Quali case comprano gli italiani? Le caratteristiche più cercate nel mercato immobiliare 2023

Una nuova stanza, uno spazio esterno, la vicinanza ai principali servizi cittadini. Sono queste le ragioni principali per comprare una nuova casa, secondo la survey. Secondo quanto rilevato i nuovi trend del mercato residenziale nel 2023 hanno risentito della pandemia. Ecco in che modo e quali sono le caratteristiche più cercate dagli italiani che cercano casa.

Perché cercare casa in Italia

Gli acquirenti che cercano casa – per il 90 per cento la prima casa,- sono nel 61 per cento dei casi famiglie, nel 29 per cento giovani coppie e nel 10 per cento dei casi single.

Secondo gli agenti intervistati, la domanda di abitazione è stabile per il 41% e soltanto il 18% risponde essere in aumento. L’offerta di abitazione, invece, risulta in diminuzione per il 43% del campione.

Tra coloro che cercano la prima casa il 67% l’ha acquistata per la prima volta e per il 23% per sostituzione, mentre  per l’8% come seconda casa per uso personale e per il 2% a fine di investimento.

Acquisto casa per sostituzione: cosa si cerca nella nuova casa

La necessità di avere un vano in più, che per il 78% del campione rappresenta la ragione principale per la sostituzione dell’abitazione, può essere dovuta sia a un ampliamento della famiglia (un nuovo componente), sia all’esigenza di uno spazio per il lavoro da remoto. Segue, per il 63%, il bisogno di avere uno spazio esterno, giardino/terrazzo che, dopo le restrizioni della pandemia, diventa una caratteristica ormai standard. Terza, per ordine di priorità, la vicinanza ai servizi principali (per il 23%).  Secondo il 21% dei rispondenti, gli acquirenti hanno la necessità di disporre di un posto auto/box.

Si mantiene al 15% l’idea di avere un immobile più performante, appartenente a una classe energetica più elevata. Un dato abbastanza sorprendente se si pensa che solo 3 anni fa la classe energetica non sarebbe rientrata tra le caratteristiche più richieste per la scelta dell’abitazione. Il 35% degli agenti ha inoltre risposto che le famiglie hanno una buona consapevolezza dei benefici di una classe energetica più elevata. Nel dettaglio il 25% sostiene che le famiglie lo fanno per un risparmio energetico a livello di spese e il 10% per ottenere un aumento del valore dell’immobile. Per un’altra buona fetta degli agenti (33%) le famiglie non considerano l’efficienza energetica un elemento determinante per l’acquisto di un immobile, e per il 31% gli acquirenti hanno poca consapevolezza sull’argomento.

Quali case comprano gli italiani

Più della metà degli agenti sostiene che l’acquisto di abitazione si è orientato verso la tipologia di immobile “appartamenti in contesti condominiali” (79%). Per l’11% gli acquirenti hanno preferito una casa unifamiliare indipendente, per il 4% una villa indipendente e per il 3% una soluzione bifamiliare.

A livello di taglio dimensionale, gli immobili più ricercati sono stati i trilocali (per il 66% del campione) in crescita dell’8%, seguiti dai quadrilocali (per il 25%), a conferma di quanto i tagli con un vano in più siano sempre più richiesti. Ma questo dipende molto dalla città oggetto d’indagine. I dati dell’Agenzia delle Entrate, ad esempio, mostrano che in alcune grandi città, come Milano, il taglio dimensionale più transato è tra i 50 e gli 85 mq. Questo perché, il combinato disposto tra aumento dei prezzi e dei tassi di interesse ha ridotto la capacità di spesa delle famiglie. 

Immobili nuovi o da riqualificare

Come stato manutentivo, si preferiscono di poco gli immobili da riqualificare (per il 45%) rispetto a quelli già riqualificati (per il 44%), mentre solo per l’11% del campione gli acquirenti hanno invece optato per un immobile di nuova costruzione, tipologia che sconta più di altre l’aumento del costo medio di costruzione dei cantieri determinato dalla congiuntura macroeconomica.

Tassi di interesse e acquisto di casa

Il 64% dei rispondenti alla survey ha dichiarato che l’aumento dei tassi ha causato una frenata da parte dei potenziali acquirenti nell’acquisto di abitazioni. I fattori di rischio che preoccupano maggiormente riguardano soprattutto un possibile ulteriore rialzo dei tassi dei mutui (85%). Un timore causato non tanto dall’attuale livello, che potremmo definire normale rispetto all’anomalia dei tassi allo 0% conosciuta fino al 2022, ma dall’aumento repentino che ha visto balzare in un anno il tasso di interesse BCE dallo 0,5% al 4,5%. Questo significa che un eventuale riduzione dei tassi, anche dello 0,5% darebbe un segnale incoraggiante a tutto il comparto di un cambio di passo della BCE.

