mercoledì 12 dicembre 2018

Agenzia delle Entrate: Mercato Casa al +6.7 per il III Trimestre

Buone notizie per il mercato residenziale. Nel terzo trimestre del 2018, lo scambio di nuove case si è attestato a 130.609 compravendite, facendo registrare una crescita del 6,7% rispetto allo scorso anno. Sono i dati resi noti dall'ultima nota trimestrale dell'Osservatorio Omi.

La dinamica positiva permane da oltre tre anni, con un mercato in recupero quasi ininterrotto dal 2014 che ha quasi del tutto riassorbito le pesanti perdite del 2012. La crescita risulta più marcata nei comuni minori dove il tasso tendenziale è pari a 7,4%, contro il 5,5% dei capoluoghi di provincia, solo al centro sono i capoluoghi a crescere di più. 

Da Nord a Sud il tasso di crescita è in ogni caso positivo. Il Nord Est spicca con una crescita vicina al 13%, al centro e nelle isole il rialzo è intorno al 7%. Nel Nord Ovest le compravendite di abitazioni aumentano del 4,7%, mentre al Sud c'è il rialzo più debole, +3,2%. In termini di superfici compravendute, il valore più alto è nel Nord Est (114,6 m2) e il più basso nel Nord Ovest (103 m2), la media nazionale è prossima a 107 m2.

Agenzia delle Entrate

Il mercato delle pertinenze residenziali
In terreno positivo anche la compravendita di pertinenze residenziali (+9,2%), costituita per lo più da cantine e soffitte. La crescita più rilevante si è registrata nelle macroaree del Nord Est (+19,7%), e Isole (+16,7%), mentre nel Centro del Paese la crescita è stata minore (+3,8%).

Dinamica espansiva più accentuata nei comuni non capoluogo (+12%), contro il 3,7% dei capoluoghi, che nel Centro e nel Nord Ovest presentano gli unici tassi negativi del trimestre.

- Idealista.it, 10 dicembre 2018

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mercoledì 28 novembre 2018

Rapporto Notariato. Vendite case +10%. Prezzi giù del 5%

Aumentano di oltre il 10% le compravendite di fabbricati nel primo semestre 2018, mentre le agevolazioni prima casa hanno fruttato nel 2017 un 10,5% in più. Lo dicono gli ultimi dati del Consiglio Nazionale del Notariato, esposti nel nuovo Rapporto Dati Statistici Notarili, che elabora i dati del 98% dei notai in esercizio.

Compravendite in aumento nel 2018, prezzi ancora in calo

Secondo quanto rilevato, nel primo semestre 2018 sono state registrate 443.337 compravendite di immobili di qualsiasi genere, di cui 334.979 compravendite di fabbricati. Il che significa un +10,72% rispetto allo scorso anno. Il dato si accompagna ad una continua riduzione dei prezzi: se già il 2017 aveva fatto segnare un calo del -17% sui valori medi delle vendite di fabbricati (da 147 mila a 126.512 euro), tale calo si è accentuato nel semestre in oggetto di un ulteriore -5% (118.356 euro). Degno di nota anche l’aumento del 26,73% delle compravendite di valore superiore ai 900.000 euro.

In aumento donazioni e vendita di terreni agricoli

Continua poi l’aumento delle donazioni: +10% per i beni mobili e + 4,6% per i beni immobili. Stabile la prevalenza delle donazioni di beni produttivi al Nord, mentre al Sud prevalgono le donazioni immobiliari.

Cresce inoltre l’interesse per la vendita di terreni agricoli: 57.284 per una crescita annua del 2,83% registrata nel primo semestre 2018. Gli acquisti si sono rivelati quasi interamente concentrati nella fascia di prezzo al di sotto dei 100 mila euro.

Agevolazioni prima casa: gettito erariale in aumento

Sotto il profilo fiscale, su 246.539 fabbricati abitativi è stata chiesta l’agevolazione prima casa per 177.212: si conferma quindi il trend secondo cui oltre la metà degli immobili abitativi in Italia viene acquistata con finalità abitative. Preferita, poi, la modalità di acquisto tramite trattativa privata, che nel primo semestre 2018 ha coinvolto il 90,78% delle transazioni. Solo il restante 9,23% delle compravendite è avvenuto tramite impresa.

Focalizzandosi sulle agevolazioni (in particolare negli anni 2016-2017), il Notariato ha rilevato che dalle agevolazioni prima casa l’erario ha ricavato imposte passate dai 383.274.036 euro del 2016 ai 424.411.523 del 2017, generando così un aumento del gettito pari al 10,5%. Questo nonostante via sia stato un calo delle compravendite “prima casa” dal 2016 al 2017 del 4,5%. La spiegazione è probabilmente imputabile ad un valore catastale maggiore degli immobili acquistati nel corso del 2017 a causa dell’aggiornamento delle rendite catastali.

Lo spaccato delle regioni rivela che hanno invece riscontrato un aumento tra i due anni delle compravendite “prima casa” la Campania, con un +15% e un aumento di imposta di registro incassata pari al +14,73%, le Marche con un +11,09% e un aumento di imposta di registro incassata pari al +12,16%, e la Valle d’Aosta, con un +18,40% e un aumento di imposta di registro incassata pari al +23,12%. Unica regione a mantenere entrambi i dati negativi è l’Abruzzo con un -12,50% e una diminuzione dell’imposta di registro incassata pari al -9,95%.

Le abitazioni per le quali sono state richieste maggiormente le agevolazioni prima casa sono le abitazioni di tipo civile, A/2 (il 50% del campione) e le abitazioni di tipo economico, A/3 (il 30%), mentre i villini, A/7, costituiscono solo il 10% del campione.

Agevolazioni per acquisto di piccola proprietà contadina
Infine, l’incidenza dell’ agevolazione della piccola proprietà contadina sul totale delle compravendite di terreno agricolo è stata pari al 22,88% nel 2016 e al 20,84% nel 2017. La maggior parte degli atti agevolati degli agricoltori si localizza in Piemonte, Veneto e Puglia, regioni da sempre a forte tradizione agricola. Le fasce d’età che richiedono maggiormente questa agevolazione si collocano tra i 36/55, anche se non mancano i giovani agricoltori (la fascia 18-35 è il 16,88% del totale) così come anche i soggetti tra i 56 e i 65 anni (18,52%).

- Idealista.it, 28 novembre 2018

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giovedì 15 novembre 2018

Rendimenti casa al massimo rispetto a 4 anni fa

I rendimenti delle case toccano il 6%, il valore massimo in 4 anni

Secondo uno studio realizzato dall’ufficio studi di idealista, l’investimento immobiliare in Italia è sempre più redditizio anche se i rendimenti dei nostri titoli di stato (btp a 10 anni) salgono al 3,4%.

L’analisi, che mette in relazione i prezzi di vendita e affitto delle diverse tipologie immobiliari per calcolare il loro rendimento lordo*, evidenzia incrementi in tutti i segmenti property rispetto a 12 mesi fa.

Il balzo maggiore spetta al segmento commerciale (negozi) che passa da una redditività del 7,9% all, 8,6%. Gli uffici passano dal 7,1% al 7,7% mentre le abitazioni e i box raggiungono rendimenti pari ripettivamente al 6% e al 5,3%.

Rendimenti nel residenziale

Con il rialzo dell’ultimo trimestre il tasso di rendimento delle case ha raggiunto i massimi da 4 anni.Con un tasso pari all’8,8%, Biella è al top dei rendimenti delle abitazioni, seguita da Vicenza (7,9%), Taranto e Macerata, entrambe al 7,7%. All’opposto Siena, Venezia e Imperia con un 4,1% sono le città meno profittevoli per i proprietari.

Tra i grandi mercati Milano e Torino offrono rendimenti superiori alla media nazionale, pari al 6,4%. Roma si ferma al 5,2%, mentre Napoli chiude la graduatoria con un 4,6%.

Rendimenti dei locali commerciali (no capannoni)

Le aspettative più alte per i proprietari restano legate ai rendimenti nel settore retail che ha registrato la correlazione positiva più alta tra i prodotti immobiliari, se si prende come riferimento lo stesso periodo dell’anno scorso.

Milano (15,2%) è al primo posto del ranking, seguita da Genova (15%) e Trieste (13%) tra i centri con i tassi di rendimento più alto. Ritorni a doppia cifra per altre 19 città che si collocano in un range tra il 12,6% di Roma e il 10% di Verona. Nella parte bassa della graduatoria troviamo Pisa (7,4%), Savona (7,5%) e La Spezia (7,8%).

