L'indagine dell'Istat sull'andamento dei prezzi delle case e sul volume di compravendite

Pubblicati i dati Istat sui prezzi delle case nel primo trimestre 2023. Secondo quanto emerso, nei primi tre mesi dell'anno in corso l'indice dei prezzi delle abitazioni (Ipab) acquistate dalle famiglie, per fini abitativi o per investimento, è aumentato dello 0,1% rispetto al trimestre precedente e dell'1,1% nei confronti dello stesso periodo del 2022 (era +2,7% nel quarto trimestre 2022).

In aumento i prezzi delle abitazioni nuove

L'aumento tendenziale dell'Ipab è da attribuire soprattutto ai prezzi delle abitazioni nuove, che aumentano del 5,4% (in accelerazione rispetto al +4,5% del trimestre precedente) e in misura minore ai prezzi delle abitazioni esistenti la cui crescita decelera, passando da +2,3% del quarto trimestre 2022 a +0,4%.

Il contesto è di rallentamento dei volumi di compravendita

Questi andamenti si manifestano in un contesto di rallentamento dei volumi di compravendita (-8,3% la flessione tendenziale registrata nel primo trimestre 2023 dall'Osservatorio del Mercato Immobiliare dell'Agenzia delle Entrate per il settore residenziale, dopo il -2,1% del trimestre precedente).

In aumento i prezzi delle abitazioni nuove e in diminuzione quelli delle abitazioni esistenti

Su base congiunturale, il leggero aumento dell'Ipab (+0,1%) è imputabile ai prezzi delle abitazioni nuove che crescono dell'1,6% mentre quelli delle abitazioni esistenti diminuiscono dello 0,2%.

Il tasso di variazione acquisito dell'Ipab per il 2023 è nullo, sintesi di un aumento del 2,4% per le abitazioni nuove e una riduzione dello 0,4% per le abitazioni esistenti.

L'Istat ha spiegato che "con i dati del primo trimestre 2023 sono stati aggiornati i pesi utilizzati per il calcolo degli indici dei prezzi delle abitazioni nuove e di quelle esistenti. In particolare il peso delle abitazione nuove aumenta leggermente attestandosi al 17,7% (era circa il 16,2% nel 2022) mentre quello relativo alle abitazioni esistenti è pari all'82,3% (83,8% lo scorso anno)".

Le conclusioni dell'Istat

Nel fornire il suo commento, l’Istat ha sottolineato: “Prosegue, nel primo trimestre 2023, la fase di rallentamento del tasso di crescita su base annua dei prezzi delle abitazioni acquistate dalle famiglie, iniziata nella seconda metà del 2022. Il rallentamento si deve esclusivamente alla dinamica dei prezzi delle abitazioni esistenti (che pesano per oltre l’80% sull’indice aggregato), in forte attenuazione nel primo trimestre di quest’anno, a cui si contrappone l’accelerazione tendenziale dei prezzi delle abitazioni nuove”. - Askanews, 23 giugno 2023

Luca Vona

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Notariato: crisi di liquidità per le famiglie, calano compravendite e mutui nel 2023

Nei primi due mesi dell'anno le compravendite immobiliari in Italia sono scese del 2,7%, mente i mutui sono calati addirittura del 23,56%. A dirlo sono le rilevazioni effettuate dal Consiglio Nazionale del Notariato sulla base dei dati statistici notarili.  In particolare il Notariato ha presentato una prima ricognizione effettuata su nove grandi città italiane. Secondo le stime, inoltre, alla fine del 2023 la flessione sarà del 10,7% per le compravendite e del 10,1% per i mutui. 

Le compravendite nel primo bimestre 2023

Nei primi due mesi del 2023 si è registrato in Italia un calo del 2,72% del numero delle compravendite di abitazioni rispetto allo stesso periodo del 2022. Dai dati però si evince che il calo si registra solo nel mese di febbraio (-8,68), mentre a gennaio l'anno inizia con un aumento del 5,43%. Il calo inoltre riguarda solo l'acquisto di prime case (.6% tra privati, -24% per le imprese), mente il mercato delle seconde case continua a mostrare una certa vivacità (+2,8% e 3,37% rispettivamente). Anche in questo caso il calo si registra a febbraio. Nello specifico si registra una riduzione dell’11,7% di acquisti di prime case tra privati, del 33,7% di prima casa tra imprese, del 3,54% di seconde case tra privati e dello 0,83% di seconde case tra imprese.