Altri fattori percepiti come rischiosi per l’andamento delle compravendite riguardano l’aumento dell’inflazione (37%), seguiti dall’aumento dei costi dei materiali edili per le nuove costruzioni e ristrutturazioni (36%), dalla diminuzione dell’offerta degli immobili (27%) e dall’aumento del costo dell’energia (6%). - Idealista, 14 dicembre 2023

Luca Vona

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OMI, ancora calo delle compravendite nel III trimestre 2023: -10,4%

Sono i dati della nota trimestrale dell'Osservatorio dell'Agenzia delle Entrate

Continua la contrazione del mercato immobiliare. Secondo la nota trimestrale dell'Osservatorio OMI dell'Agenzia delle Entrate, infatti, nel III trimestre dell'anno si è registrato un calo del 10,4% delle compravendite rispetto all'analogo periodo del 2022. In questo periodo sono state vendute 157 mila abitazioni, circa 18mila in meno rispetto allo scorso anno.

A livello nazionale, le compravendite di abitazioni diminuiscono maggiormente nei comuni non capoluogo, dove il calo è del 10,8% (circa 13 mila abitazioni scambiate in meno rispetto al terzo trimestre 2022), ma subiscono una decisa flessione anche nei comuni capoluogo, -9,5%.

Rispetto al terzo trimestre del 2022, la diminuzione degli scambi è diffusa in tutte le aree del Paese, senza eccezioni. Al Nord Est e al Centro la variazione negativa è più marcata (rispettivamente -12,9% e -12,6%) mentre al Nord Ovest il calo si attesta a -10,3%, tasso trascinato dalle perdite registrate nei comuni non capoluogo (-11,1%).

Al Sud si registra un calo del 7,3% equamente distribuito tra comuni minori e comuni capoluogo (rispettivamente -7,2% e -7,5%). Nelle Isole, invece, si osserva la diminuzione più lieve, -6,3%. Le perdite più consistenti si registrano nei comuni non capoluogo del Nord Est con un tasso tendenziale negativo del 14,1%.

Compravendite per tagli dimensionali

La diminuzione degli scambi, come emerge dal confronto con lo stesso trimestre del 2022, coinvolge tutti i tagli dimensionali in special modo i tagli più grandi e risulta più accentuata al crescere della grandezza delle abitazioni.

In particolare, le abitazioni di taglio piccolo diminuiscono dell’8%, le abitazioni nella classe da 50 a 85 m2 hanno una variazione del -9,4%, quelle di taglio compreso tra 85 m2 e 115 m2diminuiscono del 10,6%, le abitazioni di taglio compreso tra 115 e 145 m2 subiscono una flessione pari a -11,7% e infine le grandi abitazioni, con superfici oltre i 145 m2 registrano un calo pari al 10,4%.

Nel dettaglio delle aree i cali, come per il complesso nazionale, risultano crescenti all’aumentare della grandezza delle residenze. Al Nord e nelle Isole il calo è elevato anche per gli alloggi di dimensioni più contenute.

Nuove abitazioni vs abitazioni esistenti

Nel III trim 2023 sono state acquistate circa 12.600 nuove abitazioni pari all’8,1% del totale delle abitazioni compravendute23. Rispetto all’omologo trimestre del 2022 si registra ancora una flessione, seppur meno evidente rispetto allo scorso trimestre, dei volumi di scambio di abitazioni di nuova costruzione, con un calo tendenziale che sfiora il 16%

Nel tempo si è avuto un calo di compravendite per le nuove abitazioni, con volumi che passano dalle quasi 26.000  stimate a inizio 2011, alle circa 14mila dell’ultima rilevazione trimestrale. Il calo, come dimostra la curva dei dati destagionalizzati, è stato più pronunciato fino al 2015, mostrando, negli anni successivi, una sostanziale stabilizzazione e una lieve crescita nel 2021 che continua nel 2022, e registra di nuovo una flessione all’inizio del 2023. 

