Il mattone italiano torna a correre: boom di compravendite e mutui

Il mercato immobiliare italiano ha aperto il 2025 con segnali di netta ripresa, segnando una significativa inversione di tendenza dopo il periodo di debolezza degli anni precedenti. L'effervescenza del mercato è stata alimentata dall'allentamento della politica monetaria della BCE e dal calo dei tassi di interesse, che hanno ripristinato la fiducia delle famiglie e sbloccato una domanda a lungo compressa.

Il balzo delle transazioni e il ruolo determinante dei mutui

Nel primo trimestre del 2025 si sono registrate 228.623 convenzioni notarili di compravendita, in aumento dell'8,7% su base annua. Il comparto abitativo si è dimostrato particolarmente vivace: l'Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI) ha confermato la vendita di circa 172.000 unità abitative, un incremento dell'11,2% rispetto allo stesso periodo del 2024.

Il vero catalizzatore di questa ripartenza è stato il settore creditizio. Le convenzioni notarili relative a mutui e finanziamenti con ipoteca immobiliare sono aumentate del 31,5% su base annua, raggiungendo quota 88.820 convenzioni. I tassi di interesse sui mutui ipotecari sono scesi fino al 3,22%, segnando un ribasso di 76 punti base rispetto a marzo 2024. Il risultato: circa il 45,8% dei nuovi acquirenti ha potuto finanziare l'acquisto con un mutuo, un dato in crescita che testimonia il miglioramento delle condizioni di accesso al credito.

Una geografia della ripresa: il Nord traina, il Centro rallenta

A livello territoriale, la crescita è stata diffusa ma con intensità diverse. Il Nord ha trainato l'accelerazione con il Nord-Ovest in crescita del 17,2% e il Nord-Est del 13,2%. Anche il Mezzogiorno ha partecipato alla ripresa: il Sud ha registrato un aumento del 6,1% e le Isole del 6,9%. L'unica eccezione è stata la zona centrale, con una flessione del 4,0%. L'aumento delle transazioni ha riguardato sia i grandi centri (+9,2%) che i comuni più piccoli (+9,6%).

Il mercato a due velocità dei prezzi

L'Indice dei Prezzi delle Abitazioni (IPAB) su base annua si è attestato al +4,4% nel primo trimestre 2025. Tuttavia, i dati svelano un mercato diviso: la crescita è stata trainata dalle abitazioni esistenti, i cui prezzi hanno raggiunto un +4,9% su base annua—il valore più elevato dal 2010. Le case esistenti rappresentano l'82,4% del mercato.

Al contrario, le abitazioni nuove hanno rallentato bruscamente, fermandosi a un modesto +1,5% su base annua, contro il +9,2% del trimestre precedente. In termini congiunturali, il prezzo delle abitazioni nuove ha subito una flessione dell'8,7%, mentre quelle esistenti sono cresciute dell'1,7%.

Questi dati riflettono uno squilibrio: la domanda è cresciuta del 18,2% sulla singola offerta, a fronte di un'offerta limitata in nuove costruzioni (+0,3% totale). Il mercato premia le abitazioni esistenti, più accessibili e immediatamente disponibili.

Le dinamiche non residenziali e l'appetito degli investitori

Anche il settore non residenziale ha mostrato vitalità, con compravendite aumentate tra il 5% e il 5,4% nei primi tre mesi. I segmenti terziario-commerciali sono cresciuti del 6,7%. Gli investimenti istituzionali hanno raggiunto 2,58 miliardi di euro, in aumento del 29% rispetto al 2024. Logistica e industriale (+61%), ospitalità (+180%), retail (+619%) e living (+244%) si sono dimostrati i più attrattivi.

Prospettive: ottimismo prudente

Il 2025 si profila come l'anno della svolta: le transazioni residenziali rimbalzano, l'attività creditizia è in ripresa e l'accessibilità è migliorata. Tuttavia, permane cautela legata all'instabilità economica e geopolitica. La prosecuzione di questo trend dipenderà dalla stabilità macroeconomica e dal mantenimento di tassi bassi da parte della BCE.