Rendimenti degli uffici

I rendimenti più elevati nel settore uffici si rilevano a Ravenna (7,9%) e Verona (7,8%). Pescara, Rimini e Pesano offrono i rendimenti meno interessanti tra i centri rilevati, con un ritorni del 5,4%. Tra i grandi mercati Milano (7,1%) performa meglio di Roma (6,4%).

Rendimento dei box   

I box auto sono sempre il prodotto meno vantaggioso per gli investitori in quasi tutti i mercati monitorati. A Napoli (3,2%) il rendimento di questa categoria immobiliare è inferiore ai buoni a 10 anni. Delle 11 città monitorate da questo report risulta che Firenze (8,7%) è la più piazza più conveniente per chi investe in un box auto da mettere areddito, davanti a Monza (5,9%) e Palermo (5,7%). Milano (5,6%) e Roma (4,7%) crescono rispetto a un anno fa.

* il rendimento da affitto viene inteso al lordo di imposte (imu, cedolare secca) e le spese di gestione

- Idealista, 15 novembre 2018

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lunedì 5 novembre 2018

L'Avvocato Risponde: Tutto sugli Affitti a Turisti

Affitti brevi in condominio, come funzionano e quali sono gli obblighi del proprietario

Quali sono gli obblighi di un proprietario che voglia affittare il suo appartamento per brevi periodi? A spiegarcelo sono i nostri collaboratori di condominioweb

Nel mondo immobiliare una delle principali novità è rappresentata dagli affitti brevi, che continuano a crescere in tutta Italia grazie ai vantaggi economici insiti nella fattispecie e conseguiti "bipartisan", dai proprietari e dai loro inquilini.

Sotto il profilo della convenienza il contratto di "locazione breve", sebbene sia stato osteggiato da parte di molte regioni italiane, si conferma uno strumento fondamentale del settore turistico e non solo, in quanto si rivolge a target diversi in termini di disponibilità economiche, condizioni di soggiorno, età e provenienza geografica.

Tale tipologia contrattuale è disciplinata dall'art. 4 della Legge n. 96 del 21/06/2017 e riguarda esclusivamente gli immobili ad uso residenziale, con le relative pertinenze (box, posti auto, soffitte ecc), ovvero può interessare singole stanze dell'abitazione.

Locazione breve all'interno di un condominio

Le vere problematiche per i proprietari, invece, nascono quando l'affitto breve riguarda l'appartamento posto all'interno del fabbricato condominiale, in quanto, sempre più spesso, i residenti in condominio mostrano insofferenze e soprattutto pregiudizi sugli ospiti temporanei ed il flusso di persone che vanno e vengono dall'abitazione

Ma il condomino che vuole affittare la propria abitazione, con contratto di locazione breve, deve chiedere il permesso al condominio?

In linea generale affittare per brevi periodi una camera o un appartamento non comporta alcun cambiamento della destinazione d'uso residenziale dell'immobile. Peraltro la legge non specifica come il condomino debba utilizzare la propria abitazione, anche se è noto che l'utilizzo delle proprietà esclusive può incontrare limiti interni al condominio.

Sulla scorta di tali considerazioni è legittima la possibilità dei condòmini di ospitare persone a pagamento in alloggi residenziali, senza che sia necessaria l'autorizzazione dell'assemblea condominiale, in quanto l'attività ricettiva in questione di per sé non arreca pregiudizio agli altri condòmini (Cass. n. 24707/2014).

L'unico limite a tale tipo di attività è rappresentato da un divieto espresso, in modo chiaro ed esplicito, nel regolamento di condominio, che per essere opponibile deve essere di natura contrattuale, indipendentemente dalla relativa trascrizione (Cass 19212/2016).

Ciò significa che il regolamento deve essere stato approvato all'unanimità dei condòmini presenti nell'edificio o accettato con la sottoscrizione del rogito notarile con cui il costruttore, all'atto della vendita, fa approvare non solo il contratto vero e proprio, ma anche il regolamento di condominio, poiché la sola menzione ne presuppone la conoscenza e l'accettazione (Cass. 17886/2009; Cass. 10523/2003; Cass. 395/1993; Cass. 4905/1990; Cass. 19212/2016 e Cass. 22310/2016).

In proposito si è stabilito che neanche la legge regionale, in materia urbanistica o in generale amministrativa, può incidere sui rapporti e sugli obblighi che assumono reciprocamente i condòmini (Cass ord. n. 704/2015).

In ogni caso le locazioni per brevi periodi, ad uso transitorio stagionale, non rientrano negli impedimenti regolamentari, non essendo configurabili come attività di pensione o albergo (Cass. n. 22711/2017).

E poi, nel caso in cui il conduttore non rispetti la destinazione d'uso dell'abitazione locata o delle parti comuni, in violazione delle disposizioni del regolamento di condominio, l'amministratore a chi deve rivolgersi all'inquilino o al condomino locatore?

In generale il conduttore è responsabile, in via esclusiva, dei suoi comportamenti, qualora utilizzi l'abitazione o le parti comuni in maniera difforme dagli usi consentiti dalla legge o dal regolamento di condominio.

Con riferimento agli usi consentiti dalla legge, è noto che in condominio sono applicabili i divieti disciplinati dall'art. 844 c.c., nel caso che il godimento dell'unità immobiliare o delle parti comuni dell'edificio dia luogo ad immissioni moleste o dannose alla proprietà degli altri condòmini.

In ogni modo, l'applicazione di tale norma in condominio deve essere sempre rapportata ai criteri di normale tollerabilità delle immissioni, nonché alle peculiarità dei rapporti tra condòmini ed alla destinazione urbanistica assegnata al fabbricato.

Qualora, poi, i condòmini abbiano provveduto a disciplinare i loro rapporti, in tema di immissioni, con norme regolamentari più restrittive di quelle dettate dall'art. 844 c.c., che ha carattere dispositivo, si deve giudicare la liceità della concreta immissione non in base al criterio di legge, bensì con i criteri valutativi fissati dal regolamento di condominio (Cass. n. 1195/1992).

Di conseguenza, il condominio può rivolgersi direttamente nei confronti del conduttore per far cessare la destinazione abusiva dell'immobile locato ed i comportamenti assunti dallo stesso conduttore in violazione delle clausole limitative del regolamento condominiale, che espressamente proibisce ai proprietari di destinare i loro locali a determinati usi, in quanto il conduttore non può trovarsi in una posizione differente rispetto a quella del suo locatore (Cass. n. 15756/2001).

È vero che il conduttore, con il contratto di locazione, assume la posizione di "detentore nei confronti diretti del locatore, ma anche nell'interesse proprio, quindi detentore qualificato, assimilato totalmente al possessore, ex art. 1168 c.c., nei confronti dei terzi" (pret. Chieti 6.6. 1983).

Tuttavia il soggetto primario obbligato al rispetto delle norme regolamentari resta pur sempre il condomino, che è tenuto a controllare l'operato del suo inquilino in merito all'uso ed al godimento dei beni e dei servizi condominiali.

Ciò comporta che il locatore-condomino deve rispondere, nei confronti degli altri condòmini, per le violazioni al regolamento di condominio poste in essere dal suo conduttore, qualora non dimostri di aver adottato, con la diligenza di cui all'art. 1176 c.c., tutte le misure idonee a far cessare gli abusi, fino alla richiesta di cessazione anticipata del contratto di locazione (Cass. n. 11859/2011).

In mancanza il condominio può decidere di agire sia contro il condomino-locatore sia nei confronti del suo conduttore, in quanto entrambi sono responsabili, in via solidale, della violazione regolamentare e quindi tenuti a risarcire i danni arrecati.

Per tali ragioni conviene che l'amministratore diffidi congiuntamente locatore e conduttore, per il comportamento illegittimo posto in essere dallo stesso conduttore o dai suoi ospiti, in violazione delle norme disposte dal regolamento condominiale o dalla legge.

Gli obblighi del locatore nei confronti del condominio

In linea generale il condomino che ospita, per un massimo di trenta giorni, nella sua abitazione delle persone non ha nulla da segnalare, anche perché non esiste una norma giuridica che imponga un divieto di ospitalità, né tantomeno il condomino-locatore potrebbe inserire una clausola nel contratto di locazione, con il suo inquilino, tesa ad imporgli il divieto di subaffittare l'immobile o il divieto ad ospitare persone estranee al nucleo familiare anagrafico dello stesso inquilino, perché qualora lo facesse tale clausola sarebbe da intendersi nulla (Cass. n. 14343/2009).

