Presidente Notariato: prevista una recessione del mercato immobiliare per l'aumento dei tassi di interesse

L’aumento dei tassi di interesse pesa sul mercato immobiliare, tanto che per il 2023 ci si attende una recessione. A meno che questa crescita non si blocchi. Ad affermarlo il presidente del Consiglio Nazionale del Notariato, Giulio Biino, intervistato da idealista/news. Un incontro nel corso del quale non solo si è parlato dell’andamento del settore e di cosa attendersi nell’anno in corso, ma anche del perché è importante avvalersi del supporto di un notaio nell’operazione di compravendita di un’abitazione, della riforma Cartabia sulla volontaria giurisdizione e degli obiettivi da raggiungere nel triennio di presidenza.

Come andrà il mercato immobiliare nel 2023? Qual è la percezione del Notariato?

“Negli ultimi due anni, il mercato immobiliare ha avuto un andamento molto altalenante, anche se apparentemente sempre in leggero aumento. Si stava riprendendo dopo la grande crisi partita nel 2008 e tutto sommato le aspettative erano di un trend di crescita, seppure tranquillo, non esagerato.

Purtroppo, la problematica dell’aumento così repentino e così significativo dei tassi di interesse ha portato a un nuovo rallentamento: chiunque si avvicini all’idea di acquistare un immobile oggi è molto frenato dall’idea che i tassi di interesse continuino a crescere. Questo blocca il mercato del credito e di conseguenza il mercato immobiliare.

Ci aspettiamo quindi un 2023 in recessione. Saremmo felici se fosse stabile, ma nelle previsioni si parla di decine e decine di migliaia di atti in meno nel 2023.

A meno che, improvvisamente, grazie anche all’aiuto della Banca centrale, si blocchi la crescita dei tassi. In questo caso, allora, c’è da aspettarsi un nuovo miglioramento”.

Quali sono i principali dubbi di chi si rivolge a un notaio nel momento in cui vuole acquistare un immobile?

“Innanzitutto, chi si presenta dal notaio cerca certezza e sicurezza. Questa è l’immagine che il Notariato porta all’esterno e questa è l’immagine che negli anni è rimasta sempre consolidata.

Il cliente che si avvicina al notaio chiede che il professionista fornisca le garanzie in ordine alla proprietà, alle caratteristiche dell’immobile, al pagamento del prezzo.

Si tratta di tutta una serie di step che portano il cliente che si rivolge al notaio ad essere sereno. Un aspetto a cui teniamo molto. Quando il cliente si affida al notaio deve sapere che innanzitutto compra certezza”.

Perché è importante avvalersi del supporto di un notaio nell’operazione di compravendita di un’abitazione?

“Il mercato immobiliare non è semplice. Acquistare una casa sembra una cosa banale, ma in realtà non lo è. In Italia, in particolare, quasi tutti acquistano un immobile, di conseguenza si può pensare che tutto sommato si tratti di un’operazione semplice. Ebbene, non è così.

Perché bisogna assicurarsi che l’immobile sia innanzitutto di proprietà di chi lo vuole vendere; in secondo luogo, che su quell’immobile non gravino dei pesi, che siano ipoteche, che siano pignoramenti, che siano servitù, cioè comunque trascrizioni pregiudizievoli; in terzo luogo, bisogna assicurarsi che quell’immobile, da un punto di vista urbanistico, presenti le caratteristiche tali – quantomeno – da non essere totalmente abusivo. Poi bisogna verificare come si può arrivare a pagare quell’immobile e quindi, nel caso in cui non si abbia la disponibilità del contante, come procurarsi la disponibilità attraverso l’utilizzo del sistema bancario. Ma, a quel punto, bisogna avere – anche dal notaio e non soltanto dalla banca di riferimento – quei consigli che consentano, anche avvicinandosi al mutuo, di comprare certezza e tranquillità.

Per cui, gli step, le garanzie e le tranquillità che bisogna chiedere a un notaio sono molte e su questo il Notariato e il notaio possono tranquillizzare chi si avvicina per la prima volta all’acquisto di una casa”. - Stefania Giudice, Idealista.it, 26 aprile 2023

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I prezzi delle case crescono più o meno dell’inflazione? Scopri la situazione per città

Nonostante un lieve rallentamento, il tasso di inflazione resta comunque alto secondo l’ultima rilevazione Istat di febbraio 2023. L’indice dei prezzi al consumo, infatti, evidenzia un aumento su base annuale del 9,1%. In alcune città italiane, tuttavia, questo dato viene addirittura superato dall’incremento dei canoni d’affitto. Scopriamo quali sono i capoluoghi nei quali le richieste di chi mette una casa in vendita sono cresciute di oltre il 9,1% rispetto a 12 mesi fa.

