Crisi immobiliare. I profeti del giorno dopo

Ormai non è più un tabù, praticamente tutti gli organi ufficiali di stampa ed i portavoce dei diversi addetti ai lavori e società di consulenza a vario titolo specializzate si sono uniti al coro della constatazione dei prezzi immobiliari in diminuzione.
Non passa giorno che non venga pubblicata una nuova analisi con l’evidenza dei cali già occorsi negli scorsi anni o riscontrati negli ultimi periodi.
Chi, come il sottoscritto, segue  l’informazione di settore già da qualche anno non può non plaudire a questo neonato movimento promotore della verità finalmente rivelata ed al contempo non può dimenticare che per imbattersi nelle prime rare avvisaglie di notizie blandamente negative sul mercato immobiliare si è dovuto attendere l’autunno del 2009 e fino a tutto il 2010 pochissimi denunciavano pubblicamente le difficoltà che ora vengono sventolate come innegabili.
Oggi sono tutti bravi a spiegarci che la crisi immobiliare è in atto dal 2007, che i prezzi sono in calo dal 2008 e che è diventato urgente prendere provvedimenti; provvedimenti de che? Il mercato immobiliare sta seguendo il suo corso, come negli altri paesi è stato vittima della bolla del credito, come altrove i prezzi sono cresciuti in maniera smodata e slegati dal benché minimo criterio economico che non fosse quello del “se la banca mi finanzia allora non può essere un cattivo affare”.
La bolla immobiliare non solo ha gonfiato i prezzi oltre ogni ragionevole criterio ma ha anche offerto una immagine distorta della realtà economica e delle prospettive di ciascuno di noi in rapporto al reddito, al costo della vita, alle spese, in poche parole alla sostenibilità nel medio lungo periodo del complesso dei meccanismi che tutti insieme formano il sistema economico.
La guarigione di questo diffuso malessere da stallo per prezzi alti ormai avvertito in tutte le zone d’Italia non può non passare attraverso una ulteriore robusta revisione delle quotazioni e difficilmente il processo di riequilibrio sarà rapido o indolore. Non facciamoci illusioni, ci vorranno ancora degli anni prima che prezzi e redditi convergano sufficientemente tra di loro a tal punto da far tornare l’acquisto di un immobile come un affare con buone prospettive di conservazione del patrimonio nel medio periodo.
Come è comprensibile molti proprietari venditori mal digeriscono l’idea di dover rinunciare ad un pezzetto di tesoro creduto al sicuro “in tasca” e a tutt’oggi preferiscono rimandare la vendita piuttosto che registrare quella che loro ritengono una perdita in conto capitale. In verità solo chi ha comprato negli ultimi sette anni rischia di dover incassare una performance negativa, negli altri casi è probabile che l’effetto della bolla abbia mantenuto i valori più alti di quelli di acquisizione e dunque ancora in attivo. 
Ma non passerà molto altro tempo prima che la consapevolezza del ridimensionamento delle quotazioni si diffonda anche tra i più riottosi venditori che dovranno fare i conti con coloro che nel frattempo hanno adeguato i loro prezzi consci che i tempi son cambiati e che le quotazioni paurose intraviste a cavallo del 2006 non si ripresenteranno più.

- Finanza.com Magazine, 16 aprile 2013

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3 soluzioni per sbloccare il mattone

Riattivazione del credito, aumento dei redditi o crollo dei prezzi

Intervista a Luca Dondi, responsabile settore immobiliare di Nomisma

Il 2012 è stato una doccia fredda per il mercato immobiliare e le previsioni per quest'anno non sono certo migliori. Sulle cause non ci sono dubbi: la crisi, i problemi occupazionali, i redditi stagnanti e i mutui che scarseggiano hanno riportato il settore su livelli di 30 anni fa. Ma se sulla diagnosi tutti sono d'accordo, sulla cura ci sono poche idee in giro. Ne abbiamo parlato con Luca Dondi, responsabile immobiliare del centro studi Nomisma.

Domanda. Abbiamo toccato fondo?

