Acquirente che non rispetta la proposta di acquisto: come tutelarsi

La vendita di un immobile passa attraverso diverse fasi: proposta d'acquisto, compromesso, caparra e rogito notarile per il trasferimento di proprietà. Nel caso di ritiro dell'acquirente, il venditore può tutelarsi con la caparra, somma versata al compromesso come garanzia degli accordi.

La caparra assicura al venditore un indennizzo in caso di inadempimento contrattuale o recesso ingiustificato. Versata al compromesso, funge da anticipo sul prezzo finale e rafforza il legame contrattuale. La sua entità, non vincolata da leggi, è negoziabile, consentendo personalizzazione.

La richiesta di caparra, sebbene non obbligatoria, è consigliata per tutelare il venditore da danni o perdite. Se l'acquirente viola la proposta d'acquisto, il venditore può trattenere la caparra o intentare azioni legali per il trasferimento forzato della proprietà. L'acquirente è inadempiente nei seguenti casi: 

• se rinuncia all'acquisto, 
• non indica il notaio
• manca al rogito
• non versa gli acconti
• rifiuta il contratto del notaio
• modifica la modalità di pagamento.

In conclusione, la caparra è cruciale per la tutela del venditore, garantendo un indennizzo e dissuadendo comportamenti non conformi. Essa contribuisce a transazioni immobiliari sicure e trasparenti.

Luca Vona

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Confedilizia: criticità e bonus nel panorama Immobiliare del 2024

Il 2024 porta notevoli cambiamenti nel settore immobiliare, evidenziati nel seminario web di Confedilizia. Il presidente, Giorgio Spaziani Testa, critica la legge di Bilancio, esprimendo la necessità di semplificazioni e riduzione della tassazione immobiliare. Di seguito, le principali modifiche proposte e le critiche espresse durante l'evento.

Cedolare Secca per Affitti Brevi

Spaziani Testa denuncia l'aumento della cedolare secca per gli affitti brevi al 26%, ritenendolo un ostacolo per il settore. Propone una strategia di minore fiscalità e maggiore tutela per gli affitti lunghi invece di un approccio punitivo.

Plusvalenza da Superbonus

La critica principale riguarda la plusvalenza da superbonus. Nonostante riconosca la validità di tassare il valore derivante dagli interventi assistiti dal superbonus, si oppone all'applicazione retroattiva in situazioni di acquisto precedente di molti anni.

Terza Rata IMU

Spaziani Testa si oppone alla possibilità concessa ai Comuni di ritardare l'approvazione dei bilanci, temendo una terza rata IMU. Questo rischio è collegato all'aumento delle aliquote tributarie, considerato non necessario.

Cedolare Secca per Affitti Non Abitativi

L'assenza di attuazione della cedolare secca per gli affitti non abitativi, prevista dalla legge delega della riforma fiscale, è sottolineata. Si invoca un avvio parziale per garantire chiarezza nel settore.

Detrazione Irpef per Acquisti Eco-friendly

Spaziani Testa critica l'eliminazione della detrazione Irpef del 50% dell'IVA per l'acquisto di immobili a basso consumo energetico, considerandola controproducente in un contesto di enfasi sull'efficienza energetica.

Esenzione Imposte Under 36

La fine dell'esenzione delle imposte per gli under 36, prevista per specifici acquisti di prime case, è presentata come motivo di rammarico.

Assicurazione Calamità Naturali

La riduzione delle detrazioni, inclusa quella per l'assicurazione contro le calamità naturali, in caso di reddito superiore a 50.000 euro annui, è considerata incoerente rispetto all'obiettivo di migliorare la sicurezza degli immobili.