Attenzione però, perché chi stipula il contratto di locazione breve, anche attraverso un portale web, ai sensi dell'art. 109 del Testo Unico della Legge di Pubblica Sicurezza (T.U.L.P.S.) deve obbligatoriamente acquisire i dati degli inquilini attraverso una scheda di dichiarazione delle generalità, conforme al modello approvato dal Ministero dell'Interno, e dopo averla fatta sottoscrivere dall'interessato la deve trasmettere alla Questura competente per territorio, anche tramite fax o posta elettronica certificata, avendo cura di conservare la ricevuta per cinque anni.

L'obbligo di comunicazione delle generalità dei clienti di cui all'art. 109 T.U.L.P.S. Entro le 24 ore dall'arrivo dell'ospite il proprietario che abbia stipulato contratto di locazione breve deve ottemperare agli obblighi informativi anzidetti, riferiti alle generalità delle persone alloggiate nell'abitazione, altrimenti rischia di incorrere nelle sanzioni previste dall'art. 107 T.U.L.P.S., ossia la denuncia alla Procura della Repubblica, con l'arresto fino a tre mesi o con l'ammenda fino a € 206,00.In pratica gli inquilini sono obbligati a fornire al proprietario documento valido in Italia o riconosciuto in Europa e se sono extra Unione Europea, l'unico documento valido che possono esibire è il passaporto.

Tutto ciò considerato, per tutelare la sicurezza della comunità condominiale, nulla impedisce all'amministratore, che deve aggiornare il registro di anagrafe condominiale, di richiedere al condomino-locatore i dati degli affittuari, con contratto di locazione breve, e degli eventuali ulteriori ospiti abituali, procedendo, in caso di diniego, ad informare direttamente la Questura, per effettuare le necessarie verifiche presso il proprietario controllando se siano stati adempiuti gli obblighi di comunicazione di cessione dell'immobile.

In conclusione, dal punto di vista penale, il condomino che utilizza consapevolmente l'espediente dell'affitto breve per ricavare lauti guadagni, anche in nero, dalla locazione dell'abitazione concessa alle prostitute, potrebbe incorrere nel reato di favoreggiamento della prostituzione (Cass. Pen. n. 28754/2013).

In proposito gli affitti di durata troppo breve, gli spostamenti continui di appartamento in appartamento e la presenza di letti matrimoniali pure in cucina, configurano elementi idonei a smascherare l'effettivo utilizzo dell'appartamento come luogo adibito all'esercizio abituale della prostituzione (Cass. n. 47387/2014).

Nel caso in cui, invece, il condomino conceda in locazione il suo immobile, consapevole che il conduttore svolge nella sua proprietà l'attività di "pusher", è configurabile il concorso nel reato di detenzione e spaccio di stupefacenti a carico del locatore, in quanto il suo comportamento contribuisce alla verificazione dei reati di detenzione e successiva cessione illecita di sostanze stupefacenti (Cass. n. 35744/2010).

- Avv. Michele Orefice, Condominioweb

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lunedì 8 ottobre 2018

Immobiliare in rialzo dello 0,9%. Aumenta la domanda dall'estero

Famiglie del sud, cinesi e «brexiter» aumentano gli investimenti

Il mercato immobiliare di pregio continua a mostrare dati tanto confortanti quanto le sensazioni degli operatori di settore. «È un mercato in salute - conferma Roberto Magaglio, responsabile «Licence Partner Engel & Völkers Milano - un mercato che dopo anni in cui si parlava di svolta, finalmente l'ha ottenuta». A Milano, quindi, «nonostante tutti i condizionamenti esterni» si è registrata una complessiva evoluzione delle compravendite, con una domanda degli acquirenti pari a 4-5 volte superiore, «elemento che rafforza le aspettative e le previsioni ottimistiche negli anni», come confermato da Luca Dondi, amministratore delegato «Nomisma».

Il «Market Report» del primo semestre 2018 di «Engel & Völkers», illustrato ieri a Milano, mostra un progressivo trend in crescita per quanto riguarda la domanda intensa e il dinamismo delle offerte: più 0,9% rispetto al 2017, pari a 5.496 transazioni. Il ciclo espansivo comprende tutte le aree urbane, non solo quelle del centro e di pregio, anche se qui si è registrata una forte domanda per la presenza di investitori cinesi e dei «brexiter». Il range di prezzo del primo semestre per abitazioni ristrutturate a nuovo va da 7 a 12mila euro al mq e scende da 6 a 9 per gli immobili da ristrutturare.

Relativamente ai parametri di location e qualità dell'immobile, Magaglio ha sottolineato come tutto il settore abbia subito dei miglioramenti: in compresenza dei due fattori il mercato offre immobili con una discreta pressione dei prezzi al rialzo. Si ha, poi, un incremento di acquisti per investimenti istituzionali e privati. Questi ultimi sono costituiti da famiglie benestanti del sud che acquistano casa per prestigio o esigenze universitarie dei figli, oltre a stranieri in ricerca della flat tax da 100mila euro.

Se, quindi, il biennio 2013-14 aveva mostrato dati negativi, ora i valori sono più che rassicuranti. Non manca, poi, l'ottimismo anche nel settore delle locazioni. Marco Sorbara, direttore commerciale di «Engel & Völkers Milano», infatti, ha aggiunto che «il mercato degli affitti sul modello del pregio mostra un segno positivo, con una svolta che riparte da basi più che solide». Come per gli investimenti, anche l'incremento della locazione è dovuto ad affittuari stranieri e del sud Italia, attratti da canoni elevati: il fattore principale si deve a una crescente e confermata fiducia nell'investimento immobiliare, data da una personale stabilità economica capace di determinare una domanda qualificata ed efficiente.

Anche per le locazioni, quindi, si richiede una buona posizione immobiliare, tipica della cosiddetta «working distance». Si abbassa, però, la durata dell'affitto: «Non si ricerca più il 4+4 - aggiunge Sorbara - ma si arriva massimo a 18-36 mesi e cresce ancora di più la domanda per locazioni mensili o settimanali, per tutti quei clienti temporanei che soggiornano a Milano per eventi e manifestazioni di lusso».

- Giulia Di Leo, Il Giornale, 26 settembre 2018

Vendi Casa agli Stranieri, Proponi il tuo Immobile su Oltre 120 Portali Esteri con StranieriCheComprano.it

lunedì 1 ottobre 2018

I trucchi per vendere casa velocemente e a condizioni migliori

Rendere il proprio annuncio, non solo migliore degli altri, ma unico. Spesso, è questa la chiave di volta per vendere prima e meglio la propria casa. Per riuscirci, però, serve competenza ed esperienza. Per questo, un investimento per affidarsi a un professionista potrebbe essere molto più che utile.

Per questo, i nostri collaboratori di International Association of Home Staging Professionals (IAHSP) ci forniscono alcuni preziosi consigli per curare gli annunci delle case messe in vendita.

Anche in ambito immobiliare, come in qualsiasi altro campo, è importante stabilire qual è il profilo dell’acquirente a cui rivolgersi, ma non solo. Quando intendiamo vendere o affittare un immobile, non tutti siamo in possesso degli strumenti per fare un’analisi corretta del mercato e del target di riferimento.

Si rivela fondamentale, dunque, appoggiarsi alla consulenza di uno specialista del mercato immobiliare che ci saprà indicare, in funzione della tipologia del nostro immobile, i parametri di valutazione più idonei e il prezzo di vendita più corretto.

Valutando, ad esempio, il numero dei locali, lo stato dell’immobile, la sua posizione, i servizi del quartiere in cui si trova, la presenza di giardino o balconi ecc, potrà stabilire se l’immobile che vogliamo vendere è più adatto, ad esempio, a una famiglia con bambini o a un giovane manager.

Una volta definito il target, per proporre il nostro immobile sul mercato e ottenere il miglior risultato, però, non è sufficiente caricare sul web alcune foto scattate velocemente della nostra casa, così come si trova e la viviamo noi.

Come sappiamo un annuncio immobiliare si compone di immagini e testo. Questi elementi, per risultare vincenti, dovranno parlare un linguaggio corretto. Le camere dovranno essere preparate e fotografate, con attenzione e in modo mirato.