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Luca Vona

Agente immobiliare

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Affitti in Italia 2025: boom di contratti e prezzi che accelerano. Il focus su Roma

Il terzo trimestre del 2025 ha rappresentato un punto di svolta nel mercato delle locazioni italiano, caratterizzato da dinamiche contrastanti che riflettono le profonde trasformazioni in atto nel settore immobiliare. Secondo i dati della Nota trimestrale OMI dell'Agenzia delle Entrate, i nuovi contratti di locazione sono aumentati complessivamente del 2,5% rispetto allo stesso periodo dell'anno precedente, con quasi 252.000 abitazioni locate.

Un mercato in trasformazione

Dietro la crescita apparentemente omogenea si cela un mercato profondamente eterogeneo, segnato da significative tensioni sui prezzi e da una ricomposizione delle preferenze contrattuali. A livello nazionale emerge un chiaro cambio di paradigma: i contratti ordinari di lungo periodo hanno subito una flessione del 3,4% nel numero di abitazioni locate, mentre le soluzioni abitative più flessibili hanno guadagnato terreno. I contratti ordinari transitori sono cresciuti del 3,7% e le locazioni a canone concordato hanno registrato un incremento ancora più marcato, pari all'8,8%.

Questa tendenza riflette le mutate esigenze di un mercato sempre più orientato verso la mobilità e la flessibilità, dove inquilini e proprietari cercano soluzioni che si adattino a stili di vita più dinamici e a situazioni economiche in continua evoluzione.

Il boom delle locazioni per studenti

Il segmento che ha registrato la performance più brillante è quello delle locazioni agevolate per studenti. Le abitazioni intere destinate a questa categoria hanno visto un aumento del 9% nei volumi e un incremento ancora più significativo del 14,9% nel canone annuo. Ancora più impressionante è stata la crescita delle stanze singole in affitto, con un balzo del 15,2% nel volume e del 18,5% nel canone annuo rispetto al terzo trimestre del 2024.

Questi dati testimoniano la crescente pressione sul mercato degli alloggi universitari, alimentata dall'aumento costante della popolazione studentesca nelle principali città italiane e dalla carenza strutturale di residenze dedicate.

Roma: una città sotto pressione

La Capitale si conferma un osservatorio privilegiato delle dinamiche nazionali, amplificandone le tendenze e le criticità. Nel terzo trimestre 2025, Roma ha registrato poco più di 13.000 abitazioni locate, con un incremento del 5,5% rispetto allo stesso periodo del 2024. Tuttavia, è l'andamento dei canoni a destare le maggiori preoccupazioni: il canone annuo complessivo è cresciuto dell'8,4%, raggiungendo i 169 milioni di euro.

L'escalation dei prezzi

I prezzi medi richiesti per l'affitto hanno superato i 18 euro al metro quadro (18,1 euro/mq a giugno 2025), con un'accelerazione dei canoni che ha raggiunto l'11,2% nel terzo trimestre 2025 rispetto all'anno precedente. Questo tasso di crescita ha persino superato quello dei prezzi di vendita, invertendo il tradizionale rapporto tra i due mercati. Le previsioni indicano che questo trend di rialzo proseguirà nei prossimi dodici mesi, con un ulteriore aumento stimato del 5,5%.

Le dinamiche per tipologia contrattuale

L'analisi delle diverse tipologie contrattuali a Roma rivela un quadro articolato:

I contratti ordinari di lungo periodo hanno registrato una riduzione dell'1,6% nel numero di abitazioni locate, accompagnata da un calo del 2% del canone annuo. Questo dato suggerisce una progressiva disaffezione verso soluzioni abitative stabili, probabilmente dovuta all'elevato costo iniziale e alla rigidità contrattuale.

Le locazioni con contratti ordinari transitori hanno subito una diminuzione di circa il 3% nei volumi, ma paradossalmente hanno visto crescere il canone annuo del 7,2%. Questo fenomeno indica che, nonostante la contrazione quantitativa, la domanda per soluzioni temporanee resta sufficientemente forte da sostenere aumenti significativi dei prezzi.