Bonus Edilizi 2024

Il seminario ha fornito un quadro dei bonus edilizi per il 2024. Spaziani Testa sottolinea l'importanza di una programmazione e di un riordino per evitare problemi futuri. Alcuni dei bonus in vigore includono:

• Superbonus: Limitato a specifici soggetti, con aliquota al 70% e massimali variabili.
• Bonus Eliminazione Barriere Architettoniche: Aliquota al 75%, possibilità di cessione del credito e sconto in fattura.
• Bonus Casa: Aliquota al 50%, massimale di spesa di 96.000 euro per unità immobiliare.
• Bonus Mobili: Aliquota al 50%, massimale di spesa di 5.000 euro.
• Ecobonus: Aliquota variabile da 50% a 75%, massimali diversi per interventi specifici.

Il presidente conclude richiedendo un ridisegno chiaro delle agevolazioni e una programmazione accurata per garantire un utilizzo efficace degli incentivi edilizi.

Luca Vona

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Le previsioni per il mercato della casa 2024 secondo Immobiliare.it

L'ultima parte del 2023 è stata caratterizzata da compravendite in frenata, ma da prezzi che si sono mantenuti per lo più stabili quando non in leggera crescita. Per quanto riguarda il prossimo anno, le attese parlano di un mercato con aumenti sia per chi vuole comprare sia per chi sceglie l'affitto

IL MERCATO IMMOBILIARE NEL 2024

Quali saranno le tendenze che caratterizzeranno il mercato immobiliare italiano nel 2024? Se lo è chiesto Immobiliare.it Insights, la proptech company del gruppo di Immobiliare.it specializzata in analisi di mercato e data intelligence, che ha analizzato le 12 principali città italiane per prevedere l’andamento del prezzo al metro quadro, per la vendita e per l’affitto

LE PREVISIONI

L'ultima parte del 2023 è stata caratterizzata da compravendite in frenata, ma da prezzi che si sono mantenuti per lo più stabili quando non in leggera crescita. Per quanto riguarda invece il 2024, le attese parlano di un mercato con prezzi in rialzo sia per quanto riguarda il comparto delle compravendite che quello delle locazioni

I NUMERI

Dando uno sguardo a Milano, per il prossimo anno si prevede una crescita stabile sia per l’affitto che per la vendita sull’ordine del 2%. La previsione per Roma, invece, evidenzia una crescita dell’1,1% dei prezzi di vendita e del 2,4% per la locazione. Per la vendita spicca il +6% di Catania, seguito dal +4,1% di Verona. Per quanto riguarda l’affitto sono le città di Napoli e Firenze a mostrare gli incrementi più ingenti per il 2024, attorno al +17%

I PREZZI PER CHI VUOLE COMPRARE

Stando alle previsioni, a Catania i prezzi si alzeranno di circa 80 euro al metro quadro, passando dagli attuali 1.257 euro/mq a 1.334 euro/mq. Milano manterrà il suo primato di città più cara d’Italia con un prezzo al metro quadro che si avvicinerà ai 5.500 euro al metro quadro, ben 100 euro/mq in più rispetto ai valori odierni. Sarà quindi necessario incrementare il budget dedicato alla ricerca della casa di oltre 100 euro/mq anche per la città di Verona, che passerà dagli attuali 2.546 euro/mq a 2.651 euro/mq

FASCE DI PREZZO DIFFERENTI

Oscillazioni positive, sull’ordine del +3%, anche per Napoli, Genova, Bari, Venezia e Torino, sebbene i prezzi al metro quadro previsti si attestino su fasce di prezzo molto differenti. Si va dai 3.415 euro/mq di Venezia ai 1.707 euro/mq di Genova, con Bari e Torino che per la prima volta supereranno i 2.000 euro/mq entro la fine del prossimo anno. Si manterranno vicini alla stabilità, invece, i prezzi a Roma (+1,1%), con Bologna (+1,8%) che arriverà a superare la capitale di oltre 250 euro/mq (3.606 euro/mq vs. 3.351 euro/mq)