Risposta. Prevediamo che il momento più basso si toccherà nel primo semestre 2013

D. quali sono le prospettive?

Non ci aspettiamo un rimbalzo, ma una stagnazione su livelli bassi. Non vedremo altri cali bruschi come quelli vissuti nel 2012, ma la ripresa sarà lentissima e in salita. Sia le analisi sul 2014 che quelle sul 2015 ci dicono che non si tornerà, non dico ai fasti del 2007, ma nemmeno alle 600mila compravendite del 2011.

D. gli italiani non vogliono più comprare casa?

R. no, anzi, la domanda è alta, la stimiamo attorno al milione di famiglie interessate all’acquisto

D. Le compravendite nel 2012 sono state 440mila…

Infatti, oggi non riesce a comprare neanche il 50% dei potenziali acquirenti. è il credito che manca e i redditi non ce la fanno a sostenere gli acquisti tramite i risparmi.

D. Sono gli spread applicati dalle banche che frenano il mercato?

R. Il vero problema è un altro: le banche non danno soldi, qualunque sia il livello dello spread o le garanzie del cliente. Nel 2006 il credito erogato è stato di 62 miliardi, adesso viaggiamo sui 25-30 miliardi, meno della metà .

D. colpa dell’instabilità politica che si riflette sul debito pubblico?

R. In parte, ma non solo. Il problema principale è che tra il 2005 e il 2007 sono stati concessi troppi prestiti. Adesso le sofferenze non fanno altro che aumentare e gli istituti bancari devono mettere in conto degli accantonamenti che le sottopongono a un forte stress. Il risultato è che i soldi che è possibile erogare sono pochi.

D. Con le compravendite siamo tornati ai livelli del 1985, quando i tassi di interesse erano al 14%. Ci sono differenze e somiglianze?

R. certamente quella era una realtà completamente diversa. Allora in pochi chiedevano un mutuo e la leva principale per acquistare casa era costituita dai redditi. Oggi la dipendenza dal credito, almeno per chi non ha grossi risparmi, è totale per comprare un immobile. Dal 2000 il mercato è molto cambiato, con la finanziarizzazione del mattone si è creata la dipendenza tra credito e mercato.

D. E' ipotizzabile pensare ad un ritorno al passato? Comprare casa con molti risparmi e poco mutuo?

E' molto difficile, perché dovrebbero crescere i redditi a tal punto da riattivare la curva del risparmio. E questo, con ogni probabilità non succederà.

D. potrebbero crollare i prezzi…

R. La resistenza dei prezzi in Italia è certamente un fatto. Se le compravendite calano del 30% i valori scendono, ma non al ritmo che abbiamo visto in Irlanda o Spagna. C’è un sistema complesso che ha interesse a evitare un crollo, dai risparmiatori alle stesse banche.

D. quali sono le condizioni necessarie per una ripartenza il mercato?

R. una crescita dell’economia a livello globale migliorerebbe parzialmente la situazione, perché porterebbe il credito attorno ai 35-40 miliardi euro. Lontani dal 2006, certamente, ma sarebbe importante. La discesa dei prezzi accumulata, che pur non essendo stata clamorosa, tuttavia esiste, farebbe il resto.

D. La paura generata dalle crisi dell’eurozona, ultima tra tutte quella dei conti correnti di cipro, potrebbe spingere alcuni risparmiatori a rifugiarsi come in passato nel mattone?

R. Sebbene tra gli italiani vi sia una naturale pulsione all’acquisto immobiliare, questa volta le cose potrebbero andare diversamente. Nel 2012 abbiamo visto come la casa sia stata al centro della manovra fiscale del governo: essere proprietari di più di un immobile oggi in Italia ti converte in ricco per il fisco. Tuttavia tra coloro che hanno liquidità certamente alcuni sceglieranno questa strada, ma senza incidere realmente nell'andamento del mercato.

- Pubblicato sul portale Idealista.it il 25 marzo 2013

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Un anno e mezzo per vendere casa

Raddoppiati i tempi di compravendita in 3 anni. Ma il mercato premia soprattutto gli immobili di qualità

A Milano e Roma cresce di giorno in giorno il numero di unità immobiliari di pregio in vendita, che per mesi non riescono a trovare compratori. A fotografare l'esistenza di un forte divario tra le richieste della domanda e la qualità del prodotto immobiliare in circolazione è l'Osservatorio Residenze Esclusive, riferito al secondo semestre 2012, promosso da Tirelli & Partners.

