Corte di Cassazione: diritto dell'agente alla provvigione anche senza incarico

martedì 25 maggio 2021

Corte di Cassazione: diritto dell'agente alla provvigione anche senza incarico

Il tema è di particolare rilievo per quei proprietari che tendono a non voler affidare l’incarico di vendita del proprio immobile in forma esclusiva a una struttura immobiliare, con la convinzione di non assumere impegni vincolanti nei confronti di quegli agenti che operano senza incarico.

La Corte di Cassazione, sez. II Civile, con l’ordinanza 27 gennaio – 12 marzo 2021, n. 7029, ha infatti chiarito che il diritto dell'agente immobiliare al pagamento della provvigione, maturi anche nel caso in cui non gli sia stato conferito alcun incarico.

In base a quanto deciso, è sufficiente che sia stata posta in essere un'attività di intermediazione di cui le parti si siano avvantaggiate, anche tacitamente e che abbia condotto alla stipula del contratto di vendita.

L'affare deve concludersi grazie all'effettiva attività del mediatore, ma non è necessario che il nesso causale sia diretto ed esclusivo.

Ne consegue che la provvigione all'agenzia immobiliare, spetti anche se l'agente non abbia preso parte a tutte le fasi della trattativa e "anche in quei casi nei quali il processo di formazione della volontà del venditore e dell'acquirente sia stato complesso e articolato nel tempo.

Quello che interessa è che l'attività di intermediazione tra le parti dell'affare, valutata ex post, ovvero a giochi fatti, sia risultata necessaria ai fini della conclusione del contratto di compravendita".

La Cassazione ha poi spiegato come "i presupposti per il sorgere del diritto al pagamento del compenso, in mancanza di accordo, viene liquidato sulla scia degli usi applicati nell'ambito territoriale in cui insiste l'immobile oggetto di compravendita".

I giudici di legittimità, hanno quindi evidenziato che il diritto del mediatore alla provvigione, matura sempre nel momento in cui "la conclusione dell'affare sia in rapporto causale con l'attività dell'intermediario, senza che sia necessario che tra quest'ultima e la conclusione dell'affare sussista un collegamento di causa-effetto diretto ed esclusivo".

Basta quindi, ad esempio, che venga individuato uno dei contraenti e che quest'ultimo venga messo in contatto con l'altra parte interessata all'affare, "laddove sia poi seguita la conclusione dell'affare".

Non serve che l'agente immobiliare abbia avuto un incarico firmato e che prenda parte alle diverse fasi della trattativa fino alla stipula del contratto di compravendita ma è sufficiente che la stipula del contratto di compravendita si possa legittimamente ritenere "conseguenza prossima o remota dell'operato dell'intermediario, tale, cioè, che senza di esso il negozio giuridico non sarebbe stato concluso".

In conclusione, per poter configurare un rapporto di mediazione, non serve un "preventivo conferimento di incarico per la ricerca di un acquirente o di un venditore, ma è sufficiente che la parte abbia accettato, anche implicitamente, l'attività del mediatore, avvantaggiandosene".

Alla luce di quanto sopra risulta raccomandabile affidarsi a chi opera per mezzo di incarichi di mediazione scritti, ben chiari ed in forma esclusiva, proprio per la tutela del Cliente e l'assunzione da parte dell'agenzia di ogni responsabilità, impegno e onere, previsto dalle norme e dalle Camere di Commercio.