Una casa destinata ad una famiglia, non potrà avere le stesse caratteristiche di immagine che potrebbero attrarre un giovane manager. Anche il testo dell’annuncio dovrà modularsi in funzione di chi pensiamo possa essere interessato.
Per preparare annunci immobiliari perfettamente mirati e dunque più efficaci, è possibile rivolgersi a uno specialista di immagine immobiliare. Una figura professionale che attraverso interventi specifici di home staging e fotografia emozionale, saprà trasformare il nostro immobile in un vero e proprio prodotto di marketing, pronto a competere sul mercato, facendosi trovare più in fretta dal suo nuovo proprietario.

Queste operazioni non sono affatto superflue e in un panorama ricco di annunci apparentemente tutti uguali, una corretta strategia non può che rivelarsi vincente. In fondo, più che farci conoscere un prodotto, la pubblicità deve farcelo desiderare più di tutti gli altri.

- Idealista.it, 26 settembre 2018


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giovedì 26 luglio 2018

Le cinque regole d’oro per vendere una casa prima del tuo vicino

Le case di seconda mano sono le protagoniste indiscusse del mercato immobiliare. Ma quali sono i fattori determinanti del buon esito di una compravendita? Secondo la rete spagnola Alfa Real Estate, gli elementi chiave sono: prezzo, tempo di vendita, piano di marketing, promozione, visita.

Stabilire un edeguato prezzo di vendita
Il fattore determinante al momento della chiusura della transazione è il prezzo. Ci sono diversi fattori che determinano il costo delle case: oltre al mercato, le caratteristiche dell’immobile, la posizione, lo stato, quello che trasmette... E’ importante metterlo sul mercato a un prezzo ragionevole, perché “se si opta per un prezzo superiore a quello adeguato, l’abitazione ‘si brucia’ e finisce per essere venduta a un prezzo inferiore al suo valore”. Un modo per conoscere il prezzo equo di una casa è consultare, ad esempio, le quotazioni immobiliari dell’Agenzia delle Entrate oppure informarsi presso un’agenzia immobiliare.

Pianificare i tempi di vendita
Il prezzo non è l’unica variabile importante quando si vende una proprietà: conta anche il fattore tempo. Se il venditore ha fretta di vendere la casa, è più ragionevole regolare il prezzo dall’inizio. In caso contrario, è necessario determinare un periodo di tempo per riadattare il prezzo: tre mesi, sei mesi... anche se è bene che il termine non superi la metà di un anno. “Non bisogna dimenticare che il prezzo di vendita viene sempre dal mercato”.

Preparare la casa: fare ristrutturazioni, piccole modifiche...
Prima di mettere sul mercato la casa è importante analizzare le sue peculiarità (vantaggi, svantaggi...), così come il profilo dei potenziali acquirenti. Tutto questo aiuterà a capire come promuovere l’immobile, a stabilire il prezzo appropriato e a sapere se è conveniente fare qualche tipo di ristrutturazione prima di metterlo in vendita. E’ qui che entra in scena il cosiddetto “home staging”, che si basa sulla preparazione della casa per il mercato. La presentazione è fondamentale quando si tratta di vendere, bisogna aiutare il potenziale acquirente ad immaginare di vivere in quell’ambiente.

Promuovere la vendita
Ci sono diversi modi per promuovere una casa in vendita ed è sempre consigliabile utilizzare le potenzialità offerte da Internet. Ad esempio, inserire un annuncio sui portali immobiliari come idealista e utilizzare i social network. E’ essenziale fare una buona e dettagliata descrizione dell’immobile, aggiungere belle fotografie, includere un video, scommettere sulla realtà virtuale e 3D...

Preparare la casa per la visita
“Diciamo sempre che nei primi 90 secondi un acquirente sa se è interessato a una casa o meno”, spiega Alfa Inmobiliaria. Vale a dire, in un minuto e mezzo bisogna far innamorare i potenziali acquirenti. Pertanto, l’ambiente deve essere accogliente, pulito, ordinato, non troppo caldo e non troppo fresco. Se non si presta attenzione a questi dettagli, “è difficile che scatti la scintilla”.

- Idealista.it, 26 luglio 2018

Vendi Casa agli Stranieri, Proponi il tuo Immobile su Oltre 120 Portali Esteri con StranieriCheComprano.it

giovedì 5 luglio 2018

La mappa dei prezzi delle case per provincia (2° trimestre)

Nel II trimestre dell’anno rallenta la caduta dei prezzi delle case, che sembrano aver ormai toccato il fondo in vaste aree del Paese. Secondo i dati del marketplace immobiliare idealista, la flessione registrata dai valori da aprile a giugno è stata dello 0,1%, mentre in termini annuali è stata del 2,9%. Dopo i mesi primaverili il prezzo delle abitazioni di seconda mano si è attestato a una media di 1.797 euro al m2.

Secondo Vincenzo De Tommaso, responsabile dell'Ufficio Studi di idealista: "l'occupazione è in ripresa e gli affitti crescono, ma le condizioni economiche delle famiglie migliorano di poco e lentamente. Per questo motivo, nonostante le compravendite siano tornate a crescere negli ultimi anni e i prezzi abbiano quasi raggiunto il loro livello minimo, ci sono ampie zone del Paese dove i valori continuano a scivolare, perché ancora inadeguati alle capacità reddituali delle famiglie"

Regioni
Via via che il trend negativo dei valori immobiliari va assorbendosi, aumentano le regioni italiane in saldo positivo; adesso sono salite a 10, con Friuli Venezia Giulia (2,9%), Abruzzo (1,4%) e Sardegna (1,4%) a guidare la tendenza positiva.
Sul versante dei ribassi, Puglia (-2%), Piemonte (-1,7), Marche (-1,5%) sono le più penalizzate su base trimestrale.

La Liguria si conferma la regione con i prezzi più elevati, a una media di 2.566 euro al metro quadro, nonostante il calo di questo trimestre. Alle sue spalle inseguono Valle d’Aosta e Lazio, rispettivamente con 2.454 e 2.417 euro/m². La Calabria è la macroarea con i prezzi più convenienti, con 885 euro al metro quadro, davanti a Molise (1.006 euro/m²) e Sicilia (1.126 euro/m²).

Province 
Poco più della metà dei mercati provinciali ha chiuso il secondo trimestre dell’anno in saldo negativo, con variazioni ancora piuttosto ampie a Salerno (-5,3%), Verbano-Cusio-Ossola (-4,7%) e Ancona (-4,5%). All’opposto, le punte più alte si toccano a Rovigo e Agrigento, entrambe con un incremento dell’8,3%, seguite da Carbonia-Iglesias (6,4%) nella graduatoria degli aumenti.

Sul fronte dei prezzi di vendita Savona (3.294 euro/m²) è la più cara, Biella (648 euro/m²) la provincia con i valori medi più bassi. Da questo trimestre sono ben 19 le aree provinciali i cui prezzi sono al di sotto dei mille euro al metro quadro.

Città
Come quelli provinciali, anche i mercati cittadini rimangono prevalentemente dominati da svalutazioni. Un’elevata instabilità continua a interessare le città medio-piccole (fra 10 e 50.000 abitanti), come testimoniano i ribassi di Viterbo (-6%), Cremona (-5,8) e Vicenza (-5,2%) da un lato, i rimbalzi di Benevento (4,6%), Enna (4,4%) e Lecco (4,4%) dall’altro.

I grandi mercati si mostrano più stabili; in ripresa Firenze (2,3%), Bologna (1,4%), Milano e Palermo (entrambe in aumento dello 0,3%). In calo Napoli (-0,3%) Bari (-0,7%), Roma (-0,8%) Genova (-0,9%) e soprattutto Torino (-3,2%).

Venezia domina la graduatoria dei prezzi di vendita dall’alto dei suoi 4.374 euro/m², davanti a Firenze (3.599 euro/m²) e Bolzano (3.413 euro/m²). Nella parte bassa del ranking stazionano Agrigento (850 euro/m²), Caltanissetta (739 euro/m²) e Biella, sempre ultima, con 729 euro al metro quadro.

- Idealista.it, 3 luglio 2018

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lunedì 25 giugno 2018

Casa. Quanti mq compri con 200mila euro nella grandi città?

Prendendo come riferimento il valore medio della tipologia immobiliare “medio usato” rilevato nel secondo semestre del 2017, è stata realizzata un’analisi per capire quanti mq si possono comprare nelle grandi città con una spesa di 200.000 euro. Vediamo quanto emerso.

