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giovedì 26 agosto 2010

Cedolare secca. E l'inquilino diventa un controllore fiscale

In caso di evasione del proprietario, la denuncia può portare a sconti sul canone. La mappa delle riduzioni

Con l’introduzione delle nuove norme fiscali sulla cedolare secca, l’inquilino ha tutto l’interesse di verificare se il suo contratto di locazione è registrato e che lo sia per la cifra realmente pagata. La norma infatti introduce un’inedita forma di conflitto di interessi tra chi possiede la casa e chi la occupa: lo schema di decreto legislativo prevede che se il Fisco viene a scoprire la mancata o l’incompleta registrazione di un contratto di locazione applicherà, oltre a una sanzione tributaria che può arrivare al 400% della cedolare secca, anche l’adeguamento automatico del contratto, che si presumerà iniziato alla data dell’accertamento tributario e avrà la durata normale di quattro anni automaticamente rinnovati di altri quattro alla prima scadenza. Il canone sarà pari a tre volte la rendita e con adeguamento annuo all’indice Istat ridotto al 75%.

LE CONSEGUENZE CONCRETE - In concreto ciò significa per l’inquilino, che per salvaguardare i suoi diritti si trasformi in informatore, poter pagare dalla metà a un quinto rispetto ai canoni di mercato. Se proprio vogliamo dare una media, partendo dal presupposto del Fisco, secondo il quale la media dei canoni di mercato si aggira attorno a 8 volte la rendita catastale, significa pagare quasi due terzi in meno. Abbiamo effettuato un computo su due case reali a Milano: il primo è un bilocale di circa 50 metri in zona residenziale servita dalla metropolitana: si affitta a 800 euro al mese e ha un valore catastale di 780 euro: con la riduzione automatica il canone mensile scenderebbe a 195 euro. Un trilocale in centro da 90 metri paga 2000 euro al mese e vale per il fisco 2100 euro; con la mannaia sul contratto il canone scenderebbe a 525 euro... In realtà il Fisco ha molti modi per venire a conoscere se una casa è affittata senza registrazione: ad esempio controllando l’intestazione delle utenze, ma si tratta di procedure lunghe e che avvengono solo a campione: la «perfidia» della norma sta nel fatto che l’inquilino potrà effettuare una segnalazione alla Guardia di finanza o all’Agenzia delle entrate. Il cittadino lo può già fare oggi ad esempio quando non riceve uno scontrino da un negoziante, ma qui sono in ballo interessi molto più concreti. Nella realtà del mercato bisognerà poi verificare quanto gli inquilini saranno informati dei loro diritti e quanto saranno disposti a rinunciarvi per quieto vivere.

SERVE O NON SERVE? - Nelle locazioni residenziali urbane almeno nelle grandi città il fenomeno dell’evasione totale dell’Irpef derivante dagli affitti è un fenomeno abbastanza raro, o meglio è raro il caso in cui si provi a non registrare del tutto il contratto (anche perché l’inquilino a quel punto potrebbe anche smettere di pagare); il caso più diffuso è quello di accordi che mascherino la reale entità del contratto, con pagamenti parzialmente in nero o altri escamotage di dubbia legittimità come finte vendite di mobili: anche in questi casi l’inquilino intraprendente ha con le nuove norme un’arma per farsi abbassare il canone. Il provvedimento invece rischia di servire a ben poco per le locazioni di breve durata (come quelle turistiche o a studenti) dove l’evasione è un fenomeno massiccio: se l’inquilino non ha interesse a restare per anni nella casa non ha nei fatti nessun guadagno nel fornire informazioni alle autorità sul proprietario: se infatti il contratto venisse ricondotto alle condizioni standard delle locazioni residenziali, il canone si ridurrebbe ma ci si assumerebbe anche l’obbligo di riconoscere sei mesi di preavviso al proprietario qualora si voglia lasciare la casa prima di quattro anni.

- Gino Pagliuca, Corriere della Sera, 22 agosto 2010