Dove va il mercato immobiliare secondo Nomisma

Contesto economico fragile, ma il mercato immobiliare può farcela. È ciò che emerge dall’Osservatorio Immobiliare 2019 di Nomisma.

Transazioni immobiliari 2018

Transazioni e indicatori economici del comparto, secondo l’Osservatorio, sono in miglioramento. Tale dinamica sembra essere determinata non solo dall’incremento delle compravendite, ma anche dalla contrazione di tempi di vendita e sconti praticati e – per la prima volta – dalla timida risalita dei valori delle abitazioni usate (+0,2% in media su base semestrale). Secondo l’istituto bolognese è proprio l’inversione di tendenza dei prezzi a rappresentare un elemento di potenziale irrobustimento della congiuntura favorevole che ha caratterizzato il mercato negli ultimi anni.

A consuntivo 2018 il mercato immobiliare italiano ha fatto registrare 691 mila compravendite e la componente abitativa incide per l’84% del totale (dati del Consiglio Nazionale del Notariato).

Gli italiani e la casa, si compra soprattutto per abitare

Ad acquistare un immobile residenziale sono prima di tutto soggetti nella fascia d’età compresa tra i 18 e 35 anni (29,4% del totale). Nel 2018, su 572.732 abitazioni compravendute è stata chiesta l’agevolazione per la prima casa per 367.209 immobili. Un dato che conferma il trend secondo cui in Italia ben oltre la metà delle abitazioni viene acquistata per essere destinata ad abitazione principale.

La tendenza espansiva del mercato residenziale, in atto dal 2014, si conferma anche nei primi tre mesi del 2019 con una variazione tendenziale delle quantità scambiate pari al +8,8%, leggermente inferiore a quella registrata nel trimestre precedente (+9,3%). A trainare la crescita sono stati principalmente i comuni capoluogo del Nord-Est Italia. Analizzando i tagli dimensionali delle abitazioni interessate dalla vendita, si evince come le soluzioni di piccole dimensioni (al di sotto degli 85 metri quadrati, con un’accentuazione maggiore per quelli inferiori ai 50 mq) siano quelle ad aver fatto registrare il maggiore dinamismo. Si tratta di soluzioni che rispondono ad un nuovo modello di famiglia legato alla mobilità professionale e al frazionamento dei nuclei.

Mercato immobiliare a Milano e Roma

Considerando il numero di compravendite residenziali relative alle otto principali città italiane si evincono dinamiche differenti: i due mercati dimensionalmente più significativi, Roma e Milano, hanno incrementato i volumi di compravendita in modo rilevante (tasso superiore all’11%); Bologna e Genova hanno avuto i tassi di espansione più elevati (+15,2% e +12,9%); per quanto riguarda le altre quattro città analizzate, Torino e Palermo presentano variazioni più contenute (entrambe +2%) mentre in due casi - Firenze e Napoli - il segno è negativo (-5,2% e -1,3%).

Prezzi degli immobili sempre vantaggiosi

Sul fronte dei prezzi, a partire dal 2007 i valori si sono mantenuti in territorio negativo, con il punto di massima intensità della flessione toccato nel 2013. Da quella data si è assistito ad una contrazione progressiva dei tassi di variazione dei prezzi fino ad arrivare al primo semestre dell’anno in corso quando la variazione semestrale è risultata essere positiva per la prima volta (+0,2%). Si mantiene invece negativa, anche se di intensità minore rispetto allo scorso semestre, la variazione dei prezzi di negozi (-0,3%) e uffici (-0,5%). Analoga tendenza sul fronte dei canoni di locazione, con variazioni semestrali positive nel segmento abitativo (+0,3%) ed una accentuazione positiva nel non residenziale con invarianza dei canoni per uffici e negozi (-0,1% sul semestre).

