Mentre il mercato italiano delle locazioni registra una battuta d'arresto, con un calo mensile dell'1,3% a ottobre, Roma si muove controcorrente. La Capitale conferma la sua posizione ai vertici della classifica nazionale per costi di locazione, con dinamiche di mercato che continuano a spingere i canoni verso l'alto.
Roma tra le città più care d'Italia
Con un canone medio di 18,1 euro al metro quadro a giugno 2025, Roma si posiziona come quarta città più costosa del Paese, preceduta solo da Milano, Firenze e Venezia. I dati mostrano una crescita tendenziale significativa del +10,9% su base annua, secondo Immobiliare.it Insights, mentre idealista riporta una media leggermente superiore di 18,6 euro/m² per ottobre 2025.
Nonostante l'Osservatorio Nazionale degli Affitti indichi un valore più contenuto di 17,2 euro/m² con un incremento del +4,5%, il trend è inequivocabile: affittare a Roma costa sempre di più.
A livello regionale, il Lazio si conferma tra le aree più onerose con 15,5 euro/m², superando la media nazionale di 14,6 euro. Tuttavia, sia la regione (-2,2% a ottobre) che la provincia di Roma (-1,8%) hanno registrato lievi flessioni mensili, un segnale che potrebbe indicare un possibile rallentamento stagionale.
La tempesta perfetta: domanda esplosiva e offerta in calo
Il vero motore dell'aumento dei prezzi nella Capitale risiede in uno squilibrio drammatico tra domanda e offerta. Mentre a livello nazionale l'offerta cresce e la domanda si raffredda, Roma vive una situazione opposta e amplificata:
- Domanda nel Comune: +16% anno su anno (vs +12% nazionale)
- Offerta nel Comune: in contrazione
- Risultato: prezzi in crescita del +7,3%
Questa pressione ha conseguenze dirette sull'accessibilità abitativa. Per chi dispone di un solo reddito, le possibilità di trovare un alloggio in affitto nelle grandi città come Roma sono scese sotto il 10%, un dato allarmante che evidenzia una vera e propria emergenza sociale.
La provincia di Roma assorbe parte di questa domanda insoddisfatta, registrando una crescita ancora più marcata del +17% anno su anno, chiaro segnale di un fenomeno di "displacement" verso le aree periferiche.
Chi cerca casa a Roma: studenti e nomadi digitali
La componente studentesca
Gli studenti fuori sede rappresentano un segmento cruciale del mercato romano:
- 12,8% dei contratti stipulati nel 2024, con ulteriore crescita nei primi mesi del 2025
- Preferenze abitative: bilocali (29,9%) e trilocali (27,9%)
- Modalità contrattuale: contratti transitori (70%), mentre il canone concordato è scelto solo dal 6,1%
- Zone preferite: Ostiense, San Giovanni e Tiburtina
La nuova domanda flessibile
Accanto agli studenti, cresce la richiesta di soluzioni abitative flessibili da parte di lavoratori in trasferta e nomadi digitali. Gli affitti a medio termine (da 1 a 18 mesi) hanno registrato un boom del +37% rispetto al 2023, testimoniando un cambiamento strutturale nelle modalità di utilizzo del patrimonio in locazione.
La geografia dei prezzi: dal centro storico alle periferie
Roma presenta un mercato estremamente segmentato, con differenze di prezzo che possono superare il 180% tra centro e periferia.
Le zone di lusso (dati giugno 2025)
- Centro Storico: 28,0 euro/mq
- Aventino, San Saba, Caracalla: 25,3 euro/mq
- Testaccio, Trastevere: 24,2 euro/mq
- Prati, Borgo, Mazzini, Delle Vittorie: 23,2 euro/mq (+13,6% annuo)
In queste aree, i canoni riflettono non solo la posizione centrale ma anche la qualità degli immobili e dei servizi disponibili. EUR, Trastevere e Prati registrano i valori assoluti più elevati.
Le aree accessibili
- Lunghezza, Castelverde: 9,9 euro/mq (unica zona sotto i 10 euro/mq, con calo semestrale del -3,0%)
- Borghesiana, Finocchio: 11,3 euro/mq
I quartieri in forte crescita
Alcune zone periferiche e semi-centrali stanno vivendo una vera e propria esplosione dei valori:
- Appio Claudio, Capannelle: +24,5% annuo (canone medio 16,0 euro/mq)
- Monti Tiburtini, Pietralata: +17,5%
- Aurelio, Boccea: +16,6%
Questi incrementi testimoniano la progressiva valorizzazione di aree tradizionalmente considerate periferiche, spesso favorite da investimenti infrastrutturali o da una migliore connessione con il centro.
Verso dove va il mercato?
Previsioni di crescita
Le stime per il 2026 divergono, ma concordano su un'ulteriore crescita:
- Outlook più ottimista: +5,5% per il Comune di Roma
- Previsioni più conservative: +2,7%
Tre tendenze emergenti
Conclusioni
Il mercato degli affitti romani si conferma uno dei più dinamici e costosi d'Italia, sostenuto da una domanda strutturalmente forte e da un'offerta inadeguata. La combinazione di studenti, lavoratori flessibili e trasformazione digitale sta ridisegnando il settore, mentre l'emergenza accessibilità richiede risposte politiche concrete.
Per chi cerca casa, la sfida è trovare un equilibrio tra esigenze abitative, budget disponibile e localizzazione, in un mercato dove ogni zona ha dinamiche proprie e dove la competizione per gli immobili migliori resta altissima.
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