Torna il Re Mattone

Miracolo a Milano. E forse anche a Roma. Dallo scorso giugno infatti il mercato immobiliare della capitale ha ricominciato a esprimere una certa vivacità, perlomeno in termini di interesse e di compravendite.

[...] Le ragioni della rarefazione degli acquisti di case sono più che note. Da un lato la percezione negativa del mercato, il panico scoppiato in autunno e protrattosi di fatto fino a primavera inoltrata. Dall'altro l'estrema difficoltà a indebitarsi, a finanziare cioé l'acquisto della casa attraverso un mutuo. Risultato: durante tutto il periodo soltanto chi ne aveva strettamente bisogno, e aveva anche del capitale da parte, si è deciso a comprare.

Adesso però molti altri elementi sono intervenuti contribuendo a riportare un minimo di ottimismo. Per cominciare, dopo 6-7 mesi di crisi vera, a un certo punto chi aveva bisogno di un'abitazione ha visto che i prezzi non scendevano più di tanto. Non solo: i tassi sono crollati ai minimi di tutti i tempi accompagnati da una ripresa dell'erogazione da parte di un drappello di istituti di credito.

Infine, anche la borsa ha ripreso a girare. E proprio da qui parte l'abbozzo di ripresa. Naturalmente non mancano le riserve per quanto riguarda le reali prospettive future. Quanto accaduto finora dice infatti che il trend attuale può proseguire almeno per i prossimi tre mesi, al di là dei quali purtroppo però non si ha ancora visibilità. Insomma sulla base degli elementi attuali non è ancora possibile dire se la ripresina ha le gambe per trasformarsi in ripresona. Ma che cosa è successo per alimentare ulteriori speranze? La risposta si chiama scudo fiscale, evento che già nell'edizione 2002 portò immensi benefici al mercato immobiliare. Certo, non è detto che tutti i soldi rimpatriati, e sulla base delle prime anticipazioni il flusso sembra molto interessante, confluiranno verso il mattone, ma una borsa che è già salita dell'80-90% di certo non incoraggia a nuovi investimenti, non prima almeno di aver verificato l'effettiva solidità del mercato. Da qui l'estrema probabilità che sia ancora il mattone a catturare la fetta più grossa dei tesoretti rimpatriati. Il fenomeno riguarda Roma, Milano e gli immobili nuovi in generale, in pratica le piazze più pregiate del mercato immobiliare nazionale.

[...] Lo scudo fiscale, insomma, supplirà alle carenze del ciclo economico che ancora stenta a riprendersi, con effetti positivi prima sulle due città principali, e poi via via anche nelle altre più importanti, da Bologna a Firenze, da Venezia a Napoli.
Il trend generale, cioé il contesto macro-economico unito all'effetto scudo, vanno però declinati attentamente su città e zone. Solo nei momenti di massima forza del mercato sale infatti tutto e comunque. Per ora invece, la ripresa degli acquisti sarà attenta e selettiva, interessando gli immobili di maggiore qualità, come quelli nel centro di Milano e Roma, gli edifici nuovi, ma anche in questo caso delle zone più interessanti.

Teresa Campo, Milano Finanza, 10 ottobre 2009

Aspettando la vera retromarcia

Il modesto calo del 2,5% registrato nel primo semestre è destinato ad arrivare all'8% per fine anno. E la ripresa diventa un'incognita

Cattive notizie ma vestite da buone notizie per il mattone residenziale italiano. Al giro di boa del primo semestre 2009 il mercato vacilla ma tiene, con una flessione dei prezzi delle case che secondo l'ultimo Osservatorio sul mercato immobiliare di Nomisma dedicato alle 13 principali città italiane non supera il 3%, anzi si ferma addirittura al -2,5%. Ragionando invece su base annua, il calo complessivo si porta al -3,5%, il dato peggiore dal 1997. Certo si tratta di valori medi, che comprendono il -7% delle abitazioni di pregio di Venezia e il +1,3% di quelle del centro romano, ma pur sempre lontane anni luce dal -30% se non -40% e a volte anche di più di altre capitali mondiali. E invece la cattiva notizia è proprio questa, e cioè che il mercato abbozza leggermente davanti alla crisi, economica oltre che immobiliare, ma per ora non ne vuol sapere di adeguarsi a nuovi parametri, a spurgare del tutto e definitivamente gli eccessi. Risultato: i prezzi tengono ma la domanda si affloscia, i tempi per chiudere una trattativa si allungano, lo sconto tra prezzo richiesto e prezzo ottenuto si amplia, le compravendite latitano.

Proprio le transazioni a fine anno si prevede che si assesteranno intorno a quota 600 mila, forse anche al di sotto di quest'importante soglia, anche psicologica e comunque ben lontane dalle 850 mila degli anni più brillanti: un totale di 250 mila tra famiglie e investitori che rinunciano a puntare sul mattone per comprare o sostituire casa o per investire nel mattone. [...]