Tempi di vendita delle abitazioni

Considerando i tempi medi di vendita delle abitazioni, ci sono mercati che presentano tempi di assorbimento piuttosto dilatati, in particolare quelli di Catania, Roma e Venezia Terraferma, mentre sono Milano, Napoli e Venezia Laguna le città che mediamente hanno tempi di assorbimento meno dilatati. In media, nei primi sei mesi del 2019 per vendere e affittare un immobile residenziale sono stati necessari rispettivamente 6,2 e 2,9 mesi. Nel segmento della locazione sono Bologna e Milano a vantare i tempi più contenuti per arrivare alla definizione contrattuale (1,8 mesi).

Previsioni per il mercato immobiliare 2019

Seppure in un contesto meno favorevole, il settore immobiliare sembra mantenere intatta la vigoria dimostrata negli ultimi anni. Per Nomisma, il rischio di un nuovo ripiegamento non può dirsi del tutto scongiurato, soprattutto se la prospettiva economica del prossimo biennio dovesse confermarsi debole come paventato. In tale quadro, il contenimento delle tensioni finanziarie rappresenta un elemento imprescindibile per il ripristino di un clima di fiducia idoneo a favorire investimenti nel settore immobiliare, evitando implicazioni sistemiche che avrebbero come effetto un nuovo inaridimento del canale creditizio e la conseguente penalizzazione del massiccio fabbisogno dipendente da esso.

- Idealista, 22 luglio 2019

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Report Notariato: 580mila casa vendute in un anno

Come ogni sei mesi, il Notariato ha diffuso i dati riguardanti il mercato immobiliare italiano, che nel 2018 ha visto aumentare il numero di compravendite. Una recente news del Sole 24 Ore ha rilevato, in particolare, la crescita degli acquisti di case direttamente dal costruttore.

Quasi un milione compravendite in un anno

Il trend positivo del mattone era già stato messo in luce alcune settimane fa da un report dell’Agenzia delle Entrate, che evidenziava l’incremento del 6,5% nel solo settore residenziale, con un numero di compravendite pari a circa 580 mila. Rispetto a quell’analisi, i dati forniti dai notai includono anche terreni e usufrutto e contano gli atti a prescindere dalla quota di proprietà scambiata: ecco, dunque, spiegata la considerevole cifra di 920.513 compravendite.

Prezzi ancora stazionari

Secondo il Notariato, più di un immobile su due è stato acquistato come prima casa e i mesi in cui si è registrato il picco delle transazioni sono stati luglio e dicembre. Dall’analisi emerge, però, che i prezzi sono ancora fermi o addirittura tendenti al ribasso: nel 2017, per esempio, il valore medio delle cessioni di fabbricati era stato di 126 mila euro, mentre nel secondo semestre del 2018 è sceso a poco più di 121 mila. Sul fronte mutui, prevalgono i finanziamenti fino a 100 mila euro (35% del totale), ma sono in aumento anche quelli di importo maggiore (+7% quelli tra 150 e 300 mila euro).

In aumento gli acquisti da impresa

Sebbene le compravendite di immobili in costruzione rappresentino solo il 10% del totale, la crescita di acquisti da impresa negli ultimi sei mesi del 2018 è particolarmente significativa: +16,33% per le seconde case, +18,64% per le abitazioni principali.

Meglio i terreni agricoli di quelli edificabili

Per quanto riguarda le vendite di terreni, nel 2018 oltre il 12% ha riguardato quelli agricoli mentre solo il 3% circa ha interessato le aree edificabili, il cui prezzo è passato da 54.655 a 50.237 euro tra il primo e il secondo semestre.

Immobiliare.it, Laura Fabbro, 5 luglio 2019

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Prezzi case in ristagno ad aprile (0,1%), -2,9% in un anno

Il prezzo delle abitazioni usate in Italia sembra sulla via della stabilizzazione ad aprile (0,1%), con valori fermi a una media di 1.736 euro/m2. Il calo tendenziale si attesta al 2,9% su base annua secondo l’Ufficio Studi di idealista.