Milano e Roma, due tra i principali mercati nazionali, rimangono fuori dalla lista delle città in cui i valori corrono più dell’inflazione e non entrano nemmeno nella top 10 dei capoluoghi con i rialzi maggiori negli ultimi 12 mesi. Un dato che potrebbe essere un indizio di come i valori siano già al limite della sostenibilità economica per molti cittadini che ci vivono. Scopriamo la situazione nel dettaglio.

Secondo l’indice di riferimento dei prezzi delle case di idealista, il prezzo medio delle case in vendita in Italia ha fatto registrare un leggero aumento su base trimestrale dello 1,8% rispetto a 12 mesi fa, stabilizzandosi a 1.847 euro/mq. Ma la situazione varia, anche di molto, a seconda dei capoluoghi. Tanto che, come già accennato, in ben 4 città si registrano aumenti uguali o superiori al tasso di inflazione rilevato dall’Istat a febbraio 2023 (9,1%).

In particolare, per quanto riguarda i capoluoghi, il podio delle città con gli aumenti più consistenti è formato da Monza (15,5%), Treviso (11,8%) e Bolzano (11,8%). Appena fuori dalla top 3 si piazza Ferrara, dove la richiesta media da parte di chi affitta è cresciuta del 9,1% nell’ultimo anno. Segue Cesena, con un balzo dell’8,8%.

La top ten delle città in cui i canoni medi di locazione sono aumentati di più su base annua a febbraio 2023 viene completata da Imperia (+8,4%), Gorizia (+8,1%), Reggio Emilia (+7,6%), Napoli (+7,6%) e Lecco (+7,6%).

Crescono in maniera significativa, ma comunque sotto la soglia dell’indice di inflazione, anche Milano (7%) e Roma (appena 0,5%). Le città in terreno negativo sono diverse. Le performance più negative sono quelle registrate da Pavia, Foggia (entrambe -4%), Isernia (-4,9%), Enna (-5,9%), Andria, Asti (entrambe -6,3%).

Per valori assoluti, invece, le città con i prezzi medi di vendita più alti sono sono: Milano (4989,21 euro/mq), Bolzano (4517,99 euro/mq), Venezia (4437,52 euro/mq), Firenze (3922,84 euro/mq), Bologna (3398,03 euro/mq) e Roma (3008,84 euro/mq). - Flavio Di Stefano, Idealista.it, 13 aprile 2023

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La difficoltà a ottenere il mutuo fa decollare gli affitti

La difficoltà ad accendere un mutuo, a causa del rialzo dei tassi, spinge molti italiani in cerca di casa a optare per l'affitto, con un notevole incremento della domanda e, di conseguenza, anche dei prezzi. Nonostante un lieve rallentamento, il tasso di inflazione resta comunque alto a febbraio 2023. L’ultima rilevazione Istat dell’indice dei prezzi al consumo evidenzia un aumento su base annuale del 9,1%. In molte città italiane questo dato viene addirittura superato dall’incremento dei canoni d’affitto. In ben 34 capoluoghi, infatti, le richieste dei padroni di casa sono cresciute di oltre il 9,1% rispetto a 12 mesi fa.

Rimangono fuori da questa lista due tra i principali mercati nazionali, Milano e Roma, un forte indizio che suggerisce come i valori sono già al limite della sostenibilità economica per molti cittadini che ci vivono. Le due città, comunque, crescono, ma sotto la soglia dell’indice di inflazione: 8,3% Milano e 5,9% Roma.

Secondo l’indice di riferimento delle locazioni dell’Ufficio Studi di idealista, il canone medio degli affitti in Italia ha fatto registrare un nuovo aumento su base annua del 6,2% a febbraio 2023 stabilizzandosi a 11,8 euro/mq. Ma la situazione varia, anche di molto, a seconda dei capoluoghi. Tanto che, come già accennato, in ben 34 città si registrano aumenti superiori al tasso di inflazione rilevato dall’Istat a febbraio 2023 (9,1%). - Idealista.it

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Compravendite e prezzi delle case: le previsioni di Nomisma fino al 2025

Tra la recessione “invisibile”, il braccio di ferro tra inflazione e immobilità salariale, l’incertezza geopolitica e le politiche monetarie non sempre efficaci, il mercato immobiliare in Italia ha tardato a vedere quel calo nelle compravendite e nei prezzi che doveva verificarsi già negli anni della pandemia. Ma, secondo Nomisma, la flessione non è lontana: lo scenario è tornato avverso per le condizioni di acquisto e la sempre alta dipendenza dai mutui per l’acquisto di casa rende la possibilità di acquistare un’abitazione più remota rispetto a qualche anno fa. Nell’Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Nomisma fotografa la situazione delle principali città italiane e ne fa lo spunto per previsioni di mercato fino al 2025. Ecco quali.

