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domenica 19 luglio 2009

Aspettando la vera retromarcia

Il modesto calo del 2,5% registrato nel primo semestre è destinato ad arrivare all'8% per fine anno. E la ripresa diventa un'incognita

Cattive notizie ma vestite da buone notizie per il mattone residenziale italiano. Al giro di boa del primo semestre 2009 il mercato vacilla ma tiene, con una flessione dei prezzi delle case che secondo l'ultimo Osservatorio sul mercato immobiliare di Nomisma dedicato alle 13 principali città italiane non supera il 3%, anzi si ferma addirittura al -2,5%. Ragionando invece su base annua, il calo complessivo si porta al -3,5%, il dato peggiore dal 1997. Certo si tratta di valori medi, che comprendono il -7% delle abitazioni di pregio di Venezia e il +1,3% di quelle del centro romano, ma pur sempre lontane anni luce dal -30% se non -40% e a volte anche di più di altre capitali mondiali. E invece la cattiva notizia è proprio questa, e cioè che il mercato abbozza leggermente davanti alla crisi, economica oltre che immobiliare, ma per ora non ne vuol sapere di adeguarsi a nuovi parametri, a spurgare del tutto e definitivamente gli eccessi. Risultato: i prezzi tengono ma la domanda si affloscia, i tempi per chiudere una trattativa si allungano, lo sconto tra prezzo richiesto e prezzo ottenuto si amplia, le compravendite latitano.
Proprio le transazioni a fine anno si prevede che si assesteranno intorno a quota 600 mila, forse anche al di sotto di quest'importante soglia, anche psicologica e comunque ben lontane dalle 850 mila degli anni più brillanti: un totale di 250 mila tra famiglie e investitori che rinunciano a puntare sul mattone per comprare o sostituire casa o per investire nel mattone. [...]
La realtà è che in assenza di una flessione più significativa dei prezzi delle abitazioni chi ha soldi preferisce aspettare in attesa di occasioni migliori, chi non li ha, o ne ha troppo pochi, non riesce comunque a comprare perché non più sostenuto da credito bancario. Una più rapida flessione delle quotazioni permetterebbe di uscire più rapidamente dall'impasse e di far ripartire il mercato con slancio. "L'obiettivo resta comunque quel -20/-25% indicato dal Fondo monetario europeo alcuni mesi fa" - spiega Luca Dondi di Nomisma -, "una fessione che può ritenersi fisiologica e che potrebbe consentire di ripartire con slancio". [...]
In quest'ottica quindi, paradossalmente, può essere letto positivamente il pronostico di un peggioramento del trend, sempre del mattone residenziale, atteso per fine anno. [...] Nelle previsioni di Nomisma, a fine anno i prezzi potrebbero raggiungere un -8% sul 2008 per proseguire poi la fase di debolezza nel 2010 con un'ulteriore flessione almeno del 2-3%. Ancora più fosco il quadro dipinto dal centro studi di Confindustria nel periodico flash sulla congiuntura. "Dopo la correzione dei prezzi medi delle abitazioni del 2,4% nel 2008 rispetto al 2007, nel 2009 si stima un'ulteriore contrazione del 9% dopo un primo semestre in diminuzione del 4,5%. In parallelo il numero di transazioni immobiliari nel segmento residenziale è diminuito del 15,1% nel 2008 e per il 2009 è stimata una nuova riduzione del 20% che riporta i livelli ai valori di inizio anni 2000". [...]
A soffrire meno la crisi sono ancora le nicchie immobiliari del lusso. [...] Un ulteriore sostegno al segmento potrà arrivare nei prossimi mesi dallo scudo fiscale che permetterà di rimpatriare i capitali all'estero pagando un'aliquota molto bassa. La stessa manovra all'inizio degli anni 2000 aveva dato grande impulso al mattone tricolore, per cui il fenomeno, complice mercati finanziari ballerini, potrebbe anche ripetersi. [...]
Tornando ai dati sulle città, in media la vendita di un immobile residenziale, sia esso nuovo o usato, raggiunge sconti del 7,3% e richiede oggi 6,1 mesi.

Teresa Campo, Milano Finanza, 18 Luglio 2009