E' un malato finalmente sfebbrato il mercato immobiliare italiano al termine del primo trimestre 2010. Un segnale indubbiamente incoraggiante, anche se per ora non anticipa una vera e propria guarigione a portata di mano. I dati parlano chiaro: secondo quanto rileva l'ultimo report di Ubh, nei primi tre mesi dell'anno nelle principali città italiane i prezzi sono rimasti stabili rispetto allo scorso 31 dicembre. E stabili sono rimaste le compravendite, così come lo sconto medio tra prezzo iniziale e finale e i tempi per chiudere la trattativa. Un dato che non appare certo entusiasmante, ma che diventa piuttosto interessante alla luce di alcune considerazioni. "Intanto è la prima volta che si assiste a uno stop della discesa avviata ormai da almeno un paio d'anni, sia dei prezzi che delle compravendite", spiega Alessandro Ghisolfi, responsabile ufficio studi di Ubh. Peraltro, la contrazione delle transazioni è stato proprio l'elemento su cui si è scaricata maggiormente la crisi in Italia, più che nei prezzi. Basta pensare che nel 2009 , le compravendite di abitazioni sono state 609.145, in calo dell'11,3% rispetto al 2008, una flessione che ha seguito la riduzione del 15,1% intercorsa nell'anno precedente per una perdita totale del 27% rispetto al 2007 che ha riportato il mercato sui livelli di inizio anni 2000. "Certo lo stop non è ancora uniforme", continua Ghisolfi, "ma interessa alcune città importanti come Milano, Roma, Bari e Napoli, dove appunto il mercato sembra aver trovato un livello attorno a cui consolidare". Queste stesse città peraltro a fine 2009 avevano già mostrato qualche piccolo guizzo nelle compravendite, segno sia di un rinnovato interesse da parte dei compratori e quindi di un mercato più tonico, sia della rassegnazione dei venditori a correggere leggermente le richieste al ribasso". Più debole invece il mercato immobiliare delle grandi città, ancora in cerca evidentemente di un nuovo punto di equilibrio.
Sempre critico, anche ai fini della ripresa, è il discorso del finanziamento bancario per chi vuole comprare casa. Le compravendite di abitzioni accompagnate da mutuo ammontano a 242.544, in calo di quasi 30 mila unità rispetto all'anno precedente (-10,8%) corrispondenti a circa 3,8 miliardi di euro immessi sul mercato rispetto al 2008. Le compravendite con mutuo costituiscono il 42,7% del totale, quando nel 2006 erano il 48%.
"In Italia i prezzi resteranno deboli ancora per tutto il 2010 e solo nel 2011 torneranno in territorio positivo seguendo la dinamica di recupero che Stati Uniti e Gran Bretagna stanno già anticipando", prosegue l'analisi di Nomisma. Ma con alcuni distinguo importanti. Il mercato delle abitazioni non è però omogeneo, ma al suo interno esistono due segmenti molto differenziati. Quello degli immobili di qualità per i quali, anche in un contesto difficile come quello attuale vi è una domanda pur sempre significativa e quello degli immobili di qualità modesta per i quali la domanda è pressoché inesistente. Il segmento a domanda vivace è costituito da abitazioni di qualità in edifici energy saving con certificazione energetica elevata, dotate di parcheggi, servizi, verde ecc. e ben localizzate; abitazioni in edifici di pregio e in posizioni di pregio, sovente nei centri storici ma, anche in edifici di qualità architettonica; abitazioni di pregio in località turistiche di grande appeal. In sintesi, tutti i mercati che hanno a denominatore comune la qualità nelle sue diverse declinazioni strutturali, prestazionali, localizzative, locative. Viceversa un segmento a domanda particolarmente debole è quello di abitazioni di bassa qualità, normalmente in edifici mal ubicati piuttosto che non locati o anche locati ma in ubicazioni marginali; immobili in località turistiche di scarso pregio e scarsa qualità ambientale; operazioni di sviluppo di bassa qualità architettonica e ambientale, che infatti in questa fase di mercato restano spesso invenduti.
- Teresa Campo, Milano Finanza, 10 aprile 2010
