La crisi fa ristagnare il mercato delle case. Secondo l'indagine annuale di Tecnoborsa sulle "famiglie italiane e il mercato immobiliare", negli ultimi quattro anni i contratti di compravendita conclusi si sono sensibilmente ridotti in termini numerici, passando dagli 845 mila del 2006 ai 609.145 del 2009. E la congiuntura economica, così come la difficoltà per l'accesso al credito, rendono grigie anche le prospettive dei prossimi mesi, facendo slittare al 2011 una ripresa del settore. "Le famiglie italiane in questi anni di crisi sono rimaste più che mai legate alla propria casa e sono tornate a rivolgersi al mattone come bene rifugio a basso rischio per i propri risparmi", ha spiegato ieri Raimondo Soria, presidente di Tecnoborsa. "Mentre i recenti dati parlano ancora del perdurare del clima di incertezza e rinviano al 2011 per una possibile ripresa del mercato immobiliare; in effetti, a partire dal 2007, il numero dei contratti di compravendita conclusi registra una flessione costante".
Secondo i dati forniti dalla società camerale che si occupa di sviluppo e regolazione dell'economia immobiliare, le famiglie italiane che hanno comprato una casa nel 2009 sono scese al 3,5% dal 4,2% del biennio precedente (-0,7 punti percentuali): e per il 2010-2011 si prevede un calo ulteriore (-1,2 punti). L'indagine ha analizzato le ragioni dell'acquisto e della vendita di appartamenti da parte delle famiglie italiane. Chi ha comprato lo ha fatto o per investimento, acquistando appartamenti spesso piccoli o di basso valore (+11,8% in forte aumento a confronto con l'indagine condotta nel 2008, quando la percentuale era solo del 5,9%, probabilmente anche per la maggiore disponibilità liquida legata allo scudo fiscale), oppure lo ha fatto per avere un appartamento più grande, capitalizzando l'appartamento di proprietà, oppure c'è il bisogno di "fare cassa". In entrambi i casi la gran parte delle vendite ha riguardato le seconde case, che vengono viste dal proprietario come beni alienabili magari per trovare qualche soldo per acquistare un'altra casa per un parente prossimo.
Pur non fornendo indicazione sui prezzi delle case, il rapporto genericamente rileva che la "riduzione del numero delle transazioni non ha comportato un pesante calo dei prezzi immobiliari, che sono scesi meno delle aspettative".
- Roberta Miliacca, ItaliaOggi, 15 luglio 2010
martedì 20 luglio 2010
martedì 13 luglio 2010
Le variazioni lievi non rilevano
La mappa è considerata conforme allo stato di fatto se la rendita non è modificata
Il nodo della "coerenza oggettiva", cioé della conformità tra lo stato di fatto dell'unità immobiliare oggetto del rogito con la sua raffigurazione planimetrica depositata in catasto occupa un ruolo notevole nella circolare n. 2/2010 del Territorio, senza peraltro recare spunti di rilevante novità, a parte il passaggio in cui vengono "abrogate" le istruzioni diramate in passato circa la non ricevibilità, da parte del catasto, di planimetrie recanti variazioni non incidenti sulla rendita catastale.
Con l'abrogazione esplicita di quelle istruzioni, quindi, viene meno pure la possibilità di interpretare il Dl78/2010 anche alla luce della loro esistenza; e quindi resta in campo, come chiaramente indicato dalla circolare in commento, la sola distinzione tra le variazioni di lieve entità, che non incidono sulla rendita catastale, e quelle che invece rilevano sulla rendita; solo queste ultime, dunque, impediscono di dichiarare la conformità tra planimetrie catastali e oggettivo stato di fatto degli immobili trasferiti, mentre le variazioni di entità più lieve, anche se non certificate nelle planimetrie catastali, non impediscono di ritenere la planimetria catastale, seppur imperfetta, comunque conforme allo stato di fatto.
E' certo però che, se la rendita senz'altro cambia qualora si allarga il vano destinato a negozio accorpandovi il retro negozio oppure qualora si amplii il soggiorno trasformando il balcone in veranda, non è detto che lo spostamento di un muro interno sia sempre indifferente: potrebbe esserlo se la consistenza dei vani interessati non cambia, ma se da due vani preesistenti si ricava un unico ampio vano e un piccolo bagno o un ripostiglio, oppure se da due vani spaziosi se ne ricavano tre di dimensioni più limitate, è inevitabile ritenere che si tratta anche in questo caso di variazioni incidenti sulla consistenza e quindi sulla rendita catastale. E quando il Territorio abroga le sue precedenti istruzioni circa il rifiuto di variazioni planimetriche in caso di piccole modifiche, dà con ciò un chiaro segno nel senso che le valutazioni delle conseguenze di queste piccole variazioni possono essere soggettive o discrezionali; e nel senso che la circolazione dei beni non può essere sacrificata sull'altare della impossibilità di presentazione di una planimetria. Questo è il messaggio: ben venga insomma la nuova planimetria, anche se in alcuni casi inutile, se ciò deve agevolare il traffico immobiliare.
