Le prospettive del mercato immobiliare per il 2023 secondo Nomisma

Il 2023 si prospetta per il mercato immobiliare italiano come un anno avverso, che oscilla tra incertezze e timori. Si profila all’orizzonte una fase di arretramento conseguente all’impennata dei prezzi. Sono queste le previsioni di Nomisma, la società che realizza ricerche di mercato e consulenze. 

Il settore immobiliare italiano si trova ad avversare un nuovo periodo nefasto, soprattutto con il protrarsi della guerra, da una parte, e la severità delle misure di politica monetaria decise dalla BCE. Il tutto concorre a delineare un quadro tutt’altro che favorevole, che conferma i timori affiorati a fine 2022.

È quanto emerge dall’analisi contenuta nel 1° Osservatorio sul Mercato Immobiliare di Nomisma che, oltre a fornire una precisa fotografia del contesto macroeconomico e un quadro completo del panorama italiano, analizza l’andamento del settore immobiliare in 13 mercati intermedi (Ancona, Bergamo, Brescia, Livorno, Messina, Modena, Novara, Parma, Perugia, Salerno, Taranto, Trieste e Verona).

Come spiega Lucio Poma, Capo Economista di Nomisma, l’Italia oggi si trova in una fase caratterizzata da un calo dei prezzi dell’energia e delle materie prime. Tuttavia, le banche centrali hanno aumentato il costo del denaro e i tassi di interesse, adottando una politica monetaria restrittiva. Si tratta di un atteggiamento che rende instabili le aspettative, così come emerge anche dalle oscillazioni delle Borse.

Dopo un 2022 caratterizzato da una sostanziale stabilità delle erogazioni (+1%), associata a una marcata diminuzione di surroghe e sostituzioni (-70%), Nomisma prevede per il 2023 una diminuzione a due cifre, sia dei nuovi mutui (-18% annuo) sia delle surroghe e sostituzioni (-47%).

Ovviamente, quando entrano in gioco politiche creditizie più prudenti, scattano ripercussioni negative sull’afflusso di domanda al mercato e determinano una flessione dell’attività transattiva stimata nell’ordine del 14,6% su base annua, con un’intensità della contrazione che dovrebbe essere più evidente nella prima parte dell’anno, per poi ridursi a partire dall’estate con il progressivo allentamento della stretta monetaria.

Inoltre, Nomisma sottolinea come la rigidità dei prezzi delle abitazioni nelle fasi di rallentamento ciclico rappresenti una caratteristica del mercato immobiliare italiano, destinata a trovare conferma anche in questa fase congiunturale in cui l’erosione in termini reali sarà tutt’altro che trascurabile, alla luce di un’inflazione inusitatamente elevata che fatica a recedere.

Entrando nel dettaglio del Rapporto, dal monitoraggio condotto sulle città intermedie risulta evidente che continuerà a perdurare l’intonazione positiva dei prezzi (+3,1% su base annua) anche se col tempo si potrebbe assistere ad eventuali segnali recessivi.

Tempi per finalizzare la vendita

Il centro studi bolognese evidenzia anche come, nell’ultimo anno, i tempi per finalizzare la vendita di un’abitazione si siano in realtà leggermente accorciati (5,4 mesi in media), non discostandosi dai livelli raggiunti a consuntivo del 2021. Tra i mercati monitorati è Trieste a far segnare i tempi più bassi per concludere una trattativa di vendita (3 mesi per un’abitazione usata). Considerando lo sconto medio praticato sul prezzo richiesto questo si è attestato al 10,6% nel comparto abitativo, con Trieste, Verona e Parma a rappresentare i mercati con maggiore liquidità.

Spostandoci sul versante locativo, la situazione appare più dinamica: emerge una pressione rialzista sui canoni di entità maggiore a quella della dinamica dei prezzi. I rendimenti lordi da locazione – nella media dei 13 mercati monitorati – non hanno subito variazioni significative e si attestano in media sul 5,5% nel residenziale. Hanno raggiunto i livelli minimi del periodo (2000-2023) i tempi medi per affittare un’abitazione, scesi a 1,5 mesi. - Verdiana Sasso, MSN, 21 maggio 2023

Luca Vona

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Presidente Notariato: prevista una recessione del mercato immobiliare per l'aumento dei tassi di interesse

L’aumento dei tassi di interesse pesa sul mercato immobiliare, tanto che per il 2023 ci si attende una recessione. A meno che questa crescita non si blocchi. Ad affermarlo il presidente del Consiglio Nazionale del Notariato, Giulio Biino, intervistato da idealista/news. Un incontro nel corso del quale non solo si è parlato dell’andamento del settore e di cosa attendersi nell’anno in corso, ma anche del perché è importante avvalersi del supporto di un notaio nell’operazione di compravendita di un’abitazione, della riforma Cartabia sulla volontaria giurisdizione e degli obiettivi da raggiungere nel triennio di presidenza.

