sabato 30 gennaio 2010

Mercato immobiliare alla moviola

Il mercato immobiliare italiano ha risentito in maniera evidente della negativa congiuntura economico-finanziaria a livello mondiale, ma non è crollato. Il comparto ha, infatti, tenuto rispetto ad altri paesi. Regno Unito e Spagna in testa. A incidere positivamente è stata la maggiore solidità delle famiglie e delle imprese nostrane, la cui situazione debitoria ampiamente sotto controllo ha impedito l'evoluzione di un più rovinoso scenario. Il quadro congiunturale resta, però, incerto e complesso, così come emerge dal terzo rapporto 2009 sul mercato immobiliare italiano di Nomisma. L'indagine mostra come, per il terzo semestre consecutivo, siano calati i prezzi delle case, oltre a quelli di negozi e uffici. Se in Italia la correzione verso il basso dei prezzi degli immobili è stata meno marcata che altrove, la tendenza negativa ha riguardato soprattutto i volumi delle compravendite. Nel 2009, il numero delle operazioni ha raggiunto nel segmento residenziale le 596.644 unità. Riseptto alle 845mila registrate nel 2006, si rileva una perdita di circa 250mila abitazioni, corrispondente a circa il 30% del mercato.

Tornando ai prezzi degli immobili nelle 13 grandi aree urbane italiane si evidenzia per il 2009 una complessiva diminuzione dei prezzi pari al 4,1% per le abitazioni, del 3,9% per gli uffici e del 3,2% per quanto riguarda i negozi. L'aspetto maggiormente positivo è offerto, però, dal rallentamento della discesa dei prezzi che fa ben sperare in un ottica di ripresa del settore.

Anche le compravendite hanno continuato a scendere nella seconda parte del 2009, ma ad una intensità più contenuta, come rilevano i dati più recenti dell'Agenzia del Territorio. Le cifre ministeriali parlano nel terzo trimestre 2009, rispetto allo stesso trimestre del 2008, di una diminuzione dell'11% per le abitazioni, del 18,9% per gli uffici, del 17,7% per il settore commerciale e del 17,7% per quello produttivo.

Un elemento utile per esaminare l'attuale quadro congiunturale del comparto immobiliare è l'ulteriore aumento dei tempi di vendita, protrattisi a 6,2 mesi per le abitazioni, 7,8 mesi per uffici, 7,1 per i negozi tradizionali e 8,9 mesi per i capannoni industriali. Crescono anche i tempi medi per la locazione, con l'eccezione del segmento residenziale. Si ampliano inoltre gli sconti praticati all'atto di acquisto, che si aggirano attorno al 13% per tutte le tipologie di immobili, toccando il picco con il 13,2% per le abitazioni e il 13,9% per gli uffici.
Altro tasto dolente è l'erogazione dei mutui. Secondo l'indagine elaborata da Nomisma, il 93% degli operatori immobiliari interpellati riferisce di una certa difficoltà da parte della clientela a ottenere mutui, soprattutto per la richiesta da parte delle banche di garanzie aggiuntive e per la disponibilità a una minore quota di finanziamento rispetto al valore dell'immobile.

Valutando le tendenze in atto il punto più basso della fase recessiva sarebbe stato toccato a marzo-aprile 2009. Oggi i segnali direcupero si sono intensificati, in particolar modo nel mercarto residenziale.
La ripresa della crescita del Pil, della produzione e della domanda costituiranno altri fattori decisivi per il miglioramento del comparto. "La crescita economica complessiva - conclude il presidente di Nomisma - è il vero driver della ripresa del settore, senza crescita economica non c'è ripresa stabile per l'immobiliare".
Il terzo rapporto Nomisma prevede un'ulteriore riduzione dei prezzi dell'1-2% nel 2010, prezzi pronti a risollevarsi nel 2011 solo con un significativo incremento delle erogazioni di mutui alle famiglie da parte del mondo del credito.

- Francesca Druidi, Il Giornale, 20 gennaio 2010

domenica 24 gennaio 2010

Immobiliare: sarà il 2010 l’anno buono per investire?

Capital gain o rendita? Milano, Roma o Torino? Centro o periferia?

