acquirente.

Superata questa fase di trattativa, le parti firmeranno il contratto preliminare di vendita, chiamato anche compromesso, con il quale si obbligano dal punto di vista giuridico a concludere la compravendita.

Proposta di acquisto: quanto dura

La legge non impone una durata precisa. Stando alla prassi, si potrebbe convenire che la proposta di acquisto ha una “validità” che varia da una settimana fino a un massimo di un mese, ma in questo caso non ci sono vincoli pre-determinati.

In ogni caso, il venditore non ha a disposizione un tempo illimitato per valutare se accettare o meno la proposta, o per fare a sua volta una controproposta al potenziale acquirente.

Caparra: come versarla e a quanto ammonta

L’importo imputato a caparra di una proposta d’acquisto si può pagare con un assegno bancario non trasferibile, un assegno circolare o attraverso un bonifico bancario, immediato o meno.

Come per la durata, anche per quanto riguarda la caparra non c’è una regola scritta che ne stabilisca l’ammontare. Di solito è pari al 10% circa del prezzo pattuito (per esempio su un immobile da 150mila euro sarà di 15mila euro), ma nulla vieta di versare una cifra più alta o anche più bassa.

Si può fare una proposta di acquisto senza versare nessuna caparra? La risposta è sì, ma spesso ci cerca di evitare questa pratica perché l’accordo offrirebbe meno garanzie, visto che entrambe le parti potrebbero tirarsi indietro senza il rischio di perdere del denaro.

Proposta d’acquisto accettata: che cosa succede dopo

Se il venditore accetta sia le condizioni economiche sia le altre clausole inserite nella proposta di acquisto non deve fare altro che firmarla: a questo punto entrambe le parti risultano vincolate a quanto scritto e ogni eventuale modifica o integrazione sarà ammessa solo se acquirente e venditore saranno d’accordo.

Ecco perché è molto importante leggere con attenzione la proposta ed eventualmente farsi assistere da un esperto, per non ritrovarsi vincolati per esempio a condizioni di pagamento o a tempistiche di consegna dell’immobile che non si è in grado di rispettare.

Proposta d’acquisto rifiutata: che cosa accade?

Se il proprietario non intende firmare la proposta dovrà restituire la caparra all’acquirente, il quale valuterà se modificare le condizioni proposte inizialmente oppure se mettersi alla ricerca di un immobile diverso.

Recesso dalla proposta di acquisto: è possibile?

Che cosa succede se, dopo avere firmato la proposta, l’acquirente cambia idea? Tutto dipende dal tipo di caparra. In caso di caparra penitenziale, infatti, lo scioglimento del vincolo contrattuale comporterà solo che la somma versata venga persa (in pratica la caparra penitenziale rappresenta il corrispettivo del diritto di recesso).

In caso di caparra confirmatoria, invece, l’acquirente potrà liberarsi dall’impegno assunto con la proposta soltanto ottenendo il consenso del venditore: quindi perderà la caparra e si esporrà anche a ulteriori richieste di risarcimento di eventuali danni subiti.

E se il venditore cambia idea?

Se l’inadempiente è colui che ha ricevuto la caparra, l’altra parte può recedere dal contratto ed esigere un risarcimento pari al doppio della caparra versata. In pratica, se l’aspirante compratore ha versato 3mila euro di caparra, il venditore gliene dovrà restituire 6mila. - Laura Fabbro, Immobiliare.it, 20 aprile 2021

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Il compromesso o contratto preliminare, spiegato in 6 semplici passaggi

Per diventare proprietari di casa ci sono alcuni step da seguire.

• Prima di tutto bisogna individuare l’immobile che fa per noi;
• dopodiché si arriva alla proposta di acquisto al proprietario precedente;
• superata questa fase di trattativa, si passa a firmare il contratto preliminare di vendita, chiamato anche compromesso;
• segue infine la stipula del contratto definitivo davanti al notaio, il rogito.

Vediamo insieme che cos’è il compromesso e perché si tratta di un passaggio importante e delicato.

Che cos’è il compromesso di acquisto di una casa – 1

È un contratto con il quale venditore e acquirente si impegnano a rogitare in un momento successivo. In pratica serve per “bloccare l’affare” e avere il tempo per effettuare pratiche come la richiesta di un mutuo o l’acquisto di un’altra casa senza rischiare che la controparte cambi idea. Questo tipo di accordo tutela quindi sia il proprietario sia il compratore.