I contratti a canone concordato hanno mostrato la dinamica più positiva, con un incremento prossimo al 9% nei volumi e una crescita dei canoni di oltre l'11%. Questo dato conferma l'attrattività di questa formula contrattuale, che offre vantaggi fiscali sia per proprietari che per inquilini, pur mantenendo livelli di prezzo più accessibili rispetto al mercato libero.

Infine, le locazioni agevolate per studenti sono risultate in forte aumento, sia in termini di volumi che di canoni annui pattuiti, confermando Roma come uno dei principali poli universitari italiani.

I fattori scatenanti della crisi abitativa romana

La forte crescita dei canoni a Roma è il risultato di un marcato squilibrio tra domanda e offerta, alimentato da molteplici fattori strutturali e congiunturali.

La popolazione universitaria della città conta oltre 200.000 iscritti, generando una domanda costante e crescente di alloggi. A questa pressione strutturale si è aggiunto l'effetto Giubileo 2025, che ha intensificato notevolmente la domanda di alloggi turistici a breve termine, sottraendo ulteriore offerta al mercato residenziale tradizionale.

Questa combinazione di fattori ha creato una situazione di alta tensione abitativa, particolarmente grave per gli studenti, che si trovano a dover affrontare costi sempre più proibitivi. Affittare una stanza singola costa mediamente tra i 550 e i 600 euro al mese, una cifra che rappresenta un onere significativo per le famiglie e che rischia di escludere molti giovani dall'accesso all'istruzione universitaria nella Capitale.

Una città a più velocità

Nonostante l'incremento generalizzato dei canoni, il mercato romano mantiene una forte eterogeneità territoriale. Il Centro Storico si conferma la zona più costosa, con prezzi che raggiungono i 28 euro al metro quadro, più che doppi rispetto alla media cittadina. All'estremo opposto, aree periferiche come Lunghezza-Castelverde offrono soluzioni più accessibili, con prezzi attorno ai 10,5 euro al metro quadro.

Questa polarizzazione geografica riflette e amplifica le disuguaglianze sociali ed economiche, creando una città sempre più divisa tra un centro ipervalorizzato e periferie che faticano a offrire servizi e collegamenti adeguati.

Prospettive e sfide future

Il quadro che emerge dall'analisi del mercato delle locazioni nel terzo trimestre 2025 è quello di un settore in profonda trasformazione, caratterizzato da una crescita dei volumi transati ma anche da forti tensioni sui prezzi, particolarmente evidenti nella Capitale.

La ripresa dei contratti transitori e a canone concordato testimonia la ricerca di maggiore flessibilità da parte degli inquilini, ma anche la necessità di soluzioni più accessibili in un mercato sempre più costoso. Il boom delle locazioni per studenti, accompagnato da aumenti vertiginosi dei canoni, segnala invece una criticità strutturale che richiede interventi urgenti sul fronte dell'edilizia residenziale universitaria.

Roma rappresenta il caso più emblematico di queste dinamiche, dove l'effetto combinato della pressione universitaria, del Giubileo e della carenza di offerta ha spinto i prezzi a livelli che rischiano di compromettere l'accessibilità abitativa per ampie fasce della popolazione. Senza interventi mirati per aumentare l'offerta di alloggi a prezzi calmierati e per regolamentare il mercato degli affitti brevi, queste tendenze sono destinate a consolidarsi nei prossimi trimestri, accentuando ulteriormente le disuguaglianze e la crisi abitativa.

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Prezzi delle case in aumento a Roma: perché è un buon momento per vendere

Roma continua a confermarsi come uno dei mercati immobiliari più dinamici d’Italia. Le ultime rilevazioni mostrano un andamento dei prezzi in costante crescita, con differenze significative tra quartieri centrali, semicentrali e periferici.