Sono state considerate tutte le dieci grandi città. La metropoli nella quale si compra l’appartamento più piccolo è Roma, dove con 200.000 euro si può acquistare un’abitazione di 68 mq, conseguenza di un prezzo medio che si attesta su 2.950 euro al mq. Se poi si volesse vivere nel centro della Capitale bisognerebbe accontentarsi di una casa di soli 37 mq o addirittura di un immobile ancora più piccolo per il centro storico.

A seguire Milano che, con la stessa cifra a disposizione, offre la possibilità di avere qualche metro quadro in più rispetto alla capitale, e cioè 71 mq; ma anche in questo caso scegliendo il centro ci si dovrebbe accontentare di una soluzione di 38 mq.

Terzo posto tra le città più costose spetta a Firenze dove con 200.000 euro si acquista in media un immobile di 77 mq, che diventano 61 mq in centro. Se poi si desiderasse comprare casa a Napoli la media della città è di 95 mq.

Più economiche in assoluto, quindi con la possibilità di avere un immobile più spazioso, sono Palermo e Genova che, avendo un prezzo medio di 1.150 euro al mq, permettono di acquistare ben 174 mq.

- Idealista.it, 25 giugno 2018

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lunedì 4 giugno 2018

Crescita delle compravendite immobiliari ma prezzi ancora in lieve calo

Secondo un'indagine condotta dall'ufficio studi di Fimaa (Federazione italiana mediatori agenti d'affari), nel I trimestre dell'anno crescono del 4,5% le compravendite residenziali rispetto allo scorso anno. Ma l'andamento dei prezzi non va ancora di pari passo: il dato medio nazionale segna infatti un calo dell'1,2%. Secondo il presidente Santino Taverna, il "settore è in ripresa, ma senza slancio e intensità".

L'analisi di Fimaa-Confcommercio

Le risposte fornite dagli operatori Fimaa (attraverso un questionario online) hanno permesso di tracciare un quadro congiunturale e significativo dell’attuale momento di mercato, suddiviso per grandi città (con più di 300.000 abitanti) capoluoghi di provincia intermedi (con popolazione ricompresa tra i 100.000 e 300.000 abitanti) capoluoghi di provincia piccoli (con popolazione inferiore ai 100.000 abitanti) e città minori (non capoluogo di provincia). L’indagine ha riguardato 70 città (capoluoghi di provincia e relativi comuni minori), evidenziando una fase di ripresa del settore con prezzi in fase di stabilizzazione.

A parte il dato su Bologna, in nessuno dei capoluoghi di provincia monitorati dall’Ufficio Studi è stato valutato nei primi mesi dell’anno un calo degli scambi, segnale di un mercato in ripresa nonostante l’incertezza politica che ha incrementato il costo del denaro.

La quota di appartamenti nuovi compravenduti sul totale delle vendite è pari all’11,4% mentre sul prezzo di vendita si riesce a calare in media fino al 12,6% rispetto al prezzo richiesto. Servono in media quasi 8 mesi per riuscire a piazzare un’abitazione. La tipologia di immobile più richiesta? Il trilocale nei capoluoghi; immobili anche più grandi, come i quadrilocali, nei comuni minori (non capoluogo di provincia).

Dai giudizi espressi, si evince che per il prosieguo d’anno ci si potrebbe attendere un rialzo maggiore in termini di volumi di abitazioni scambiate nelle città intermedie con popolazione tra 100 e 300 mila abitanti. Mentre nei comuni minori non capoluogo di provincia ci si attende una stabilità, con rialzi che riconfermerebbero le percentuali di aumento fin qui osservate. La domanda, ancora debole in rapporto all’offerta tuttora consistente, rimane in una situazione di vantaggio nelle contrattazioni

L'analisi delle grandi città

Nei primi tre mesi del 2018 la crescita delle compravendite nelle città monitorate di Bologna – Genova – Milano – Napoli – Roma – Torino – Bari – Catania è pari al 4%, confermando il dato positivo rilevato nel 2017, rispetto all’anno precedente (+5,1%). L’unica grande città che segna un dato negativo fra le 8 monitorate è Bologna (-6%). Ottime, invece, le performance sugli scambi a Milano e Catania (+8%), seguite da Genova (+5,8%), Bari (+5,7%), Torino (+5%), Roma (+3%), Napoli (2,5%). 

Sul fronte dei prezzi medi di vendita, il rialzo appare più limitato: +0,2% sul dato del 2017, ma con una variabilità piuttosto consistente. Ottima la performance di Bologna (+4%), seguita da Bari (1,7%), Genova (1,25%), Milano (+1%). Prezzi stabili a Torino, ancora in calo, invece, a Roma (-0,5), Catania (-2%) e Napoli (-4%). La tipologia di immobile più richiesta nelle 8 grandi città italiane monitorate è il trilocale.

Bari (16,5%), Milano (15%) e Roma (10%) sono le città dove si compravendono in media più appartamenti nuovi sul totale delle vendite rispetto alle altre città monitorate, segno di un mercato in ripresa. Seguono Torino (8%), Napoli (7%), Bologna, Genova e Catania (5%). Il dato medio sulla quota di appartamenti nuovi compravenduti sul totale delle vendite relativo alle 8 grandi città monitorate si attesta a circa il 9%.

Capoluoghi di provincia intermedi

Nel primo trimestre del 2018, le compravendite residenziali nei 20 capoluoghi di provincia intermedi ( tra i 100.000 e 300.000 abitanti) segnano un incremento pari al 4,6% rispetto allo stesso trimestre dell’anno precedente, con variazioni annuali incrementali attese a Vicenza (+7%), Novara (+8%), Verona (+8,1%) e Bergamo (+8,5%). Dall’altra parte della graduatoria, invece, si registrano variazione nulle a Venezia (0,0%), Trento (+0,6%) e Reggio Calabria (+1%). In nessuna delle città monitorate è stato ipotizzato un calo degli scambi.

La variazione media dei 20 capoluoghi considerati prevede un calo dei prezzi dello 0,7% con variazioni peggiori a Taranto (-4,0%), Ancona (-3,4%) e Trieste (-3,3%). Prezzi in ripresa a Trento e Piacenza (+1%) e Ferrara (+3,5%). La tipologia di immobile più richiesta nei 20 capoluoghi monitorati è il trilocale, con una superficie media ricompresa tra 85 e 95 metri quadrati. 

A Vicenza, Taranto, Piacenza, Sassari e Venezia la quota di appartamenti nuovi sul totale di quelli compravenduti non supera il 5%, mentre nelle città di Modena, Novara, Trento, Bergamo e Padova la quota supera i 20 punti percentuali. Il dato medio si aggira sul 13,6% sul totale delle vendite effettuate.

L'analisi dei piccoli centri di provincia

Nel primo trimestre del 2018, le compravendite residenziali nei 26 capoluoghi di provincia piccoli (meno di 100.000 abitanti) segnano un incremento pari al 4,5% rispetto allo stesso trimestre dell’anno precedente, con variazioni incrementali minori per Asti (+1,5%), Ascoli Piceno, Cremona, La Spezia e Oristano (+2,0%). Le variazioni massime, invece, si sono rilevate a Barletta, Brindisi, Ragusa e Teramo (+6,0%), Pisa (+7,0%), Varese (+8,1%) e Campobasso (+8,5%). In nessuna dei capoluoghi di provincia piccoli è stato ipotizzato un calo degli scambi.

- Idealista.it, 4 giugno 2018

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mercoledì 23 maggio 2018

Nel 2018 conviene comprare casa anziché affittarla

Nel primo trimestre del 2018 i prezzi delle case stentano a risalire un po’ in tutta Italia ad eccezione delle grandi città e il quadro che emerge è quello di un buon momento per pensare all’acquisto.

I fattori che favoriscono chi vuole comprare casa

A fare propendere per una simile conclusione è una particolare congiuntura di elementi. Prima di tutto, a differenza dei prezzi richiesti per la vendita, i canoni di locazione stanno salendo più o meno dovunque. Inoltre, nelle grandi città e nelle località turistiche, la ricerca di un alloggio da affittare è resa più difficile dalle locazioni brevi, che molti proprietari preferiscono perché non comportano rischi di insolvenza (sebbene a conti fatti il guadagno non sia necessariamente superiore a una locazione “tradizionale”). A questi fattori si sommano poi i tassi a zero e i Btp al minimo grazie ai quali, a 8 anni dall’acquisto e ipotizzando un mutuo ventennale a tasso fisso con prezzi stabili, il bilancio propende nettamente in favore dell’acquirente piuttosto che dell’affittuario.

