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lunedì 20 settembre 2010

Immobili. ora il mattone rende di più

Anche l'1% in più. E' il vantaggio nella performance netta che la cedolare secca - l'aliquota fissa del 20% sui redditi da locazione in vigore da gennaio - porterà a chi volesse investire in case da affittare. Un vantaggio non trascurabile, se si considera che la battaglia sui mercati finanziari oggi si gioca proponendo rendimenti di qualche centesimo più alti della concorrenza.

Nelle principali città il reddito immediato da locazione, quello cioè che si consegue confrontando il valore teorico dell'immobile con i canoni che si possono ottenere, si pone tra il 4 e il 6% lordo, con rare punte che toccano il 7%. Valore che si dimezza se si considera l'effetto del Fisco e in particolare delle aliquote Irpef che possono arrivare al 43%. La minor tassazione porterà la performance effettiva tra il 2,5% e il 5% netto per i bilocali e tra l'1,9% e il 4,4% per i triocali. Volendo dare un dato medio, i biocali arrivano al 3,7%, un rendimento in linea con quello dei titoli di Stato a lunga scadenza e superiore a quello di tutti gli strumenti finanziari a breve termine. Minori le potenzialità dei trilocali: il 2,8%.

I numeri sono ricavati da un' elaborazione compiuta da CorrierEconomia. Nella tabella confrontiamo per alcune zone significative di sei grandi città i rendimenti teorici di biocali di 50 metri e trilocali di 80 metri ipotizzando l'applicazione della cedolare secca. E' quindi previsto un prelievo fisso del 20% per le imposte sul reddito, più un ulteriore 1% per le tassé di registrazione, mentre l'Ici che non viene toccata dalla cedolare pesa, nella elaborazione, per lo 0,3% sul valore reale dell'immobile. I dati fotografano la situazione attuale; c'è però da considerare che, come ha rilevato il presidente di Confedilizia Corrado Sforza Fogliani, la diminuzione delle imposte porterà una maggiore offerta di case in locazione e quindi i canoni potrebbero anche scendere leggermente, limando i rendimenti.

A Milano il rendimento medio dei biocali si situa al 3,9% e quello dei trilocali al 3,1%. L'unica zona che, tra quelle segnalate si stacca dalle altre è il quartiere periferico Gallaratese. Bisogna però aggiungere che le aree tipicamente più richieste per l'investimento sono quelle che gravitano sulle Università (in particolare Città studi e Bocconi), ma in genere chi affitta in queste zone lo fa con contratti di breve periodo.

A Roma i rendimenti sono lievemente più bassi che nel capoluogo lombardo, perché se i canoni sono in sostanza simili i prezzi di acquisto nella Capitale sono un p0' più alti. Dalla media della nostra analisi si evince che i biocali rendono il 3,8% netto, i trilocali il 2,9%. Nelle aree di pregio, come il Pantheon, si fa però fatica a toccare il 2%.

Torino si conferma il capoluogo più a buon mercato (2,8% per i bilocali e 2,2% per i trilocali).

A Bologna, la performance dei due locali supera il 4% e quella dei triocali si attesta al 3%. Per il capoluogo emiliano vale l'avvertenza fatta per Milano: chi investe preferisce puntare sull'affitto a studenti. Firenze è la città con i valori medi pi alti: 4,3% per i biocali e 3,2% per i triocali, ma la ragione può essere ricercata nella scarsa disponibilità, dato che buona parte dell' offerta si riversa sulla locazione breve a turisti. A Napoli i bilocali si attestano al 3,6% e i triocali al 2,8%.

Le prospettive Sulle possibilità che i nuovi criteri di tassazione possano indurre a un aumento della domanda di immobili per investimento (che peraltro, secondo tutte le fonti, risultava già in crescita negli ultimi mesi) gli analisti concordano, anche se con qualche distinguo. Secondo Guido Lodigiani «La cedolare secca porterà a un maggiore interesse per l'investimento da parte di chi ha redditi elevati e liquidità da parcheggiare sul medio periodo, contando anche su una rivalutazione nel tempo dell'immobile». Per Alessandro Ghisolfi di Ubh «il vantaggio fiscale porterà a ottenere rendimenti interessanti, almeno sulla carta, nelle zone meno pregiate delle grandi città, perché i prezzi si sono abbassati più che nelle aree centrali. In periferia è possibile ottenere un ritorno immediato più alto ma ci sono maggiori rischi di morosità e peggiori prospettive di rivalutazione dell'immobile».

Infine, secondo il rapporto di Scenari immobiliari appena presentato, il vantaggio fiscale potrà interessare solo i medi e piccoli risparmiatori: «La cedolare - si legge nel testo - darà forse effetti a lungo termine, ma sicuramente non incentiva gli investimenti nel nuovo per la locazione». Per gli investitori istituzionali la redditività del residenziale rimane ancora bassa e i vincoli contrattuali penalizzanti.

- Gino Pagliuca, Corriere della Sera, CorrierEconomia, 13 settembre 2010