I tempi di vendita si allungano 
Appare evidente, analizzando la dinamica dei tempi di vendita, che oggi anche i ricchi devono avere pazienza sul mercato immobiliare. Anche se a questo target, di solito, non mancano liquidità e disponibilità finanziarie, i tempi per trovare un compratore si sono ulteriormente allungati nell'ultimo semestre del 2012, passando dai 13,9 mesi della prima parte dell'anno scorso agli attuali 16,5 mesi, quindi quasi un anno e mezzo. Il dato risulta ancor più emblematico di questa frattura tra domanda e offerta nel segmento del lusso, se si pensa che solo agli inizi nel 2010 invece i tempi di vendita in media erano pari a 7,5 mesi. Cresce così l'anzianità dello stock immobiliare in vendita, cioè delle residenze di pregio che restano per lungo tempo sul mercato senza trovare compratori: «Una consistente riduzione dei prezzi in un mercato più effervescente potrà contribuire a riassorbire una parte di questo stock - afferma Marco E. Tirelli, senior partner di Tirelli & Partner - ma molti immobili invece non hanno concrete possibilità di trovare acquirenti anche in futuro, per l'insufficiente qualità architettonica degli edifici, la loro scarsissima usabilità e la disefficienza».

La qualità degli immobili è inadeguata 
Riqualificazioni, recuperi e ristrutturazioni in chiave sostenibile possono essere l'unica strada, quindi, per riapprezzare un prodotto immobiliare oggi fuori mercato. Il segmento di lusso, infatti, oggi è caratterizzato da un'offerta quantitativamente limitata e qualitativamente inadeguata, nonostante negli ultimi mesi sul fronte della domanda siano emersi segnali di un «rinnovato interesse», comunque per valori più contenuti rispetto a quelli proposti dai proprietari. È aumentato sensibilmente, infatti, il divario tra prezzo richiesto ed effettivo, che a fine 2012 ha toccato il 12,8% (era pari al 5% nel 2010). Più in generale su base semestrale i prezzi sono diminuiti dell'1,1%, con una flessione meno marcata rispetto al 2,3% del semestre precedente. A fare impressione è l'analisi delle quotazioni spalmata negli ultimi 5 anni: da quanto è iniziata la crisi del comparto immobiliare i valori effettivi di vendita sono scesi del 23 per cento. Di questi, però, solo poco più del 10% è dovuto alla riduzione «autonoma» delle richieste dei venditori, «non disponibili a uccidere le loro aspettative», sottolinea Tirelli. Una domanda seriamente intenzionata, invece, può recuperare in sede di trattativa un margine interessante sul prezzo di acquisto.

Le differenze tra Milano e Roma 
Dal 2008 l'Osservatorio si avvvale della collaborazione di Nuova Attici per i dati relativi alla città di Roma e, a partire da questa edizione, è stata utilizzata anche la base dati di Santandrea Luxury Houses. Dai risultati emerge che a Roma gli immobili di pregio, cioè quelli con un valore a partire dai 7mila euro/mq o 1 milioni di euro complessivi, costano più cari, si vendono più rapidamente ma con sconti più alti rispetto a Milano. Una divergenza che trova conferma nella distanza tra i tempi di vendita, pari a 5,3 mesi a Roma e 16,5 mesi a Milano. Sul fronte dei prezzi medi, il mercato romano continua a mostrare una forte rigidità, solo in parte attenuatasi nel corso della seconda parte del 2012, mentre il trend di flessione del mercato milanese è risultato negli ultimi anni decisamente più costante.

I prezzi nelle due metropoli 
Per fare un confronto il prezzo medio degli immobili di pregio a Milano è di 8.661 euro a fronte dei 9.751 di Roma che diventano rispettivamente 14.505 e 15.116 per la media dei top prices e 19.600 e 22.143 per il top price assoluto. La dinamica risulta ancora più evidente se si pongono a confronto gli sconti medi tra prezzo richiesto e prezzo effettivo. In entrambe le città i divari si sono ulteriormente ampliati nella seconda parte del 2012 ma, mentre a Milano ci si è fermati al 12,8%, nella Capitale la percentuale ha addirittura raggiunto in media il 22%, a conferma dell'eccessiva distanza tra domanda e offerta.