 Per gli immobili di pregio conviene ancora l’affitto

Il discorso vale per la maggior parte degli immobili del Bel Paese, dal trilocale in centro a (soprattutto) il bilocale in periferia: il bilancio per l’acquirente è positivo in media per quasi 30mila euro. Ma le cose cambiano se la casa alla quale siamo interessati è di pregio e di ampia metratura: allora l’acquisto conviene solo se siamo sicuri che la occuperemo per un lasso di tempo superiore ai classici otto anni di un contratto di locazione, altrimenti il rischio è che il valore dell’immobile non aumenti abbastanza per ammortizzare i costi.

- Immobiliare.it, Laura Fabbro, 14 maggio 2018

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mercoledì 16 maggio 2018

Prezzi delle case ancora fermi ad aprile

Il prezzo delle abitazioni di seconda mano in Italia ha registrato una riduzione dello 0,1% nel corso del mese di aprile, attestandosi a 1.797 euro/m2. Rispetto allo stesso periodo dell’anno scorso, quando il prezzo era di 1.874 euro/m2, il calo accumulato è del 4,1%, stando al marketplace immobiliare idealista.

Regioni
Il prezzo si è ridotto nella metà delle regioni italiane, con i cali maggiori in Basilicata (-1,9%), Trentino Alto Adige (-1,3%) e Marche (-1,2%); anche Campania a Emilia Romagna hanno registrato una diminuzione pari all’un per cento. Dall'altro lato Valle d’Aosta (1,5%) e Liguria (1,1%) segnano i rimbalzi maggiori, seguite da Abruzzo e Calabria, entrambe con un incremento dell’1%.

La Liguria si conferma regione più cara d’Italia, dove la richiesta media tocca i 2.622 euro al metro quadro, seguita dalla Valle d’Aosta (2.463 euro/ m2) che supera il Lazio 2.423 euro/m2 a livello di valori nominali. Sul fondo della graduatoria c’è sempre la Calabria con i suoi 898 euro al metro quadro, davanri a Molise (1.006 euro/m²) e Sicilia (1.118 euro/m2).

Province
L’andamento prevalentemente negativo dei valori si riflette nel 57% delle aree provinciali monitorate, con le riduzioni più evidenti a Matera (-4,2%), Varese (-3,4%) e Ravenna (-3,3%), mentre all’opposto, i rimbalzi maggiori si registrano questo mese a Frosinone (7,3%), Pavia (5,4%) e Belluno (3,7%).

Il ranking delle province più care vede in testa Savona (3.439 euro/m2), seguita da Bolzano (3.139 euro/m2) e Imperia (2.708 euro/m2). Biella è sempre la più economica con 649 euro al metro quadro. La seguono Caltanissetta (755 euro/m2) e Agrigento (806 euro/m2).

Città 
Anche nei comuni capoluogo c’è una leggera prevalenza di città in terreno negativo (54) su quelle in terreno positivo (45). Le variazioni di maggior rilievo interessano sempre i capoluoghi più piccoli si sono registrate a Benevento (6%), Lodi (5,5%) e Agrigento (4,5%). Dal lato opposto i tonfi maggiori interessano Belluno (-5,8%), Teramo (4,7%) e Rieti (-4,6%).

In un quadro tendenzialmente stabile la flessione dei prezzi è guidata dal calo di Milano. Il prezzo medio delle case nel capoluogo meneghino ha segnato una inattesa battuta d’arresto del 2,6% ad aprile su marzo, interrompendo bruscamente un trend in graduale ripresa. Negli altri mercati più i prezzi sono rimasti pressocche’ invariati, con oscillazizoni minime tra il più 0,2% di Palermo e Genova e il meno 0,4% di Bari e Genova. Roma e Napoli marcano un “recupero” dello 0,1% ma il calo prezzi si ferma.

Nella graduatoria dei prezzi Venezia (4.326 euro/m²) sempre prima Firenze (3.566 euro/m²) e Bolzano (3.434 euro/m²). Biella con 727 euro al metro èe al momento la più economica davanti a Caltanissetta (751 euro/m²) e Agrigento (858 euro/m²).

- Idealista.it, 14 maggio 2018


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giovedì 3 maggio 2018

Si vendono più case ma i prezzi stanno al palo

Il mercato immobiliare italiano tiene bene e, in particolare, il residenziale. Stando infatti ai dati diffusi dall’Agenzia delle Entrate, e analizzati in un fascicolo di approfondimento curato da Il Sole 24 Ore, i nostri connazionali si sentono più ottimisti e pronti a fare investimenti importanti come comprare casa. La vendita e l’acquisto di immobili si fa forte non solo nei grandi centri dello stivale ma anche nelle piccole città che fino a questo momento avevano maggiormente risentito degli effetti della crisi.

Numeri alla mano, il 2017 si è chiuso in maniera estremamente positiva sul fronte delle compravendite e, in particolare, per ciò che riguarda l’acquisto di prime case. Le variazioni più consistenti sono state registrate nel corso del primo (+8,6%) e dell’ultimo trimestre (+6,3%). Si tratta di risultati importanti che confermano un trend in crescita per l’undicesimo trimestre consecutivo. Si sono comprate più case nei piccoli comuni, che hanno superato i grandi capoluoghi con un +6,7% contro il 5,5%.

Prezzi ancora in discesa

Nonostante questa ritrovata vitalità, i prezzi non riescono a salire ormai da sei anni a questa parte. I prezzi delle case nel 2017, secondo i dati Istat, sarebbero scesi del 15,1% rispetto al 2010, soprattutto sul fronte delle abitazioni già esistenti. Alla base di questa criticità ci sarebbero diverse motivazioni, come sostenuto dal presidente di Scenari Immobiliari: da un lato la mancanza di inflazione, dall’altra la qualità del prodotto presente sul mercato che, essendo in molti casi scadente, spinge i proprietari a preferire interventi di ristrutturazione sull’immobile già di proprietà piuttosto che acquistarne uno nuovo.

- Francesca Lauritano, Immobiliare.it, 24 aprile 2018

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martedì 3 aprile 2018

Diritti e doveri di inquilini e proprietari di casa

Rapporti tra inquilino e proprietario, la ripartizione dei diritti e dei doveri
Quando si parla di affitto bisogna tener presente una precisa distinzione tra i diritti e i doveri dell’inquilino e quelli del proprietario di casa. Nel contratto stesso sono di norma elencate le condizioni sull’uso dell’immobile, sul pagamento dei canoni e del condominio, sulla partecipazione all’assemblea, sul rimborso delle spese di ordinaria e straordinaria amministrazione. Ma vediamo nel dettaglio alcuni aspetti legati alla locazione a uso abitativo.

Ritardo massimo entro cui pagare

Se il contratto di affitto non indica dopo quanti arretrati il locatore può avviare il procedimento, la legge stabilisce che la morosità anche di una sola mensilità può comportare lo sfratto. Il procedimento può essere avviato non prima di 20 giorni dalla scadenza del pagamento. Il ritardo massimo per pagare l’affitto, dunque, è di 20 giorni.

Ma la legge consente all’inquilino di pagare anche dopo la notifica della citazione per sfratto di morosità, fino all’udienza stessa davanti al giudice. L’inquilino può anche chiedere al giudice un rinvio con un termine non inferiore a 90 giorni per trovare il denaro ed estinguere il debito, chiudendo la procedura di sfratto. In tal caso dovrà anche pagare le spese. Nel caso in cui l’inquilino sia in mora con il pagamento del condominio, lo sfratto può avvenire solo se l’ammontare dell’inadempimento è superiore a due mensilità di canone.

Chi deve pagare le spese di condominio

Le spese di condominio sono dovute dal padrone di casa, ma questi può inserire nel contratto una clausola con cui le scarica sull’inquilino. L’obbligo dell’inquilino è quindi nei confronti del locatore e non dell’amministratore di condominio, il quale – in caso di mancato pagamento – potrà fare il decreto ingiuntivo solo al padrone di casa; quest’ultimo a sua volta potrà rivalersi poi contro il conduttore intimandogli lo sfratto se la morosità è pari ad almeno due mensilità di canone.

Il locatore non può scaricare sull’inquilino tutte le spese condominiali. Per legge “sono interamente a carico del conduttore, salvo patto contrario, le spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all’ordinaria manutenzione dell’ascensore, alla fornitura dell’acqua, dell’energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell’aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, nonché alla fornitura di altri servizi comuni. Le spese per il servizio di portineria sono a carico del conduttore nella misura del 90%, salvo che le parti abbiano convenuto una misura inferiore. Il pagamento deve avvenire entro due mesi dalla richiesta”.