La realtà è che in assenza di una flessione più significativa dei prezzi delle abitazioni chi ha soldi preferisce aspettare in attesa di occasioni migliori, chi non li ha, o ne ha troppo pochi, non riesce comunque a comprare perché non più sostenuto da credito bancario. Una più rapida flessione delle quotazioni permetterebbe di uscire più rapidamente dall'impasse e di far ripartire il mercato con slancio. "L'obiettivo resta comunque quel -20/-25% indicato dal Fondo monetario europeo alcuni mesi fa" - spiega Luca Dondi di Nomisma -, "una fessione che può ritenersi fisiologica e che potrebbe consentire di ripartire con slancio". [...]

In quest'ottica quindi, paradossalmente, può essere letto positivamente il pronostico di un peggioramento del trend, sempre del mattone residenziale, atteso per fine anno. [...] Nelle previsioni di Nomisma, a fine anno i prezzi potrebbero raggiungere un -8% sul 2008 per proseguire poi la fase di debolezza nel 2010 con un'ulteriore flessione almeno del 2-3%. Ancora più fosco il quadro dipinto dal centro studi di Confindustria nel periodico flash sulla congiuntura. "Dopo la correzione dei prezzi medi delle abitazioni del 2,4% nel 2008 rispetto al 2007, nel 2009 si stima un'ulteriore contrazione del 9% dopo un primo semestre in diminuzione del 4,5%. In parallelo il numero di transazioni immobiliari nel segmento residenziale è diminuito del 15,1% nel 2008 e per il 2009 è stimata una nuova riduzione del 20% che riporta i livelli ai valori di inizio anni 2000". [...]

A soffrire meno la crisi sono ancora le nicchie immobiliari del lusso. [...] Un ulteriore sostegno al segmento potrà arrivare nei prossimi mesi dallo scudo fiscale che permetterà di rimpatriare i capitali all'estero pagando un'aliquota molto bassa. La stessa manovra all'inizio degli anni 2000 aveva dato grande impulso al mattone tricolore, per cui il fenomeno, complice mercati finanziari ballerini, potrebbe anche ripetersi. [...]

Tornando ai dati sulle città, in media la vendita di un immobile residenziale, sia esso nuovo o usato, raggiunge sconti del 7,3% e richiede oggi 6,1 mesi.

Teresa Campo, Milano Finanza, 18 Luglio 2009

Il Sannio punta sui borghi a tema

Turismo e real estate

Dagli orafi di Pontelandolfo alle maioliche di San Lorenzo, il recupero coinvolge una quarantina di comuni

Benché ricco di elementi di attrazione, il Sannio campano non ha ancora espresso tutte le sue potenzialità dal punto di vista turistico. La svolta potrebbe arrivare con il progetto "I borghi del Sannio lungo le vie della storia, della fede e delle tradizioni", concepito per valorizzare i centri storici in base alle peculiarità di ognuno e per creare un'offerta turistica integrata tra i paesi che guardano sul Matese e quelli che affacciano sulle aree Tiberina e del Taburno.

Il progetto, ora in fase iniziale ma che godrà anche di finanziamenti europei, interessa una quarantina di comuni e per alcuni il tema caratterizzante è già stato stabilito.

L'iniziativa fa presupporre risvolti positivi anche per il mercato immobiliare. Lo sviluppo del turismo può infatti aprire scenari interessanti sul fronte delle seconde case: sia per i prezzi ancora competitivi, sia per i contesti storici e ambientali nei quali gli immobili sono inseriti.

***

Castelli e ville da trasformare. L'invito rivolto ai privati

L'esempio che si vorrebbe seguire è quello dei parador spagnoli: hotel di standard elevato, ospitati in residenze d'epoca, fuori dai percorsi turistici più battuti, per favorire lo sviluppo dei nuovi circuiti. "Abbiamo un notevole patrimonio edilizio di proprietà pubblica - dice Carlo Falato, assessore al Turismo e ai Beni culturali della Provincia - costituito da dimore di vario tipo e castelli che saranno recuperati per ricavarne residenze di qualità. Tuttavia per realizzare i progetti che abbiamo delineato sono necessari finanziamenti privati. Il pubblico non dispone delle energie economiche necessarie per mettere i beni in produzione e creare un vero e proprio sistema turistico".

fonte: Il Sole 24 Ore, Casa & Case, 4 Luglio 2009, Castiglia Masella e Madela Canepa

Nomisma 06/2009: Giù i prezzi dell'8%

Rispetto ad altri paesi europei come la Spagna, in Italia il rallentamento del mercato immobiliare è stato meno forte. Nel 2008 i prezzi delle case sono scesi del 2,2% a fronte di una diminuzione delle compravendite del 15,1%. In forte calo sono risultati, in particolare, gli acquisti finanziati dai mutui. Per il 2009 è prevista una ulteriore caduta dell'8%. Difficilmente il mercato immobiliare ripartirà senza il riavvio del finanziamento alle famiglie.