- Michela Finizio, Il Sole 24 Ore, 5 marzo 2013

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Case. Prezzi ridimensionati lasciano intravedere la ripresa

Se di crollo non si può parlare, bisogna almeno definire decisamente pesante la contrazione dei prezzi delle abitazioni nel 2012. E' questa in estrema sintesi la definizione di quanto accaduto al mercato degli immobili residenziali nel 2012 secondo l'analisi di Fiaip, federazione degli agenti immobiliari, che segnala come il prezzo al metro quadrato abbia lasciato sul terreno l'11,98%. Peggio è andata ad altri comparti, soprattutto al segmento degli uffici (-15,27%), seguito dai capannoni (-15,04%) e negozi (14,89%).
Maggiore la flessione nel numero delle transazioni, per le quali Fiaip – che ha condotto la ricerca tra 750 agenti immobiliari associati e dislocati su tutto il territorio nazionale – registra una flessione del 17,22% nell'ambito delle abitazioni e superiore al 20% per gli altri segmenti.
Tra le 16 città esaminate in maniera più approfondita spicca l'eccezione di Taranto (dove i prezzi sono scesi del 2%) e in negativo di Perugia (-17,13%).
I restanti cali delle quotazioni spaziano tra il -5,75% di Avellino e il -14,36% di Palermo, passando tra il -8% di Firenze, il -8,43% di Venezia e le discese superiori al 14% di Cagliari, Milano (-14,23%) e Roma (-15%).
Minori le flessioni dei canoni di locazione, che rispetto al 2011 hanno subito un calo del 5,60% per il comparto abitativo, mentre per il commerciale la diminuzione è di circa 12-12,5% circa.
La crisi spinge ad andare a vivere in affitto e a fronte del crollo delle compravendite i contratti di locazione sono saliti del 3,21%.

- Paola Dezza, Il Sole 24 Ore, 15 febbraio 2013

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Gabetti: sui prezzi abbiamo toccato fondo, è tempo di comprare casa

Il crollo dei prezzi delle case è stato pesante, ma ormai abbiamo toccato fondo. Questo almeno il punto di vista di Bruno Vettore, amministratore delegato di Tree Real Estate, in un'intervista rilasciata al quotidiano la stampa. Secondo la holding del gruppo Gabetti la ripresa non sarà immediata, ma per questo i buoni affari si faranno già nel 2013.

Il crollo dei prezzi di mercato è stato superiore a quanto emerge dalle cifre ufficiali. I proprietari dichiarano un determinato prezzo, ma poi in fase di trattativa non è difficile scendere anche del 30%. Proprio per questo siamo in un ottimo momento per acquistare casa: si può scegliere e non si rischia di fare un acquisto avventato.

Immobili in difficoltà

La crisi delle compravendite dovrebbe invertire la tendenza dal 2014, sebbene il 2013 non andrà peggio dello scorso anno. A soffrire maggiormente saranno gli immobili "peggiori": piani bassi, cattive esposizioni, senza ascensore o in zone degradate. per questi la strada è realmente difficile.

Immobili che resistono

Momento d'oro per acquistare bilocali di 60-70 metri nelle grandi città, che come sempre sono i tagli più rischiesti, perché facilmente affittabili e facilmente rivendibili.

Opportunità

Il 2013 potrebbe essere l'anno delle aste giudiziarie, grazie anche al nuovo servizio di acquisto telematico offerto dai notai.

Seconde case

Tra qualche tempo, secondo gli esperti di gabetti, gli italiani avranno digerito l'imu e tornerà a sbloccarsi anche questo settore, sebbene più tardi del resto. Ma le buone abitazioni sulla costa, con terrazzo e vista mare. o quelle ben esposte in montagna, vicino alle piste e con esposizione sud, non soffriranno.

- Idealista, lunedi 18 febbraio 2013

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