Due anni di crisi. Ma più che l’esplosione di una bolla l’Italia ha visto una normalizzazione dei prezzi. Che ancora potranno scendere. Cosa prospetta il 2010 per chi vuole investire in immobili? Meglio puntare sul capital gain o sulla rendita? Periferia o centro? E in quale città. Proviamo a chiarirci le idee con Vincenzo De Tommaso di Idealista.it, portale di annunci immobiliari leader del sud Europa e partner de "Il Sole 24 Ore" per il canale Casa24.

Dottor De Tommaso, com’è andato il settore immobiliare nel 2009?

«A livello nazionale c’è stata una contrazione generale. Stando ai dati dell’agenzia del territorio le vendite sono calate circa del 16%, portando le transazioni al di sotto delle 600mila, al livello del 1998/99, una bella marcia in dietro cominciata circa due anni fa. E i prezzi hanno registrato una flessione del 10-15%. Sull’andamento dei prezzi a livello locale, noi abbiamo dati rilevanti su Milano, Roma e Torino, le città che per numero di annunci sul nostro sito riusciamo a monitorare meglio. A fronte di un calo a livello nazionale, il comportamento del mattone differisce da città a città. A Milano, per esempio, abbiamo notato che il prezzo degli immobili è addirittura cresciuto, e anche in maniera sostanziosa, e cioè in media dell’8,6%. Questi sono i prezzi al quale viene proposto l’immobile sul nostro sito, non il prezzo di vendita effettivo. Ma è comunque un buon indice dell’andamento del mercato, a nostro parere».

E a Milano le compravendite come sono andate?

«Come Idealista non siamo in grado di rilevare questo dato. Quello che possiamo vedere è il numero di ricerche che gli utenti effettuano sul sito. E nella seconda metà del 2009 abbiamo notato un incremento delle ricerche di case in vendita di circa il 40% rispetto al semestre precedente. Che poi non vuol dire il 40% in più di transazioni. Sembra quindi che la gente stia cercando nuove opportunità dopo che i prezzi si sono almeno in parte normalizzati».

Diceva dei prezzi a Milano

«A livello cittadino abbiamo registrato un incremento medio dell’8,6%, ma siamo addirittura al di sopra della media nella zona Garibaldi-Porta Venezia, dove l’aumento è stato 13,3%. Una salita quasi da bolla immobiliare. L’aumento dei prezzi che abbiamo registrato in alcuni quartieri è legato soprattutto alle aspettative di riqualificazione in vista dell’Expo. In alcuni arriveranno anche nuove linee della metropolitana e tutto questo ha dato una bella spinta ai prezzi. E poi Milano fa sempre un po’ storia a sè. E’ stata la prima città a fare i conti con la crisi. Sarà la prima probabilmente ad uscirne. Noi sul sito abbiamo indizi di ripresa. Ma ci sono anche quartieri che hanno risentito della crisi».

E a Roma?

«Abbiamo cominciato a monitorarla dal secondo trimestre di quest’anno, e abbiamo notato che i prezzi stanno calando. Nell’ultimo trimestre dell’anno c’è stata una flessione dello 0,7% rispetto al trimestre precedente. Ci sembra che certe esagerazioni stiano rientrando, ma anche qui la situazione varia da quartiere a quartiere. Ci sono dei quartieri che vanno in controtendenza, come ad esempio il quartiere Prati, l’Eur, la zona del Torrino, Trigoria, sono zone da calciatori che sono richiestissime da chi preferisce investire in immobili di prestigio. E questa, secondo noi, è una tendenza che sarà molto forte nel 2010 a Roma ma anche in altra parti d’Italia. Gli immobili di prestigio avranno una grossa spinta dovuta al fatto che chi ha i soldi ne ha sempre di più, a cui si aggiunge il rientro dei capitali dovuto allo scudo fiscale. Quei soldi verranno investiti nel mattone, soprattutto in vista di un guadagno in conto capitale (aumento del prezzo dell’immobile). Meno in vista di una rendita da affitto, perché in termini percentuali questi immobili non rendono tantissimo».

Anche a Milano ci sono opportunità di investimento di questo tipo?