Mutui nel primo bimestre 2023

I mutui per l’acquisto della casa nei primi due mesi del 2023 sono diminuiti del 23,56% rispetto allo stesso periodo del 2022. A gennaio la diminuzione dei prestiti bancari è stata pari al 15,8% per accentuarsi a febbraio con una diminuzione del 29,3%. Il numero di mutui registra un aumento notevolmente superiore a quello delle compravendite, un dato che evidenzia come le famiglie italiane facciano ricorso più ai propri capitali rispetto al passato per l'aumento notevole dei tassi di interesse.

Le agevolazioni fiscali salvano gli under 36

La fascia di età che ha subito la riduzione minore è quella degli under 36 probabilmente in considerazione delle agevolazioni fiscali in vigore fino a fine dicembre 2023 per l’acquisto della prima casa e l’estensione del fondo prima casa all’80% in scadenza il prossimo 30 giugno.

Mercato immobiliare italiano nel primo bimestre 2023

Flavia Fiocchi, consigliere nazionale del notariato con delega alla comunicazione ha dichiarato a idealista/news: “Da questo rapporto emerge con evidenza la crisi di liquidità che si abbatte sulle famiglie e di conseguenza anche sulla scelta di acquisto della casa, che resta sempre una priorità per gli italiani. Questa crisi, che è destinata ad accentuarsi nei prossimi mesi, visto il continuo rialzo dei tassi di interesse, sembra aver avuto un impatto meno forte solo per i giovani under 36 (rispetto ad altre fasce d’età). Per questa tipologia di finanziamenti prevediamo, infatti, addirittura una crescita del 9% per la fine dell’anno. Sarebbe opportuno, dunque, riflettere fin d’ora su cosa potrebbe succedere nel 2024 quando scadranno le agevolazioni fiscali per l’acquisto della prima casa e per i mutui rivolti agli under 36 che rappresentano il 37% del totale dei contraenti mutuo in Italia”.

Proiezioni sull'andamento del mercato immobiliare nei primi due mesi del 2023

Per il 2023, sulla base dello studio statistico a cura del Consiglio Nazionale del Notariato, ci si aspetta un calo del mercato del 10,7% rispetto al 2022. Il mercato a subire la più forte riduzione è quello delle compravendite di prime case. Per il 2023 si immagina una riduzione nel 2023 del 17,1% per l’acquisto di prime case tra privati e del 16,1% di acquisto di prime case da impresa. Gli acquisti di seconde case, pur se in calo, dovrebbero attestarsi rispettivamente a un - 2,5% di acquisti di seconde case tra privati e a un - 7,7% di seconde case acquistate da impresa.

Compravendite a Roma

I primi due mesi del 2023 registrano nella capitale un calo delle compravendite del 2,09% rispetto allo stesso periodo del 2022. Mentre il calo per il segmento prime case tra privati si attesta a -3,89%, per quelle acquistate dal costruttore il calo arriva addirittura a -27,38%. Resta invece positivo il dato totale delle transazioni per il mercato “seconda casa” che segna +7.05% da privati e +4,75% da costruttore. Il calo del bimestre si manifesta nel mese di febbraio (-6,41%) dopo il mese di gennaio 2023 che aveva invece chiuso in positivo con +3,67%. - Annastella Palasciano, Idealista.it, 19 giugno 2023

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Omi, continua la flessione delle compravendite nel I trimestre 2023

Si registra ancora una diminuzione tendenziale delle compravendite di abitazioni nel primo trimestre del 2023: -8,3% rispetto allo stesso trimestre del 2022. Sono state quasi 167 mila le unità residenziali compravendute in questo primo trimestre dell’anno, circa quindicimila in meno dello stesso periodo del 2022. Lo dicono le statistiche Omi sul mercato immobiliare residenziale relative alla prima parte del 2023, da cui risulta evidente come, dopo il picco di compravendite immobiliari del 2021, la tendenza si stia invertendo.

Le compravendite immobiliari nei capoluoghi italiani

A livello nazionale, le compravendite di abitazioni diminuiscono maggiormente nei comuni capoluogo (-10,2% e quasi 6.000 abitazioni compravendute in meno rispetto al primo trimestre 2022), e subiscono una decisa flessione anche nei comuni minori (-7,4%, con circa 9.000 abitazioni compravendute in meno del primo trimestre del 2022).

