mercoledì 26 settembre 2012

Giù compravendite e prezzi ma raddoppia il numero di case in affitto


Immobili: Istat, -17% compravendite in I trimestre 2012, -50% mutui -2-

L'Istat spiega che nel periodo di riferimento il 92,9% delle convenzioni di compravendita ha riguardato immobili per abitazione, il 6,3% unita' immobiliari a uso economico. "Nel primo trimestre 2012 - si legge nella nota dell'Istituto - rispetto allo stesso periodo dell'anno precedente, si registrano variazioni tendenziali negative in tutte le ripartizioni territoriali per entrambe le tipologie di compravendita. Le compravendite di unita' immobiliari in totale diminuiscono in maggior misura al Centro (-21%), nelle Isole (-18,1%) e nel Nord-est (-17,8%); le diminuzioni tendenziali registrate al Nord-ovest (-14,7%) e al Sud (-14,2%) sono piu' contenute ed inferiori a quella media nazionale (-16,9%). L'andamento e' analogo per le compravendite di unita' immobiliari ad uso abitazione ed accessori. Anche per le compravendite ad uso economico e' il Centro (-22,4%) a registrare il calo tendenziale piu' marcato; e' superiore a quella media nazionale (-11,8%) la diminuzione osservata al Nord-est (-18,4%), mentre le flessioni minori, e sensibilmente al di sotto della media nazionale, si registrano al Sud (-7,8%) e, in particolare, nel Nord-est (-1,9%). E' sostanzialmente in linea con il dato nazionale la variazione tendenziale negativa osservata nelle Isole (-11,7%)". Quanto alla ripartizione territoriale dei mutui, per quelli "senza costituzione di ipoteca immobiliare e' il Centro, con una diminuzione tendenziale del 74,5%, a registrare la flessione piu' marcata; il calo minore si rileva nelle Isole (-53,9%)

Sono inferiori a quella media nazionale (-63,6%) le variazioni tendenziali osservate al Nord-est (-61,4%), al Sud (-60,8%) e al Nord-ovest (-59,7%). Per i mutui garantiti da ipoteca immobiliare il calo tendenziale maggiore si registra nelle Isole (-45,8%) ed e' superiore a quella media nazionale (-39,2%) anche la diminuzione tendenziale osservata al Sud (-41,3%); inferiori sono le flessioni osservate nel Centro (-37,8%) e nel Nord-est (-36,8%). In linea con il dato medio nazionale e' la diminuzione osservata nel Nord-ovest (-39,2%)".

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Immobili: in 1° semestre locazione cresce a velocita' doppia rispetto a vendita

Se il sogno degli italiani e' sempre la casa ora, complice la crisi, l'obiettivo non e' piu' l'acquisto bensi' l'affitto: nel primo semestre 2012 la domanda di immobili in locazione e' cresciuta a un ritmo due volte superiore rispetto a quella degli immobili in vendita e il trend si conferma anche sul fronte dell'offerta.

  Queste le prime evidenze emerse dall'analisi del mercato immobiliare residenziale nel primo semestre 2012, elaborata da Immobiliare.it sulla base delle rilevazioni effettuate sugli oltre 700.000 annunci presenti quotidianamente sul sito. Lo studio rivela che, da gennaio a giugno, il prezzo medio di vendita delle abitazioni nei capoluoghi italiani e' sceso del 2,7%.
"La difficolta' ad ottenere un mutuo ha reso l'iter per l'acquisto di una casa sempre piu' complesso", dichiara Guido Lodigiani, Direttore Corporate e Ufficio Studi di Gruppo Immobiliare.it, "ed e' naturale che gli italiani abbiano dirottato il loro interesse verso soluzioni in affitto, pur perdendo i vantaggi del risparmio forzoso che garantisce l'acquisto di una casa; il calo dei prezzi di vendita degli immobili e' diretta conseguenza di questo fenomeno".

Le rilevazioni sul fronte della domanda di compravendita indicano un trend positivo, interrotto solo nel mese di giugno, che ha portato a una crescita complessiva della domanda del 10%. Un dato positivo, ridimensionato pero' se confrontato con il ritmo di crescita (doppio) della domanda di appartamenti in locazione. Anche sul fronte dell'offerta di case in vendita si registra un incremento deciso (+9%), ma, ancora una volta, inferiore a quello che ha interessato gli affitti (+16%).