Come andrà il mercato immobiliare nel 2023? Qual è la percezione del Notariato?

“Negli ultimi due anni, il mercato immobiliare ha avuto un andamento molto altalenante, anche se apparentemente sempre in leggero aumento. Si stava riprendendo dopo la grande crisi partita nel 2008 e tutto sommato le aspettative erano di un trend di crescita, seppure tranquillo, non esagerato.

Purtroppo, la problematica dell’aumento così repentino e così significativo dei tassi di interesse ha portato a un nuovo rallentamento: chiunque si avvicini all’idea di acquistare un immobile oggi è molto frenato dall’idea che i tassi di interesse continuino a crescere. Questo blocca il mercato del credito e di conseguenza il mercato immobiliare.

Ci aspettiamo quindi un 2023 in recessione. Saremmo felici se fosse stabile, ma nelle previsioni si parla di decine e decine di migliaia di atti in meno nel 2023.

A meno che, improvvisamente, grazie anche all’aiuto della Banca centrale, si blocchi la crescita dei tassi. In questo caso, allora, c’è da aspettarsi un nuovo miglioramento”.

Quali sono i principali dubbi di chi si rivolge a un notaio nel momento in cui vuole acquistare un immobile?

“Innanzitutto, chi si presenta dal notaio cerca certezza e sicurezza. Questa è l’immagine che il Notariato porta all’esterno e questa è l’immagine che negli anni è rimasta sempre consolidata.

Il cliente che si avvicina al notaio chiede che il professionista fornisca le garanzie in ordine alla proprietà, alle caratteristiche dell’immobile, al pagamento del prezzo.

Si tratta di tutta una serie di step che portano il cliente che si rivolge al notaio ad essere sereno. Un aspetto a cui teniamo molto. Quando il cliente si affida al notaio deve sapere che innanzitutto compra certezza”.

Perché è importante avvalersi del supporto di un notaio nell’operazione di compravendita di un’abitazione?

“Il mercato immobiliare non è semplice. Acquistare una casa sembra una cosa banale, ma in realtà non lo è. In Italia, in particolare, quasi tutti acquistano un immobile, di conseguenza si può pensare che tutto sommato si tratti di un’operazione semplice. Ebbene, non è così.

Perché bisogna assicurarsi che l’immobile sia innanzitutto di proprietà di chi lo vuole vendere; in secondo luogo, che su quell’immobile non gravino dei pesi, che siano ipoteche, che siano pignoramenti, che siano servitù, cioè comunque trascrizioni pregiudizievoli; in terzo luogo, bisogna assicurarsi che quell’immobile, da un punto di vista urbanistico, presenti le caratteristiche tali – quantomeno – da non essere totalmente abusivo. Poi bisogna verificare come si può arrivare a pagare quell’immobile e quindi, nel caso in cui non si abbia la disponibilità del contante, come procurarsi la disponibilità attraverso l’utilizzo del sistema bancario. Ma, a quel punto, bisogna avere – anche dal notaio e non soltanto dalla banca di riferimento – quei consigli che consentano, anche avvicinandosi al mutuo, di comprare certezza e tranquillità.

Per cui, gli step, le garanzie e le tranquillità che bisogna chiedere a un notaio sono molte e su questo il Notariato e il notaio possono tranquillizzare chi si avvicina per la prima volta all’acquisto di una casa”. - Stefania Giudice, Idealista.it, 26 aprile 2023

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I prezzi delle case crescono più o meno dell’inflazione? Scopri la situazione per città

Nonostante un lieve rallentamento, il tasso di inflazione resta comunque alto secondo l’ultima rilevazione Istat di febbraio 2023. L’indice dei prezzi al consumo, infatti, evidenzia un aumento su base annuale del 9,1%. In alcune città italiane, tuttavia, questo dato viene addirittura superato dall’incremento dei canoni d’affitto. Scopriamo quali sono i capoluoghi nei quali le richieste di chi mette una casa in vendita sono cresciute di oltre il 9,1% rispetto a 12 mesi fa.