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Prezzi e tassi di crescita: cosa sta accadendo oggi

Il costo medio per acquistare una casa nella Capitale è in aumento. Ad Agosto 2025 il prezzo medio al metro quadro ha raggiunto 3.635 €/mq, segnando un incremento del 7,5% sull’anno precedente. Anche il confronto mensile evidenzia un lieve rialzo dello 0,2%.

Un report separato relativo al mese di Novembre inserisce Roma tra i capoluoghi più costosi d’Italia, con una media di 3.277 €/mq. Nello stesso periodo la città ha registrato un aumento dell’1,2%, mentre la provincia è cresciuta dell’1,9%. L’intera regione Lazio ha fatto segnare uno dei rialzi più marcati del Paese, con un +2,3%.

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Una visione di lungo periodo: i trilocali nell’arco di nove anni

Osservando i dati degli ultimi nove anni, l’andamento dei trilocali mostra una crescita più moderata rispetto a quella delle grandi città del Nord. Nel 2025 il prezzo medio richiesto per un trilocale a Roma è di 3.500 €/mq, circa il 5% in più rispetto ai 3.322 €/mq del 2016. Una crescita più contenuta se confrontata con Milano (+49%) o Firenze (+36%).

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Un mercato a più velocità: i quartieri romani

Come accade nelle grandi metropoli, anche a Roma la situazione varia molto da zona a zona.

Le aree più costose

Ad Agosto 2025 il Centro Storico continua a essere il quartiere più caro della città, con un valore medio di 8.624 €/mq, l’unica area a superare ampiamente gli 8.000 euro al metro quadro.

Tra i quartieri con valori superiori ai 6.000 €/mq troviamo:

• Aventino, San Saba, Caracalla – 6.790 €/mq

• Testaccio, Trastevere – 6.433 €/mq

• Parioli, Flaminio – 6.279 €/mq

• Prati, Borgo, Mazzini, Delle Vittorie – 6.182 €/mq

I quartieri con le crescite più forti

Nel confronto annuale (Agosto 2025 vs Agosto 2024), spiccano:

• Camilluccia, Cortina d’Ampezzo  +13,9%

• Marconi, San Paolo  +11,0%

• Prati, Borgo, Mazzini, Delle Vittorie  +9,9%

L’evoluzione dei trilocali dal 2016

Alcune zone hanno registrato variazioni particolarmente importanti:

• Prati-Borgo-Mazzini-Delle Vittorie-Degli Eroi  +20%

• Bologna-Policlinico  +19%

• Pigneto-San Lorenzo-Casal Bertone  +18%

Al contrario, alcune periferie hanno mostrato un arretramento dei valori:

• Ponte Mammolo-San Basilio-Tor Cervara  −8%

• Lido di Ostia-Ostia Antica-Castel Fusano  −6%

Le zone più economiche

Ad Agosto 2025 i quartieri con i prezzi più accessibili si confermano:

• Lunghezza, Castelverde  1.809 €/mq

• Borghesiana, Finocchio  1.892 €/mq

Sono le uniche aree che restano sotto i 2.000 euro al metro quadro.

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Il quadro nazionale e il ruolo delle nuove costruzioni

L’aumento dei prezzi a Roma si inserisce in un contesto nazionale caratterizzato da un crescente interesse per le nuove costruzioni, favorito dal decreto Casa Green e dalla maggiore attenzione verso l’efficienza energetica.

Negli ultimi dieci anni il valore delle nuove abitazioni è cresciuto in media dell’1,4%, mentre le soluzioni usate hanno perso lo 0,3%. Nonostante il costo elevato delle nuove costruzioni – influenzato anche dall’aumento delle materie prime – la ricerca di immobili efficienti e sostenibili continuerà a guidare la domanda, soprattutto nelle grandi città come Roma.

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Compravendite immobiliari in crescita. Perché il 2025 sarà un anno importante

I numeri parlano chiaro: nei primi sei mesi del 2025 sono state realizzate 373.395 compravendite, pari a quasi il 10% in più rispetto al 2024. Non si tratta di una ripresa circoscritta alle grandi metropoli, ma di un fenomeno diffuso lungo tutta la penisola.