- Angelo Busani, Il Sole 24 Ore, 10 luglio 2010
Il nodo della "coerenza oggettiva", cioé della conformità tra lo stato di fatto dell'unità immobiliare oggetto del rogito con la sua raffigurazione planimetrica depositata in catasto occupa un ruolo notevole nella circolare n. 2/2010 del Territorio, senza peraltro recare spunti di rilevante novità, a parte il passaggio in cui vengono "abrogate" le istruzioni diramate in passato circa la non ricevibilità, da parte del catasto, di planimetrie recanti variazioni non incidenti sulla rendita catastale.
Con l'abrogazione esplicita di quelle istruzioni, quindi, viene meno pure la possibilità di interpretare il Dl78/2010 anche alla luce della loro esistenza; e quindi resta in campo, come chiaramente indicato dalla circolare in commento, la sola distinzione tra le variazioni di lieve entità, che non incidono sulla rendita catastale, e quelle che invece rilevano sulla rendita; solo queste ultime, dunque, impediscono di dichiarare la conformità tra planimetrie catastali e oggettivo stato di fatto degli immobili trasferiti, mentre le variazioni di entità più lieve, anche se non certificate nelle planimetrie catastali, non impediscono di ritenere la planimetria catastale, seppur imperfetta, comunque conforme allo stato di fatto.
E' certo però che, se la rendita senz'altro cambia qualora si allarga il vano destinato a negozio accorpandovi il retro negozio oppure qualora si amplii il soggiorno trasformando il balcone in veranda, non è detto che lo spostamento di un muro interno sia sempre indifferente: potrebbe esserlo se la consistenza dei vani interessati non cambia, ma se da due vani preesistenti si ricava un unico ampio vano e un piccolo bagno o un ripostiglio, oppure se da due vani spaziosi se ne ricavano tre di dimensioni più limitate, è inevitabile ritenere che si tratta anche in questo caso di variazioni incidenti sulla consistenza e quindi sulla rendita catastale. E quando il Territorio abroga le sue precedenti istruzioni circa il rifiuto di variazioni planimetriche in caso di piccole modifiche, dà con ciò un chiaro segno nel senso che le valutazioni delle conseguenze di queste piccole variazioni possono essere soggettive o discrezionali; e nel senso che la circolazione dei beni non può essere sacrificata sull'altare della impossibilità di presentazione di una planimetria. Questo è il messaggio: ben venga insomma la nuova planimetria, anche se in alcuni casi inutile, se ciò deve agevolare il traffico immobiliare.
- Angelo Busani, Il Sole 24 Ore, 10 luglio 2010
mercoledì 30 giugno 2010
Scattano le novità su affitto e compravendita
Entrano in vigore oggi le novità sui contratti di affitto e gli atti di compravendita. Gli atti pubblici e le scritture private che hanno ad oggetto il trasferimento e la costituzione di diritti reali, nonché lo scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati già esistenti, devono contenere (pena la nullità), oltre all'identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie.
Per quanto riguarda la locazione sarà obbligatorio indicare nella richiesta di registrazione i dati catastali dell'immobile. La norma vale per i contratti di affitto e locazione di fabbricati e terreni. I dati catastali vanno inseriti quando si registra un nuovo contratto, ma anche nel caso di cessione, risoluzione o proroga, anche se tacita.
La manovra è stata approvata dal consiglio dei ministri di fine maggio con decreto ed è questo il motivo per il quale le sue misure sono già operative anche se il testo è ancora al vaglio del parlamento.
mercoledì 23 giugno 2010
Il superindice del mattone
Se immaginiamo una trattativa immobiliare come una partita di tennis il vantaggio del servizio, e quindi la possibilità di impostare il gioco, oggi ce l'ha chi vuole comprare. Ma a Roma, Napoli e Firenze entro fine anno il match potrebbe diventare meno facile.
Lo dice il "superindice" del mercato immobiliare delle principali città che CorriereEconomia ha elaborato, incrociando i trend di prezzi e contratti. Le variazioni annue segnalano chi gioca il servizio: se il dato è in discesa la situazione è più favorevole all'acquirente, quando sale in maniera significativa la battuta torna al venditore. Interessante soprattutto la tendenza che sta evidenziando Roma, dove l'indice, se proseguirà l'andamento degli ultimi mesi, potrebbe salire a fine 2010 di cinque punti: non significa necessariamente che le case costeranno di più, ma che si ridurrà il margine di trattativa perché sta crescendo l'assorbimento dell'offerta. Calma piatta invece a Milano perché l'aumento delle vendite è meno sensibile rispetto alla Capitale e sta avvenendo con prezzi ancora in calo.