Previsioni su acquisti di casa 2023

Gli anni dopo la pandemia hanno visto un’espansione del mercato immobiliare fuori dalle previsioni, ma che, a conti fatti, era favorita dalla voglia di migliorare la condizione abitativa, dalla presenza maggiore di risparmi nelle casse delle famiglie italiane e dal costo del credito molto esiguo che ha favorito il mercato dei mutui. Questa situazione tuttavia si è modificata, quindi lo scenario futuro, secondo Luca Dondi, Ad di Nomisma, è destinato a interrompersi.

Stando alle previsioni del centro studi pertanto, se il 2022 si è chiuso con 784 mila compravendite, il 2023 si chiuderà con 670 mila (in calo del 14,6 per cento), il 2024 con 643 mila e il 2025 con 669 mila. La situazione di calo nelle compravendite è divenuta evidente già negli ultimi mesi del 2022, che hanno visto un calo del 2,1 per cento nelle compravendite, e in particolare sul mercato di Milano, negativo da due trimestri.

A creare uno scenario sfavorevole non è tanto la recessione, che secondo l’economista di Nomisma Lucio Poma  doveva esserci e non c’è stata, né i costi energetici, che sono scesi notevolmente anche “grazie” al riscaldamento globale. La causa va cercata nell’inflazione, su cui la politica monetaria restrittiva non sta avendo effetto perché non sta intervenendo in quanto interviene non sulla sua componente strutturale, che è rimasta stabile se non in aumento, ma su quella volatile. Situazione, questa, che non è compensata dall’adeguamento salariale e dal conseguente sostegno al potere d’acquisto.

Prezzi immobiliari, andamento e previsioni

Quanto ai prezzi immobiliari, secondo Nomisma i valori sono ancora in positivo ma tendono alla stabilità.  Se in valori nominali nei prezzi delle abitazioni il 2023 vedrà un +1 per cento (a fronte di un +3,1 per cento nel 2022), in realtà questo si tradurrà in un calo del 4,8 per cento se corretto per l’inflazione. Idem per gli anni successivi, quando in valori nominali si vedrà un aumento dello 0,2 per cento e dello 0,5 per cento nel 2024 e 2025, che corretto per l’inflazione si tradurrà rispettivamente in un -2,5 e -1,4 per cento.

Oltre all’inflazione un altro elemento determinante per la dinamica dei prezzi è la scarsa offerta di case nuove, che sono l’espressione dell’aumento del prezzo delle materie prime sul mercato immobiliare; questo significa che la dinamica dei prezzi immobiliari non rifletterà in pieno l’inflazione.

Mercato delle locazioni, previsioni 2023-2025

A fronte del rallentamento delle compravendite, secondo Nomisma, si registrerà invece una crescita nel mercato delle locazioni, spinto dalla ripresa di affitti studenteschi e turistici dopo la pandemia. Alla domanda stabile di lungo periodo, inoltre, si aggiunge quella temporaneamente impossibilitata ad accedere alla proprietà. Ne deriva, quindi, “una pressione rialzista sui canoni di entità maggiore a quella della dinamica dei prezzi”.

Nel 2022 si è visto un aumento del 3,6 per cento nei canoni delle abitazioni (aumento nominale del 2 per cento), con il settore non residenziale a cavallo della parità. Restano stabili i rendimenti,  che si attestano in media al 5,5% nel residenziale. Considerando i tempi medi per affittare un’abitazione, questi si attestano a 1,5 mesi, mentre i rendimenti lordi da locazione sono nell’ordine del 5,5%.

Gap salariale e mercato dei mutui nel 2023

Il gap tra salari e inflazione, stando ai calcoli di Nomisma, a fine 2022 era del -9,6 per cento e non si ridurrà nel 2023, causando maggiori difficoltà nel rimborsare i mutui da parte delle famiglie italiane e peggiorando il clima di fiducia e le conseguenti intenzioni di acquisto.

Le famiglie italiane, infatti, secondo il rapporto Nomisma sono ancora fortemente dipendenti dal mutuo per acquistare casa, con solo un 17 per cento delle famiglie italiane che non considera un acquisto con mutuo. Tuttavia, le richieste di mutuo sono scese in quanto le famiglie si percepiscono più fragili economicamente e, di conseguenza, si accostano più raramente agli istituti di credito, sapendo che potrebbero ricevere con più probabilità un rifiuto.

Situazione, questa, che trova riscontro nell’inasprimento delle condizioni di concessione di credito da parte delle banche. Le quali, nonostante il calo di crediti in sofferenza, soprattutto in sofferenza grave, non ritengono di dover abbandonare la via della prudenza a causa delle politiche monetarie e dei conseguenti aumenti dei tassi di interesse, che potrebbero nel lungo periodo portare ad un aumento delle insolvenze.

Dopo un 2022 caratterizzato da una sostanziale stabilità delle erogazioni (+1%), associata a una marcata diminuzione di surroghe e sostituzioni (-70%), Nomisma prevede quindi per il 2023 una diminuzione a due cifre, sia dei nuovi mutui (-18% annuo) sia delle surroghe e sostituzioni (-47%). - Idealista.it, 23 marzo 2023

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