Regioni

I mercati regionali si muovono tra due opposte tendenze questo mese, con 10  regioni in terreno negativo, contro le 9 in saldo positivo; stabile la Calabria rispetto a un mese fa. Le svalutazioni maggiori colpiscono la Puglia (-1,5%), seguita da Liguria (1,4%), Marche (-1,3%) e Valle d’Aosta (-1%). Le migliori performance sono quelle di Basilicata (2,2%), Toscana e Trentino Alto Adige, entrambe con un ritmo di crescita dello 0,7%.

La Valle d’Aosta (2.585 euro/m2) è la regione con i metri quadri più cari, davanti alla Liguria (2.510 euro/m2) e il Trentino Alto Adige (2.409 euro/m2). Le macroaree con i prezzi di richiesta più bassi sono il Molise (968 euro/m²) e la Calabria (913 euro/m2).

Province

Valori in altalena anche in provincia con una leggera prevalenza di zone in trend negativo (56 sulle 107 province italiane). Il 60% delle variazioni del periodo sono contenute in un range tra il  -1% e l’1%. Ai poli opposti degli andamenti provinciali troviamo Fermo (-4,9%), Savona (-3,3%) e Chieti (-3,1%) nella parte bassa; Matera (3,5%), Nuoro (3,1%) e Salerno (2,9%) al top dei rimbalzi.

Bolzano (3.355 euro/m2) consolida il suo primato dei valori provinciali scalzando Savona (3.171 euro/m2) e Firenze (2.815 euro/m2). Nella parte opposta del ranking, 22 macroaree non superano i mille euro al metro quadro in una graduatoria chiusa da Biella con 663 euro.

Capoluoghi

La dinamica dei prezzi evidenzia una crescente biforcazione anche quando si parla di mercati cittadini, con numero sempre maggiore di capoluoghi con variazioni lievi o pressocché stagnanti.

Sono sempre i centri più piccoli a segnare le oscillazioni maggiori, come si vede dai cali di Rieti (-4,1%), Treviso e Agrigento, queste ultime con un calo del 3,2%. All’opposto, i mercati più performanti ad aprile sono stati Nuoro (3,6%), Pordenone e Oristano, entrambe su al ritmo del 2,2%.

Grandi mercati all’insegna della stabilità con Firenze (1,8%) e Bologna (1,1%) che crescono sopra la soglia dell’un per centro, mentre tutte le altre registrano scarti minimi rispetto al mese scorso, dallo 0,7% di Milano al meno 0,7% di Roma.

I prezzi dicono che è sempre Venezia (4.406 euro/m²) la piazza più cara, davanti a Firenze (3.856 euro/m²) e Bolzano (3.486 euro/m²). Nella parte bassa della graduatoria stilata da idealista troviamo Ragusa (860 euro/m²), Caltanissetta (783 euro/m²) e Biella (731 euro/m²).

L’indice dei valori immobiliari di idealista

A partire dal rapporto relativo al primo trimestre del 2019, abbiamo aggiornato la metodologia per l’elaborazione del nostro indice dei prezzi. Dopo l’integrazione di idealista/data, un’apposita divisione specializzata nella gestione di grandi volumi di informazioni e nel data modeling, è state introdotta una nuova metodologia di calcolo che rende la nostra analisi dell'evoluzione dei prezzi, specialmente in aree di piccole dimensioni, ancora più robusta che in passato. Per evitare salti nella nostra serie, i dati dal 2007 sono stati ricalcolati con la nuova metodologia.

Su raccomandazione del team statistico di idealista/data, aggiorniamo la formula per indicare il prezzo medio con maggiore certezza: oltre a eliminare gli annunci atipici e con i prezzi fuori mercato, calcoliamo il valore mediano invece del valore medio. Con questo cambiamento, oltre ad affinare ulteriormente il nostro indice rendendolo più prossimo alla realtà del mercato, omologhiamo la nostra metodologia agli standard internazionali per ottenere i dati immobiliari.

