Il mercato immobiliare sta ripartendo dai capoluoghi?

Riparte il mercato delle case nel secondo trimestre

È il secondo trimestre del 2015 che segna il cambiamento di passo nel mercato immobiliare italiano. Secondo l’ultima pubblicazione dell’Osservatorio dell’agenzia delle Entrate nel periodo considerato, da aprile a giugno di quest’anno, si è registrato un incremento del 6,8% nelle compravendite immobiliari.
Il comparto residenziale, che costituisce la parte preponderante del mercato, ha registrato transazioni in aumento dell’8,2% rispetto allo stesso periodo del 2014, valore che nelle città capoluogo segna quasi un +10%. Bene anche il commerciale che segna un +10,3%, mentre restano col segno meno il comparto produttivo (-8%) e il terziario (-3,8%).
Nel segmento residenziale il trimestre si è chiuso con 116.500 compravendite (poco più di 89mila le pertinenza passate di mano, che sono perlopiù box e posti auto), contro le 95.454 transazioni del primo trimestre 2015.
Va sottolineato che i dati elaborati non sono influenzati dall'effetto fiscale riscontrato tra la fine del 2013 e l'inizio del 2014, quando l’entrata in vigore dal primo gennaio 2014 di un nuovo regime delle imposte di registro, ipotecaria e catastale più vantaggioso (l'imposta di registro per la prima casa è scesa dal 3 al 2% e per la seconda dal 10 al 9%) aveva spinto a spostare gli atti nel nuovo anno.

Ancora una volta, i centri maggiori hanno avuto risultati migliori. Le transazioni segnano un rialzo del 9,6% nei capoluoghi, a fronte di una crescita del 7,5% per i comuni minori. “Il mercato che viaggia a due velocità è un dato positivo - dice Gianni Guerrieri, responsabile dell’Osservatorio - perché fa parte del ciclo immobiliare vedere ripartire prima i grandi centri. Si può immagine che nel corso dell’anno ci saranno questi tassi di crescita”.
Mentre al Nord capoluoghi e comuni minori sono allineati, 10,8% e 10,1 % rispettivamente, lo scarto riscontrato a livello nazionale si accentua nei comuni del Centro e soprattutto al Sud, dove nei capoluoghi le abitazioni compravendute nel secondo trimestre del 2015 crescono quasi del 10% rispetto al secondo trimestre 2014 e nei restanti comuni il rialzo è del 4,1%.
E se si guarda alle maggiori città? In evidenza questa volta ci sono Torino e Palermo che crescono di oltre il 16% e Firenze che raggiunge l'11,8%.
Milano registra transazioni in aumento del 9,2%, mentre Roma segna un+5% e Genova un +4,4%. In media le otto maggiori città segnano un aumento delle transazioni pari al 7,7%, con 21.221 transazioni concluse (erano 17mila circa nel primo trimestre dell’anno in corso ).

- Paola Dezza, Il sole 24 Ore, Casa 24, 26 settembre 2015

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Aumentano gli italiani che comprano casa

Dopo anni di stagnazione, il mercato del mattone sembra aver ripreso a piano piano girare. Le abitazioni costano un po’ meno, e i tassi per i mutui sono tra i più bassi dell’ultimo decennio, Euribor in primis con un -0,01 nell’ultimo trimestre del 2014. Come conseguenza, nell’anno appena trascorso si è registrato un aumento del numero degli italiani che hanno deciso di accendere un mutuo per comprare casa. Se un anno fa esatto analizzavamo i dati di un mercato immobiliare in forte difficoltà, qualcosa pare stia cominciando a evolversi positivamente.

Lo raccontano gli ultimi dati Istat, secondo cui il III trimestre del 2014 avrebbe visto una crescita delle compravendite immobiliari del 3,7% rispetto ai tre mesi precedenti, e un complessivo +0,4% sul corrispondente periodo del 2013.
Un totale di oltre 201 mila mutui ipotecari erogati solo nei primi 9 mesi dell’anno.

Sempre secondo Istat partire dal 2012 l’indice dei prezzi delle abitazioni è sempre andato calando rispetto all’anno precedente, e anche nell’ultimo trimestre del 2014 si è registrato un calo del 2,9 rispetto all’ultimo periodo del 2013. Se assumiamo per il 2010 un valore dei prezzi delle abitazioni IPAB pari a 100, nel 2011 suddetto indice era salito a 100,8, per poi calare anno dopo anno fino a 88,5 nel 2014.

Inoltre, accendere un mutuo oggi conviene come non mai negli ultimi 10 anni e basta osservare l’andamento dei tassi sulla cui base vengono calcolati gli interessi dei mutui, per rendersene immediatamente conto. Questi tassi di riferimento sono tre: l’eurirs che rientra nel calcolo dei mutui a tasso fisso, e poi l’euribor e il tasso fissato dalla BCE, che invece entrano in gioco nel caso di mutui a tasso variabile.