«Diciamo che a Milano l’investitore deve mettersi il cappello del trend setter, e andare a scovare quei quartieri che hanno delle buone prospettive. O si acquista l’immobile “unico”, di cui magari non c’è nemmeno un vero e proprio prezzo di riferimento, perché non è possibile proprio per il fattore unicità, e in questo caso l’investimento può dare buoni risultati. Oppure ci sono quartieri, come è stata Via Savona dove c’è stata una riqualificazione legata a un particolare tipo di abitazione: i loft. Erano metrature ampie, che costavano poco al ridosso del 1999-2000, e che ora valgono molto di più. Allora erano edifici ad uso industriale, adesso sono loft che valgono un sacco di soldi. Interessanti anche gli immobili che rappresentano un rapporto qualità prezzo buono. In questi casi è possibile che i prezzi tengano. Ma non è un discorso speculativo in senso stretto, questo. Più che altro sono investimenti sicuri».

Com’è la situazione a Torino?

«Il mercato torinese appare molto più riflessivo rispetto alle altre città come Milano e Roma. E’ più lento, ma è stabile. Le opere che sono state realizzate in previsione delle Olimpiadi del 2006 hanno rivitalizzato alcuni quartieri, ma senza scossoni particolari sui prezzi, che sono cresciuti dell’1,3%, più o meno come l’inflazione, e hanno tenuto il loro valore reale. Ci sono stati spunti interessanti in alcuni quartieri periferici che, interessati dallo sviluppo di infrastrutture, come i trasporti verso il centro, hanno visto una buona dinamica dei prezzi».

Anche qui ci sono zone in cui i prezzi potrebbero risalire dove poter investire?

«Torino in realtà è un mercato molto stabile, e forse solo il quartiere Mirafiori potrebbe diventare un caso simile alla via Savona di Milano, un posto interessante dove acquistare. Ma Torino è molto meno compulsiva rispetto alle altre due città».

Previsioni per il futuro?

«Difficile farne, in questo momento. Per il 2010 abbiamo dei segnali contrastanti. Da un lato c’è un credit crunch piuttosto forte. Le famiglie fanno fatica a ottenere credito, i prezzi sono ancora alti, e questo lato della domanda non è pronto a ripartire. Da un altro lato abbiamo segnali opposti, come il rientro dei capitali per via dello scudo fiscale che verranno investiti nel mattone, il fatto che sostanzialmente in molte zone delle città si sono create delle occasioni, alcuni segnali di ripresa all’estero e l’Euribor ai minimi storici. Nel 2009 abbiamo notato una polarizzazione del mercato immobiliare, fenomeno iniziato nel 2008 e che è destinato a crescere anche nel 2010 per i motivi che abbiamo appena visto. Lo scorso anno gli immobili di pregio nei centri storici o comunque gli immobili con un buon rapporto qualità prezzo nelle fasce centrali e semicentrali hanno resistito bene alla crisi, mentre gli immobili del segmento medio basso, tre i 200mila e i 300mila euro, hanno avuto difficoltà e ne avranno anche quest’anno. Complessivamente, secondo noi, il mercato andrà ancora a rilento, il dato medio sarà ancora debole. Poi dipenderà da zona a zona».

Le persone normali faranno fatica ad ottenere il mutuo, mentre chi i soldi li ha investirà in immobili di pregio. Giusto?

«Chi può punterà su una maggiore selezione. Anche l’offerta inevasa che c’è permette una maggiore scelta. Gli immobili che andranno meglio saranno quelli con un buon rapporto qualità prezzo, in zone centrali e semicentrali della città, non necessariamente di pregio. Invece avranno più difficoltà l’hinterland e le periferie cittadine, dove il parco immobiliare è scadente».

E non interessa chi ha i soldi per acquistare?