La quota di scambi di nuove abitazioni è rimasta stabilmente vicina al 20% fino al quarto trimestre 2013, per poi diminuire lentamente e portarsi al di sotto del 10% dal 2019, risalita al 10,8% nel secondo trimestre del 2022, si è portata sotto il 10% nei successivi trimestri e risulta in rialzo, pari all’8,1%, nell’ultima rilevazione. - Idealista.it, 7 Dicembre 2023

Luca Vona

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Compravendite, prezzi e affitti residenziali: le previsioni di Nomisma fino al 2026

Se le prospettive di crescita dell’Italia e del mondo sono cautamente positive, prudenza occorre nel valutare l’andamento del mercato immobiliare italiano. Il rallentamento nelle compravendite residenziali 2023, legato per lo più agli effetti dell’aumento dei tassi di interesse, rischia infatti di estendersi anche al prossimo anno. Osservati speciali: i canoni di locazione delle case che, a differenza dei prezzi di vendita residenziali, prendono il volo soprattutto in alcune città italiane, con un focus sulla tematica degli affitti brevi. Questa la sintesi del 3° Osservatorio sul Mercato Immobiliare 2023 di Nomisma, con le previsioni su prezzi e compravendite fino al 2026.

Casa, le intenzioni di acquisto degli italiani

Le intenzioni di acquisto di casa da parte degli italiani si rivelano in deciso calo nel 2023. Nel quarto trimestre si prevede infatti un aumento sì delle intenzioni di acquisto, ma solo della loro componente velleitaria, che passa dal 2 per cento del terzo trimestre al 5,5 per cento. Tuttavia resta bassa la quota di italiani che effettivamente compreranno casa, dallo 0,5 per cento allo 0,7 per cento dal terzo al quarto trimestre.

Per quanto riguarda le famiglie che hanno intenzione di accendere un mutuo, nei 12 mesi la componente che lo farà è un 43 per cento del totale, contro un 35 per cento possibilista e un 22 per cento che di certo non lo farà.

Il calo verificatosi nel corso dell’anno testimonia però l’erosione del potere di acquisto delle famiglie italiane che, associata alle difficoltà di accesso al credito, ha finito per penalizzare le prospettive del comparto immobiliare. Se infatti nel corso dell’anno a ridursi non è stato l’interesse della domanda potenziale, che in Italia si mantiene su livelli straordinariamente elevati,  “L’improvvisa carenza di ossigeno al mercato immobiliare italiano è dovuta alla mancata indicizzazione dei redditi e dalle accresciute difficoltà di accesso al credito derivante dall’impennata del costo del denaro”, come si legge nel Rapporto Nomisma.

Compravendite immobiliari e previsioni fino al 2026

Politiche creditizie più prudenti unitamente alla frenata della domanda si ripercuotono sui volumi di mutui erogati, che registrano un arretramento del -29% nell’anno in corso, con una conseguente diminuzione delle compravendite nell’ordine del -13%, di pari passo all’aumento dei tassi di interesse sui mutui, in particolare a tasso variabile.

Considerando le compravendite residenziali, se nel 2022 si era registrato un rallentamento della crescita (+4,7% annuo), la flessione tendenziale semestrale (primo semestre 2023/primo semestre 2022) si è attestata al -12,5% per un totale di 50mila scambi in meno. In particolare si prevede una chiusura d’anno con 684 mila compravendite (contro le 780 mila del 2022), con un calo del 16 per cento nel solo quarto trimestre, mentre per il 2024 si stimano 624 mila compravendite, per il 2025 602 mila e per il 2026 608 mila.

Prezzi residenziali in Italia, le previsioni a quattro anni

I prezzi degli immobili residenziali in Italia mostrano un andamento in pigra crescita, con una media sulle 13 città italiane dell’1,4 per cento che spaziano dal +3,3 per cento di Milano al -1,3 per cento di Catania.

In particolare, nel secondo semestre 2023 la variazione semestrale dei prezzi si è attestata tra l’estremo inferiore delle abitazioni in ottimo stato di Cagliari (-1,3%) e quello superiore rappresentato da Milano (+1,3%). In generale, nella media dei principali mercati italiani analizzati da Nomisma, sono le abitazioni in ottimo stato a far segnare una variazione negativa di modesta entità (-0,1% su base semestrale), mentre si arresta la crescita dei prezzi di abitazioni in buono stato (+0,5%).

A livello nazionale, le previsioni sui prezzi sono in crescita dell’1,5 per cento in termini nominali (-4,3 per cento in termini reali, al netto dell’inflazione) nel 2023; del +0,6 per cento nominale (-1,5 per cento reale) nel 2024; del +0.5 per cento nominale ( -1,5 per cento reale) nel 2025 e infine del +0.6 per cento nominale (-1.4 per cento reale) nel 2026.

Previsioni sul mercato degli affitti in Italia

Le difficoltà riscontrate dalle famiglie a finalizzare l’acquisto di una casa fanno crescere l’interesse per il mercato degli affitti. Nell’ultimo anno – precisa Nomisma – il 7,3% della domanda si è spostata dall’acquisto all’affitto accentuando la pressione su un comparto già saturo.