Milano e Roma, due tra i principali mercati nazionali, rimangono fuori dalla lista delle città in cui i valori corrono più dell’inflazione e non entrano nemmeno nella top 10 dei capoluoghi con i rialzi maggiori negli ultimi 12 mesi. Un dato che potrebbe essere un indizio di come i valori siano già al limite della sostenibilità economica per molti cittadini che ci vivono. Scopriamo la situazione nel dettaglio.

Secondo l’indice di riferimento dei prezzi delle case di idealista, il prezzo medio delle case in vendita in Italia ha fatto registrare un leggero aumento su base trimestrale dello 1,8% rispetto a 12 mesi fa, stabilizzandosi a 1.847 euro/mq. Ma la situazione varia, anche di molto, a seconda dei capoluoghi. Tanto che, come già accennato, in ben 4 città si registrano aumenti uguali o superiori al tasso di inflazione rilevato dall’Istat a febbraio 2023 (9,1%).

In particolare, per quanto riguarda i capoluoghi, il podio delle città con gli aumenti più consistenti è formato da Monza (15,5%), Treviso (11,8%) e Bolzano (11,8%). Appena fuori dalla top 3 si piazza Ferrara, dove la richiesta media da parte di chi affitta è cresciuta del 9,1% nell’ultimo anno. Segue Cesena, con un balzo dell’8,8%.

La top ten delle città in cui i canoni medi di locazione sono aumentati di più su base annua a febbraio 2023 viene completata da Imperia (+8,4%), Gorizia (+8,1%), Reggio Emilia (+7,6%), Napoli (+7,6%) e Lecco (+7,6%).

Crescono in maniera significativa, ma comunque sotto la soglia dell’indice di inflazione, anche Milano (7%) e Roma (appena 0,5%). Le città in terreno negativo sono diverse. Le performance più negative sono quelle registrate da Pavia, Foggia (entrambe -4%), Isernia (-4,9%), Enna (-5,9%), Andria, Asti (entrambe -6,3%).

Per valori assoluti, invece, le città con i prezzi medi di vendita più alti sono sono: Milano (4989,21 euro/mq), Bolzano (4517,99 euro/mq), Venezia (4437,52 euro/mq), Firenze (3922,84 euro/mq), Bologna (3398,03 euro/mq) e Roma (3008,84 euro/mq). - Flavio Di Stefano, Idealista.it, 13 aprile 2023

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La difficoltà a ottenere il mutuo fa decollare gli affitti

La difficoltà ad accendere un mutuo, a causa del rialzo dei tassi, spinge molti italiani in cerca di casa a optare per l'affitto, con un notevole incremento della domanda e, di conseguenza, anche dei prezzi. Nonostante un lieve rallentamento, il tasso di inflazione resta comunque alto a febbraio 2023. L’ultima rilevazione Istat dell’indice dei prezzi al consumo evidenzia un aumento su base annuale del 9,1%. In molte città italiane questo dato viene addirittura superato dall’incremento dei canoni d’affitto. In ben 34 capoluoghi, infatti, le richieste dei padroni di casa sono cresciute di oltre il 9,1% rispetto a 12 mesi fa.

Rimangono fuori da questa lista due tra i principali mercati nazionali, Milano e Roma, un forte indizio che suggerisce come i valori sono già al limite della sostenibilità economica per molti cittadini che ci vivono. Le due città, comunque, crescono, ma sotto la soglia dell’indice di inflazione: 8,3% Milano e 5,9% Roma.

Secondo l’indice di riferimento delle locazioni dell’Ufficio Studi di idealista, il canone medio degli affitti in Italia ha fatto registrare un nuovo aumento su base annua del 6,2% a febbraio 2023 stabilizzandosi a 11,8 euro/mq. Ma la situazione varia, anche di molto, a seconda dei capoluoghi. Tanto che, come già accennato, in ben 34 città si registrano aumenti superiori al tasso di inflazione rilevato dall’Istat a febbraio 2023 (9,1%). - Idealista.it

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