La superficie delle case comprate e vendute in Italia

La superficie media delle abitazioni compravendute in questo trimestre, rispetto al I trimestre 2022, è in leggera diminuzione di 1,6 m2 e si attesta intorno ai 105,4 m2 . La diminuzione degli scambi, come emerge dal confronto con lo stesso trimestre del 2022, coinvolge i tagli dimensionali più grandi e risulta più accentuata al crescere della grandezza delle abitazioni. In particolare, le abitazioni nella classe da 50 a 85 m2 hanno una variazione di -6,6%, quelle di taglio compreso tra 85 m2 e 115 m2 diminuiscono del 10,2%, le abitazioni di taglio compreso tra 115 e 145 m2 subiscono una flessione pari al 10% e infine le grandi abitazioni, con superfici oltre i 145 m2 registrano un calo che sfiora il 12%. Le abitazioni di taglio piccolo sono, invece, in leggera crescita.

I prezzi delle abitazioni in Italia secondo Istat

In Italia, secondo l’ISTAT, i prezzi delle abitazioni nel quarto trimestre del 2022 mostrano un tasso tendenziale di crescita, +2,8% rispetto allo stesso trimestre del 2021. La crescita tendenziale dell’IPAB è da attribuirsi sia ai prezzi delle abitazioni nuove che aumentano del 4,6%, in accelerazione rispetto al trimestre precedente (era +2,9%), sia ai prezzi delle abitazioni esistenti (che pesano per più dell’80% sull’indice aggregato) che aumentano del 2,4% decelerando lievemente rispetto al terzo trimestre 2022 (era +2,9%).

Sondaggio congiunturale del mercato delle abitazioni in Italia

Per l’Italia, infine, il clima del mercato immobiliare residenziale del I trimestre 2023 rilevato presso gli agenti immobiliari mediante il Sondaggio congiunturale del mercato delle abitazioni in Italia, è sintetizzabile nei punti che seguono.  

Il 61,7 per cento degli agenti intervistati ha segnalato una sostanziale stabilità dei prezzi di vendita nel primo trimestre del 2023, quota in calo rispetto alla precedente rilevazione (era 64,9%); il saldo tra giudizi di aumento e riduzione delle quotazioni immobiliari è tornato appena positivo (a 0,9 punti percentuali) per effetto di una più ampia percentuale di agenti che ravvisano un incremento delle quotazioni immobiliari salita al 19,6 per cento (da 17,1).  

La quota di agenzie che ha venduto almeno un’abitazione nel I trimestre è in calo (all’84,2 per cento da 87,8 nel IV).

Lo sconto medio sui prezzi di vendita rispetto alle richieste iniziali del venditore è tornato a diminuire (all’8,2 per cento, da 8,8).

I tempi di vendita sono scesi (a 5,5 mesi da 6,1), facendo registrare il nuovo minimo dall’inizio della rilevazione.

La quota di operatori che segnalano difficoltà nel reperimento del mutuo da parte degli acquirenti si è portata attorno al 30 per cento, il valore più alto dall’inizio del 2015. Circa la metà degli agenti segnala che fra le cause prevalenti di cessazione dell’incarico a vendere vi è un valore delle offerte ricevute ritenuto troppo basso dal venditore; una frazione analoga indica prezzi richiesti giudicati troppo elevati dai compratori.

La quota di compravendite finanziate con mutuo ipotecario è ancora scesa, soprattutto nelle maggiori aree metropolitane, attestandosi nel complesso al 64,1 per cento (dal 65,3; tavola). Il rapporto fra l’ammontare del prestito e il valore dell’immobile si colloca su valori elevati, intorno al 76 per cento, seppur in lieve calo rispetto alla precedente rilevazione.

Per poco meno di due terzi degli operatori l’andamento dei prezzi al consumo inciderà negativamente sulla domanda di abitazioni e sui prezzi di vendita. - Floriana Liuni, Idealista.it, 9 giugno 2023

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Il trend del mercato immobiliare secondo Confcommercio

Compravendite in calo e classe energetica che acquisisce un peso sempre maggiore sulla ricerca di immobili a uso residenziale. È questa la fotografia scattata dall’indagine Fimaa-Confcommercio sul mercato immobiliare nel primo quadrimestre 2023. Le operazioni, nella migliore delle ipotesi, dovrebbero attestarsi sui livelli di fine 2022 (-2,1%), mentre cresce la domanda di case in affitto. Continuano a destare forti perplessità i tempi previsti per l’efficientamento energetico dello stock residenziale italiano. Scopriamo tutti i dati dell’analisi nel dettaglio.