 - Fonte: Wired, 15 luglio 2015

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Quali sono le case che si vendono più facilmente?

Il mattone piano piano torna ad affascinare. Esaminando il mercato immobiliare nelle sei maggiori città italiane – Roma, Milano, Napoli, Torino, Palermo e Genova –, l’indagine condotta dal Centro Studi sull’Economia Immobiliare di Tecnoborsa – Csei ha rilevato una lieve ripresa della domanda di immobili per il biennio 2013-2014 rispetto a quello precedente, con il 4,8% delle famiglie che ha acquistato casa.

A trainare il mercato l’acquisto dell’abitazione principale (82,1%), che ha raggiunto il valore più elevato mai riscontrato prima nei dieci anni di rilevazioni Csei. Segue poi l’acquisto delle seconde case per vacanze (9,2%). E' ripreso il mercato delle case per parenti prossimi (5,5%), mentre è calato quello delle case acquistate per investimento (3,2%).

Nel dettaglio, l’indagine ha mostrato che è aumentato in modo significativo il numero delle famiglie che sono riuscite a vendere un’abitazione (il 4,9%): al primo posto ci sono sempre le abitazioni principali, salite di circa 10 punti percentuali, mentre è scesa la quota di chi ha ceduto le seconde case, indipendentemente dall’uso che ne veniva fatto. I due motivi principali che hanno spinto le famiglie a vendere una casa di proprietà sono risultati la necessità di sostituire la prima casa o il bisogno di liquidità.

Nel biennio in esame, inoltre, per la prima volta è stato raggiunto un punto di equilibrio tra domanda e offerta nelle compravendite, portando al calo dei prezzi cui si è assistito negli ultimi tempi. Per quanto riguarda il ricorso a un mutuo o a un finanziamento si è rilevato un incremento delle famiglie che vi hanno fatto ricorso e hanno usufruito di un mutuo o finanziamento prevalentemente coloro che hanno acquistato un’abitazione principale.

Cosa è successo nel biennio 2013-2014 e cosa succederà

Il presidente Tecnoborsa, Valter Giammaria, ha spiegato: “Nel biennio 2013-2014 si evidenzia una leggera ripresa del mercato immobiliare, infatti, il 4,8% delle famiglie intervistate che risiedono nelle sei grandi città italiane hanno dichiarato di aver acquistato un’abitazione nei due anni antecedenti l’Indagine, anche se il valore è ancora decisamente inferiore a quello nel 2005 prima dell’inizio della crisi. La città più attiva, come nell’Indagine 2013, è stata Roma”.

Aggiungendo: “Andando a indagare sulle intenzioni di acquisto da parte delle famiglie residenti nei sei maggiori Comuni italiani è emerso che l’1,2% degli intervistati dichiara di avere intenzione di prendere un’abitazione nel biennio 2015-2016. Le città più attive ci si attende possano essere Napoli e Roma”.

Le caratteristiche degli immobili acquistati

Se si dà uno sguardo alle caratteristiche degli immobili che sono stati acquistati nel biennio 2013-2014 si nota che i tagli più richiesti sono stati il bilocale (29%) e il trilocale (30,6%), seguiti a breve distanza dai quadrilocali (25,6%); i meno richiesti sono stati i monolocali (9%) e quelli con più di quattro vani (5,8%), la cui richiesta ha raggiunto il minimo storico, a differenza delle altre quattro tipologie la cui domanda è stata in crescita o al più stazionaria.

I requisiti che hanno pesato nella scelta dell'immobile

Analizzando poi chi ha acquistato un’abitazione principale è emerso che il requisito che ha pesato di più nella scelta dell’immobile è stata la dimensione (69,1%), seguono un prezzo coerente con le disponibilità economiche del nucleo familiare (43,4%), comfort e qualità delle rifiniture (42,4%), a parità di punteggio vicinanza al luogo di lavoro e ai trasporti pubblici (38,6%), vicinanza a servizi e aree commerciali (37,6%), tranquillità della zona (34,7%), facilità di parcheggio (28,3%), ubicazione in zona vicina alle principali vie di comunicazione (24,4%), vicinanza ad aree verdi (24,1%), ubicazione in zona centrale (20,9%), vicinanza ai parenti prossimi (18,3%), caratteristiche orientate al risparmio energetico (15,4%), ubicazione in zona urbana in fase di riqualificazione (15,1%), ubicazione in zona periferica (8,7%).

Per quanto riguarda lo stato dell’immobile, l’indagine ha rilevato una notevole preferenza verso gli immobili abitabili o da ristrutturare: il 13,4% ha acquistato un immobile nuovo, il 24,9% uno ristrutturato, il 33,2% uno abitabile e il 28,5% uno da ristrutturare.