Le ragioni del fenomeno non sono da ricercare solo nelle dinamiche dell'economia, ma anche nei cambi normativi che hanno interessato il settore immobiliare. Ô questo il caso dei tanti proprietari di immobili, magari con necessita' di liquidita' e difficolta' di vendita, che hanno preferito concedere in locazione il bene posseduto per evitare di sostenere la nuova tassazione Imu per immobili inutilizzati.

Analizzando le citta' italiane dal punto di vista sia geografico sia di densita' di popolazione, si nota come tutto il territorio nazionale sia contraddistinto da un calo dei prezzi medi di vendita. La maglia nera spetta al Sud e alle isole - con la Sardegna che raggiunge quasi il -7%, seguita da Basilicata e Puglia che si attestano a -4% - anche se al Nord non va meglio, con decrementi che superano il 5%, fatta eccezione per Valle d'Aosta e Trentino Alto Adige dove si segnalano dati positivi. Solo il Centro Italia sembra tenere: qui il livello di decrescita si arresta all'1,1% e l'Abruzzo - unica regione italiana - segna dati positivi in ogni Provincia.

Se si tiene conto delle dimensione delle citta', invece, si registrano significative differenze: nei centri di grandi dimensioni (che superano cioe' i 250 mila abitanti) la contrazione dei prezzi e' stata, in media, piu' rilevante (-3,4%) rispetto a quella evidenziata nelle citta' piu' piccole (-1,5%). Tra i capoluoghi fanalino di coda della classifica e' la citta' di Venezia (-8,0%) seguita da Palermo (-7,5%), mentre Roma e Milano "tengono" registrando rispettivamente -1,0% e -1,9%.

- MF Dow Jones News, Borsa Italiana, 25 settembre 2012

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domenica 16 settembre 2012

Niente credito, compravendite "in picchiata"


Nell'immobiliare nessuna bolla ma il mercato è sempre negativo: -9,6% nelle compravendite nel primo trimestre. La domanda di abitazioni è ancora forte, ma non si trova il mutuo.

Nell'attuale fase del ciclo immobiliare si è registrato un deciso calo delle compravendite residenziali in Italia (-31,2% nel quinquennio 2007-2011 e -9,6% nel primo trimestre 2012 su base annua), a fronte di una flessione dei prezzi delle abitazioni sensibilmente più contenuta. Questi i dati della nota sul mercato residenziale italiano elaborata dall'Ance da cui emerge che «non vi sono i segnali per una bolla immobiliare nel settore residenziale, contrariamente a quanto è avvenuto, e sta avvenendo, in altri paesi, europei e non». Secondo l'Ance «la crescita della popolazione, e soprattutto delle famiglie italiane, osservata nell'ultimo decennio, sostiene una domanda potenziale che ha impedito che i prezzi delle abitazioni scendessero in misura significativa. Infatti, a fronte del forte aumento del numero dei nuclei familiari, si è invece assistito a una progressiva riduzione della produzione di nuove abitazioni. Dal confronto tra abitazioni messe in cantiere e nuove famiglie, risulta pertanto un indicatore di fabbisogno potenziale complessivo di circa 596.000 abitazioni».

Per il presidente dell'associazione, Paolo Buzzetti, nel nostro Paese esiste dunque una domanda insoddisfatta di casa ma la crisi del credito impedisce a questa domanda di trovare uno sbocco. E' necessario quindi riattivare i mutui soprattutto a favore delle giovani coppie e mettere in moto politiche che favoriscano l'accesso al bene casa.

- Il Sole 24 Ore, 7 settembre 2012

giovedì 6 settembre 2012

La cabala delle quotazioni immobiliari


Milano, zona Fiera, 130 metri quadrati, secondo piano di uno stabile d'epoca. Prezzo 830mila euro. Basta attraversare la strada per trovare a 730mila euro un appartamento simile, sempre da ristrutturare in un'ottica di revisione della suddivisione degli spazi. Risparmiando così centomila euro.

È solo un esempio, reale, per far capire come spesso sia difficile risalire al valore equo di un appartamento. I parametri che influenzano il prezzo sono molti, anche nell'ambito della stessa via: dall'esposizione al traffico alla luminosità del piano, dall'affaccio sul verde alla presenza di terrazze. Ecco quindi che i centomila euro di differenza potrebbero anche essere giustificati.