I PREZZI PER CHI SCEGLIE L'AFFITTO

Non è Milano la città più cara dove trovare una casa in affitto. Firenze, sfiorerà i 29 euro al metro quadro entro la fine del 2024 (rispetto ai 24,5 euro/mq odierni), mentre la città della Madonnina si fermerà a 25 euro/mq, in rialzo rispetto ai 24,7 attuali. Aumenti anche per Napoli che passerà da poco più di 14 euro al metro quadro a 16,7 euro/mq. Bari, Genova, Palermo e Torino vedranno aumenti più contenuti, sull’ordine del +4% o +5%. Stabilità a Bologna che dopo la corsa degli ultimi mesi si fermerà sui 19,5 euro/mq (-0,2%)

I QUARTIERI ROMANI

Diversa la situazione nella Capitale: se per quanto riguarda i prezzi di vendita la maggior parte dei quartieri mostra percentuali di incremento abbastanza contenute, se si guarda invece alla locazione ci sono zone che spiccano per l’incremento di valore previsto da qui a un anno. È il caso di Appio Claudio-Capanelle (+13,7%), Aurelio-Boccea (+15,9%), Balduina-Medaglie d’Oro (+14,6%), Camilluccia-Cortina d’Ampezzo (+12,8%), Portuense-Villa Bonelli (+16,8%), Testaccio-Trastevere (+14,6%), zone abbastanza centrali e ambite

"In termini di numero di compravendite sappiamo che il 2023 e il 2024 rimarranno distanti dalle performance record del 2022 e l’andamento tornerà a un ritmo regolare, quello che avrebbe mantenuto senza la crisi Covid - ha spiegato Antonio Intini, Chief Business Officer di Immobiliare.it -. È vero anche che le dinamiche di prezzo sono lente a reagire ed è per questo che le previsioni non dipingono un 2024 di prezzi in discesa"

"RIDIMENSIONATE LE INTENZIONI D'ACQUISTO DEGLI ITALIANI"

"Va detto che l’ascesa dei tassi dei mutui e la corsa dell’inflazione hanno ridimensionato le intenzioni e la capacità d’acquisto degli italiani - ha aggiunto Intini -, spostando una fetta di domanda verso la locazione, un mercato che quindi potrebbe veder salire i prezzi in risposta a un aumento dell’interesse"

Per quanto riguarda gli affitti, "nelle zone dove il mercato si è dimostrato più dinamico nell’ultimo periodo, penso a città come Bologna o Firenze, non è sempre semplice prevedere come si evolverà il comparto immobiliare nell’anno a venire", ha sottolineato Intini.

Sempre riguardo agli affitti, secondo Intini "la locazione è estremamente sensibile ai cambiamenti socio-economici che interessano il nostro Paese, e i privati che affittano sono molto veloci ad adattare il prezzo del loro immobile alle nuove richieste del mercato. Bisognerà monitorare con molta attenzione l’attualità per comprendere come particolari eventi, normative e direttive andranno a impattare i prezzi del residenziale, soprattutto nelle località a forte vocazione turistica" - SkyTG24.it, 21 dicembre 2023

Luca Vona

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Quali case comprano gli italiani? Le caratteristiche più cercate nel mercato immobiliare 2023

Una nuova stanza, uno spazio esterno, la vicinanza ai principali servizi cittadini. Sono queste le ragioni principali per comprare una nuova casa, secondo la survey. Secondo quanto rilevato i nuovi trend del mercato residenziale nel 2023 hanno risentito della pandemia. Ecco in che modo e quali sono le caratteristiche più cercate dagli italiani che cercano casa.

Perché cercare casa in Italia

Gli acquirenti che cercano casa – per il 90 per cento la prima casa,- sono nel 61 per cento dei casi famiglie, nel 29 per cento giovani coppie e nel 10 per cento dei casi single.

Secondo gli agenti intervistati, la domanda di abitazione è stabile per il 41% e soltanto il 18% risponde essere in aumento. L’offerta di abitazione, invece, risulta in diminuzione per il 43% del campione.

Tra coloro che cercano la prima casa il 67% l’ha acquistata per la prima volta e per il 23% per sostituzione, mentre  per l’8% come seconda casa per uso personale e per il 2% a fine di investimento.