«Esatto. Ma non dimentichiamoci che l’investimento non lo fanno solo i ricchi. Andranno bene gli immobili di pregio, ad esempio, ma anche gli appartamenti piccoli, monolocali e bilocali in aree che si stanno riqualificando nel contesto cittadino, o vicino alle università o agli ospedali, vicino ai servizi. Chi farà investimenti per i figli, chi farà investimenti sull’immobile da mettere a reddito, per tutti questi tipi di investimento si apriranno una serie di opportunità. Gli svantaggiati saranno i first time buyer, chi compera la prima casa, i giovani, gli immigrati, coloro che per vari motivi devono lasciare l’abitazione, per esempio per una separazione. Chi deve chiedere un mutuo, alla fine. E poi, secondo noi si aprirà una nuova tendenza, che sarà l’acquisto e l’affitto in condivisione, ancora non stimabile in termini quantitativi».

E investire per la rendita, per affittare ad altri, potrà essere conveniente?

«Per quanto riguarda la rendita Idealista ha fatto uno studio basato sul rendimento degli immobili, definendolo come rapporto tra prezzo dello stesso e l’affitto annuale che se ne può ricavare. Nel 2009 a Milano il rendimento lordo annuo è stato del 4,6%, che supera quello dei Btp a 10 anni. A Torino è stato il 4,4% e a Roma il 4,2%. Per Milano siamo riusciti a calcolarlo anche per quartiere. E che cosa ci ha rivelato questo studio? Che i quartieri che danno rendimenti più alti sono i quartieri dove i prezzi sono scesi di più: a Comasina-Bicocca, Corvetto-Rogoredo, Chiesa Rossa-Gratosoglio, che nel 2009 hanno reso addirittura più del 5% l’anno».

Possiamo dire che se si vuole in capital gain è meglio investire in case di pregio, e se si vuole la rendita è meglio la periferia?

«Se si vuole acquistare bene, meglio farlo dove i prezzi si sono normalizzati, e dove gli immobili hanno un buon rapporto qualità prezzo, questo per il capital gain. E il 2010 potrebbe essere il momento di acquistare per chi vuol fare buoni affari. Poi dipenderà dalla città e dal taglio dell’immobile. Ma sarà decisivo il rapporto qualità prezzo. Per la rendita è diverso, e i quartieri che garantiscono le rendite più alte, in termini percentuali, sono quelle dove i prezzi sono calati di più. Potremmo dire: per il capital gain centro e semi centro; per la rendita, periferia. Ma è una indicazione che va adattata caso per caso, presa in senso letterale è troppo netta».

- Marco Delugan, SoldiOnline, 22 gennaio 2010

venerdì 22 gennaio 2010

Casa, 2010 al ribasso

250 mila appartamenti nuovi e invenduti. La stretta delle banche sui mutui blocca gli acquisti

E’ sempre più complesso formulare previsioni sugli andamenti di prezzi e compravendite del mercato immobiliare italiano residenziale. D'altra parte, seppur come minima consolazione, possiamo considerare che in nessun campo dell'economia e soprattutto della finanza, negli ultimi due anni, sono state fatte previsioni per il medio-lungo periodo quantomeno vicine alla realtà dei fatti. Molto dipenderà dalla congiuntura macroeconomica e soprattutto dall'andamento del mercato del lavoro. Se quest'ultimo dovesse peggiorare, con un aumento della disoccupazione, si potrebbe determinare una maggiore incertezza nelle decisioni di acquisto, soprattutto per coloro che devono ricorrere a un finanziamento. Inoltre se si confermerà l'atteggiamento prudenziale degli istituti di credito nell'erogazione dei mutui anche nel 2010 ci potranno essere delle categorie di potenziali acquirenti che avranno difficoltà nell’acquisto dell'abitazione.

«Il 2009 si chiude con un calo delle compravendite a livello nazionale di oltre il 16% rispetto all'anno precedente, con circa 590 mila scambi. "Rispetto alle punte massime del 2005 e 2006 il mercato si è ridotto di circa un terzo", dice Mario Breglia, presidente dell’Istituto di ricerche indipendente Scenari Immobiliari. E non va meglio sul fronte dei prezzi: «Sempre a livello nazionale - continua Breglia - nel 2009 c'è stato un calo medio del 5,7%. Anche qui rispetto al 2007 le quotazioni medie sono calate del 12,5%. Con forti oscillazioni tra le città (dove i cali si sono fermati intorno al 10%) e i piccoli centri, dove le riduzioni sono arrivate almeno al 25%».