Da questo momento includiamo nell’analisi la tipologia di case unifamiliari (viletta o chalet) e scartiamo gli immobili di qualsiasi tipo che sono stati nel nostro database per molto tempo senza ottenere interazioni utente. Il rapporto è sempre basato sui prezzi di offerta pubblicati dagli inserzionisti di idealista.

- Idealista.it, 14 maggio 2019

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Meglio comprare una casa nuova o usata?

Cresce l’interesse per l’acquisto di immobili nuovi in classe energetica elevata, anche se l’acquisto dell’usato resta prevalente. La fotografia di Tecnocasa.

Acquistare case nuove vs case usate

Secondo l’ufficio studi Tecnocasa, nel primo semestre 2018 il 79,3% delle compravendite ha interessato tipologie usate, la restante parte le nuove costruzioni. Si tratta di un dato medio nazionale che evidenzia come, con il mercato in ripartenza, anche gli immobili nuovi che dalla crisi sono stati penalizzati, hanno iniziato lentamente ad essere riconsiderati visti i prezzi più bassi.

L’acquisto di case di nuova costruzione interessa soprattutto l’hinterland: secondo Tecnocasa è qui che si realizza il 22,5% delle operazioni. La percentuale scende nei capoluoghi di provincia dove si porta al 19% e nelle grandi città dove si attesta intorno al 18,6%. Rispetto al semestre precedente le percentuali relative al nuovo sono in leggero aumento in tutte le realtà. Infatti, anche le soluzioni nuove o ristrutturate di recente hanno comunque subito un ribasso dei prezzi che dal 2008 ad oggi si aggira intorno al 31,6%, sette punti percentuali in meno rispetto all’usato. In diverse realtà poi, metropoli e non, si segnala una ripartenza prudente dei nuovi cantieri.

Risparmio energetico, case in classe A4

Importante il rapporto qualità prezzo, che consente di aggiudicarsi soluzioni abitative più moderne anche dal punto di vista del risparmio energetico, i cui ritrovati tecnici si evolvono ormai molto velocemente. “Per quanto riguarda le nuove costruzioni, non si parla già più di classe A bensì di classe A4, - segnala l’Ing. Daniele Veneri de La Ducale Spa. -Infatti le nuove normative, sempre più stringenti, hanno portato ad una nuova nomenclatura. Oggi il cliente è sempre più informato e selettivo quando si affaccia all’acquisto di immobili di nuova edificazione. Riscontriamo che richiede una casa almeno in classe A2 con riscaldamento a pavimento, raffrescamento e acqua calda sanitaria. Ed è altrettanto consapevole che il valore di acquisto sarà più elevato di almeno il 10% rispetto ad una classe B o ad un usato, comprendendo che recupererà questo maggior esborso iniziale con un basso importo di spese condominiali per quanto attiene al riscaldamento, raffrescamento e acqua calda sanitaria”.

Acquistare casa a risparmio energetico, quando cala la bolletta?

L’acquisto di una casa in classe energetica elevata assicura un buon risparmio in bolletta. “Facendo un raffronto tra una casa nuova in classe A1 ed una usata in classe G, abbiamo verificato che le spese di riscaldamento, raffrescamento e acqua calda sanitaria si riducono mediamente del 75%, - spiega Veneri. - Questo vuol dire che se il proprietario di una casa usata in classe G spende 2.000 euro all’anno, lo stesso ne spenderà 500 euro all’anno. La classe energetica si calcola infatti in base a quanto combustibile si consuma all’anno per ogni metro quadro di superficie riscaldata. Più la classe è elevata e meno energia è necessaria per riscaldare un metro quadro di abitazione. E non bisogna dimenticare che “essere in classe A4”, ovvero la più elevata, non implica solo un risparmio energetico, ma anche un maggior comfort, in particolare acustico ed un’attenzione particolare nella scelta dei materiali di costruzione”.

- Idealista, 14 marzo 2019


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