- Idealista.it, 26 giugno 2015

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Ripresa immobiliare? La spietata analisi di Finanza.com

Anche la matematica è diventata una opinione. Se state arricciando il naso vi invito a leggere alcuni degli articoli che alla luce della Nota Trimestrale pubblicata dall’Agenzia delle Entrate il 4 giugno avrebbero dovuto dichiarare senza mezzi termini che la crisi del settore immobiliare continua imperterrita da almeno il 2007 mentre si assiste a sperticate evoluzioni in cui non solo si nega il calo ma addirittura si configura una crescita se si guarda ai dati in … “maniera prospettica”.

In verità già l’Agenzia delle Entrate scriveva nella stessa  nota in caratteri cubitali e sottolineati che “… gli andamenti dovranno essere letti con l’opportuna cautela“, come dire “i numeri non sono numeri ma … eventi suscettibili di interpretazione”. Una questione di fede, insomma. Quindi ciascuno potrà liberamente decidere se aderire a questa nuova religione che finalmente libera l’uomo dalla esasperante crudezza dei valori in calo oppure, ancora meglio, sulla scorta di questo fulgido esempio ispiratore potrà decidere autonomamente di darsi una propria spiegazione soggettiva ed autoconvincente che il settore è ripartito, il subconscio non può mentire, semmai saranno le rilevazioni ufficiali ad essere sbagliate o fuorvianti.

In estrema ipotesi si potrebbe anche decidere che le rilevazioni non contano nulla e così festeggiare l’avvenuta ripresa.

Non finisce qui. Il Sole24Ore, bontà sua, arriva a titolare “Nei primi tre mesi del 2015 acquisti delle case stabili: +0,8%”. Un titolo rassicurante, liberatorio, il summa dell’esegesi, una nota compiaciuta che rivela la voglia di nuovo, la vittoria della volontà dell’ottimismo sulla ingiustizia dei numeri infedeli. No, non è possibile che il mercato abbia totalizzato ancora una volta dei numeri negativi, no, non esiste che ci sia stato un -3,4% sulle compravendite trimestrali, ci deve per forza essere un elemento di speranza, anzi, di gioia in quei dati.

E mentre i media di settore continueranno a festeggiare la ripresa appena scalfita da una temporanea diminuzione della crescita noi andremo a illustrare i dati pubblicati con le nostre chiavi di lettura un pò antiquate ancora basate sul tracciamento di linee di andamento sui soliti noiosi grafici.

Nell’immagine che segue sono state sviluppate le linee di tendenza delle compravendite immobiliari per trimestri omogenei basate sulle sole principali città riportate nella “Tabella 4″ della Nota Trimestrale, alias Roma, Milano, Torino, Genova, Napoli, Palermo, Bologna e Firenze.

Ciascuno dei quattro trimestri è stato scomposto in compravendite in città (linea rossa) e compravendite in provincia (linea azzurra).

 

Nota tecnica: per chi avesse voglia di interpretare questi grafici come segno di ripresa suggeriamo di capovolgere l’immagine.

Come si può notare anche in prospettiva zonale e limitatamente alle grandi città emerge prepotente che, dopo un periodo di forti cali nelle vendite, in questa fase è in atto un lento tentativo di ammorbidimento della decrescita con l’avvio di uno sviluppo laterale che potrebbe assestarsi sui valori attuali e comunque al di sotto di quelli avuti nel 2012.

E’ bene ricordare che in altri paesi la crisi immobiliare si è manifestata e sviluppata in maniera più violenta e rapida con corposi crolli di vendite e quotazioni nell’arco di pochi anni. In Spagna, ad esempio si è avuto un picco di vendite oltre le 900mila unità e si è scesi nel top della crisi a poco più di 300mila, praticamente ad un terzo dai massimi. Nel nostro caso la lentezza nell’affrontare la crisi ci ha portati per ora al dimezzamento delle compravendite con una debacle devastante nelle province che sono addirittura scese sotto le performance delle rispettive città capoluogo (vedi grafici sopra).

A mio parere se si volesse guardare alla situazione reale del settore e del paese, lasciando perdere i canti delle sempiterne sirene di regime che osannano la ripresa già iniziata, non ci sono elementi per ritenere che siamo prossimi ad una inversione di tendenza anzi più di un segnale lascia intendere che si proseguirà sulla strada del lento atterraggio sia di quotazioni che di vendite. Al diminuire delle prime si avrà un rallentamento del calo delle seconde, a meno che non si voglia credere nel fantasmagorico effetto EXPO o in qualcuna delle fantasiose alchimie finanziarie come nuovi condoni (prima o poi arriveranno) o nuovi incentivi (si sente proprio la mancanza di altro cemento).

Entro fine mese saranno pubblicate le note territoriali ed avremo modo di approfondire i dati di dettaglio; sarà un nuova occasione per allietarsi con i funanbolici articoli della stampa di settore, chissà di quanto saranno cresciute le performance di immaginifica scrittura nel frattempo.

- Finanza.com, 6 giugno 2015

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