A soffrire di più i comuni situati negli hinterland delle grandi città, dove si sono concentrate anche le nuove edificazioni negli ultimi anni. A livello nazionale ci sono circa 250 mila case nuove o in corso di costruzione non ancora vendute. E qui si concentrano le maggiori difficoltà anche per il nuovo anno.

Infatti ad essere assente sul mercato immobiliare è la domanda di medio e basso reddito, che può comprare case sino a 200 mila euro di valore. Ma che possono comprare se hanno un mutuo che arriva almeno all'80% di tale cifra. Purtroppo gli istituti di credito hanno fortemente ridimensionato le erogazioni e raramente si supera il 50% del valore del bene.

Così un'ampia fetta di potenziali acquirenti è in “stand by” sul mercato. Basti pensare, come già accennato, ai lavoratori stranieri immigrati che sono passati dai circa 129 mila acquisti l'anno ai 70 mila del 2009 - e la tendenza è verso un calo ulteriore.

Che cosa accadrà nel 2010? Secondo Scenari Immobiliari è ipotizzabile una lieve risalita degli scambi, di circa il 5% a livello nazionale. Sul fronte dei prezzi il 2010 dovrebbe portare stabilità, anche se sono attesi lievi cali nella prima parte dell'anno e poi una stabilizzazione o lievi incrementi.

- Agnese Vigna, La Stampa, 18 gennaio 2010

giovedì 7 gennaio 2010

Una casa nel bosco

Si chiama "verde" l'ultima polizza anti-svalutazione degli immobili residenziali. Perché, almeno nelle metropoli, negli ultimi due anni le zone adiacenti a parchi e giardini sono riuscite a mantenere intatto il loro valore o comunque a garantirlo più che altrove. A Roma per esempio i prezzi delle zone vicine ai parchi hanno perso solo un modestissimo 0,6% contro il -8% medio di mercato, a Milano il differenziale è di 3,2% contro 7,5%, sempre in favore delle zone verdi, e a Torino si arriva addirittura a +3,3% contro il pesante -10,7% del resto della città. Quello del verde è sempre più un fattore che premia, specchio del crescente interesse per una migliore qualità dell'abitare.
Il parco deve essere centrale, pulito, sicuro, tranquillo, illuminato, recintato di notte. In caso contrario rischia piuttosto di diventare un fattore che pesa in negativo sui valori delle abitazioni. Importante è poi il fattore distanza: per un impatto positivo sulle quotazioni il massimo è l'appartamento piano alto-vista sul parco, che gode anche di panorama e grande luminosità (in questo caso il premio sul prezzo è anche del 20-25%).
Un po' diverso l'impatto sul verde nelle zone più periferiche. Qui per esempio incide in primo luogo il discorso sicurezza.

- Da Milano Finanza, 12 Dicembre 2009, Teresa Campo

domenica 3 gennaio 2010

Ritorno a casa

Se è vero che molti segnali di micro e macro economia indicano un progressivo avvicinamento all'uscita dal tunnel della crisi, è altrettanto vero che la crisi non è affatto finita e quindi come si giustifica questa tenuta del fondamentale mercato immobiliare?
In primo luogo con l'enorme liquidità che si trova sul mercato in seguito alle iniezioni massicce effettuate dalle banche centrali per scongiurare una recessione ancora più grave di quella del '29. Ma non solo. Un contributo non indifferente viene dai guadagni di borsa realizzati da chi non ha creduto che nell'autunno-inverno 2008 fosse giunta la fine del mondo e ha comprato quando il valore delle azioni era sceso a livelli infimi. Ora si è diffuso il convincimento, fondato o meno, che prima di una ripresa definitiva dell'economia ci debba essere una nuova, meno grave ricaduta, sì che il grafico dell'andamento del prodotto interno lordo (pil) vada a formare una sorta di W ma con le punte centrali più basse del carattere riprodotto.
Dove mettere allora la liquidità realizzata con i guadagni in borsa in previsione di una discesa primaverile dei mercati? Non c'è niente di meglio degli immobili, che da sempre, comunque, a medio e lungo termine hanno protetto il capitale, specialmente in Italia.

- Paolo Panerai, Milano Finanza, 24 Dicembre 2009