A crescere non sono solo Milano, Roma o Bologna: molti comuni medio-piccoli stanno vivendo una fase di rinnovato dinamismo. Questo significa che lo spazio per chi cerca una casa al di fuori dei grandi poli urbani è vivo — più disponibilità, prezzi spesso più competitivi e qualità abitativa talvolta superiore.

Per chi vende, questo è un segnale importante: non si compete più esclusivamente con i mercati prime, ma in contesti dove domanda e offerta stanno tornando attive.

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Le città che corrono di più

Se allarghiamo lo sguardo ai territori più dinamici, emergono alcuni protagonisti evidenti.

• Verona guida la classifica con il miglior incremento percentuale.

• Subito dopo troviamo Torino, che vive una fase di grande fermento, sospinta anche da domanda giovane e investimenti mirati.

• Bene anche Palermo, Genova e Bologna, che confermano una solidità strutturale del mercato residenziale.

Roma e Milano restano i due colossi nazionali — non solo per numero di transazioni, ma per attrattività, investimento estero e capacità di assorbimento del prodotto immobiliare. In queste due città, la domanda resta più ampia dell’offerta e ciò si traduce spesso in tempi di vendita più rapidi e un posizionamento di mercato forte.

Un dato che va però sottolineato è quello di Firenze, unico grande centro a registrare un minimo rallentamento. Non è un segnale d’allarme, piuttosto un fisiologico riequilibrio dopo anni di crescita sostenuta.

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Cosa aspettarsi nei prossimi anni

Le previsioni confermano la direzione intrapresa. Secondo Nomisma il 2025 potrebbe chiudere con un aumento delle transazioni pari a +5,5%, consolidando così un trend che potrebbe proseguire anche nel triennio successivo.

La particolarità del momento sta nel fatto che la crescita è stabile ma non speculativa. I prezzi, infatti, aumentano con gradualità: circa +1,5% nel 2025. Non assistiamo quindi a impennate improvvise, ma a una lenta rivalutazione del valore immobiliare. Questo rende il contesto favorevole sia per chi investe sul lungo periodo, sia per chi acquista per entrarci a vivere.

Un mercato che cresce senza surriscaldarsi è un mercato sano.

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Affitti più cari, acquisti più richiesti

Sull’altro lato della medaglia troviamo gli affitti, cresciuti in media del 3,5%, con picchi molto più alti nelle locazioni studentesche, arrivate a +9,5%. Una famiglia che oggi paga un canone importante si rende conto che, con condizioni di mutuo più accessibili, comprare può risultare meno oneroso nel tempo.

E non è solo una questione economica: acquistare significa stabilità, progettualità, sicurezza del proprio spazio. Anche chi fino a ieri preferiva la flessibilità della locazione sta rivalutando la proprietà come scelta consapevole e sostenibile.

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Italia ancora appetibile per chi investe

Oltre agli acquirenti privati, sul mercato continuano ad arrivare capitali internazionali. 7,8 miliardi nei primi nove mesi del 2025, con una possibile chiusura d’anno stimata intorno agli 11,5 miliardi.

Questo significa una cosa molto semplice: l’Italia resta un paese interessante. Non solo per il suo fascino, ma per la redditività che molti investitori ritengono possibile sul medio-lungo periodo, soprattutto in città universitarie e in località turistiche ad alta domanda.

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In sintesi

📌 Si compra più che negli ultimi anni

📌 I prezzi crescono in modo graduale e sostenibile

📌 Gli affitti in aumento spingono verso l’acquisto

📌 Investitori esteri confermano interesse e fiducia

Il 2025 non è un anno di fuochi d’artificio, ma di consolidamento. Un mercato che non esplode, ma cresce con misura, e proprio per questo ispira fiducia. Chi vuole vendere può trovare domanda attiva; chi vuole acquistare ha più stabilità di scenario; chi investe vede un mercato che premia chi ragiona con visione.

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Se stai pensando di vendere, acquistare o investire nel 2025, posso aiutarti a orientarti nel mercato con dati, strategia e una valutazione concreta. Contattami per una consulenza.

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