È sempre necessario sottoscrivere il compromesso? – 2

Questo step non è obbligatorio: nulla vieta, cioè, di passare dalla proposta di acquisto direttamente al rogito. Tuttavia nella pratica quasi sempre le parti decidono di firmare il compromesso perché permette loro di “guadagnare tempo” nell’attesa che ci siano tutte le condizioni per arrivare alla firma del contratto vero e proprio: in particolare l’acquirente avrà modo di ottenere un prestito (di solito un mutuo) dalla banca e di effettuare una serie di controlli per scongiurare difetti strutturali o ipoteche sull’immobile.

Che cosa deve indicare il compromesso – 3

Perché il documento sia valido bisogna rispettare una serie di vincoli contenutistici e formali. Il contratto preliminare di vendita deve:

• Essere in forma scritta.
• Indicare chiaramente la volontà di entrambe parti.
• Descrivere in modo dettagliato l’immobile (indirizzo, dati catastali, planimetrie).
• Indicare il prezzo concordato.

Oltre a questi dati obbligatori nel compromesso si possono scrivere anche delle clausole accessorie come il termine per la stipula del contratto definitivo, la caparra da versare e le penali in caso di inadempimento.

Compromesso casa tra privati: è possibile? – 4

Salvo nel caso di immobili in corso di costruzione o realizzati dopo il 16 marzo del 2019, il compromesso può essere costituito da una semplice scrittura privata fra le parti non autenticata. Non hanno valore legale, invece, gli accordi esclusivamente verbali.

Registrazione e trascrizione del contratto preliminare – 4.a

Il compresso deve essere sempre registrato, anche nel caso in cui si tratti di una scrittura privata non autenticata. La registrazione è infatti un adempimento fiscale obbligatorio che deve avvenire presso l’Agenzia delle Entrate entro 20 giorni dalla firma del contratto (o 30 giorni se si tratta di un atto notarile). La trascrizione invece è facoltativa.

Quanto costa? – 4.b

Indipendentemente dal costo della compravendita bisogna versare un’imposta di registro da 200 euro, a cui si sommano:

• lo 0,50% sulla caparra confirmatoria, see prevista;
• il 3% dell’acconto sul prezzo di vendita, se previsto;
• marca da bollo da 16 euro per ogni 4 facciate o 100 righe di foglio. Se il contratto preliminare è redatto da un notaio l’imposta di bollo ammonta a 155 euro.

Anche la trascrizione del compromesso prevede dei costi, che sono intorno a 250/300 euro a titolo di imposte di bollo, ipotecarie e catastali al notaio.

Chi paga le spese di compromesso? – 4.c

L’articolo 1475 del Codice civile chiarisce che le spese legate al contratto preliminare sono a carico della parte acquirente, salvo diverso accordo che è sempre possibile.

Che cosa succede se non si registra il compromesso? – 4.d

Come abbiamo già detto, la registrazione è un mero adempimento fiscale: ciò significa che dal punto di vista legale il compromesso è valido anche senza, ma ovviamente l’Agenzia delle Entrate può agire per recuperare la somma non versata, facendo pagare in più delle sanzioni. Inoltre l’acquirente rischia di trovarsi in difficoltà se il venditore fallisse o se si verificassero dei problemi nel caso di immobili in costruzione.

Quanto si versa al venditore nel momento del preliminare? – 4.e

Non ci sono regole stabilite per legge, ma di solito nel momento in cui si firma il contratto preliminare di compravendita si versa alla controparte una somma che varia tra il 10% e il 15% del prezzo, a titolo di acconto.

Compromesso e rogito: quanto tempo deve passare – 5

Anche in questo caso la legge non prevede una norma specifica sul tempo che deve intercorrere fra compromesso e rogito: è infatti un accordo che possono raggiungere in piena autonomia il venditore e l’acquirente.

Non solo: a meno che il contratto non lo dichiari esplicitamente, la data del rogito indicata nel preliminare può essere cambiata, soprattutto se a chiederlo è il compratore che ha già versato un acconto significativo.

In linea generale, scatta l’inadempimento con conseguente risoluzione del contratto o trasferimento della proprietà solo dopo che la parte lesa ha inviato una prima diffida.

Che cosa succede in caso di inadempimento? – 6

Se prima del rogito una delle parti si tira indietro ci sono due possibilità:

• la parte lesa invia una diffida all’altra parte imponendole di rispettare gli accordi;
• la parte lesa recede il contratto e, se si tratta dell’acquirente, chiede il rimborso doppio della caparra che era stata versata oppure, nel caso del venditore, trattiene la caparra che aveva ricevuto. - Laura Fabbro, Immobiliare.it, 19 maggio 2021

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