Il segno più torna a fare capolino nel mercato immobiliare italiano. Dopo un biennio difficile, per il 2011 gli analisti si attendono una ripresa delle compravendite, anche se i prezzi continueranno a soffrire. Considerazioni che inducono a un moderato ottimismo, considerato che il settore incide quasi per un quinto sulla ricchezza prodotta nel nostro paese. Con la prospettiva di un ulteriore rafforzamento del quadro positivo se andrà in porto l’introduzione della cedolare secca.
Secondo uno studio condotto da Reag, nell’anno in corso il numero di compravendite dovrebbe ricominciare a crescere in modo significativo (l’ultimo consuntivo, relativo al terzo trimestre 2010, indica un calo del 2,7%), coinvolgendo anche le zone periferiche delle città, che più di altre hanno sofferto durante la fase più acuta della crisi. Gli autori della ricerca rilevano inoltre una domanda crescente nei cantieri in fase di ultimazione, che conferma l’attenzione verso costruzioni realizzate secondo le tecniche più recenti in materia di efficienza energetica.
Quanto ai prezzi, se in termini nominali Reag attende una leggera ripresa (dopo la chiusura piatta del 2010 e il calo del 4,1% registrato nel 2009), in termini reali la situazione resterà difficile, con una contrazione media dell’1,2% anno su anno. Nelle zone di pregio e in quelle centrali, i prezzi si manterranno pressoché stabili mentre le flessioni maggiori sono previste nel semicentro e nelle periferie. Tra le maggiori città italiane si prevede un andamento positivo dei valori a Milano, Bologna e Venezia, mentre il segno meno prevarrà a Roma, Firenze e Bari. Secondo Tecnocasa, saranno proprio le grandi città a sostenere i prezzi, mentre soffriranno maggiormente i centri medi e quelli dell’hinterland. La società immobiliare lega, in ogni caso, l’evolversi della situazione all’andamento del mercato del lavoro: un ulteriore peggioramento dell’occupazione, infatti, frenerebbe logicamente le decisioni di acquisto.
La principale incognita, a questo punto, riguarda la sostenibilità della ripresa. Se le previsioni sono concordi per un ritorno al dinamismo nelle compravendite, è pur vero che l’Ance (Associazione nazionale dei costruttori edili) attende per l’anno in corso investimenti in costruzioni in calo del 2,4%, dopo che già il 2010 si è chiuso in calo del 6,4%. Se si considerano anche i dati negativi del 2009 (—7,7%) e del 2008 (—2,8%), si arriva a un calo complessivo, dal 2008 al 2011, del 17,8%. Il calo era atteso per far rientrare il surplus di offerta rispetto alla domanda, ma solo i prossimi mesi potranno dire se il trend di recupero verso la parità è destinato a proseguire o meno.
A favore di questa possibilità giocano due fattori: da una parte la conferma (pur rimodulata nella tempistica) degli incentivi per gli interventi di riqualificazione volti a ottenere un risparmio nei consumi energetici; dall’altro l’attesa approvazione della cedolare secca sugli affitti da parte del Governo. L’ipotesi più accreditata negli ultimi giorni indica un’aliquota del 23%, che andrebbe a sostituirsi a quella marginale, calcolata cioè in base al reddito del proprietario. Nomisma calcola che oggi mediamente quest’ultima si aggira intorno al 31%, per cui il risparmio sarebbe dell’8%. Una riduzione di costi che potrebbe rilanciare il mattone come strumento di diversificazione degli investimenti, complice anche il fatto che sui mercati azionari e obbligazionari pesano ancora diverse incognite.
Oltre a una finalità di contrasto all’evasione fiscale (il nero nel mondo delle locazioni è molto diffuso nel nostro paese), la cedolare secca aiuterebbe quindi il rilancio del mercato immobiliare: in attesa di una ripresa della domanda si tornerebbe a costruire e si fermerebbe la perdita di occupazione nel settore, attivando così un circuito virtuoso per tutta l’economia.
Un moderato ottimismo si respira anche tra i consumatori: dai dati dell’Eurisc (il Sistema di Informazioni Creditizie di Crif che raccoglie i dati relativi a 75 milioni di linee di credito) emerge che nel 2010 la domanda di mutui è cresciuta dell’1% rispetto all’anno precedente. Segno che le famiglie italiane continuano ad avere fiducia nel mattone.
Analizzando più in profondità lo studio, si scopre che la situazione è andata migliorando verso fine anno con dicembre che ha segnato addirittura un balzo del 16% rispetto a dodici mesi prima. Un approccio che attende di essere confermato in questo primo scorcio di 2011 e che, in ogni caso, deve fare i conti con le ristrettezze finanziarie di molte famiglie: analizzando le durate delle domande di mutue, emerge che la fascia più diffusa è quella dei 2530 anni (quasi il 30% del totale), seguita dalla 2025 anni (20%), mentre perdono quota le durate brevi.
- Luigi Dell'Olio, La Repubblica, 31 gennaio 2011