Il superindice è costruito elaborando la serie storica dei prezzi di Nomisma, che pesa per due terzi, mentre per l'altro terzo sono stati considerati i dati ufficiali delle compravendite rilasciati dall'Agenzia del Territorio. Alla dinamica delle tranzazioni è stato attribuito un peso minore ripsetto a quella dei prezzi perché quando si verifica un eccesso di offerta questa non si trasforma in una discesa proporzionale dei valori. Il mercato negli ultimi anni è stato bloccato proprio da potenziali venditori che hanno deciso di non accettare di cedere a prezzo ridotto i loro immobili.
Qualcosa però si sta muovendo: nel primo trimestre 2010 il mercato immobiliare, ha effettuato una prima prova tecnica di ripresa; le transazioni residenziali sono aumentate rispetto al medesimo periodo dal 2009 del 4,2% a livello nazionale, con incrementi a due cifre nelle grandi città: Milano ha segnato +10,3%, Roma addirittura +15,6%, Firenze è esplosa sfiorando il 20%. In controtendenza solo Torino, con un calo del 2,3%.
Sono risultati ottimi se si isolano dal contesto, ma l'euforia è ancora prematura perché non bisogna dimenticare che le performance sono ottenute rispetto a valori di confronto molto bassi. E anche i prezzi starebbero rallentando la loro discesa, tendendo a stabilizzarsi.
Stando a un recente sondaggio realizzato da Format per il sito di annunci online Subito.it un italiano su tre starebbe cercando casa ma per concretizzare questa aspirazione deve avere certezza di reddito. Sul mercato poi pesa un altro rischio: l'eccesso di offerta del nuovo nei comuni della cintura metropolitana.
- Da CorriereEconomia, Corriere della Sera, 14 giugno 2010
Lo dice il "superindice" del mercato immobiliare delle principali città che CorriereEconomia ha elaborato, incrociando i trend di prezzi e contratti. Le variazioni annue segnalano chi gioca il servizio: se il dato è in discesa la situazione è più favorevole all'acquirente, quando sale in maniera significativa la battuta torna al venditore. Interessante soprattutto la tendenza che sta evidenziando Roma, dove l'indice, se proseguirà l'andamento degli ultimi mesi, potrebbe salire a fine 2010 di cinque punti: non significa necessariamente che le case costeranno di più, ma che si ridurrà il margine di trattativa perché sta crescendo l'assorbimento dell'offerta. Calma piatta invece a Milano perché l'aumento delle vendite è meno sensibile rispetto alla Capitale e sta avvenendo con prezzi ancora in calo.
Il superindice è costruito elaborando la serie storica dei prezzi di Nomisma, che pesa per due terzi, mentre per l'altro terzo sono stati considerati i dati ufficiali delle compravendite rilasciati dall'Agenzia del Territorio. Alla dinamica delle tranzazioni è stato attribuito un peso minore ripsetto a quella dei prezzi perché quando si verifica un eccesso di offerta questa non si trasforma in una discesa proporzionale dei valori. Il mercato negli ultimi anni è stato bloccato proprio da potenziali venditori che hanno deciso di non accettare di cedere a prezzo ridotto i loro immobili.
Qualcosa però si sta muovendo: nel primo trimestre 2010 il mercato immobiliare, ha effettuato una prima prova tecnica di ripresa; le transazioni residenziali sono aumentate rispetto al medesimo periodo dal 2009 del 4,2% a livello nazionale, con incrementi a due cifre nelle grandi città: Milano ha segnato +10,3%, Roma addirittura +15,6%, Firenze è esplosa sfiorando il 20%. In controtendenza solo Torino, con un calo del 2,3%.
Sono risultati ottimi se si isolano dal contesto, ma l'euforia è ancora prematura perché non bisogna dimenticare che le performance sono ottenute rispetto a valori di confronto molto bassi. E anche i prezzi starebbero rallentando la loro discesa, tendendo a stabilizzarsi.
Stando a un recente sondaggio realizzato da Format per il sito di annunci online Subito.it un italiano su tre starebbe cercando casa ma per concretizzare questa aspirazione deve avere certezza di reddito. Sul mercato poi pesa un altro rischio: l'eccesso di offerta del nuovo nei comuni della cintura metropolitana.
- Da CorriereEconomia, Corriere della Sera, 14 giugno 2010
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