Come capire quanto vale l'appartamento che si desidera comprare, ma anche il vero valore di una casa da vendere? Negli anni il mercato immobiliare italiano ha visto nascere molti Osservatori. I più noti sono quelli elaborati da Agenzia del Territorio, Scenari Immobiliari, Nomisma, Fiaip, dalle Borse delle camere di commercio. Più recenti quelli di siti come Idealista e Immobiliare.it. Tanti credibili, qualcuno forse meno completo e affidabile, alcuni magari nati più con finalità di marketing che con vocazione divulgativa. Tutti però con i loro limiti, sottolineati dagli stessi esperti che li realizzano. Alla base si sconta la mancanza di una pubblicazione istituzionale dei prezzi a cui sono state concluse le transazioni realizzate, dati che ogni Osservatorio raccoglie quindi in maniera del tutto indipendente con le proprie fonti.

Siamo ancora molto lontanti dalla situazione americana, dove chiunque, a fronte di un canone, può consultare siti internet specializzatissimi: i più noti sono Property Shark (www.propertyshark.com), First American (www.firstam.com) e Integra Realty Resource (www.irr.com). Questi siti pubblicano l'intera storia di un immobile sul fronte compravendite immobiliari, ma non solo. Una raccolta di informazioni che in Italia dipende solo dal fai-da-te e dall'aiuto di un agente immobiliare molto professionale.

«Monitoriamo 26 aree urbane, le 13 maggiori due volte all'anno, le 13 intermedie una volta all'anno – spiega Luca Dondi, a capo dell'ufficio studi Nomisma –, tramite questionari articolati inviati a 220-250 agenzie immobiliari per rilevazione, selezionate negli anni. Chiediamo informazioni qualitative sulla domanda e sull'offerta, il numero di contratti conclusi e la tendenza dei prezzi. Poi i prezzi da contratto, gli sconti, i tempi, i top price e così via. Segue una fase di verifica di coerenza con il semestre precedente e di affidabilità del dato».

Nomisma, che sta passando progressivamente alla rilevazione online, sottolinea che «a monte manca la pubblicazione dei prezzi da contratto da parte di un soggetto pubblico, come l'agenzia del Territorio (che dal Decreto sviluppo dal primo dicembre dovrebbe essere accorpata all'agenzia delle Entrate). Il rischio che corriamo oggi è di impiantare sistemi di analisi evoluta su dati non sempre precisi». Il sistema porta a una disomogeneità tra gli Osservatori, che si muovono ognuno con le proprie risorse e le proprie linee guida, come la suddivisione delle zona di rilevazione e la definizione delle categorie immobiliari.

Attendibili e "istituzionali" sono ritenuti i report delle Borse immobiliari delle Camere di commercio di Milano e Roma. La prima rileva dal 1991 i prezzi del capoluogo lombardo (suddiviso in 70 zone) e provincia tramite una rete di 130 agenzie aderenti a Fimaa. Anche Gabetti e Tecnocasa pubblicano Osservatori riconosciuti sul mercato. Quest’ultima, a detta degli esperti, intercetta la fascia media e medio-bassa, e ha una buona copertura territoriale. «La nostra banca dati risale al 1993 – dice Fabiana Megliola, a capo dell’ufficio studi del network – Rileviamo solo prezzi di compravenduto. Le agenzie ci comunicano tutte le compravendite realizzate nel semestre, riferite per omogeneità a un taglio medio, il classico trilocale, posizionato a un piano intermedio».

L’Osservatorio è particolareggiato per microzone e tipologie: nuovo e usato si suddividono poi in signorile, medio ed economico. «Ma non basta – continua Megliola –. Servono altre informazioni e soprattutto a ogni immobile vanno applicati correttivi (dai codici di valutazione) per avvicinarsi al vero valore. Per esempio se è su una strada trafficata bisogna abbattere il valore anche del 15%, mentre la vista panoramica ne aumenta il prezzo. Per esempio un’abitazione al piano terreno può avere un decremento del 15%, un’abitazione all’ultimo piano può aumentare il suo valore del 10-15%». Attenzione poi sempre a capire se i prezzi delle tabelle sono da contratto o si riferiscono agli annunci, un punto di partenza molto diverso e molto meno realistico, ma pur sempre indicativo.

«Informarsi sul campo, però, deve venire prima dei dati degli Osservatori – conclude Dondi –. È importante essere consapevoli della situazione localizzativa dell'immobile e della sua storia, anche per capire l'evoluzione dei prezzi in zona».

- Paola Dezza, Il Sole 24 Ore, 6 settembre 2012

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