Compravendite residenziali

Il dato delle compravendite immobiliari del mercato residenziale è in calo. “Dopo due anni di livelli record di scambi abitativi il mercato rifiata – commenta Santino Taverna, Presidente di Fimaa – il 46,1% dei nostri operatori, quindi praticamente uno su due, si attende un calo ancora più accentuato nel secondo quadrimestre dell’anno. I prezzi invece continueranno a crescere, nel secondo quadrimestre dovrebbero guadagnare un ulteriore 5,5%”.

Trend di compravendita

A calare sono state sia la domanda che l’offerta di immobili residenziali in vendita, o quantomeno si sono attestate agli stessi livelli del quadrimestre precedente. Ad aprile 2023 la quota di consumatori italiani intenzionati ad acquistare una abitazione, secondo l’Istat, risulta di poco superiore a quella rilevata a gennaio scorso, ma al di sotto delle quote che avevano caratterizzato il 2021 ed il primo semestre 2022.

Le compravendite di abitazioni nell’ultimo trimestre del 2022 sono calate maggiormente nei comuni non capoluogo (-2,6% e circa 3.800 abitazioni compravendute in meno rispetto al quarto trimestre del 2021), e subiscono una flessione più attenuata nei capoluoghi, (-0,9%, con circa 600 abitazioni compravendute in meno del quarto trimestre del 2021).  L’analisi delle variazioni tendenziali mensili evidenzia un calo più accentuato delle compravendite di alloggi nel mese di dicembre (-4,7%).

Prezzi delle case in vendita

I prezzi delle case in vendita, invece, sono nella maggior parte dei casi stabili. “I fattori che spingono il mercato – prosegue Taverna – sono la richiesta di immobili in classe energetica elevata, le agevolazioni per i giovani, il mercato della locazione che traina anche l’investimento immobiliare, le abitazioni ristrutturate o recentemente efficientate. A frenare le transazioni, invece, per il 41,8% dei nostri operatori è soprattutto l’adeguamento alla classe energetica nei tempi stabiliti dalla Commissione Europea”.

Gli incrementi rilevati per le abitazioni nuove, specie nell’ultimo anno rispondono in parte ai rialzi inflattivi (caro materiali e componenti edilizi) e ad essi seguono i prezzi medi di abitazioni esistenti. Gli incrementi percentuali tra il 2020 ed il 2022 delle abitazioni nuove è stato del 12,4%; per le abitazioni esistenti 7,7% (nel complesso 8,4%).

Il sentiment degli operatori

La maggioranza del campione di operatori FIMAA intervistati, per i primi 4 mesi del 2023, individua un mercato che rispetto all’ultimo quadrimestre del 2022 si caratterizza:

• Per una domanda per acquisto stabile o in riduzione;
• Da una tendenziale diminuzione dell’offerta in vendita;
• Da variazioni percentuali sul numero di scambi che ricalcano quelle registrate nell’ultima parte dell’anno 2022 solamente nelle migliori delle ipotesi;
• Da variazioni percentuali calcolate sui prezzi medi di vendita analoghe a quelle calcolate nell’ultima parte dell’anno precedente.

La classe energetica, quanto influisce sulla ricerca di casa

L’Indagine evidenzia anche che c’è ancora una differenza marcata di sensibilità sulle classi energetiche degli immobili. Per gli acquirenti di tutta Italia è diventato un parametro importante. Al sud e nelle Isole c’è una buona percentuale che considera indifferente il parametro (43,1%, contro il 52,2% che lo valuta importante).

Chi vende invece ha un’opinione diversa, nella maggior parte dei casi ritiene questo parametro di scarso rilievo. Solo al Nord Italia c’è una maggiore sensibilità, anche se coloro che lo reputano importante risultano il 19,4%. In generale, nel 75% dei casi dell’indagine non traspare una diminuzione delle compravendite di immobili di classe energetica inferiore.

Mercato degli affitti

Per quanto riguarda gli affitti, infine, gli operatori Fimaa nel primo quadrimestre dell’anno hanno registrato un aumento della domanda e una diminuzione dell’offerta. I canoni sono nella maggior parte stabili o in aumento. Sull’andamento del prossimo quadrimestre, il 49,4% degli operatori prevede che il numero di contratti resterà inalterato, mentre il 33,6% ipotizza un incremento. Trend simile per quanto riguarda i canoni di locazione con il 60,9% degli operatori che prevede stabilità e un 38,3% che ne ipotizza la crescita. - Flavio Di Stefano, 29 maggio 2023

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