Prima di effettuare il pagamento il conduttore ha diritto di ottenere l’indicazione specifica delle spese di cui ai commi precedenti con la menzione dei criteri di ripartizione. Il conduttore ha inoltre diritto di prendere visione dei documenti giustificativi delle spese effettuate.

Spese di condominio a carico del proprietario di casa

Sono a carico del proprietario le spese per la costruzione di nuovi impianti (ad esempio costruzione della fognatura, l’installazione di un’antenna parabolica, l’installazione di un videocitofono, ecc); l’installazione dell’antenna condominiale. La spesa relativa all’assicurazione dell’edificio può essere divisa tra locatore e conduttore, ma in caso di mancata previsione ricade solo sul primo.

Le spese di manutenzione e riparazione dell’appartamento

Secondo quanto stabilito dal codice civile, le spese di riparazione straordinaria relative all’appartamento ricadono sul proprietario, mentre la piccola manutenzione è di competenza dell’inquilino. Si tratta delle spese che non dipendono dalla vetustà o dal caso fortuito, ma dal deterioramento per il quotidiano utilizzo delle cose che devono essere sottoposte a ordinaria manutenzione. Le spese di sostituzione di un impianto condominiale sono a carico del proprietario, ma i contributi relativi al suo esercizio spettano al conduttore.

Termine di pagamento delle spese di condominio

Il pagamento delle spese di condominio deve avvenire entro due mesi dalla richiesta. Su richiesta dell’inquilino, il locatore deve fornire l’indicazione specifica delle spese (costo dell’acqua, dell’energia elettrica per le parti comuni, retribuzione ed oneri previdenziali del portiere, riscaldamento) nonché i criteri di ripartizione delle spese stesse cioè la specifica indicazione della quota dovuta per ogni unità immobiliare. In mancanza di tali indicazioni l’inquilino non può essere considerato moroso.

Chi vota alle riunioni di condominio

L’affittuario ha diritto di votare al posto del proprietario nel corso delle assemblee di condominio per quanto riguarda solo le delibere con oggetto l’approvazione delle spese e delle modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d’aria e di intervenire senza diritto di voto sulle delibere relative alla modificazione di servizi comuni. La legge riconosce così implicitamente il diritto dell’inquilino di impugnare le deliberazioni viziate, purché abbiano ad oggetto le spese e le modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d’aria o comunque le materie soggette al suo voto.

Chi deve ricevere l’avviso di convocazione in assemblea

La comunicazione dell’avviso di convocazione dell’assemblea dei condomini deve essere comunicata al proprietario e non anche al conduttore dell’appartamento. Il proprietario deve poi informare l’affittuario dell’avviso di convocazione ricevuto dall’amministratore. Se non lo fa, le conseguenze della mancata convocazione del conduttore non ricadono sul condominio, che rimane estraneo al rapporto di locazione, per cui la delibera è valida. L’inquilino potrà allora rivolgersi al padrone di casa per chiedergli il risarcimento dell’eventuale danno.

Copie dei bilanci di condominio

E’ diritto dell’inquilino richiedere al locatore e di ricevere copie dei bilanci e preventivi approvati. L’inquilino non può rivolgersi all’amministratore per chiedere l’esibizione di tali carte; l’amministratore è tenuto a fornirle solo al padrone dell’appartamento.

- Idealista.it, 30 Marzo 2018

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lunedì 19 marzo 2018

Dove si torna a comprare casa e quali i tagli più richiesti?

Nel IV trimestre del 2017 la crescita del mercato residenziale ha subito un'accelerazione, segnando +6,3% rispetto all'anno precedente. Il rialzo si osserva anche nelle otto principali città italiane per popolazione, che registrano +3,4%, un aumento doppio rispetto a quello del trimestre precedente.

Le città più dinamiche sono in questo trimestre Firenze (+11,8%) e Milano (+9,1%), mentre in tre casi (rispettivamente Palermo, Bologna e Roma) il tasso tendenziale è negativo; in termini assoluti permane, come prevedibile, il maggior peso dei due centri principali (Roma e Milano, con rispettivamente 8.404 e 6.461).

In termini di superficie media delle abitazioni compravendute i dati mostrano una riduzione che interessa sei delle otto città in oggetto, fanno eccezione Roma e Milano. Nonostante una tendenza al ribasso abbastanza significativa (-11,6 m2 in quest’ultimo trimestre), resta notevolmente superiore alle altre città il dato della superficie media della città di Palermo (108 m2 ).

Le dimensioni delle abitazioni

In funzione delle classi dimensionali delle abitazioni compravendute. Milano e Firenze sono le due città che hanno visto una crescita in tutti i segmenti analizzati, con rialzi in alcuni casi decisamente elevati (a Milano +21,3% per le residenze oltre 145 m 2 , a Firenze +19,6% nel segmento tra 85 m2 e 115 m2 ).

L’analisi mostra come, in generale, in queste otto metropoli i comparti più dinamici siano quelli “estremi”, che registrano rispettivamente un +10,8% nella fascia con dimensione inferiore a 45 m2 (particolarmente rilevante il dato di Torino, +42,7%) ed un +6,6% nella fascia con dimensione superiore a 145 m2.

Questo è ancor più evidente per la città di Roma che segna variazioni negative in tutti i segmenti dimensionali, tranne che, appunto, in quelli “estremi”. In termini assoluti, tuttavia, permane una spiccata prevalenza degli acquisti di abitazioni nelle fasce dimensionali intermedie; i 2/3 del mercato ha riguardato, infatti, unità comprese tra 50 m2 e 115 m2.

- Idealista.it, 14 marzo 2018

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martedì 20 febbraio 2018

Casa. 5 buone ragioni per affittare e 5 buone ragioni per comprare

Nonostante l'innata propensione all'acquisto da parte degli italiani, è innegabile che la crisi degli ultimi anni - con la riduzione dei redditi disponibili e con l'estrema incertezza del mercato del lavoro - stia spingendo sempre più verso l'affitto. Per chi non riesce a decidersi tra comprare casa o prenderla in locazione, ecco cinque buone ragioni per l'una o per l'altra.

Comprare casa vantaggi
1) Bisogno di sicurezza e di stabilità: questo soprattutto se si acquista la prima casa; in Italia appena si realizza l’indipendenza economica e si ha un capitale da parte (spesso con l’aiuto della famiglia di origine) si procede a fare il passo. In caso si decida di fare un investimento si ha un basso rischio e un rendimento annuo lordo intorno al 4,9%. Tra coloro che hanno comprato con le agenzie Tecnocasa e Tecnorete nel primo semestre del 2017 il 76,9% ha optato per la prima casa, il 17,6% per l’investimento, il 5,5% ha scelto la casa vacanza.

2) Rivalutazione del capitale: sia che lo si utilizzi per se e sia che si decida di affittarlo l’immobile è sempre un buon investimento in termini di rivalutazione del capitale. Dal 1998 ad oggi il valore delle case ha registrato un incremento nominale medio del 33,5%, percentuale che si può superare se si mira bene l’investimento (immobile in buono stato, zone centrali e servite, tipologie signorili, ecc.).

3) Cogliere le occasioni presenti ora sul mercato: dopo 10 anni di ribassi di prezzo, in questo momento, si possono trovare ancora degli immobili a prezzi accessibili. In più la maggiore propensione delle banche ad erogare mutuo e i tassi convenienti rappresentano oggi un buon motivo per comprare casa.

4) Scegliere la casa che si desidera o trasformarla nella casa che si desidera: comprando l’immobile lo si può modellare sulle proprie esigenze e desideri. La possibilità di poter personalizzare è sicuramente un punto a favore dell’acquisto, aspetto che viene considerato sempre più spesso grazie al ribasso dei prezzi degli immobili da ristrutturare e agli incentivi fiscali sulle ristrutturazioni e riqualificazioni energetiche.

5) Lascito ai figli: negli ultimi anni questo è uno dei motivi che ha preso più piede tra gli acquirenti, che vedono nella casa di proprietà un’eredità per i figli, oppure la comprano ai figli che, complice anche la disoccupazione, fanno sempre più fatica ad affacciarsi al mondo del lavoro e di conseguenza all’acquisto della casa.