Acquisto casa per sostituzione: cosa si cerca nella nuova casa

La necessità di avere un vano in più, che per il 78% del campione rappresenta la ragione principale per la sostituzione dell’abitazione, può essere dovuta sia a un ampliamento della famiglia (un nuovo componente), sia all’esigenza di uno spazio per il lavoro da remoto. Segue, per il 63%, il bisogno di avere uno spazio esterno, giardino/terrazzo che, dopo le restrizioni della pandemia, diventa una caratteristica ormai standard. Terza, per ordine di priorità, la vicinanza ai servizi principali (per il 23%).  Secondo il 21% dei rispondenti, gli acquirenti hanno la necessità di disporre di un posto auto/box.

Si mantiene al 15% l’idea di avere un immobile più performante, appartenente a una classe energetica più elevata. Un dato abbastanza sorprendente se si pensa che solo 3 anni fa la classe energetica non sarebbe rientrata tra le caratteristiche più richieste per la scelta dell’abitazione. Il 35% degli agenti ha inoltre risposto che le famiglie hanno una buona consapevolezza dei benefici di una classe energetica più elevata. Nel dettaglio il 25% sostiene che le famiglie lo fanno per un risparmio energetico a livello di spese e il 10% per ottenere un aumento del valore dell’immobile. Per un’altra buona fetta degli agenti (33%) le famiglie non considerano l’efficienza energetica un elemento determinante per l’acquisto di un immobile, e per il 31% gli acquirenti hanno poca consapevolezza sull’argomento.

Quali case comprano gli italiani

Più della metà degli agenti sostiene che l’acquisto di abitazione si è orientato verso la tipologia di immobile “appartamenti in contesti condominiali” (79%). Per l’11% gli acquirenti hanno preferito una casa unifamiliare indipendente, per il 4% una villa indipendente e per il 3% una soluzione bifamiliare.

A livello di taglio dimensionale, gli immobili più ricercati sono stati i trilocali (per il 66% del campione) in crescita dell’8%, seguiti dai quadrilocali (per il 25%), a conferma di quanto i tagli con un vano in più siano sempre più richiesti. Ma questo dipende molto dalla città oggetto d’indagine. I dati dell’Agenzia delle Entrate, ad esempio, mostrano che in alcune grandi città, come Milano, il taglio dimensionale più transato è tra i 50 e gli 85 mq. Questo perché, il combinato disposto tra aumento dei prezzi e dei tassi di interesse ha ridotto la capacità di spesa delle famiglie. 

Immobili nuovi o da riqualificare

Come stato manutentivo, si preferiscono di poco gli immobili da riqualificare (per il 45%) rispetto a quelli già riqualificati (per il 44%), mentre solo per l’11% del campione gli acquirenti hanno invece optato per un immobile di nuova costruzione, tipologia che sconta più di altre l’aumento del costo medio di costruzione dei cantieri determinato dalla congiuntura macroeconomica.

Tassi di interesse e acquisto di casa

Il 64% dei rispondenti alla survey ha dichiarato che l’aumento dei tassi ha causato una frenata da parte dei potenziali acquirenti nell’acquisto di abitazioni. I fattori di rischio che preoccupano maggiormente riguardano soprattutto un possibile ulteriore rialzo dei tassi dei mutui (85%). Un timore causato non tanto dall’attuale livello, che potremmo definire normale rispetto all’anomalia dei tassi allo 0% conosciuta fino al 2022, ma dall’aumento repentino che ha visto balzare in un anno il tasso di interesse BCE dallo 0,5% al 4,5%. Questo significa che un eventuale riduzione dei tassi, anche dello 0,5% darebbe un segnale incoraggiante a tutto il comparto di un cambio di passo della BCE.

Altri fattori percepiti come rischiosi per l’andamento delle compravendite riguardano l’aumento dell’inflazione (37%), seguiti dall’aumento dei costi dei materiali edili per le nuove costruzioni e ristrutturazioni (36%), dalla diminuzione dell’offerta degli immobili (27%) e dall’aumento del costo dell’energia (6%). - Idealista, 14 dicembre 2023

Luca Vona

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