Alla domanda abitativa si aggiunge infatti quella universitaria, turistica e di altro genere, determinando una carenza di offerta e alimentando la spirale degli aumenti dei canoni di affitto, che aumentano del 3,8 per cento annuo, passando dall’8,9 per cento di Bologna al’1,6 per cento di Palermo. Nel secondo semestre dell’anno il parziale spostamento di interesse verso il mercato degli affitti ha portato ad una vera e propria ascesa dei canoni (+2,1%). - Floriana Liuni, Idealista.it, 22 novembre 2023

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Giulio Biino, Presidente del Notariato: cosa servirebbe per una ripresa del mercato immobiliare

Il mercato della casa è in frenata. Risente dell’aumento dei tassi di interesse registrato oramai da tempo. Dopo dieci rialzi consecutivi, nell’ultima riunione la Banca centrale europea (Bce) ha deciso per una pausa, ma l’obiettivo rimane quello di portare l’inflazione al 2%. Tanto che nella nota in cui il Consiglio Direttivo della Bce spiega la sua decisione in tema di politica monetaria, è stato sottolineato che “le decisioni future assicureranno che i tassi di riferimento siano fissati su livelli sufficientemente restrittivi finché necessario”. In questo contesto, con il conseguente aumento dei costi dei mutui che ha portato a un deciso calo dei finanziamenti, l’immobiliare soffre. Quale potrebbe essere la boccata di ossigeno necessaria a determinare una ripresa? Un’inversione di tendenza, avvertita però come strutturale. Ne è certo il presidente del Consiglio Nazionale del Notariato, Giulio Biino, sentito da idealista/news.

Compravendite in diminuzione. Costi dei mutui in aumento. Erogazioni in picchiata. Invecchiamento della popolazione. Denatalità. Necessità di riqualificare gli immobili. Come affrontare i problemi che sta registrando il settore immobiliare? E come sostenere il mercato della casa?

“Il mercato potrebbe riprendere se i tassi di interesse smettessero semplicemente di salire e addirittura cominciassero a scendere. Il vero nodo della questione, al di là degli altri aspetti che possiamo affrontare, è la crescita così vertiginosa dei tassi di interesse, che sostanzialmente ha bloccato i mutui.

Se andiamo a vedere i nostri Dati Statistici, in realtà il mercato delle seconde case ha tenuto molto di più rispetto a quello della prima casa. Questo è dovuto semplicemente al fatto che chi decide di credere ancora nel mattone e di comprare una seconda abitazione generalmente lo fa attingendo ai propri risparmi, senza dover ricorrere a un mutuo. Ecco perché, in linea di massima, il mercato delle seconde case tiene.

L’unica vera medicina importante per l’immobiliare sarebbe una diminuzione dei tassi di interesse.

Secondo gli ultimi Dati Statistici Notarili, per la fine dell’anno è previsto un calo degli acquisti del 10,5% e dei mutui del 23,8%. A vostro avviso, un trend al ribasso che proseguirà anche con il nuovo anno?

“Quest’ultima volta la Banca centrale europea ha tenuto i tassi di interesse fermi, non li ha aumentati ulteriormente. Se il trend di crescita dei tassi si blocca o addirittura comincia a regredire, il mercato può riprendere. Ma ritengo che non si tratti di un meccanismo così immediato. Secondo me, il fatto che adesso, in questa congiuntura, la Bce abbia deciso di non aumentare i tassi non è un elemento sufficiente perché il mercato riprenda. Quello che ogni tanto si dimentica è che queste situazioni hanno un pesante effetto psicologico. Non si tratta solo di una questione strettamente finanziaria.

L’investimento immobiliare è un investimento destinato a durare nel tempo. Prima che il risparmiatore o il giovane che in un anno e mezzo ha riscontrato una situazione di continui rialzi dei tassi torni ad avere fiducia e a investire nell’immobiliare ci vuole del tempo.

Il mercato riprende se emerge che questo trend sta effettivamente andando verso una certa direzione e che quella direzione dà l’impressione di essere strutturale.

A breve non vedo alcuna ripresa, se poi per la primavera/inizio estate dell’anno prossimo le condizioni rimangono queste o vanno a migliorare, allora il mercato può reagire.

C’è poi una congiuntura mondiale che di per sé non ispira la fiducia. C’è una situazione di incertezza legata alle guerre in corso e quindi a tutta l’economia globale. Andando oltre a quella che può essere la situazione del mercato immobiliare, oggi chiunque è preoccupato per quello che potrà essere il futuro e magari preferisce tenere fermi i propri risparmi”. - Idealista.it, 21 Novembre 2023

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