Vantaggi di andare in affitto
1) Non immobilizzare il capitale, a volte di importo cospicuo, che così può essere destinato ad altri utilizzi o ad altre attività.

2) Garantirsi una maggiore mobilità potendo così cambiare più facilmente città, quartieri o case. Basta quindi attenersi ai termini di preavviso di recesso previsti dal contratto di locazione stipulato.

3) Essere certi delle spese mensili (in questo caso i canoni di locazione) che si dovranno sostenere e non doversi occupare di impreviste spese di manutenzione straordinaria che in genere possono essere gravose.

4) Abitare in case che non si potrebbero acquistare (perché non si ha il capitale iniziale o perché non si otterrebbe un mutuo sufficiente).

5) Non dovere pagare le spese legate all’acquisto dell’immobile (imposte sull’acquisto, eventuale provvigione all’agenzia immobiliare, spese di accensione mutuo, spese notarili).

- Idealista.it, 14 febbraio 2018

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lunedì 5 febbraio 2018

Cresce il rendimento degli immobili in locazione

Il rendimento dei prodotti immobiliari è aumentato in tutti i segmenti di mercato negli ultimi 12 mesi, superando almeno di due volte e mezzo i ritorni garantiti dai titoli di Stato a 10 anni.

Secondo l’analisi dell’ufficio studi di idealista – che mette in relazione i prezzi di vendita e di affitto delle diverse tipologie immobiliari per calcolare il loro rendimento lordo – l’investimento più redditizio è quello nel segmento commerciale, con un ritorno pari all’8,8% rispetto al 7,6% di 12 mesi fa. In crescita anche uffici (7,2%) e box (5,6%)

L’aumento della domanda di affitti ha incremento i rendimenti nel residenziale, passati dal 5,3% del quarto trimestre del 2016 al 5,7% dello stesso periodo del 2017.

Rendimenti nel residenziale

Tra i capoluoghi italiani, Biella è la più redditizia con un ritorno medio dell’8,7% seguita da Trapani e Alessandria, entrambe al 7,9%. All’opposto troviamo Siena (3,7%), fanalino di coda davanti a Venezia (3,9%) e Pesaro (4%).

Tra i grandi mercati, Milano e Torino crescono al ritmo del 6,4%, Roma si ferma al 5,2% e Napoli al 4,2%.

Rendimenti dei locali commerciali (no capannoni)

Acquistare un locale commerciale per affittarlo offre il beneficio maggiore di tutti i prodotti immobiliari analizzati. Milano (12,9%) occupa il primo posto del ranking dei rendimenti nel settore retail, seguita da Parma e Como con una redditività dello 12,8%. A Roma la redditività è del 10,7%, a Napoli si scende al 9,3%.

Dal lato opposto, i rendimenti meno attrattivi per gli investitori si registrano a Forlì (5,3%), Arezzo (4,9%) e Ferrara (3,8%).

Rendimenti degli uffici

Nel settore degli uffici Modena (9%) è al top della graduatoria che vede al secondo posto Verona (7,8%), quindi Livorno (7,6%). A Milano i rendimenti si fermano al 6,9%, a Roma al 5,9%.

I rendimenti più bassi tra i centri rilevati si registrano a Genova, fanalino di coda con un rendimento medio pari al 4,5%, seguita da Ferrara e Bologna, entrambe al 5,1%.

Rendimento dei box

I box auto rimangono il prodotto meno profittevole per gli investitori in quasi tutti i mercati monitorati, con rendimenti lordi comunque nettamente superiori ai buoni a 10 anni. In questo report è stato possibile monitorare i dati di 9 delle maggiori città italiane con una graduatoria che vede Palermo (7,2 %) leader e Catania (3,9%) fanalino di coda. Milano (5,6%) si situa esattamente sulla media nazionale, a Roma si sale al 6,1%.

* il rendimento da affitto viene inteso al lordo di imposte (imu, cedolare secca) e le spese di gestione

- Idealista.it, 1 febbraio 2018

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mercoledì 10 gennaio 2018

Comprare casa costa la metà di 10 anni fa

Sette metri quadrati

Dieci anni fa, con i prezzi immobiliari ai massimi, un quadro dell’industria privata che guadagnava 32mila euro all’anno poteva comprare devolvendo tutto il suo stipendio solo 7 metri quadrati di una casa in un’area semicentrale di Milano. Con la retribuzione equivalente di oggi ne può acquistare oltre 10. Ancora più evidente il vantaggio per gli acquirenti della Capitale, dove i 7 metri di 10 anni fa sono diventati 11. Se invece si ipotizza un dipendente pubblico con stipendio a fine 2007 di 20mila euro interessato all’acquisto di un alloggio in area periferica, dieci anni fa a Milano comprava con un’annualità di retribuzione sei metri e mezzo, contro i quasi 10 di oggi. A Roma si è passati da meno di sette e mezzo a oltre nove metri e mezzo. Se ci si domanda perché a un certo punto il mercato della casa è crollato, e perché ora sta risalendo sia pure lentamente la china, i numeri che abbiamo citato lo spiegano. I prezzi del mattone erano diventati insostenibili e ora sono molto più abbordabili, perlomeno per chi ha qualche risparmio alle spalle e un reddito sicuro se deve chiedere un mutuo: si tratta però di condizioni che sono sempre state discriminanti.

I conti in tasca

Ma come siamo arrivati a calcolare questi numeri? Abbiamo confrontato i costi medi delle case a fine 2007, a fine 2012 e a fine 2017 e abbiamo applicato agli stipendi di partenza il tasso di rivalutazione indicato dall’Istat e dall’Aran, l’agenzia per la contrattazione degli stipendi pubblici. Dal 2007 al 2017 le retribuzioni nell’industria privata sono aumentate del 20,8%, dal 2012 l’incremento è stato del 6,5%. Nel pubblico il tasso di rivalutazione è stato del 9,9% nel decennio e zero nel quinquennio: l’aumento deciso a fine 2017 non è stato considerato perché fuori dall’arco temporale del confronto. Le tabelle presentano i dati riguardanti le otto città più popolate d’Italia; per quanto riguarda il quadro che acquista una casa semicentrale il miglioramento maggiore nel potere di acquisto a dieci anni si registra a Firenze (+68,5%) seguita da Bologna (+66,9%). Dal 2012 al 2017 la graduatoria è guidata da Palermo (+35,3%) seguita da Genova (+33,6%). Per la casa periferica la classifica calcolata sui dieci anni vede prima Bologna (+56,9%), seconda Firenze (+54,4%); a cinque anni Genova (+22,3%) prevale su Roma (+18,6%).

Prezzi e tassi: il vantaggio del mutuo

Se dall’acquisto per contanti si passa a quello effettuato con il ricorso al mutuo, i dati sono ancora più eclatanti perché l’acquirente ha potuto godere nel decennio di un duplice vantaggio: diminuzione dei prezzi e discesa dei tassi. Abbiamo ipotizzato che il compratore destinasse alla rata mensile di un mutuo a tasso fisso ventennale il 30% dello stipendio. Con questo esborso dieci anni fa a Milano il quadro avrebbe finanziato l’acquisto di meno di 29 metri quadrati, nel 2012 sarebbero saliti a 36 per toccare quota 56 metri alla fine del 2017, con un incremento di quasi il 97%. A Firenze l’incremento nel decennio è stato superiore al 129%, nella Capitale ha toccato il 107%.

Il giro d’Italia

Il dipendente pubblico invece a fine 2017 poteva finanziare a Milano l’acquisto di oltre 53 metri, contro i 36,5 di cinque anni prima e i 26 del 2007, un incremento del 105,7% a fronte del 113,4% di Bologna. A Roma l’aumento è del 76,1%. A tutto questo bisogna poi aggiungere il fatto che per comprare con un mutuo oggi la stessa casa di cinque o dieci anni fa bisogna disporre di una somma minore in contanti.

La variabile dell’affitto

Infine il confronto fatto sui canoni di locazione, calcolando i metri ottenibili destinando all’affitto il 30% del reddito; gli incrementi sono più bassi di quelli che si ricavano per l’acquisto proprio perché i canoni hanno registrato un trend meno negativo rispetto a quello dei prezzi. A Milano ad esempio a fine 2017 in quadro avrebbe finanziato 67 metri contro i 48 di 10 anni prima (+39%), il dipendente statale 54 metri contro i 41 del 2007, con un aumento del 30,3%.

- Gino Pagliuca, Corriere.it, Economia, 8 gennaio 2018

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